3. Порядок включения в перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов работ по модернизации конструкций, инженерных систем и других элементов жилых зданий, а также повышению энергетической эффективности многоквартирных домов icon

3. Порядок включения в перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов работ по модернизации конструкций, инженерных систем и других элементов жилых зданий, а также повышению энергетической эффективности многоквартирных домов



Смотрите также:
Конкурсная документация по проведению открытого конкурса на выполнение работ по капитальному...
Конкурсная документация по проведению открытого конкурса на выполнение работ по капитальному...
Конкурсная документация по проведению открытого конкурса на выполнение работ по капитальному...
Конкурсная документация по проведению открытого конкурса на выполнение работ по капитальному...
Конкурсная документация по проведению открытого конкурса на выполнение работ по капитальному...
Конкурсная документация по проведению открытого конкурса на выполнение работ по капитальному...
Приглашение к участию в открытом конкурсе на выполнение работ по капитальному ремонту Дата...
Конкурсная документация по проведению открытого конкурса по привлечению подрядных организаций...
Конкурсная документация по проведению открытого конкурса на выполнение работ по капитальному...
Конкурсная документация по проведению открытого конкурса на выполнение работ по капитальному...
Конкурсная документация по проведению открытого конкурса на выполнение работ по капитальному...
Извещение о проведении отбора подрядных организаций на выполнение работ по капитальному ремонту...



страницы:   1   2   3
скачать



стр.

5............ Введение


6............ 1. Общие положения


6............1.1. Общее имущество многоквартирных домов, подлежащее капитальному ремонту

13 ..........1.2. Нормативно-правовое и нормативно-методическое обеспечение капитального ремонта, классификация видов ремонта

18 ..........1.3. Классификация ремонтов


19 .......... 2. Обоснование и разработка перечня работ по капитальному ремонту

19 ..........2.1. Обоснование перечня работ по капитальному ремонту многоквартирных домов. Общие положения

25 ..........2.2. Особенности организации капитального ремонта и модернизации лифтов многоквартирных домов

28 ..........2.3. Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, подлежащих к включению в состав работ, финансируемых за счёт средств, предусмотренных Федеральным законом № 185-ФЗ

39 .......... 3. Порядок включения в перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов работ по модернизации конструкций, инженерных систем и других элементов жилых зданий, а также повышению энергетической эффективности многоквартирных домов

50 .......... Приложения


50 .......... 1. Описание типовых технологических процессов применительно к перечню работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, включающих мероприятия по модернизации отдельных элементов общего имущества в многоквартирных домах различных периодов постройки

76 .......... ^ 2. Термины и определения



Введение


Настоящие методические рекомендации содержат общие методические указания по определению состава работ при планировании капитального ремонта многоквартирных домов с учетом ограничений, установленных Федеральным законом от 21 июля 2008 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее — Федеральный закон № 185-ФЗ) и другими нормативными правовыми актами, а также рамки использования средств, полученных в соответствии с Федеральным законом № 185-ФЗ на проведение капитального ремонта много-квартирных домов, при которых такое использование признается целевым и эффективным.

В качестве граничных определены следующие условия:

а) капитальному ремонту подлежит только общее имущество многоквартирного дома;

б) объектами капитального ремонта из состава общего имущества могут быть только те конструктивные элементы и инженерные системы, которые указаны в части 3 статьи 15 Федерального Закона № 185-ФЗ;

в) объём и состав ремонтных работ по каждому из установленных Федеральным законом № 185-ФЗ видов работ должен быть не меньше объемов текущего ремонта и не больше того, который рассматривается как реконструкция.

При выполнении перечисленных условий должны быть решены задачи повышения энергоэффективности многоквартирных домов, создания благоприятных условий проживания граждан, применения современных материалов и оборудования, что соответствует понятию модернизации зданий при проведении капитального ремонта.

Настоящие методические рекомендации предназначены для применения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в процессе отбора многоквартирных домов для включения в муниципальные и региональные адресные программы капитального ремонта, финансируемые за счет средств, предусмотренных в соответствии с Федеральным законом № 185-ФЗ, а также товарищества-ми собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными, иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, а также собственниками жилых помещений в многоквартирных домах.

1. Общие положения

1.1. Общее имущество многоквартирных домов, подлежащее капитальному ремонту.

  1. 1.1.1. Многоквартирным домом в соответствии с «Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47, признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к многоквартирному дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

  2. 1.1.2. Специфическим признаком многоквартирного дома, отличающим его от индивидуального (одноквартирного) дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит условно из двух отдельных частей: первая — помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Вторая часть этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.

  3. 1.1.3. Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются части многоквартирного дома, имеющие вспомогательное, обеспечивающее значение и являющиеся объектами общей собственности.


1.1.4. Примерный перечень частей многоквартирного дома, которые потенциально могут входить в состав общего имущества, определён в частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Перечень объектов в составе общего имущества, уточнённый постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 в «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее — Правила содержания общего имущества), распределяется по следующим блокам.

