Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика недвижимости» Астана 2010 icon

Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика недвижимости» Астана 2010


1 чел. помогло.

Смотрите также:
Учебно-методический комплекс по дисциплине: «анализ проектов» для студентов специальностей...
Учебно-методический комплекс по дисциплине «Предпринимательство» Для специальности: 050506...
Учебно-методический комплекс по дисциплине деньги кредит банки для специальности: 050908 Оценка...
Учебно-методический комплекс по дисциплине «макроэкономика» Астана 2010...
Учебно-методический комплекс Специальность: 080502 Экономика и управление на предприятии...
Учебно-методический комплекс по дисциплине экономика недвижимости (на транспорте) (название)...
Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика организаций»...
Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика отрасли» Специальность...
Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика»...
Учебно-методический комплекс по дисциплине теневая экономика уфа 2007...
Учебно-методический комплекс по дисциплине: Антикризисное управление для специальности : 050908...
Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика строительства мостов и тоннелей»...



страницы:   1   2   3   4   5   6   7   8
скачать
Министерство образования и науки Республики Казахстан


Казахская инженерно-техническая академия

Кафедра Оценки и бизнеса




«Утверждаю»

Председатель УМС

__________Жуманазаров К.Б.

«____»___________2010г.


УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС

по дисциплине «Экономика недвижимости»


Астана 2010


Рабочая программа дисциплины для студентов (Силлабус) составлена на основании , рабочей программы «Экономика недвижимости» для высших учебных заведений по специальности «050908–Оценка»


Рассмотрено и одобрено на заседании кафедры на заседании кафедры «Оценки и бизнеса»

протокол № 1 от «_31_»_августа_2010 г.


Рассмотрено и рекомендовано на заседании учебно-методического совета

протокол № 1 от «_3сентября 2010 г.


1. Характеристика дисциплины


Формирование новой экономической среды в связи с рыночными
преобразованиями казахстанской экономики сопровождается вводом раннее не используемых терминов и понятий. В первую очередь, это относится к системе знаний о недвижимом имуществе (недвижимости), с функционированием которого так или иначе связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации.

Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, все народный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных отраслях бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

^ Курс «Экономика недвижимости» - общепрофессиональная экономическая дисциплина, необходимая для формирования современных кадров Республики Казахстан.

Изучая экономику недвижимости, студент овладевает знаниями, имеющими значение для фундаментальной подготовки экономиста или юриста широкого профиля, усваивает экономические и правовые понятия, необходимые для изучения других финансово - экономических дисциплин и практической деятельности в сфере инвестирования, формирует свое научное и практическое мировоззрение, экономическую и правовую культуру.

^ Объектом изучения курса «Экономики недвижимости», является рынок недвижимости, его виды и сегменты в части практической реализации сделок и управления объектами недвижимости в рамках существующего правового пространства.

^ Цель курса - изучение теории и практики функционирования рынка недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской деятельности. Объекты последней, с одной стороны, служат определенной гарантией стабильности бизнеса, сохранения и приумножая стоимости капитала, а с другой – имеют особую престижность в общественном сознании.

Пререквизиты дисциплины: Для лучшего освоения курса «Экономика недвижимости» следует предварительно ознакомиться со следующими экономическими дисциплинами»: «Основы экономической теории», «Статистика», «Микроэкономика», «Маркетинг», «Менеджмент». Постреквизиты дисциплины: Знание дисциплины «Экономика недвижимости» облегчит освоение специальных дисциплин «Оценка недвижимости», «Инвестиции в недвижимость», «Управление недвижимости» и т.д.

В результате изучения данного курса студент должен:

- знать сущность, функции, содержание и организацию рынка недвижимости, правила совершения различных сделок с объектами недвижимости, порядок заключения и расторжения договоров, практику работы риэлтерских и двелоперских компаний;

- знать современное законодательство, методические, нормативные и другие правовые документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

- владеть методами оценки рыночной стоимости различных объектов недвижимости;

  • уметь правильно оформить договор на любой вид операций с недвижимым имуществом, составить акт приема - передачи предмета сделки и другие документы;

  • знать этические и правовые нормы, регулирующие отношения между людьми, отношения между человеком и обществом, человеком и
    окружающей средой, учитывать эти знания в практической работе на рынке недвижимости.



^ 2. Содержание дисциплины


№ недель

Наименование темы

Содержание темы

Конт. часы

Дист. часы

СРС

1


Тема1.Сущность и общая к

лассификация недвижимости

1. Понятие и признаки недвижимости.

2. Место недвижимости в рыночной системе.

3. Общая классификация объектов недвижимости как товара.

4. Жизненный цикл объектов недвижимости.

5. Износ и амортизация недвижимости.

2

3

6

2

Тема2.Качественная и количественная характеристика недвижимости

1. Группировка и описание зданий и сооружений.

2. Потребительские свойства земельных участков.

3. Виды лесов и многолетних насаждений.

4. Обособленные водные объекты.

5. Участки недр.

