Учебно-методический комплекс по спецкурсу для студентов юридического факультета, обучающихся по специальности 12. 00. 03 «Юриспруденция» icon

Учебно-методический комплекс по спецкурсу для студентов юридического факультета, обучающихся по специальности 12. 00. 03 «Юриспруденция»


1 чел. помогло.
Смотрите также:
Учебно-методический комплекс по спецкурсу для студентов юридического факультета ОмГУ...
Методическое пособие по спецкурсу для студентов юридического факультета ОмГУ...
Учебно-методический комплекс по дисциплине «гражданское право» Для специальности 030501...
Учебно-методический комплекс по спецкурсу «Теоретические и практические проблемы защиты семейных...
Учебно-методический комплекс для студентов специальности 030501 «Юриспруденция»...
Учебно-методический комплекс для студентов специальности 030501 «Юриспруденция»...
Учебно-методический комплекс для студентов Сибайского института...
Учебно-методический комплекс для студентов Сибайского института...
Одобрено учебно-методическим советом юридического факультета Государство и Церковь...
Учебно-методический комплекс форма обучения очно-заочная Специальность 030501 «Юриспруденция»...
Учебно-методический комплекс для студентов специальности 030501 «Юриспруденция» очной и заочной...
Учебно-методический комплекс для студентов специальности 030501 Юриспруденция...



Загрузка...
страницы: 1   2   3   4   5   6   7
вернуться в начало
скачать
Тема 4. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА


  • Основания обращения взыскания на заложенное имущество. Условия отказа в обращении взыскания. Возможность досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, и обращения взыскания на заложенное имущество: случаи, когда законом предусмотрена такая возможность, порядок реализации.

  • Порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Внесудебный порядок обращения взыскания. Условия, когда внесудебный порядок не применяется.

  • Судебный прядок обращения взыскания. Основания, срок и условия отсрочки обращения взыскания на заложенное имущество.

  • Реализация заложенного имущества. Определение первоначальной продажной цены. Публичные торги. Порядок проведения. Признание торгов несостоявшимися: условия и последствия. Повторные торги. Последствия признания несостоявшимися повторных торгов. Распределение сумм, вырученных от продажи. Прекращение залога.



Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залого­держателя (кредитора) может быть обращено при наличии следующих оснований: если должник не исполнил или ненадлежащим образом исполнил обеспеченное залогом обязательство и если неисполнение являлось следствием обстоятельств, за которые должник несет ответственность.

Согласно п.1 ст.348 ГК РФ, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незна­чительно и размер требований залогодержателя вследствие это­го явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, в обращении взыскания на заложенное имущество залогодателю может быть отказано. В этом случае кредитор вправе предъявить требование о взыскании долга в общем порядке, без преимуществ, основанных на праве залога.

Закон об ипотеке содержит дополнительное основание для обращения взыскания.

В определенных случаях залогодержатель наделяется правом требовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом:

если предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответ­ствии с условиями договора о залоге;

если залогодателем произ­ведена замена предмета залога с нарушением установленных пра­вил;

если предмет залога утрачен по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, а залогодатель не восстановил пред­мет залога или не заменил его равноценным имуществом.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на предмет залога в случае:

нарушения залогодателем правил о последующем залоге (заключение договора последующего залога, несмотря на запрет этого в предыдущем договоре о залоге);

нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (например, распоряжение без согласия залогодержателя);

неисполнение залогодателем возложенной на него по условиям договора обязанности по страхованию предмета залога;

непринятие залогодателем мер, необходимых для обеспечения сохранности заложенного имущества, для защиты от посягательств и требований со стороны третьих лиц;

непредоставление залогодателем залогодержателю возможности проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условие хранения предмета залога.

Действующее законодательство предусматривает судебный и внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога.

По общему правилу, обращение взыскания независимо от вида имущества (движимое или недвижимое) производится в судебном порядке. Однако порядок обращения взыскания на движимое имущество, переданное залогодателю (заклад) может быть определен сторонами в договоре, и в случае если законом не установлен иной порядок, будет применяться договорный.

При залоге движимого имущества требования залогодержате­ля удовлетворяются в порядке, установленном соглашением за­логодателя и залогодержателя. Отсутствие такого соглашения влечет обращение взыскания на предмет залога в судебном по­рядке.

Кроме того, только по решению суда независимо от того, какое имущество является предметом залога (движимое или недвижимое) взыскание обращается в случаях:

1) отсу­тствия залогодателя и невозможности установления места его нахождения;

2) значительной исторической, художественной или иной культурной ценности для общества предмета залога;

3) если для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешения другого лица органа или органа (например, согласие органа опеки и попечительства для залога имущества несовершеннолетнего; согласие супруга на залог имущества, составляющее общую совместную собственность супругов; решение общего собрание общества на залог имущества, если такая сделка относится к крупной).

^ Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество допускается на основании нотариально удостоверен­ного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенно­го после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Закон об ипотеке расширяет случаи, когда внесудебный порядок не может быть применен: если предметом ипотеки является

  • предприятие как имущественный комплекс;

  • земельный участок из состава земель сельхозназначения;

  • если предмет залога находится в общей собственности и кто-либо из участников общей собственности не дает письменного согласия на внесудебное обращение взыскания.