Первый блок — помещения общего пользования в многоквартирном доме: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом многоквартирном доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки; лестницы; лифтовые и иные шахты (как помещения, а не как оборудование); коридоры; колясочные, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, оборудование (включая помещения котельных, бойлерных, элеваторных узлов и другого инженерного оборудования).

Для отнесения того или иного помещения к общему имуществу (к помещениям общего пользования) важно учитывать критерии, установленные для таких помещений:

а) они не должны являться частями квартир;

б) они предназначаются для обслуживания более одного помещения в доме.

Второй блок — крыши как самостоятельный элемент общего имущества. Если в состав многоквартирного дома входит пристроенное нежилое помещение, этажность которого отличается от этажности остальной части дома, (например, котельная, насосная, тепловой узел, бойлерная), то крыша над таким пристроенным нежилым помещением также является элементом общего имущества собственников помещений в данном доме.

Третий блок — ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.

Признак отнесения конструкций дома к ограждающим конструкциям следует понимать как выполнение этими конструкциями функций отделения помещения в доме от других помещений или улицы.

Признак отнесения конструкций дома к несущим конструкциям следует понимать как несение этими конструкциями постоянных нагрузок от собственного веса несущих и ограждающих конструкций многоквартирного дома.

Четвертый блок — ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома.

К ограждающим ненесущим конструкциям многоквартирного дома относятся: окна и двери в помещениях общего пользования; ограждения кровли, балконов, лоджий и веранд; перегородки (стены), отделяющие жилое помещение от других помещений и улицы (за исключением тех, которые относятся к ограждающим несущим конструкциям); наружные входные двери в помещениях общего пользования.

Обязательным признаком отнесения ограждающих несущих и ограждающих ненесущих конструкций к общему имуществу многоквартирного дома является предназначение данных конструкций для обслуживания более одного помещения (квартиры).

Пятый блок — механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого помещения (квартиры) и (или) нежилого помещения. К объектам этого блока общего имущества могут быть отнесены, например: внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и водоотведения; газоснабжения, отопления, электроснабжения, оборудование мусоропроводов; лифтовое оборудование; системы вентиляции и кондиционирования; дымоходы и газоходы; печи и очаги в помещениях общего пользования; оборудование и средства пожаротушения и т. п.

К внутридомовым инженерным системам холодного и горячего водоснабжения, отопления и газоснабжения в составе общего имущества отнесены: стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанные отключающие устройства, коллективные (общедомовые) приборы учета холодной и горячей воды и тепловой энергии, до первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

К внутридомовым системам электроснабжения относятся: вводные шкафы, вводно-распределительные устройства; аппаратура защиты, контроля и управления; коллективные (общедомовые) приборы учета электрической энергии; этажные щитки и шкафы; осветительные установки помещений общего пользования в многоквартирном доме; электрические установки систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей в подъезды многоквартирного дома; сети (кабели) от внешней границы, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета и другое электрическое оборудование на этих сетях.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) при-бора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

1.1.5. Состав общего имущества в соответствии с Правилами содержания общего имущества в каждом многоквартирном доме определяется:

а) собственниками помещений — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации;

г) застройщиком (или иным лицом по заданию застройщика) в составе Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (далее — Инструкция по эксплуатации), разрабатываемой в соответствии с приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 1 июня 2007 года № 45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома» на основании рекомендаций проектной организации, в составе проектной документации на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт многоквартирного дома.

В Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома предусмотрена полная информация о составе общего имущества многоквартирного дома, в том числе:

а) перечень помещений общего пользования, их характеристика и площадь;

б) перечень ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, их месторасположение, материалы отделки и облицовки конструкции;

в) перечень ограждающих ненесущих конструкций многоквартирного дома, их месторасположение, материалы отделки и облицовки конструкции;

г) перечень оборудования, находящегося за пределами и внутри помещений многоквартирного дома, их месторасположение, характеристика и функциональное назначение оборудования.

д) перечень объектов общего имущества, в том числе элементов озеленения и благоустройства, расположенных в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, их месторасположение, характеристика и функциональное назначение объекта (элемента);

е) перечень иных объектов (элементов) общего имущества многоквартирного дома, их месторасположение, характеристика и функциональное назначение объекта (элемента), материалы отделки, облицовки объекта (элемента).

  1. 1.1.6. Все объекты общего имущества многоквартирного дома и их части, как и объекты и части многоквартирного дома, не входящие в состав общего имущества, в процессе эксплуатации подвергаются износу вследствие естественного старения материалов, из которых они изготовлены, силовых нагрузок (несущие конструкции) либо вследствие влияния геодезических и природно-климатических факторов, а также условий использования и уровня надлежащего содержания объектов общего имущества и его частей, в том числе своевременности устранения возникающих неисправностей путём проведения ремонтов.