4

3

9



3

Тема3.Право собственности на недвижимость

1. Субъекты и объекты собственности.

2. Содержание права собственности на недвижимость.

3. Виды и формы собственности на недвижимость.

3

3

10



4

Тема4.Основные элементы рынка недвижимости

1. Система рынка недвижимости как сферы инвестиций.

2. Функции рынка недвижимости.

3. Субъекты рынка недвижимости.

4. Виды рынка недвижимости.

3

3

9



5

Тема5Сделки на Казахстанском рынке недвижимости

1. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом.

2. Форма сделок с объектами недвижимости.

3. Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами.

4. Принципы и структура договорных отношений.

5. Исполнение договора и ответственность сторон.

6. Изменение и расторжение договора.

3

3

11

6

Тема6.Операции с недвижимостью в жилищной сфере

1. Исходные положения и понятия.

2. Приватизация и деприватизация жилых помещений.

3. Обмен и мена жилыми помещениями.

4. Дарение и наследование жилья.

5. Рента и пожизненное содержание с иждивением собственников жилых помещений.

6. Перевод жилых помещений в нежилой фонд.

3

3

9

7

Тема7.Продажа государственного имущества на аукционе

1. Понятие аукциона.

2. Алгоритм проведения аукциона.

3. Оформление результатов аукциона.

3



3



9



8

Тема8.Операции с недвижимостью на коммерческом и инвестиционном конкурсах

1. Основные положения о конкурсах.

2. Условия продажи недвижимости по конкурсу.

3. Порядок проведения конкурса.

3

3



9



9

Тема9.Аренда недвижимости в системе предпринимательства

1. Понятие и функции.

2. Принципы аренды недвижимости.

3. Вид и формы аренды.

3



3



9



10

Тема10.Экономический механизм аренды недвижимости

1. Арендная плата: состав и функции.

2. Виды и формы арендных платежей.

3. Метод расчетов арендной платы за нежилые помещения, жилые помещения и земельные участки.

3

3

9

11

Тема11.Правовые основы аренды недвижимости

1. Договор как правовая форма арендных отношений.

2. Права и обязанности сторон аренды недвижимого имущества.

3. Ответственность сторон, изменение и расторжения договора.

4. Продажа права аренды недвижимости.

3

3

9

12

Тема12.Аренда как форма разгосударствления и приватизации предприятий

1. Аренда предприятий.

2. Выкуп арендного предприятия.

3


3


9


13

Тема13.Особенности аренды отдельных видов недвижимости

1. Наем и аренда в жилищной сфере.

2. Аренда земельных участков.

3. Аренда участков лесного фонда.

4. Порядок пользования участками недр.

3



3



9



14

Тема14.Уловия и порядок купли-продажи земельных участков

1. Способы получения и прекращения частной собственности на землю.

2. Купля-продажа земель различных категорий.

3. Порядок продажи земельных участков для садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного хозяйства..

4.Сделки с землями сельскохозяйственного назначения.

5. Порядок проведения торгов по продаже земельных участков или прав аренды в городах и поселках.

3

3

9

15

Тема15.Выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями

1. Общие положения.

2.Технология продажи земельных участков под приватизированными предприятиями.

3. Продажа права аренды земельных участков.

3

3

9

11

Тема16.Экономические и правовые основы залога недвижимости

1. Понятие и виды залога.

2.Форма, содержание и порядок регистрации договора об ипотеке.

3.Особенности залога земельных участков.

4. Правила ипотеки жилья.

5. Особенности ипотеки предприятий.

3

3

9




Тема17.Ипотечное кредитование в Казахстане

1. Понятие и назначение залогового кредитования.

2. Порядок отбора инвестиционных и иных проектов для реализации на условиях залогового кредитования.

3. Принципы формирования залогового фонда имущества.

4. Организация и заключение сделки с использованием залогового кредитования.

3

3

9

12

Тема18.Государственная регистрация прав на недвижимость и сделки с ним

1. Объекты государственной регистрации прав на недвижимость и сделки с ней.

2. Введение в РК системы регистрации прав на недвижимость и сделки с ней.

3.Органы, осуществляющие регистрации.

4.Основания для государственной регистрации прав.

5.Требования к документам, предоставленным на госрегистрацию прав.

6. Правовой кадастр.

3

3

9

Итого 36 36 108.