^ Реализация (продажа) заложенного имущества.

Реализация имущества производится на публичных торгах (в порядке, предусмотренном ст. 350 ГК РФ) в случае обращения взыскания в судебном порядке, а также во внесудебном, если в нотариально удостоверенном соглашении залогодателя и залогодержателя не предусмотрено приобретение имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом своих требований к должнику в счет покупной цены. Продажу заложенного имущества осуществляют органы, уполномоченные на исполнение судебного решения.

Порядок проведения публичных торгов устанавливается процессуальным.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с кото­рой начинаются торги, определяется соглашение сторон, если стороны не могут прийти к соглашению, то устанавливается решением суда (в любом случае она должна быть указана в решении суда). Если решение о реализации заложенного имущество было принято во внесудебном порядке, например, при заключении соглашения между залогодателем и залогодержателем, то начальная цена определяется соглашением сторон.

Пра­во собственности у залогодержателя на заложенное имущество без реализации имущества может возникнуть при условии, что торги объявлены несостоявшимися. При этом возможны два варианта, если залогодержатель выразит желание оставить за собой имущество после объявления несостоявшимися пер­вых торгов и на это будет получено согласие залогодателя, в этом случае он вправе выкупить заложенное имущество с зачетом в счет покупной цены своих требований по основному обязательству. При недости­жении соглашения сторон, в том числе, и в части условия о покупной цене, указанное право реализовано быть не может. Лишь при объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оста­вить предмет залога за собой. Если же залогодержатель не воспользуется названным правом и не оставит предмет залога за собой – залог прекращается.

Если сумма, вырученная при реализации заложенного имуще­ства, недостаточна для полного удовлетворения требований зало­годержателя, он имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, ос­нованным на залоге. Если сумма, вырученная при реализации заложен­ного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требо­вания залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

Залогодатель (как должник в основном обязательстве, так и третье лицо) имеет возможность в любой момент до продажи зало­женного имущества (в том числе даже после начала публичных торгов) прекратить обращение взыскания на предмет залога. Для этого залогодатель (либо должник) должен исполнить обеспеченное залогом обя­зательство, либо ту его часть, исполнение которой оказалось про­сроченным. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

^ Залог прекращается в силу общих оснований прекращения обязательства, а также: если прекратилось (в силу исполнения или иных обстоятельств, указанных в главе 26 ГК РФ) обеспе­ченное залогом обязательство; по требованию залогодателя при грубом нарушении залого­держателем своих обязанностей по содержанию и обеспечению сохранности заложенного имущества, если это создает угрозу его утраты или повреждения, не исполнения обязанности по страхованию; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом на восстановление или замену предмета залога; в случае продажи с публичных тор­гов заложенного имущества; в случае невозможности реализа­ции заложенного имущества с публичных торгов.

При прекращении залога вследствие исполнения обеспечен­ного залогом обязательства либо по требованию залогодателя, в связи с грубым нарушением залогодержателем своих обязан­ностей в отношении находящегося у него предмета залога, за­логодержатель обязан немедленно возвратить заложенное иму­щество залогодателю.


Вопросы для самоконтроля


Назовите основания обращения взыскания на заложенное имущество.

В каких случаях в обращении взыскания может быть отказано? Назовите условия, когда можно потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, и обращения взыскания на заложенное имущество.

В каком порядке обращается взыскание на заложенное имущество? Охарактеризуйте внесудебный порядок обращения взыскания. Назовите условия, когда внесудебный порядок не применяется.

Назовите основания, срок и условия отсрочки обращения взыскания на заложенное имущество.

Назовите порядок реализации заложенного имущества.

Назовите порядок проведения публичных торгов по продаже предмета залога.

Назовите условия признания торгов несостоявшимися и последствия этого.

В чем отличие последствий признания несостоявшимися первоначальных и повторных торгов?

Как распределяются суммы, вырученные от продажи?

Назовите основания прекращения залога.


^ Тема 5. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ЗАЛОГА


  • Особенности залога товаров в обороте: понятие и сфера применения. Предмет залога и особенности совершения сделок с предметом залога. Возникновение и прекращение права залога. Права и обязанности залогодателя. Залоговые книги.

  • ^ Залог вещей в ломбарде: понятие и сфера применения. Субъектный состав, требования о лицензирования и их правовая основа. Предмет залога. Требования, обеспечиваемые данный видом залога. Договор залога: правила оформления. Обязанности ломбарда. Порядок обращения взыскания: законодательство и правоприменительная практика.

  • ^ Залог автотранспорта, водных, воздушных судов. Виды залога. Требования к порядку совершения сделки. Правовое значение регистрации сделки.

  • Залог прав(требований). Исторические предпосылки залога обязательственных прав. Особенности залога прав по действующему законодательству. Порядок совершения сделки. Права залогодержателя. Обращение взыскания: теория и правоприменение. Залог права аренды.

  • Права, залог которых не допускается.

  • Залог природных объектов (леса, обособленные водные объекты, участки недр): действительность и перспективы развития.