  2. 1.1.7. Общие требования к содержанию общего имущества многоквартирного дома установлены Правилами содержания общего имущества (см. рис. 1.1.).

  3. 1.1.8. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, которая включает в себя:


а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания)

инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;




г) Инструкцию по эксплуатации по установленной форме, включая рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

1.1.9. Капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома проводится по решению общего собрания собственников помещений для возмещения физического и функционального (морального) износа, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей и, при необходимости, замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе проведение работ по модернизации в составе работ по капитальному ремонту).

  1. 1.1.10. Рекомендуемые виды работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов содержатся в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170 (далее — Правила и нормы технической эксплуатации, «Положении об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» ВСН 58-88(р), утвержденном приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года № 312 (далее — ВСН 58-88(р) и других нормативных документах.

  2. ^ 1.2. Нормативно-правовое и нормативно-методическое обеспечение капитального ремонта, классификация видов ремонта многоквартирных домов.


1.2.1. Общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, устанавливаемыми в следующих документах:

а) технических регламентах;

б) государственных санитарно-эпидемиологических правилах и нормативах (далее — санитарные правила);

в) гигиенических нормативах;

г) технических правилах и нормах, а также

иных нормативных правовых актах, принимаемых Правительством Российской Федерации;

д) стандартах, действующих до вступления в силу соответствующих технических регламентов в части, соответствующей целям защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, а также обязательных требованиях действующих строительных норм и правил в части, не противоречащей Федеральному закону «О техническом регулировании» и Градостроительному кодексу Российской Федерации.

1.2.2. Основным нормативным документом в области содержания общего имущества многоквартирных домов являются «Правила содержания общего имущества многоквартирного дома», утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491.

Кроме данного постановления Правительства Российской Федерации, при разработке настоящих методических рекомендаций учитывались нормы и положения других нормативных актов и документов:

-«Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома», утвержденное приказом Министерства регионального развития российской Федерации от 1 июня 2007 года № 45;

-«Правила пользования жилыми помещениями», утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 года №25;

-«Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47;

  1. -«Правила пользования системами коммунального 15 водоснабжения и канализации в Российской Федерации», утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 12 февраля 1999 года №167 (с изменениями на 23.05.2006г .);

  2. -«Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденные Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170 (далее — Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда);


-«Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок», утвержденные приказом Министерства энергетики Российской Федерации от 24 марта 2003 года № 115.

До вступления в силу технических регламентов подлежат исполнению, в том числе надзорными органами, в части, не противоречащей законодательству Российской Федерации, следующие нормативные акты и документы в строительстве:

-«Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87 (далее — Положение о составе разделов проектной документации);

  1. -«Положение об организации, проведения реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых домов, объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения» ВСН 58-88(р), утвержденное Приказом Госкомархитектуры Госстроя СССР от 23 ноября 1988 года № 312;

  2. -«Положение по техническому обследованию жилых зданий» ВСН 57-88(р), утвержденное Приказом Госкомархитектуры Госстроя СССР от 06 июля 1988 года № 191 (далее — ВСН 57-88);


-«Правила оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86(р), утвержденные приказом Госгражданстроя СССР от 24 декабря 1986 года № 446 (далее ВСН 53-86(р);

-«Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов; Нормы проектирования» ВСН 61-89(р), утвержденные приказом Госкомархитектуры Госстроя СССР от 26 декабря 1989 года № 250;

  1. -«Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий» ВСН 42-85(р), утвержденные приказом Гражданстроя СССР от 07 мая 1985 года № 135 (в ред. изменений № 1, утвержденных приказом Госстроя России от 06 мая 1997 года № 17-16);

  2. -«Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» СП 31-102-2003, утвержденные постановлением Госстроя России от 21 августа 2003 года № 153 (далее — СП 31-102-2003);


-«Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений», утвержденное постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 года № 279;

-Свод правил «Архитектурно — планировочные решения многоквартирных жилых зданий» СП 31-107-2004, рекомендован к применению письмом Госстроя России от 28 апреля 2004 года № ЛБ-131/9;

-«Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий» МДС 13-1.99, утвержденная постановлением Госстроя России от 17 декабря 1999 года;

  1. -«Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» МДС 81-35.2004, утвержденная постановлением Госстроя Российской Федерации от 05 марта 2004 года № 15/1 (далее — МДС 81-35.2004);

  2. -«Указания по применению федеральных единых расценок на ремонтно-строительные работы» МДС 81-38.2004, утвержденные постановлением Госстроя Российской Федерации от 09 марта 2004 года № 37;




  1. -«Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве» МДС 81-33.2004, утвержденные постановлением Госстроя России от 12 января 2004 года № 6 (далее — МДС 81-33.2004);

  2. -«Методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве» МДС 81-25.2001,


утвержденные постановлением Госстроя России от 28 17 февраля 2001 года № 15 (далее — МДС 81-25.2001);