Календарно-тематический план дисциплины

«Экономика недвижимости»




недели



Содержание заданий

1-ая неделя

  • Изучение теоретического материала по теме 1

Ответы на вопросы для самопроверки к теме 1

Выполнение заданий Практикума по теме 1

Участие в форуме (чате) по теме 1

2-ая неделя

  • Изучение теоретического материала по теме 2

Ответы на вопросы для самопроверки к теме 2

Выполнение заданий Практикума по теме 2

Участие в форуме (чате) по теме 2

3-ая неделя

  • Изучение теоретического материала по темам 3,4

Ответы на вопросы для самопроверки к темам 3,4

Выполнение заданий Практикума по темам 3,4

Участие в форуме (чате) по теме 3

4-ая неделя

  • Изучение теоретического материала по темам 5,6,7

Ответы на вопросы для самопроверки к темам 5,6.7

Выполнение заданий Практикума по темам 5,6,7

Участие в форуме (чате) по темам 5,6,7

^ Оцениваемое мероприятие № 1

5-ая неделя

  • Изучение теоретического материала по теме 8

Ответы на вопросы для самопроверки к теме 8

Выполнение заданий Практикума по теме 8

Участие в форуме (чате) по теме 8

6-ая неделя

  • Изучение теоретического материала по теме 9

Ответы на вопросы для самопроверки к теме 9

Выполнение заданий Практикума по теме 9

Участие в форуме (чате) по теме 9

7-ая неделя

  • Изучение теоретического материала по теме 10

Ответы на вопросы для самопроверки к теме 10

Выполнение заданий Практикума по теме 10

Участие в форуме (чате) по теме 10

8-ая неделя

  • Изучение теоретического материала по теме 11

Ответы на вопросы для самопроверки к теме 11

Выполнение заданий Практикума по теме 11

Участие в форуме (чате) по теме 11

9-ая неделя

  • Изучение теоретического материала по теме 12

Ответы на вопросы для самопроверки к теме 12

Выполнение заданий Практикума по теме 12

Участие в форуме (чате) по теме 12

10-ая неделя

  • Изучение теоретического материала по теме 13

Ответы на вопросы для самопроверки к теме 13

Выполнение заданий Практикума по теме 13

Участие в форуме (чате) по теме 13

^ Оцениваемое мероприятие № 2

11- неделя

  • Изучение теоретического материала по теме 14

Ответы на вопросы для самопроверки к теме 14

Выполнение заданий Практикума по теме 14

Участие в форуме (чате) по теме 14

12- неделя

  • Изучение теоретического материала по теме 15

Ответы на вопросы для самопроверки к теме 15

Выполнение заданий Практикума по теме 15

Участие в форуме (чате) по теме 15

^ Оцениваемое мероприятие № 3



Задания по оцениваемым мероприятиям

Для контроля оценки знаний студент должен выполнить по одному заданию в каждом блоке «Оцениваемое мероприятие» (по выбору). При подготовке письменной работы необходимо использовать информацию только по казахстанской практике (статистические данные, нормативно-правовые документы и т. д.)


недели

Тема занятия

Содержание занятия

Форма контроля







Оцениваемое мероприятие 1




1.

Сущность и общая классификация недвижимости

1. Понятие и признаки недвижимости.

2. Место недвижимости в рыночной системе.

3. Общая классификация объектов недвижимости как товара.

4. Жизненный цикл объектов недвижимости.

5. Износ и амортизация недвижимости

Реферат

2.

Количественная и качественная характеристика объектов недвижимости

Группировка и описание зданий и сооружений.

2. Потребительские свойства земельных участков.

3. Виды лесов и многолетних насаждений.

4. Обособленные водные объекты.

5. Участки недр.

Эссе

3.

Право собственности на недвижимость

Субъекты и объекты собственности.

2. Содержание права собственности на недвижимость.

3. Виды и формы собственности на недвижимость

Реферат

4.

Модель (общая) рынка недвижимости

Система рынка недвижимости как сферы инвестиций.

2. Функции рынка недвижимости.

3. Субъекты рынка недвижимости.

4. Виды рынка недвижимости.

Контр.работа







Оцениваемое мероприятие2




5.

Сделки на Казахстанском рынке недвижимости

Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом.

2. Форма сделок с объектами недвижимости.

3. Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами.

4. Принципы и структура договорных отношений.

5. Исполнение договора и ответственность сторон.

6. Изменение и расторжение договора.

Реферат

6.

Продажа государственного имущества на аукционе

1. Понятие аукциона.

2. Алгоритм проведения аукциона.

3. Оформление результатов аукциона.

Эссе

7.

Операции с недвижимостью на коммерческом и инвестиционном конкурсах

1. Основные положения о конкурсах.

2. Условия продажи недвижимости по конкурсу.

3. Порядок проведения конкурса.

Эссе

8.

Аренда недвижимости в системе предпринимательства

1. Понятие и функции.

2. Принципы аренды недвижимости.

3. Вид и формы аренды.

Реферат

9.

Экономический механизм аренды недвижимости

1. Арендная плата: состав и функции.

2. Виды и формы арендных платежей.

3. Метод расчетов арендной платы за нежилые помещения, жилые помещения и земельные участки.

Эссе







Оцениваемое мероприятие3




10.

.Правовые основы аренды недвижимости

1. Договор как правовая форма арендных отношений.

2. Права и обязанности сторон аренды недвижимого имущества.

3. Ответственность сторон, изменение и расторжения договора.

4. Продажа права аренды недвижимости.

Реферат

11.

.Аренда как форма разгосударствления и приватизации предприятий

1. Аренда предприятий.

2. Выкуп арендного предприятия.