  • Залог ценных бумаг. Исторические формы залога ценных бумаг. Понятие и виды ценных бумаг по действующему российскому законодательству. Особенности совершения сделок залога ценных бумаг: эмиссионных, неэмиссионых; документарных, бездокументарных. Порядок фиксации залоговых прав в зависимости от вида ценной бумаги. Органы, уполномоченные на учет залоговых обременений ценных бумаг. Особенности обращения взыскания на заложенные ценные бумаги. Коллизии вексельного и гражданского законодательства и судебная практика.

  • ^ Залог, используемый таможенными органами. Источники правового регулирования. Субъектный состав правоотношения. Требования, обеспечиваемые залогом. Порядок заключения договора и его условия. Предмет залога. Права и обязанности таможенного органа.


^ Залогом товаров в обороте признается залог товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запа­сов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге (п. 1 ст. 357 ГК).

Товары в обороте, продан­ные или отчужденные иным способом залогодателем, с момен­та их перехода приобретателю перестают быть предметом зало­га, а приобретенные товары с момента возникновения у залогодателя права собственности или хозяйственного веде­ния на них становятся предметом залога.

Залогодатель товаров в обороте обязан вести книгу записи залогов, в которую вносятся записи об условиях залога товаров и обо всех операциях, влекущих изменение состава или натуральной формы за­ложенных товаров, включая их переработку, на день последней опера­ции (п. 3 ст. 357 ГК). Согласно ст. 18 закона о залоге залогодатели – юридические лица и граждане, зарегистрированные в установленном законом порядке в качестве предпринимателей, обязаны:

  • вести книгу записи залогов;

  • не позднее десяти дней после возникновения залога вносить в книгу запись, содержащую данные о виде и предмете залога, а также объеме обеспеченности залогом обязательством;

  • предоставлять книгу для ознакомления любому заинтересованному лицу.

Залогодатель несет ответственность за своевременность и правильность внесения сведений о залоге в книгу записи залогов. При нарушении залогодателем условий залога товаров в обороте залогодержатель вправе путем наложения на заложенные товары своих знаков и печатей приостановить операции с ними до устранения нарушения (п.4 ст. 357 ГК).

^ Залог вещей в ломбарде характеризуется особым субъектным составом. Залогодателем может быть только гражданин, залогодержателем только ломбард - специализированная организация, осуществляющая в качестве предпринимательской деятельности краткосрочное кредитование граждан под залог имущества, имеющая соответствующую лицензию (п. 1 ст. 358 ГК).

Предметом залога в ломбарде может быть движимое имущество, предназначенное для личного пользования.

Договор о залоге вещей в ломбарде оформляется выдачей ломбар­дом залогового билета, подтверждающего передачу вещей в залог, который содержит все существенные условия договора (сумма кредита, предмет залога, его оценка и т.д.).

Договор о залоге вещей в ломбарде является публичным.

Закладываемые вещи всегда передаются ломбарду, т.е. залог вещей в ломбарде является закладом в силу закона.

Ломбард не вправе пользоваться, распоряжаться заложенными ве­щами (п. 3 ст. 358 ГК). Ломбард обязан страховать в пользу залогодателя за свой счет принятые в залог вещи в полной сумме их оценки.

Ответственность ломбарда как профессионального хранителя явля­ется повышенной и основывается не на началах вины, а на началах риска. Он освобождается от ответственности только в случае, если докажет, что утрата или повреждение произошли вследствие непреодолимой силы.

Ломбард вправе продать заложенное имущество на основании исполнительной надписи нотариуса по истечении льготного месячного срока, предоставляемого залогодателем для погашения кре­дита. После продажи заложенного имущества требования ломбарда к залогодателю (должнику) погашаются, даже если сумма, вырученная при реализации предмета залога, недостаточна для их полного удовлетворения.

^ Залог прав (требований).

Согласно ст. 54 Закона о залоге предметом залога могут быть принадлежащие залогода­телю права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные иму­щественные права. Аналогичное по существу правило предусмотрено и п. 1 ст. 336 ГК.

Необходимым условием для залога прав является отчуждаемость, передаваемость права, и потому залог права, неразрывно связанного с личностью невозможен.

Наиболее классическим примером залога прав является залог права аренды (среди которых наиболее распространен залог права аренды недвижимости).

Поскольку предметом договора является не вещь, то объем прав должен быть также определенно установлен.

^ Залог ценных бумаг

Поскольку любая ценная бумага удостоверяет имущественное право, то оборот ценных бумаг и использование ценных бумаг в качестве предмета залога означает оборот или залог соответствующего имущественного права, в силу чего нет препятствия для использования в качестве предмета залога не только документарных, но и бездокументарных ценных бумаг, что происходит путем их перевода, учета залоговых обременений как по счетам депо, так и по лицевым счетам в системе ведения реестра.

При залоге права, удостоверенного ценной бумагой, она передается залогодержателю либо в депозит нотариуса, если договором не предусмотрено иное (п. 4 ст. 338 ГК). Договор заключается по общим правилам законодательства о залоге.