-«Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы» ГЭСНр 81-04-2001, утвержденные постановлением Госстроя России от 17 декабря № 77;

  1. -«Сборник сметных норм и затрат на строительство временных зданий и сооружений при производстве строительно-монтажных работ» ГСНр 81-05-01-2001, утверж-денный постановлением Госстроя России от 07 мая 2001 года № 46 (далее — ГСНр 81-05-01-2001);

  2. -«Сборник сметных норм дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время» ГСНр 81-05-02-2001, утвержденный постановлением Госстроя России от 19 июня 2001 года № 61 (далее — ГСНр 81-05-02-2001);


«Изменения и дополнения к государственным элементным сметным нормам» на ремонтно-строительные, пусконаладочные, строительные работы и на монтаж оборудования, утвержденные соответственно постановлениями Госстроя Российской Федерации №№ 38, 40, 41 и 42 в 2004 году.

Введены некоторые новые строительные нормы и правила взамен устаревших, в том числе непосредственно касающиеся работ по капитальному ремонту:

  1. -СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», утвержден постановлением Госстроя Российской Федерации от 23 июня 2003 года № 109;

  2. -СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», утвержден постановлением Госстроя Российской Федерации от 19 апреля 2004 года № 70;

  3. -СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий», утвержден постановлением Госстроя России от 26 июня 2003 года № 113;

  4. -СНиП 41-03-2003 «Тепловая изоляция оборудования и трубопроводов», утвержден постановлением Госстроя России от 26 июня 2003 года № 114;

  5. -СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», утвержден постановлением Госстроя России от 26 июня 2003 года № 115.


^ 1.3. Классификация ремонтов

Система ремонтов многоквартирных домов предусматривает проведение через определенные промежутки времени регламентированных ремонтов и ремонтно-реконструктивных преобразований (см. рис. 1.1). Межремонтные сроки и примерные объёмы ремонтов и ремонтно-реконструктивных преобразований для цели долгосрочного планирования рекомендуется принимать в соответствии с ВСН 58-88(р), а при среднесрочном и краткосрочном планировании — уточняются на основании технического состояния, архитектурно-планировочных и конструктивных особенностей многоквартирных домов.

Капитальный ремонт зданий — замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструкций, срок которых определяет срок службы многоквартирного дома в целом) и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также устранение, в необходимых случаях, последствий функционального (морального) износа конструкций и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, т. е. проведение модернизации зданий. При капитальном ремонте ликвидируется физический (частично) и функциональный (частично или полностью) износ зданий. Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.

Капитальный ремонт подразделяется на комплексный капитальный ремонт и выборочный.

а) Комплексный капитальный ремонт — это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие всё здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.

б) Выборочный капитальный ремонт — это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленные на полное возмещение их физического и частично функционального износа.

Отнесение к виду капитального ремонта зависит от 19 технического состояния зданий, назначенных на ремонт, а также качества их планировки и степени внутреннего благоустройства.

Комплексный капитальный ремонт применительно к Федеральному закону № 185-ФЗ предусматривает выполнение всех видов работ, предусмотренных статьей 15 (за исключением ремонта подвалов и лифтов в тех домах, где они отсутствуют).

При проведении ремонта следует применять материалы, обеспечивающие нормативный срок службы ремонтируемых конструкций и систем. Состав видов и подвидов работ должен быть таким, чтобы после проведения капитального ремонта многоквартирный дом полностью удовлетворял всем эксплуатационным требования (более детально в разделе 2).

Выборочный капитальный ремонт применительно к Федеральному закону № 185-ФЗ назначается для выполнения отдельных видов работ, предусмотренных статьей 15.

Выборочный капитальный ремонт проводится исходя из технического состояния отдельных конструкций и инженерных систем путём их полной или частичной замены.



^ 2. Обоснование и разработка перечня работ по капитальному ремонту многоквартирных домов.

2.1. Обоснование перечня работ по капитальному ремонту многоквартирных домов. Общие положения.

2.1.1. Общее имущество многоквартирных домов, как показано в разделе 1.1, состоит из целого ряда объектов. Все они, в зависимости от материалов и условий эксплуатации, имеют различные сроки службы и органично разделяются на две крупные группы: первая — объекты общего имущества несменяемые (несущие конструктивные элементы), определяющие сроки службы непосредственно здания, и все прочие, заменяемые определенное число раз в течение этого срока. В каменных зданиях к объектам общего имущества первой группы относятся фундаменты и стены, монолитные и сборные бетонные и железобетонные перекрытия, каркасы, срок службы которых является наибольшим.