Эссе

.

Особенности аренды отдельных видов недвижимости

1. Наем и аренда в жилищной сфере.

2. Аренда земельных участков.

3. Аренда участков лесного фонда.

4. Порядок пользования участками недр.

Реферат

12.

.Выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями

1. Общие положения.

2. Технология продажи земельных участков под приватизированными предприятиями.

3. Продажа права аренды земельных участков.

Реферат

13.

Экономические и правовые основы залога недвижимости

1. Понятие и виды залога.

2. Форма, содержание и порядок регистрации договора об ипотеке.

3. Особенности залога земельных участков.

4. Правила ипотеки жилья.

5. Особенности ипотеки предприятий.

Реферат

14.

.Ипотечное кредитование в Казахстане

1. Понятие и назначение залогового кредитования.

2. Порядок отбора инвестиционных и иных проектов для реализации на условиях залогового кредитования.

3. Принципы формирования залогового фонда имущества.

4. Организация и заключение сделки с использованием залогового кредитования.

Эссе

15

.Государственная регистрация прав на недвижимость и сделки с ним

1. Объекты государственной регистрации прав на недвижимость и сделки с ней.

2. Введение в РК системы регистрации прав на недвижимость и сделки с ней.

3. Органы, осуществляющие регистрации.

4.Основания для государственной регистрации прав.

5.Требования к документам, предоставленным на госрегистрацию прав.

6. Правовой кадастр.

Контр.

работа



Темы форумов (чатов)


1-й форум

Сущность и общая классификация недвижимости


2- форум


Количественная и качественная характеристика объектов недвижимости

3-й форум

Право собственности на недвижимость

4-й форумы

Модель (общая) рынка недвижимости

5-й форум

Сделки на Казахстанском рынке недвижимости

6-й форумы

Продажа государственного имущества на аукционе. Операции с недвижимостью на коммерческом и инвестиционном конкурсах имущества на аукционе

7-й форум

Аренда недвижимости в системе предпринимательства Экономический механизм аренды недвижимости

8-й форум

Особенности аренды отдельных видов недвижимости

9-й форум

Условия и порядок купли-продажи земельных участков

10-й форум

Экономические и правовые основы залога недвижимости

11-й форум

Ипотечное кредитование в Казахстане

12-й форум

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделки с ним



^ Теоретический материал.


Тема 1. Сущность и общая классификация недвижимости.

На территории б. СССР и в Казахстане понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза СССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст. 4) в связи с установлением статуса частной собственности на землю.



    1. ^ Понятие и признаки недвижимости.

Употребляя термин «недвижимость» мы считаем, что прекрасно понимаем о чем идет речь. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимся историческими традициями и другими условиями.

Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, т.е. к краткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о предмете. У нас, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия – перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно). В то же время казахстанское законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты), это связано с целесообразностью распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, называемых «имущественный комплекс» (табл.1).

В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (схема №1).

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих условиях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

^ Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергается воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

^ Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворить различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

^ На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В Казахстане, как и в других странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество, либо права на владеие и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью (ст.10 ГКРК). Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст.255 ГКРК) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и т.д.

^ Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.



    1. ^ Место недвижимости в рыночной системе.

Недвижимое имущество занмает цнтральное место при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной базовый объект недвижимости – земля – имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.

В рыночной среде земля имеет многофункциональное значение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля – это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис – объект хозяйствования, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. Недаром экономист и премьер-министр Великобритании XVIII века Уильям Питт говорил, что – «земля мать человечества, а труд его отец». И, наконец, земля, как территория государства Казахстан, обуславливает политическую функцию. Поэтому совршение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства.

В Казахстане, как и во многих странах мира (США, Англия и др.) установлено: когда частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям. Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают: систему зонирования; рациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли; соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон; учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов; принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др. Сущестуют и временные ограничения правомочий собственника земли: строго целевое использование земельного участка, возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условий сохранения их целевого назначения, изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель.
Не могут также государственные и муниципальные предприятия самостоятельно сдавать в аренду любое недвижимое имущество закрепленное за ним на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Ограничено и распоряжение недвижимым имуществом в акционерных обществах, так если предмет сделки превышает 50% активов, то решение принимает общее собрание акционеров, а не правление.
Недвижимость находится в центре сложного переплетения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.
Совершение сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости требует глубоких и систематических знаний особенностей рынка, обусловленных спецификой самого товара – недвижимого имущества.
Вовлечение соответствующих категорий земель или прав пользования ими в узаконенные рыночные отношения стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей.
Как объект предпринимательской деятельности, недвижимость служит определенной гарантией стабильности бизнеса и воспроизводства капитала с приращением. Типичный инвестор, вкладывая средства в недвижимость, обычно не только возвращает капитал, но и получает прибыль и компенсирует все другие затраты. Возможно извлечение и иных удовольствии из владения престижной собственностью.



^ 1.3. Общая классификация объектов недвижимости.

Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответсвии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств. Обектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.) Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

Классификацию проводят, используя следующие четыре правила деления объема понятий.

  1. В одной и той же классификации необходимо применять одно и то же основание.

  2. Соразмерность деления – сумма членов (видов, разновидностей групп) классификации должна равняться объему изучаемого класса.

  3. Члены классификации должны взаимно исключать друг друга, т.е. не пересекаться.

  4. Непрерывность и последовательность подразделения на виды, подвиды и т.д.

Иерархический метод классификации – последовательно (по ступням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступней) может быть различной и включать несколько ступней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-двух и многоэтажные (первая ступень). Последние, в свою очередь, по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень).

Фасетный метод классификации, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды), имеет следующие особенности:

  • наличие только одной ступени классификации;

  • разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам;

  • высокая информационная насыщенность недвижимого имущества.

При общей классификации невижимого имущества степень дробления может ограничиваться исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния объектов и рыночной их оценки.


^ 1.4. Особенности недвижимости как товара.
Недвижимое имущество как товар - это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные характеристики.

Н
Земли лесного фда:

  • покрытые лесами

  • выделенные для лесного хозяйства и лесной

Земли водного фонда, занятые:одоемаминиками

  • болотами

  • гидротехническими сооружениями

  • полосами отвода
едвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если земля, вода и недра не были ограниченны и исчерпаемы, они были бы бесплатными как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуск промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.

Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени. Недвижимое имущество, в первую очередь земля, имеет особые потребительские свойства.

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара – тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.

Особенность земли как товара в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой. На рис. 1 вертикальная линия предложения (П) показывает, что изменение уровня и динамика цен на землю не меняет размера ее предложения. Поэтому цена земли (Ц) определяется в основном спросом: когда уровень спроса (С) поднимается от «С» до «С1», цена или рента соответственно повышается от «Ц» до «Ц1»


П


Ц
И


С
ена Ц1 Е1

з
Е
емли Ц


О А


Собственность на землю вместе с естественными ресурсами (недрами, растительностью, водой) и возведенными на ней зданиями служит источником абсолютной и дифференциальной ренты. Дифференциальная рента с худших участков будет ровна нулю. Увеличение спроса на продукты питания повысит земельную ренту до Ц1, что приведет к росту ренты до площади четырехугольника ОА Ц1Е1.

Пять уровней потребности, удовлетворяемых землей, в создании людей объединяются в определенную иерархию и подчиняется принципу относительного доминирования. Все они, включая и высшие потребности, в своей основе имеют инстинктивную природу и изначально присущи любой личности, нормально воспитанной в человеческом обществе.

^ Земля – кормилица. Все, что нужно человеку для выживания, он получает, в конечном счете, от земли. Земля одновременно и мать богатства. Обладание землей психологически привлекательно для многих, так как играет решающую роль в формировании и укреплении среднего и элитарного социальных слоев любого общества.

После удовлетворения потребностей четырех уровней земля становится основой самореализации, саморазвития потенциальных возможностей людей. И когда высшие интеллектуальные потребности превращаются в доминанту (главенст. идея ), землевладелец уже не может жить без своего доброго дела – не возделывать землю, не выращивать урожай, не творить.

Цена на землю, как и на любой товар, определяется спросом (С) и предложением (П). По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен – снижается (рис 1).

^ Недвижимое имущество – наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Его нельзя, как иногда бывает с личными вещами, забыть или потерять. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 15 – 200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов.

Сделки с объектами недвижимости – это не обычное перемещение и конечное потребление товара подобно хлебу или молоку, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товары потребляются (используется) по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику – территориальное предпочтения, т.е. изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными, а другие нет. Например, в Алматы на рынке жилья привлекательными районами по экологическим мотивам и типу застройки являются Южный и Юго-Восточные районы, а также Самал 1-2-3. Только за счет фактора «предпочтенная» цена на 1 кв. м. жилых помещений здесь на 30 – 40 % выше, чем в других районах. Кроме того, у каждого субъекта (инвестора, покупателя) существуют собственные, личные предпочтения и основания, определяющие уникальную привлекательность того или иного объекта недвижимости.

^ К экономическим особенностям недвижимости как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинации вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента и маркетинга.

Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в недвижимость отличаются противоположностью и неравномерностью. На начальной стадии имеют место отрицательные денежные потоки на строительство или покупку объекта. В период его использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки переходят в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможно и затраты на ремонт и обслуживание здания. При перепродаже объекта, владелец обычно возвращает капитал с приращением.

Налогообложение сделок, владения и пользования недвижимым имуществом в Казахстане дифференцируется по видам объектов и социальному статусу собственников. Применяются различные ставки налога в зависимости от качества и местоположения земель, что позволяет изымать дифференциальную ренту. Существует льготы по налогообложению жилых помещений для социально незащищенных слоев населения (инвалидов, пенсионеров и др. групп), а при однократной покупке квартир и домов – уменьшается налогооблагаемая база всем гражданам.