Определенную специфику имеют бездокументарные ценные бумаги. К обязанности депозитария относится регистрация фактов обременения ценных бумаг клиентов залогом в порядке, предусмотренном депозитарным договором. Право залога на бездокументарные ценные бумаги возникает с момента его фиксации в установленном порядке (п. 13 Информационного письма ВАС РФ от 21 января 2002 г. № 67 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с применением норм о договоре о залоге и иных обеспечительных сделках с ценными бумагами). Данный порядок утвержден Постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 22 апреля 2002 г. № 13/пс "Об особенностях учета в системе ведения реестра залога именных эмиссионных ценных бумаг и внесения в систему ведения реестра изменений, касающихся перехода прав на заложенные именные эмиссионные ценные бумаги".

Договор о залоге бездокументарных ценных бумаг совершается по общим правилам ГК РФ, но право залога у залогодержателя возникает либо с момента фиксации права залога по лицевому счету регистратором, либо регистрации залога по счету депо депозитарием.

Определенную специфику имеет залог векселя. В соответствии с п. 19 Положения о переводном и простом векселе, введенного в действие Постановлением ЦИК СССР и СНК СССР от 7 августа 1937 г. № 104/1341, залог векселя осуществляется путем проставления индоссамента, содержащего оговорку "валюта в обеспечение", "валюта в залог" или всякую иную оговорку, имеющую в виду залог. Однако ВАС РФ указал, что передача векселя залогодержателю на основании договора о залоге без совершения залогового индоссамента не противоречит нормам гражданского и вексельного законодательства (п. 31 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 4 декабря 2000 г. № 33/14 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей").

Последствием передачи в залог векселя по договору о залоге без совершения залогового индоссамента является невозможность в данном случае лицу, у которого вексель находится в залоге, получить исполнение по этому векселю в порядке, предусмотренном Положением о переводном и простом векселе (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 июля 1997 г. № 18 "Обзор практики разрешения споров, связанных с использованием векселя в хозяйственном обороте").

Аналогичные последствия влечет передача векселя в залог путем совершения именного или бланкового индоссамента (п. 31 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 4 декабря 2000 г. № 33/14 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей").

^ Обращение взыскания на ценные бумаги производится по общим правилам гражданского законодательства об обращении взыскания на предмет залога.

Залог, используемый таможен­ными органами, несмотря на то, что обычно рассматривается в рамках изучения залога, безусловно, не относится к категориям гражданского права. Поскольку в смысле ГК РФ, залог – способ обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств, т.е. обязательств, основанных на равенстве сторон, автономии воли и т.д. Залог же используемый таможенными органами используется в целях обеспечения уплаты таможенной пошлины, НДС, акцизов и иных таможенных платежей, платежей при использовании таможенных режимов транзита, переработки под таможенным контролем, временного ввоза (вывоза), переработки вне таможенной территории и т. п., а также взыскание штрафов или стоимости товаров и транспортных средств при нарушении таможенных правил, т.е. обеспечивает исполнение публично-правовой обязанности. Применение залога таможенными органами регулируется подзаконными нормативными актами, положения которых не соотносятся с ГК РФ.


Вопросы для самоконтроля


Определите особенности залога товаров в обороте.

Назовите порядок ведения залоговых книг.

Назовите особенности залога вещей в ломбарде.

Назовите обязанности ломбарда.

В чем особенности порядка обращения взыскания при залоге вещей в ломбарде?

Определите особенности залога прав (требований).

Назовите права, залог которых не допускается.

Назовите особенности залога ценных бумаг.

Определите особенности обращения взыскания на заложенные ценные бумаги.

Является ли залог, используемый таможенными органами, способом обеспечения исполнения обязательства и регулируется ли он гражданским законодательством?

Определите порядок заключения такого договора и его условия. Охарактеризуйте права и обязанности таможенного органа.


Тема 6. ИПОТЕКА (залог недвижимости)


  • Понятие ипотеки. Правовое регулирование ипотеки. Основания возникновения ипотеки.

  • Обязательство, обеспечиваемое ипотекой.

  • Требования, обеспечиваемые ипотекой.

  • Имущество, которое может быть предметом ипотеки. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности.

  • Договор об ипотеке. Общие правила заключения договора об ипотеке. Содержание договора об ипотеке. Государственная регистрация договора об ипотеке, ипотеки как обременения. Порядок государственной регистрации ипотеки. Отказ в государственной регистрации ипотеки и отложение государственной регистрации ипотеки. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки. Погашение регистрационной записи об ипотеке. Публичный характер государственной регистрации ипотеки.

  • Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки и последствия несоблюдения данного требования.

  • Правовой режим заложенного по договору ипотеки имущества. Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке.Пользование залогодателем заложенным имуществом.Содержание и ремонт заложенного имущества.Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения. Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц. Право залогодержателя проверять заложенное имущество. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества. Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц. Отчуждение заложенного имущества. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества. Обременение заложенного имущества правами других лиц. Последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества. Последствия виндикации заложенного имущества.

  • Последующая ипотека: понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается. Предупреждение залогодержателей о предшествующей и последующей ипотеках. Изменение предшествующего договора об ипотеке. Государственная регистрация последующей ипотеки. Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам.

  • Уступка прав по договору об ипотеке. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству.

  • Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Основания обращения взыскания на заложенное имущество. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество. Меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.

  • Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

  • Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание. Порядок проведения публичных торгов по решению суда. Объявление публичных торгов несостоявшимися. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон на аукционе. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации. Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества.



^ Залог недвижимости (ипотека) – это способ обеспечения исполнения обязательства, по которому одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (а термин ипотека, заимствованный из римского права, именно такой вид залога и обозначает).

^ По основаниям возникновения ипотека подразделяется на ипотеку в силу закона и ипотеку в силу договора. Ипотека в силу закона возникает в том случае, если федеральным законом указано какое имущество и в обеспечение каких требований считаются находящимися в залоге.

Независимо от основания возникновения ипотечного правоотношения (в силу закона или в силу договора) права и обязанности сторон будут одинаковыми.

^ Правовое регулирование ипотеки осуществляется в первую очередь, Федеральным законом № 102-ФЗ «О залоге недвижимости (ипотеке)», общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда Законом об ипотеке или самим кодексом не предусмотрены иные правила. Нормы Закона РФ "О залоге" подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат закону об ипотеке. Кроме того, некоторые иные федеральные законы также составляют правовую основу ипотеки (например, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ). Кроме того, отдельные виды ипотеки регулируются специальными нормативными актами (ФЗ от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»). Правовое регулирование ипотеки характеризуется и наличием подзаконных нормативных актов (например, Указ Президента РФ от 20.04.2005 № 449 «Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», Указание ЦБ РФ от 27.02.2003 № 1255-У «О проведении единовременного обследования по ипотечному кредитованию», Приказ Минюста РФ № 289, Госстроя РФ № 235, ФКЦБ РФ № 290 от 16.10.2000 «Об утверждении инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам»).

^ Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в качестве такого в п.1 ст. 130 ГК РФ и иных федеральных законах (земельные участки, предприятия как имущественный комплекс, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при условии, что оборот соответствующего вида недвижимости допускается федеральными законами.

Вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое.

Не может быть самостоятельным предметом ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь).

По общему правилу, ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки.

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Кроме того, по общему правилу, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Залогодателем по договору об ипотеке может быть собственник вещи или лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия в письменной форме на это всех собственников.

При этом участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников

Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

^ Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, с учетом особенностей, установленных Законом об ипотеке.

Существенными условиями договора об ипотеке являются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется независимым оценщиком, заключением о рыночной стоимости объекта также прилагается к договору.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке (в этом случае закладная так же представляется на регистрацию).

^ Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

^ Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении недвижимости, которая возникает с момента заключения договора.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество на основании договора, влекущего возникновение залога в силу закона.

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).

Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки является публичной.

Основной особенностью ипотеки является сохранение за залогодателем права пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, при условии использования в соответствии с его назначением.

По общему правилу, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

По общему правилу, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества, производить текущий и капитальный ремонт имущества.

Имущества, заложенное по договору об ипотеке должно быть застраховано в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано (кроме случая, когда утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает).

Заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.

Для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан принимать все необходимые меры, использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные статьей 12 ГК РФ. Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.

Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя.

Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке.

При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, при неисполнении такого требования залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

По общему правилу, залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке.

Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, и залогодатель не воспользовался правом восстановления или замены предмета залога, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя. При этом соглашением сторон данное положение может быть изменено.

При переходе прав на заложенное имущество к другому лицу ипотека сохраняется. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке.

Залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в порядке виндикации, ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки.

Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.

Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества.

Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу:

по договору об ипотеке;

по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

^ Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Однако уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается.

Соглашение об уступке права по обеспеченному ипотекой основному обязательству должно быть совершено в той же форме, что и договор, из которого возникло обязательство, а переход прав по договору об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этого договора (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 90).

Основанием для обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке является неисполнение или ненадлежащее исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части; обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Кроме того, залогодержатель может предъявить требования о досрочном исполнении основного обязательства, и обращении взыскания при нарушении залогодателем своих обязанностей по договору.

При этом взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и законом должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Действующее законодательство предусматривает судебный и внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога.

Общий порядок – судебный.

При обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства уведомления иных залогодержателей о своем намерении обратить взыскание.

Если ипотека была или должна была быть осуществлена с согласия другого лица или органа, суд, в который предъявлен иск об обращении взыскания, уведомляет об этом соответствующее лицо или орган и предоставляет ему возможность участвовать в данном деле.

Лица, имеющие основанное на законе или договоре право пользования заложенным имуществом или вещное право на это имущество вправе участвовать в рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.

В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, кроме случая просрочки периодически исполняемого основного обязательства.

По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если:

она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;

в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

^ Внесудебный порядок удовлетворения требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.

Внесудебный порядок не допускается, если:

  • для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

  • предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

  • предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;

  • предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

  • предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.

В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя стороны могут предусмотреть:

  • реализацию заложенного имущества на публичных торгах;

  • приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок.

^ Реализация заложенного имущества, по общему правилу, осуществляется путем продажи с публичных торгов, по правилам определенным процессуальным законодательством органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством возлагается исполнение судебных решений. Торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.

Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:

1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;

2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Последствием признания торгов несостоявшимися является возможность в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержателя по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.