К заменяемым при капитальном ремонте объектам общего имущества относятся деревянные перекрытия, полы, заполнения оконных и дверных проемов и другие конструкции, сантехнические и электротехнические устройства и оборудование, кровля, отделка и другие виды работ. Наличие этой группы объектов и определяет необходимость периодического проведения капитального ремонта. Примерные (средние) сроки службы обеих групп объектов общего имущества многоквартирных домов и межремонтных периодов рекомендованы ВСН 58-88(р). Истечение указанных сроков не является основанием для замены конструкций и элементов здания. Средние сроки службы конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества многоквартирных домов должны учитываться при перспективном планировании ремонтных работ в процессе эксплуатации и при разработке Инструкции по эксплуатации капитально отремонтированного многоквартирного дома, где предусматривается перспективная периодичность ремонтов с учётом применяемых материалов

  1. 2.1.2. Фактическое техническое состояние конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества многоквартирных домов характеризуется их физическим износом и соответствующей степенью утраты первоначальных эксплуатационных свойств. Под физическим износом конструктивных элементов здания, его инженерных систем понимается ухудшение их технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата потребительской стоимости жилых помещений.

  2. 2.1.3. Физический износ конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества многоквартирных домов определяется путём их обследования визуальным способом (по внешним признакам износа), инструментальными методами контроля и испытания их в соответствии с требованиями ВСН 57-88(р), а количественная оценка физического износа — на основании требований ВСН 53-86(р) и применения соответствующих расчётных формул, таблиц или графиков, приведенных в данных документах.


В соответствии с требованиями СП 31-01-2003, при необходимости, техническое состояние несущих строительных конструкций многоквартирных домов может быть установлено специализированными организациями.

2.1.4. Непосредственно техническое обследование конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества многоквартирных домов регламентируется ВСН 57-88(р), которое установило виды, объем, порядок организации и выполнения работ по техническому обследованию жилых зданий высотой до 25 этажей включительно, независимо от их ведомственной принадлежности.

В соответствии с данным документом система технического обследования состояния жилых зданий включает, применительно к целям настоящих методических рекомендаций, следующие виды контроля технического состояния конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества многоквартирных домов в зависимости от целей обследования и периода эксплуатации:

-инструментальный контроль технического состояния объектов общего имущества в процессе плановых и внеочередных осмотров (профилактический контроль);

  1. -техническое обследование конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества многоквартирных домов для проектирования капитального ремонта;

  2. -техническое обследование (экспертиза) многоквартирных домов при повреждениях конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества и авариях на этих объектах в процессе эксплуатации домов.


2.1.5. По результатам обследования (на основании дефектных ведомостей либо заключения проектной или специализированной организации) управляющей организацией либо органом управления объединения собственников многоквартирного дома должны быть приняты предварительные решения о мерах, необходимых для устранения выявленных неисправностей и повреждений (дефектов), в том числе по проведению в доме капитального ремонта, и подготовлены необходимые материалы и расчёты для рассмотрения на общем собрании собственников помещений.

2.1.6. Перечень и состав работ по капитальному ремонту объектов общего имущества многоквартирного дома зависит от архитектурно — планировочных, конструктивных характеристик дома, уровня его инженерного обустройства, физического износа конструктивных элементов и инженерных систем. В таблице 2.1 приведены обобщённые за период 1960 — 1990 годов данные, позволяющие определить уровень износа всего здания, когда наступает потребность в капитальном ремонте его строительных конструкций и инженерных систем. Исходя из соотношения совокупных величин удельных весов несменяемых и сменяемых объектов общего имущества домов различной этажности, уровню физического износа многоквартирного дома в размере 30 % — начальной границе потребности в его капитальном ремонте, соответствует начальная граница в капитальном ремонте сменяемых объектов общего имущества, равная 45-50 % их физического износа. Такая же величина начальной границы капитального ремонта сменяемых объектов общего имущества определяется из таблиц физического износа конструкций и элементов жилых домов, содержащихся в ВСН 53-86(р).

Таким образом, только при достижении сменяемыми объектами общего имущества такого или большего физического износа, они должны быть капитально отремонтированы или заменены. Следует также иметь в виду, что устранение физического износа требует финансовых затрат, примерно равных восстановительной стоимости (то есть в действующих ценах) заменяемой конкретной конструкции или инженерной системы или заменяемых частей, более точно определяемых при сметных расчётах.

2.1.7. Проведение капитального ремонта должно основываться на подробной информации о степени износа всех конструкций и систем зданий по результатам обследования. До начала обследования собирается и анализируется архивный материал, содержащий информацию о техническом состоянии дома, выполненных ремонтных работах, акты и предписания специализированных организаций о состоянии инженерного оборудования (лифты, противопожарная автоматика, электроснабжение, вентиляция).

  1. 2.1.8. Описание дефектов и повреждений, выявленных при техническом осмотре должно производится в формулировках признаков износа, приведенных в соответствующих таблицах ВСН 53-86(р), а перечень и наименование работ по их устранению — с учётом примерного состава, прописанного в табличных формулировках таких работ. Это необходимо для обеспечения соответствия наименований работ, приведенных в таблицах с наименования-ми ремонтно-строительных работ, принятыми в сметно-нормативных документах.