Недвижимость отличается болшим многообразием комбинаций прав собственности и распределения доходов. Одни ее компоненты могут находиться в полной собственности, другие – в аренде, третьи – во временном пользовании, четвертые – в залоге, а пятые в государственной собственности. По оценке специалистов, возможно около 1500 комбинаций вещных прав на недвижимость.

^ Ликвидность недвижимости – это возможность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства; уровень ее обратно пропорционален времени, необходимому для продажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность.

Поскольку недвижимое имущество не перемещается в пространстве, инвестиции в него связаны с дополнительным риском, например, ухудшением окружающей среды, изменением предпочтений, экономической ситуации и т.д.

В отличие от других товаров недвижимость, приносящий доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации, вплоть до организации охраны, текущего ремонта и многих других повседневных забот. Высокий уровень менеджмента необходим, например, при инвестировании в производстве и сервисные предприятия, гостиницы, кемпинги и мотели.

Для эффективного управления недвижимостью уже на прединвестиционной стадии требуется целый комплекс мероприятий:

  • маркетинговые исследования;

  • строительная, экологическая, правовая и экономическая экспертизы;

  • обоснование прогнозируемой цены и эксплуатационных расходов;

  • анализ аналогов недвижимости по принципу замещения и др.

^ Совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта (доказательства прав на него), прием-передачу, оценку и др. процедуры, которые должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов прав.


^ Тема 3. Право собственности на недвижимость.

В системе экономических отношений, связанных с недвижимостью, категория собственности занимает центральное место. Великий русский мыслитель И.А. Ильин определил, что собственность – это:

  • власть или полное господство непосредственно над вещами, а опосредованное – над людьми;

  • свобода – собственнику разрешено все, что не запрещено законом;

  • право, не только юридическое, но и нравственно – социальное, патриотическое.

Поэтому встречающееся отожествление собственности с материальными вещами – самой недвижимостью, в действительности не соответствует ее внутреннему содержанию. Имущество (вещи) само по себе не является собственностью, а только носителем права собственности.

В самом общем виде собственность – это отношения людей к объектам материального мира, проявляющиеся в экономических и производственных отношениях между людьми в процессе производства, распределения, обмена и потребления различных благ, а также в юрВ самом общем виде собственность – это отношения людей к объектам материального мира, проявляющиеся в экономических и производственных отношениях между людьми в процессе производства, распределения, обмена и потребления различных благ, а также в юридических нормах и в форме правил и морали. В переводе с латинского «собственность» означает правовое (в отличие от чисто физического) господство лица над материальной вещью.

В понятии собственности на недвижимость следует различать две стороны: внутреннее содержание и внешнюю форму проявления. Материально-вещественная форма показывает пообъектный состав недвижимого имущества, т.е. что (какие вещи) присваиваются людьми. Социально-экономическая сущность раскрывает отношения между людьми и их объединениями по поводу присвоения и использования недвижимых вещей. Следовательно, в экономическом смысле собственность – это форма отношений людей по присвоению и отчуждению земли, зданий, сооружений и другого имущества.

В современном цивилизованном мире уже давно не существует «священной и неприкасаемой» собственности. Полномочия, представляемые частному собственнику по определению, часто вступают в противоречие с интересами и правами других лиц и общества в целом. Законы всех стран, начиная с древнеримского государства, предусматривают ограничения прав собственности исходя из интересов общества, религиозных, экологических, транспортных и др. требований.

В соответствии с действующей Конституцией РК и Гражданским кодексом РК собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать права и законные интересы других лиц и обязан соблюдать экологические, санитарно – гигиенические и другие условия. Для государственных и муниципальных нужд у собственника может быть изъят земельный участок по соглашению или по решению суда. В конституции РК установлено, что земля и другие природные ресурсы (недра, леса, водный фонд) используется и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и всех народов страны.

^ Экономическая собственность реализуется, когда приносит владельцу доход- ренту, прибыль, арендную плату, или удовлетворяет его личные потребности. В юридическом отношении собственность – это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках.


^ 3.1 Субъекты и объекты собственности.

Следует различать понятия объект и субъект собственности на недвижимость, а также право собственности и отношения собственности.

Субъекты права собственности на недвижимое имущество – это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством РК. В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов:

а) Казахстан и субъекты РК в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;

б) граждане, объединения людей, семьи, народ, население, социальная группа, в том числе иностранные граждане;

в) юридические лица – коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

Для совершения сделок на рынке недвижимости граждане должны обладать гражданской и земельной право – и дееспособностью. Земельная правоспособность и дееспособность предусматривает, например, наличие опыта работы, квалификации или специальной подготовки для приобретения участка с целью организации фермерского хозяйства.

Особенность Республики Казахстан, областей состоит в том, что они являются не только субъектами права государственной собственности на землю, но и носителями права территориального верховенства как элемента их суверенитета.