Если такое соглашение о приобретении имущества залогодержателем не заключено, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах снижается на 15 процентов.

В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

По соглашению сторон имущество может быть реализовано на аукционе. Реализация, таким образом, не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество в силу закона не может быть обращено во внесудебном порядке.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.

Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.

Ряд вопросов рассмотрения арбитражными судами споров об оспаривании результатов публичных торгов разъяснен в п. 26 и 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

^ Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.


Вопросы для самоконтроля


В чем отличие ипотеки от иных видов залога?

Назовите случаи возникновения залога в силу закона.

Какие обязательства, обеспечиваются ипотекой?

Какие требования, обеспечивает ипотека?

В чем особенность предмета ипотеки?

Охарактеризуйте содержание договора об ипотеке.

В чем значение государственной регистрации договора об ипотеке?

Определите понятие и значение публичного характера государственной регистрации ипотеки.

Какие последствия предусмотрены в случае несоблюдения требования о предупреждении залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки?

Обоснуйте значение страхования заложенного имущества.

Какие последствия наступают при утрате или повреждении заложенного имущества?

Прекращается ли ипотека при переходе прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам?

Назовите условия, когда последующая ипотека возможна.

В каком порядке удовлетворяются требования залогодержателей при последующей и предшествующей ипотеке?

Назовите основания обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Какие меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц предусмотрены в законе?

В каких случаях возможно обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке?

В каком порядке происходит реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание?


^ Тема 7. ИПОТЕКА ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОСТИ


  • Ипотека земельных участков. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки. Земельные участки, не подлежащие ипотеке. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам. Оценка земельного участка при его ипотеке. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации.

  • Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся.

  • ^ Ипотека предприятия как имущественного комплекса. Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия. Права залогодателя в отношении заложенного предприятия. Обращение взыскания на заложенное предприятие.

  • ^ Особенности ипотеки жилых домов и квартир. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме. Ипотека строящихся жилых домов. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру.

  • ^ Ипотечное жилищное кредитование: понятие, развитие, новые правовые формы.


Особенности залога земельных участков

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется.

Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.

По общему правилу, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если это не запрещено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки, распространяются и требования о разрешенном использовании.

Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции.

^ Ипотека предприятий

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.

Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.

Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке.

Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке.

Решением суда залогодержатель может быть уполномочен в порядке ипотечного контроля на ряд мер.

В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.

К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество.


^ Особенности ипотеки жилых помещений

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется предварительного согласия органов опеки и попечительства. Такое же согласие должно быть получено на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства).

При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 90).

По общему правилу, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. При этом гражданин, предоставивший на аналогичных условиях займ, лишается этих привилегий.

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу.


Вопросы для самоконтроля


Какие земельные участки не могут быть предметом ипотеки?

Какие особенности установлены для ипотеки земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю?

В чем особенность ипотеки земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа?

Распространяется ли ипотека на возведенные залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения?

Известны ли Вам особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации?

Какие обязательства могут обеспечиваться ипотекой предприятия? Возможна ли ипотека строящихся жилых домов?

При обращении взыскания на заложенные жилой дом или квартиру подлежат ли выселению проживающие там граждане?

Назовите случаи возникновения залога в силу закона на жилые помещения.


Тема 8. ИПОТЕЧНЫЕ ЦЕННЫЕ БУМАГИ.


  • Закладная: понятие и основные положения о закладной.

  • Содержание закладной. Приложения к закладной. Регистрация владельцев закладной. Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства. Передача прав по закладной. Залог закладной.

  • Восстановление прав по утраченной закладной.

  • Ипотечные ценные бумаги.

  • Зарубежные формы ипотечных ценных бумаг (на примере Европы и США).

  • Предпосылки появления ипотечных ценных бумаг в России. Понятие, виды, сфера применения и использования ипотечных ценных бумаг. Источники правового регулирования.

  • Особенности ипотечных ценных бумаг по действующему российскому законодательству.

  • Ипотечное покрытие. Исключение требований и иного имущества из состава ипотечного покрытия. Реестр ипотечного покрытия. Эмитенты облигаций с ипотечным покрытием. Требования к ипотечным агентам Форма удостоверения прав, составляющих облигацию с ипотечным покрытием. Проценты по облигациям с ипотечным покрытием. Обеспечение исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием. Требования к ипотечному покрытию облигаций. Замена требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций. Обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций. Погашение облигаций с ипотечным покрытием по требованию их владельцев. Реализация ипотечного покрытия облигаций в случае несостоятельности (банкротства) организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием. Продажа ипотечного покрытия в случае несостоятельности (банкротства) организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием.

  • Ипотечные сертификаты участия. Лица, имеющие право выдавать ипотечные сертификаты участия. Договор доверительного управления ипотечным покрытием. Срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием. Ипотечный сертификат участия. Требования к ипотечному покрытию ипотечных сертификатов участия.