  2. 2.1.9. Перечень работ, выполняемых при капитальном ремонте жилищного фонда, приведен в приложении 9 к ВСН 58-88(р). В приложении 3 к ВСН 58-88(р) приведен перечень конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования и примерные сроки их эксплуатации до проведения капитального ремонта. Перечень охватывает всё разнообразие многоквартирных домов по конструктивным характеристикам и инженерному обустройству, построенных и эксплуатируемых на момент выхода данного нормативного документа, и, следовательно, применимым для целей настоящих методических рекомендаций в рамках, установленных частью 3, статьи 15 Федерального закона №185-ФЗ.




  1. 2.1.10. Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (Приложение 8) также рекомендован перечень ремонтно-строительных работ, выполняемых при капитальном ремонте жилищного фонда, который существенно расширен по сравнению с перечнем, рекомендуемым ВСН 58-88(р) за счёт работ по модернизации, связанных с восстановлением или заменой отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением и изготовленные из новых материалов, более долговечных и экономичных, улучшающих их эксплутационные показатели.

  2. 2.1.11. Необходимо иметь в виду, что работы по модернизации, как составной части капитального ремонта, идентичны ряду работ, выполняемых в процессе реконструкции многоквартирных домов. Например: оборудование (вновь) и полная замена инженерных систем, устройство



лифтов, ремонт встроенных помещений в зданиях. Существенным признаком работ по модернизации, проводимых при любом виде капитального ремонта, является их выполнение в существующих габаритах многоквартирного дома. При реконструкции многоквартирных домов выполняются работы по надстройке, пристройке и другие работы, связанные с изменением габаритов дома, а иногда и его назначением (см. рисунок 2.1.).

  1. 2.1.12. Следует также разграничивать, вследствие различных источников финансирования, работы по капиталь-ному ремонту и текущему ремонту, поскольку работы по текущему ремонту являются работами профилактического характера, направленными не на ликвидацию или снижение уровня физического износа, а на предотвращение преждевременного износа конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, и заключаются в устранении отдельных неисправностей или замене отдельных частей конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, имеющих сроки службы, соответствующие усреднённым срокам эксплуатации зданий между текущими ремонтами. Примерные усреднённые сроки эксплуатации зданий между текущими ремонта-ми и капитальными ремонтами многоквартирных домов приведены в приложении 2 к ВСН 58-88(р). Примерные рекомендуемые перечни работ по текущему ремонту приведены в приложении 7 к ВСН 58-88(р) и приложении 7 к «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда».

  2. ^ 2.2. Особенности организации капитального ремонта и модернизации лифтов многоквартирных домов.




  1. 2.2.1. Согласно части 3 статьи 15 Федерального закона № 185-ФЗ к видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, относится ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, и при необходимости ремонт лифтовых шахт.

  2. 2.2.2. В соответствии с требованиями «Правил устройства и безопасной эксплуатации лифтов», утвержденных постановлением Госгортехнадзора Российской Федерации




от 16 мая 2003 года № 31 (далее ПБ 10-558-03) под ремон-27 том лифтового оборудования следует понимать комплекс работ (услуг), направленных на восстановление эксплуатационных характеристик лифта, продление срока его службы и не затрагивающих металлоконструкций лифта (то есть: модернизацию лифта), а именно:

    1. -работы (услуги) по экспертному обследованию лифта;

    2. -проектные работы;

    3. -строительно-монтажные работы;

    4. -работы по замене узлов и агрегатов, не затрагивающих металлоконструкций лифта, в том числе работы по замене электродвигателя главного привода, редуктора главного привода* (лебедки) канатоведущего шкива, тормозного устройства, ограничителя скорости, станции управления лифтом, привода дверей кабины, купе кабины лифта, створок дверей шахты и кабины, пружинной и балансировочной подвески кабины, противовеса, канатов, частотного регулятора, электродвигателя, пульта управления, устройств защиты и контроля;

    5. -пусконаладочные работы;

  1. -работы (услуги) по техническому освидетельствованию лифта;

  2. -работы (услуги) по утилизации демонтированного лифтового оборудования.


2.2.3. Перечень работ по ремонту лифтового оборудования формируется на основании результатов экспертного обследования лифта, отработавшего нормативный срок службы, которое осуществляется в соответствии с требованиями ПБ 10-558-03.

Основанием для включения работ по ремонту лифтового оборудования в перечень работ, финансируемых в соответствии с Федеральным законом № 185-ФЗ, является заключение экспертной организации по результатам экспертного обследования лифта, отработавшего нормативный срок службы.

2.2.4. Под заменой лифтового оборудования следует понимать комплекс работ (услуг) по замене лифта, непригодного к эксплуатации, на новый срок. В состав работ (услуг) по замене лифта включаются:

    1. -работы (услуги) по экспертному обследованию лифта, отработавшего нормативный срок службы;

    2. -проектные работы;

    3. -строительно-монтажные работы;

    4. -работы по демонтажу и установке лифта;

    5. -пусконаладочные работы;

  1. -работы (услуги) по полному техническому освидетельствованию лифта, проводимого после установки нового лифта;

  2. -работы (услуги) по утилизации демонтированного лифтового оборудования.