Объект права собственности на недвижимость – это, в первую очередь, участок земли как пространственный базис в определенных границах фиксированной площади и местоположения, здания, сооружения, леса, обособленные водные объекты и другие вещи в соответствии с законом. Кроме недвижимого имущества в материальной форме объектами отношений выступают также вещные права и ограничения прав собственности.

В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. По своей правовой природе они являются абсолютными, т.е. субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются и они могут продолжать свои полномочия (действия) а отношении имущества, предусмотренные соответствующими статьями ГК РК.

Третью группу объектов отношений составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты (ст. 274 РК), ипотека (ст. 334 ГК РК), доверительное управление (ст. 1017 ГК РК) и аренда (ст. 561 ГК РК), которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут – это ограниченное вещное право, ипотека – способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление – договорные обязательства.

В отличие от субъектов, объекты собственности на недвижимость являются пассивной стороной отношений собственности.

Право собственности выражает отношение людей к недвижимому имуществу как к своему или как к чужому по формуле субъект-объект.

Отношения собственности – это система отношений между людьми по поводу присвоения и отчуждения земельных участков и других объектов недвижимости. Эти субъектно-объектные отношения включают отношения между разными субъектами одного объекта собственности и отношения по поводу формирования нового объекта собственности.


^ 3.2 Содержание прав собственности на недвижимость.

Поскольку земля – всеобщая основа всех видов недвижимости, содержание права собственности и его формы рассмотрим, в основном, применительно к земельным участкам, где они представлены более полно, чем по другим недвижимым объектам.

Собственность на земельный участок включает в себя три основных элемента (правомочия):

1. Владение – первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над участком, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий – пользования и распоряжения. Пользоваться же землей, не владея ею фактически, невозможно. В отличие от простого держания вещи, владение землей характеризуется волевым началом. Для граждан и юридических лиц владение неразрывно связано с обязанностью использовать земельный участок по целевому назначению.

2. Пользование – применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

3. Распоряжение – всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т.е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам участок и получаемый от него доход.

Состояние земель во многом зависит от хозяйственной деятельности людей. Так, земли с нарушенной почвой подлежат рекультивации (восстановлению), а деградированные – консервации и т.п.

идических нормах и в форме правил и морали. В переводе с латинского «собственность» означает правовоеморали. В переводе с латинского «собственность» означает правовое (в отличие от чисто физического) господство лица над материальной вещью.

В понятии собственности на недвижимость следует различать две стороны: внутреннее содержание и внешнюю форму проявления. Материально-вещественная форма показывает пообъектный состав недвижимого имущества, т.е. что (какие вещи) присваиваются людьми. Социально-экономическая сущность раскрывает отношения между людьми и их объединениями по поводу присвоения и использования недвижимых вещей. Следовательно, в экономическом смысле собственность – это форма отношений людей по присвоению и отчуждению земли, зданий, сооружений и другого имущества.

В современном цивилизованном мире уже давно не существует «священной и неприкасаемой» собственности. Полномочия, представляемые частному собственнику по определению, часто вступают в противоречие с интересами и правами других лиц и общества в целом. Законы всех стран, начиная с древнеримского государства, предусматривают ограничения прав собственности исходя из интересов общества, религиозных, экологических, транспортных и др. требований.

В соответствии с действующей Конституцией РК и Гражданским кодексом РК собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать права и законные интересы других лиц и обязан соблюдать экологические, санитарно – гигиенические и другие условия. Для государственных и муниципальных нужд у собственника может быть изъят земельный участок по соглашению или по решению суда. В конституции РК установлено, что земля и другие природные ресурсы (недра, леса, водный фонд) используется и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и всех народов страны.

^ Экономическая собственность реализуется, когда приносит владельцу доход- ренту, прибыль, арендную плату, или удовлетворяет его личные потребности. В юридическом отношении собственность – это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках.


^ 3.1 Субъекты и объекты собственности.

Следует различать понятия объект и субъект собственности на недвижимость, а также право собственности и отношения собственности.

Субъекты права собственности на недвижимое имущество – это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством РК. В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов:

а) Казахстан и субъекты РК в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;

б) граждане, объединения людей, семьи, народ, население, социальная группа, в том числе иностранные граждане;

в) юридические лица – коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

Для совершения сделок на рынке недвижимости граждане должны обладать гражданской и земельной право – и дееспособностью. Земельная правоспособность и дееспособность предусматривает, например, наличие опыта работы, квалификации или специальной подготовки для приобретения участка с целью организации фермерского хозяйства.

Особенность Республики Казахстан, областей состоит в том, что они являются не только субъектами права государственной собственности на землю, но и носителями права территориального верховенства как элемента их суверенитета.

Объект права собственности на недвижимость – это, в первую очередь, участок земли как пространственный базис в определенных границах фиксированной площади и местоположения, здания, сооружения, леса, обособленные водные объекты и другие вещи в соответствии с законом. Кроме недвижимого имущества в материальной форме объектами отношений выступают также вещные права и ограничения прав собственности.