  • Обособление имущества, составляющего ипотечное покрытие. Ограничения деятельности управляющего ипотечным покрытием. Ответственность управляющего ипотечным покрытием. Правила доверительного управления ипотечным покрытием. Общее собрание владельцев ипотечных сертификатов участия. Регистрация правил доверительного управления ипотечным покрытием и изменений и дополнений, вносимых в них. Выдача ипотечных сертификатов участия. Вознаграждение и расходы, связанные с доверительным управлением ипотечным покрытием. Реестр владельцев ипотечных сертификатов участия.

  • Контроль за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие. Обязанности специализированного депозитария.

  • Раскрытие и предоставление информации об ипотечных ценных бумагах. Государственное регулирование и государственный контроль на рынке ипотечных ценных бумаг.


Закладная в соответствии со ст. 13 названного закона является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Закладная может существовать только в документарной форме, кроме того она не может быть эмиссионной.

В некоторых случаях составление и выдача закладной не допускаются:

1) если предметом ипотеки являются:

  • предприятие как имущественный комплекс;

  • леса;

  • право аренды выше перечисленного имущества;

2) если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству и выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки.

Закладная, являясь документарной ценной бумагой, должна содержать обязательные реквизиты, отсутствие которых влечет недействительность закладной.

Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя.

При осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса или не заложена с передачей ее залогодержателю закладной.

Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан передать закладную залогодателю, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, - удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства.

Нахождение закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удостоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены.

Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной.

Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, свидетельствует, если иное не доказано, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено.

Закладная предусмотрена как оборотная ценная бумага. В действующей редакции закон об ипотеке предусматривает возможность передачи прав по закладной, которая совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Такая сделка влечет последствия уступки требований (цессии).

Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем.

^ Закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).


^ ИПОТЕЧНЫЕ ЦЕННЫЕ БУМАГИ

Принятие Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" было предопределено направленностью государственной политики на развитие ипотечного жилищного кредитования (что в свою очередь, является прямым следствием государственной политики направленной на поощрение жилищного строительства, создание условия для осуществления права на жилище (статья 40 Конституции РФ). На принятие этого закона в частности указано в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренной Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 № 28. Целью введения ипотечных ценных бумаг явилось создание эффективного механизма рефинансирования, с помощью которого осуществлялся бы приток средств с финансового и инвестиционного рынков в сферу долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.

Закон устанавливает возможность выпуска двух видов ипотечных ценных бумаг: облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия.

Отличительной особенностью ипотечных ценных бумаг является наличие ипотечного покрытия, в состав которого включаются: права требования по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в рублях или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в предусмотренных законом случаях.

Наиболее известными из ипотечных ценных бумаг зарубежных государств являются ипотечные облигации европейского и американского типа: европейские выпускаются первичным кредитором (а не специальной организацией, как англо-американские облигации) и ипотечные ссуды остаются на балансе банка - эмитента. Отличаются и сами системы государственного регулирования, контроля и степени государственного участия на рынке ипотечного кредитования.

При выпуске облигаций американского типа долгосрочные ипотечные кредиты передаются с баланса банка - первичного кредитора на баланс специализированного эмитента. При выпуске ипотечных облигаций, напротив, ипотечные кредиты находятся на балансе банка-кредитора, являющегося эмитентом, и сама облигация является корпоративной облигацией эмитента.

Различием между данными видами ценных бумаг является распределение риска между эмитентом и инвестором. Если по ипотечным облигациям банк-эмитент несет ответственность за выплату номинальной стоимости и процентов по облигации, то в американской схеме эмитент не несет перед инвесторами такой ответственности и риск ложится целиком на инвестора. Однако и доход по этим двум видам ценных бумаг распределяется по-разному: по облигациям он начисляется в виде фиксированного процента, по американской системе инвестор получает все платежи, выплачиваемые заемщиками по кредитам, составляющим пул, за минусом вознаграждения банку за обслуживание кредита и агентства за посреднические функции.

Существует общий для разных видов зарубежных ипотечных ценных бумаг комплекс законодательных требований, направленных на защиту и обеспечение прав инвесторов.

Российское законодательство устанавливает возможность выпуска двух видов ипотечных ценных бумаг: облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия.

^ Облигации с ипотечным покрытием - эмиссионная ценная бумага, удостоверяющая право ее владельца на получение от эмитента в установленный срок номинальной стоимости и процентов, а в случае банкротства эмитента - на получение удовлетворения из стоимости имущества, входящего в состав покрытия, преимущественно перед другими кредиторами эмитента. Требования или иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, заносятся в специальный реестр. Это позволяет инвесторам и органам надзора контролировать состояние и качество обеспечения. Форма выпуска таких ценных бумаг может быть документарной и бездокументарной.

Выпускать такие облигации может кредитная организация или ипотечный агент (ипотечный агент - специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием (ст. 2 Закона).

Облигации с ипотечным покрытием удостоверяют право их владельцев на получение фиксированного процента их номинальной стоимости. Выплата процентов по облигациям с ипотечным покрытием должна осуществляться не реже одного раза в год.

Исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием обеспечивается залогом ипотечного покрытия с момента возникновения прав на такие облигации у их первого владельца.

В ряде случаев владельцы облигаций с ипотечным покрытием вправе требовать от их эмитента досрочного погашения облигаций.