2.2.5. Замена лифта за счет средств, предоставляемых в соответствии с Федеральным законом № 185-ФЗ, осуществляется по результатам экспертного обследования лиф-та, отработавшего нормативный срок службы, которым лифт признан непригодным к дальнейшей эксплуатации, и проведение его ремонта признано нецелесообразным.

Под экспертными организациями понимаются юридические лица, имеющие лицензию Ростехнадзора на право проведения экспертизы промышленной безопасности в соответствии с действующим законодательством, располагающие техническими средствами и квалифицированными специалистами для проведения технического диагностирования и обследования лифта.

  1. 2.2.6. Состав работ по ремонту лифтовых шахт также определяется на основании результатов экспертного обследования отработавшего нормативный срок лифта.

  2. 2.3. Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, подлежащих к включению в состав работ, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом № 185-ФЗ.


2.3.1. Рекомендуемый перечень работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов, существенно влияющих на условия комфортности и безопасности проживания граждан приведен в таблице 2.3.

Данный перечень сформирован на основе уточненных перечней работ по капитальному ремонту, рекомендованных вышеприведенными нормативными документами в рамках видов работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, определенных статьей 15 Федерального закона № 185-ФЗ. При этом полагается, что положения настоящих методических рекомендаций распространяются на многоквартирные дома, подлежащие капитальному ремонту без прекращения их эксплуатации. В результате проведенного капитального ремонта должны быть выполнены все необходимые работы по приведению общего имущества многоквартирного дома в технически исправное состояние путём восстановления или замены всех частей конструкций и инженерных систем, которые имеют более короткие сроки службы между очередными (по нормативному сроку службы) капитальными ремонтами, чем несущие конструкции.

2.3.2. Примеры привязки технологических процессов к перечню работ, приведенных в таблице 2.3, содержатся в Приложении № 1 к настоящим методическим рекомендациям.


Примечания:

  1. 1. При капитальном ремонте конструкций иинженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома, что определено Федеральным законом 185-ФЗ, осуществляется замена не менее 50 % каждой конструкции и инженерной системы.

  2. 2. К внутридомовым системам отопления в составе общего имущества отнесены: стояки, обогревающие элементы в местах общего пользования, в жилых помещениях — ответвления от стояков до первого отключающего устройства (при его отсутствии — до места сопряжения с отопительным прибором, обогревающим элементом), регулирующая и запорная арматура; коллективные (общедомовые) приборы учета тепловой энергии, а также другое оборудование, расположенное на этих сетях.

  3. 3. В случае, если при производстве работ по капитальному ремонту конструкций и инженерных систем в составе общего имущества МД, вследствие технологических и конструктивных особенностей ремонтируемых (заменяемых) конструкций и инженерных систем необходимо произвести демонтаж или разрушение частей имущества, не входящего в состав общего имущества МД, работы по восстановлению его осуществляются за счёт средств капитального ремонта, что должно предусматриваться проектно-сметной документацией.

  4. 4. В случае, если в многоквартирном доме запроектирована система отопления со скрытой прокладкой трубопровода, не являющаяся ремонтнопригодной (приложение 2), при производстве работ по капитальному ремонту допускается устройство вновь системы отопления с открытой прокладкой трубопроводов и отопительных приборов, обогревающих элементов, в том числе в жилых помещениях.


3. Порядок включения в перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов работ по модернизации конструкций, инженерных систем и других элементов жилых зданий, а также повышению энергетической эффективности многоквартирных домов

3.1. В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда при капитальном ремонте многоквартирных домов следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, а также осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Примерный перечень работ по модернизации строительных конструкций, инженерных систем и оборудования, проводящихся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда, приведен в приложении к вышеуказанным правилам.

В разделе 2 настоящих методических рекомендаций приведен развёрнутый перечень работ по модернизации строительных конструкций, инженерных систем и оборудования, которым следует руководствоваться при формировании состава работ по капитальному ремонту, финансируемых в соответствии с Федеральным законом № 185-ФЗ.

3.2. Характеризуя в обобщённой форме жилищный фонд с точки зрения потребности в модернизации, следует выделить две укрупнённые группы многоквартирных домов, требующих по сроку службы несущих конструкций проведения капитального ремонта:

-каменные здания, построенные до 1955 года, в том числе фонд исторических зон старых городов, имеющие конструкции, системы инженерного оборудования, объемно-планировочные характеристики существенно различающиеся по своим инженерным и технологическим решениям, но, как правило, единые в достаточном уровне заложенных при строительстве прочностных и деформативных характеристиках основных несущих конструкций. Указанная группа зданий, не прошедших к настоящему времени реконструкцию и капитальный ремонт, характеризуется значительным физическим и моральным износом, т. е. требует проведения капитального ремонта с модернизацией.