В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. По своей правовой природе они являются абсолютными, т.е. субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются и они могут продолжать свои полномочия (действия) а отношении имущества, предусмотренные соответствующими статьями ГК РК.

Третью группу объектов отношений составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты (ст. 274 РК), ипотека (ст. 334 ГК РК), доверительное управление (ст. 1017 ГК РК) и аренда (ст. 561 ГК РК), которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут – это ограниченное вещное право, ипотека – способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление – договорные обязательства.

В отличие от субъектов, объекты собственности на недвижимость являются пассивной стороной отношений собственности.

Право собственности выражает отношение людей к недвижимому имуществу как к своему или как к чужому по формуле субъект-объект.

Отношения собственности – это система отношений между людьми по поводу присвоения и отчуждения земельных участков и других объектов недвижимости. Эти субъектно-объектные отношения включают отношения между разными субъектами одного объекта собственности и отношения по поводу формирования нового объекта собственности.


^ 3.2 Содержание прав собственности на недвижимость.

Поскольку земля – всеобщая основа всех видов недвижимости, содержание права собственности и его формы рассмотрим, в основном, применительно к земельным участкам, где они представлены более полно, чем по другим недвижимым объектам.

Собственность на земельный участок включает в себя три основных элемента (правомочия):

1. Владение – первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над участком, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий – пользования и распоряжения. Пользоваться же землей, не владея ею фактически, невозможно. В отличие от простого держания вещи, владение землей характеризуется волевым началом. Для граждан и юридических лиц владение неразрывно связано с обязанностью использовать земельный участок по целевому назначению.

2. Пользование – применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

3. Распоряжение – всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т.е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам участок и получаемый от него доход.

Состояние земель во многом зависит от хозяйственной деятельности людей. Так, земли с нарушенной почвой подлежат рекультивации (восстановлению), а деградированные – консервации и т.пСтатус собственников земли – граждан – зависит от цели ее использования. Например, собственник – фермер имеет право вести товарное хозяйство в отличие от гражданина, владеющего участком для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, которое не может быть ликвидировано вследствие банкротства.

Обстоятельства, влияющие на права собственников, имеют различный характер: изменение статуса местности, на которой расположен участок, возникновение общественной потребности в данном участке и др.

Правовой статус собственников земли – коммерческих организаций (ОАО, ЗАО, кооперативы и пр.) определяется их уставом.

Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо учитывать и ограниченные вещные права на нее, в частности, право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитуты. Такие права на землю принадлежат лицам, не являющимся ее собственниками, однако имеющими возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т.е. следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом надо помнить при осуществлении сделок, так как наличие вещных прав на то или иной земельный участок является определенным ограничением прав самого собственника этой земли.

Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники земельных участков должны обеспечить:

-безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

-возможность размещения на участке межевых и геодезичсеких знаков и подъездов к ним;

-возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры. Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь республиканским законом или принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.


^ 3.3 Виды и формы собственности на недвижимость.

Форма собственности – понятие в общем экономическое. Реализуется же экономически собственность тогда, когда начинает приносить доход, т.е. в процессе присвоения и отчуждения земли и другого недвижимого имущества как основного фактора производства и его результатов – дохода. Существует два основных способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный – частный, и совместный, общий публичный. Соответственно по признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и публичную (государственную и муниципальную).

Собственность на землю в любой сфере бизнеса имеет существенную специфику, определяемую социально-экономическими причинами и особенностями соответствующей категории земель.

Во-первых абсолютной земельной собственности не существует, так как права землевладельцев законодательно ограничены в интересах общества, собственников других участков и всех людей, вместе взятых. Так, нельзя возводить строения вблизи водоохранных территорий, наносить ущерб окружающей среде, использовать земли не по целевому назначению и т.п.

Во-вторых, установлен особый режим земли как природного ограниченного ресурса. В частности, государственной собственностью считается вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную собственность, т.е. установлена презумпция (предпочтение) государственной собственности на землю, что исключает возможность безхозного ее существования. Более того, объектом частной собственности земля может быть лишь в той мере, в какой это прямо разрешено государством. Поэтому, не могут быть в частной собственности земли лесного и водного фондов, континентального шельфа и территориальных вод, недра, охраняемые или используемые особым образом территории, участки семеноводческих станций, унитарных государственных сельскохозяйственных огранизаций и др. Не подлежат приватизации земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоемы и др.), земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения и т.д.




оставить комментарий
страница1/8
Дата25.06.2012
Размер1,81 Mb.
ТипУчебно-методический комплекс, Образовательные материалы
Добавить документ в свой блог или на сайт

страницы:   1   2   3   4   5   6   7   8
отлично
  1
Ваша оценка:
Разместите кнопку на своём сайте или блоге:
rudocs.exdat.com

Загрузка...
База данных защищена авторским правом ©exdat 2000-2017
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Анализ
Справочники
Сценарии
Рефераты
Курсовые работы
Авторефераты
Программы
Методички
Документы
Понятия

опубликовать
Документы

наверх