^ Ипотечный сертификат участия - именная неэмиссионная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Законом (ст. 2). Права, удостоверенные ипотечным сертификатом участия (далее - ИСУ), фиксируются только в бездокументарной форме. Ипотечный сертификат участия не имеет номинальной стоимости. Выдача ИСУ может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Выдача ИСУ является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ИСУ на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием. Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путем заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием (ст. 17 Закона).

Лицо, которое осуществляет выдачу ипотечных сертификатов участия (далее - управляющий ипотечным покрытием), осуществляет доверительное управление ипотечным покрытием путем получения (приема) платежей по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие, перечисления (выплаты) владельцам ипотечных сертификатов участия денежных средств за счет указанных платежей, обеспечения надлежащего исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, включая обращение взыскания на имущество должника, в том числе заложенное в обеспечение указанных обязательств, при неисполнении или ненадлежащем исполнении таких обязательств, а также путем совершения иных связанных с этим действий, не противоречащих закону и правилам доверительного управления ипотечным покрытием.

Согласно ст. 19 названного закона доверительное управление ипотечным покрытием устанавливается на срок, устанавливаемый правилами доверительного управления ипотечным покрытием, и не должен составлять менее чем год и более чем сорок лет.

^ В состав ипотечного покрытия ипотечных сертификатов участия, согласно ст. 21 Закона, могут входить только требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, и денежные средства, полученные в связи с исполнением обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, обращением взыскания по таким требованиям и исполнением обязательств по ипотечным сертификатам участия, составляющим ипотечное покрытие. При этом замена требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия, не допускается.

Требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, обособляются от имущества управляющего ипотечным покрытием, имущества владельцев ипотечных сертификатов участия, имущества, составляющего иные ипотечные покрытия, находящиеся в доверительном управлении указанного управляющего, а также от иного имущества, находящегося в доверительном управлении или по иным основаниям у указанного управляющего.

Закон предусматривает определенные меры защиты, в том числе при банкротстве владельцев ипотечных сертификатов участия и управляющего ипотечным покрытием.

Ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия вправе осуществлять только юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг (регистратор). Реестр владельцев ипотечных сертификатов участия - система записей об ипотечных сертификатах участия, выданных согласно соответствующим правилам доверительного управления ипотечным покрытием, об общем количестве выданных и погашенных ипотечных сертификатов участия, о владельцах ипотечных сертификатов участия и о количестве принадлежащих им ипотечных сертификатов участия, о номинальных держателях, об иных зарегистрированных лицах и о количестве зарегистрированных на них ипотечных сертификатов участия, а также записей о приобретении, о передаче, об обременении или о погашении ипотечных сертификатов участия.

Согласно ст. 24 Закона ответственность управляющего ипотечным покрытием перед владельцами ипотечных сертификатов участия ограничена необходимостью возмещения реального ущерба в случае причинения им убытков в результате нарушения закона, правил доверительного управления ипотечным покрытием.

Контроль за деятельностью эмитента облигаций с ипотечным покрытием и управляющего ипотечным покрытием обязан осуществлять специализированный депозитарий.

В целях защиты интересов инвесторов российское законодательство содержит жесткие условия относительно состава ипотечного покрытия. Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия пяти обязательным условиям.

Кроме того, для снижения степени риска инвестора по обоим видам ценных бумаг Закон предусматривает:

контроль за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие, со стороны специализированного депозитария;

контроль за деятельностью ипотечных агентов и управляющих ипотечным покрытием со стороны федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг и Банка России.

Различие между облигациями с ипотечным покрытием и ипотечными сертификатами участия состоит в различном распределении риска между инвесторами и эмитентом. Облигация с ипотечным покрытием дает фиксированный доход, но и риск у ее держателя ниже, чем у инвестора ипотечного сертификата участия.


Вопросы для самоконтроля


Охарактеризуйте закладную.

Кто является обязанным по закладной?

Какие права удостоверяет закладная?

Назовите порядок передачи прав по закладной.

Допускается ли залог закладной?

Что такое ипотечное покрытие и облигация с ипотечным покрытием?

Дайте понятие и охарактеризуйте ипотечные сертификаты участия.

Какая ответственность предусмотрена для управляющего ипотечным покрытием?

Назовите условия выдачи ипотечных сертификатов участия.

Определите понятие и обязанности специализированного депозитария.

В чем состоит государственное регулирование и государственный контроль на рынке ипотечных ценных бумаг?


^ ЗАДАЧИ К ПРАКТИЧЕСКИМ ЗАНЯТИЯМ





оставить комментарий
страница5/7
Дата04.03.2012
Размер2,15 Mb.
ТипУчебно-методический комплекс, Образовательные материалы
Добавить документ в свой блог или на сайт

страницы: 1   2   3   4   5   6   7
средне
  1
Ваша оценка:
Разместите кнопку на своём сайте или блоге:
rudocs.exdat.com

Загрузка...
База данных защищена авторским правом ©exdat 2000-2017
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Анализ
Справочники
Сценарии
Рефераты
Курсовые работы
Авторефераты
Программы
Методички
Документы
Понятия

опубликовать
Загрузка...
Документы

наверх