-здания, построенные в 1955-1970 годах, — полно-сборные панельные и кирпичные многоквартирные дома серий массового строительства первого и второго поколения, которые характеризуются пониженным уровнем капитальности и изначально заложенными низкими потребительскими качествами, в т. ч. теплоизоляционными, неудовлетворительными с современных позиций. Указанная группа зданий, не прошедших за последние годы капитальный ремонт, характеризуются значительным физическим, а по зданиям первых массовых серий — и моральным износом, высокими расходами на содержание и ремонт, и требует проведения капитального ремонта с модернизацией или реконструкции с модернизацией.

  1. 3.3. Каменные дома послевоенной застройки (со значительным остаточным сроком эксплуатации), в которых проектом строительства не было предусмотрено оборудование внутридомовыми системами отопления, водоснабжения и канализования, подлежат модернизации с полным инженерным обустройством в соответствии с действующими нормативными документами в строительстве и составом работ по капитальному ремонту, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом № 185-ФЗ.

  2. 3.4. Комплекс мероприятий по повышению тепловой эффективности указанных многоквартирных домов массовых серий с приведением её в соответствие с нормативными требованиями СНиП 23-02-03 «Тепловая защита зданий» включает утепление наружных стен, покрытий, перекрытий над подвалами, подкровельных перекрытий и надкровельные части вентканалов, замену или утепление окон и балконных дверей, входов в подъезды и организацию учета фактического теплопотребления путём установки приборов коммерческого учета и оборудования системами автоматического регулирования потребления тепла.

Выбор конкретного способа наружного утепления стен рекомендуется производить в соответствии с предложениями, содержащимися в альбоме «Технические решения утепления наружных ограждений домов первых массовых серий», утвержденными приказом Госстроя России от 10 ноября 1998 года №8 на основании технико-экономических расчетов проектировщиков по согласованию с собственниками либо уполномоченными лицами.

3.5. Работы и технологические процессы по модернизации конструкций, инженерных систем и других элементов в обобщённом виде ориентированы на достижение следующих целей:

  1. -приведение в соответствие характеристик материалов, из которых были изготовлены ремонтируемые и заменяемые конструкции, элементы (части) инженерных систем, характеристики оборудования (лифтов, насосов и др.) и др. элементов общего имущества многоквартирных домов применительно к требованиям Федерального закона от 27 декабря 2002 года № 184-ФЗ «О техническом регулировании»;

  2. -применение современных материалов, деталей, конструкций и оборудования, средств автоматизации и диспетчеризации для повышения эффективности эксплуатации и управления многоквартирными домами;

  3. -приведение в соответствие теплотехнических характеристик ограждающих конструкций многоквартирных домов требованиям действующих нормативных документов по тепловой защите зданий.


3.6. Включение в перечень по капитальному ремонту работ и технологических процессов, связанных с модернизацией конструкций, инженерных систем и других элементов многоквартирных домов, а также повышением энергетической эффективности их эксплуатации, проводится с учётом их технического состояния и потребительских качеств, а ограничением перечня работ и технологических процессов на их включение являются предельные объёмы финансирования на производство таких работ.

3.7. Включению в перечень работ и технологических процессов по капитальному ремонту многоквартирных домов, связанных с модернизацией конструкций, инженерных систем и других элементов жилых зданий должна предшествовать оценка экономической целесообразности проведения работ по модернизации.

Такая оценка производится с учётом того, что сроки службы новых (заменяющих конструкций, инженерных систем и других элементов и их частей) не должны превышать остаточного срока службы многоквартирных домов.

Порядок оценки следующий:

  1. 3.7.1. На основе анализа соответствия технического состояния конструкций, инженерных систем и других элементов многоквартирного дома современным требованиям определяется потребность в проведении модернизации здания и составляется перечень требуемых работ;

  2. 3.7.2. Определяется остаточный срок службы многоквартирного дома;

  3. 3.7.3. Устанавливается экономическая целесообразность проведения работ по модернизации в необходимом объёме.

  4. 3.8. Остаточный срок службы многоквартирного дома, в основном, находится в прямой зависимости от капитальности здания, и, соответственно, от износа основных несущих конструктивных элементов. Таким образом, информация об остаточном сроке службы дома может быть получена на основании оценки физического износа несущих (несменяемых) конструкций и соответствующем ему техническом состоянии путём их технического обследования.


Обобщённая информация о связи величины физического износа несущих (несменяемых) конструкций с остаточным сроком их службы, а, следовательно, и остаточным сроком службы многоквартирных домов, полученная на основании научных исследований, представлена в таблице 3.1.

Наиболее точно ожидаемый остаточный срок службы эксплуатируемых зданий определяется в результате специального технического обследования и оценки технического состояния несущих конструкций в соответствии с СП 13-102-2003.



Таким образом, чем больше износ и меньше остаточный срок службы несущих конструкций здания (стены, каркас, фундаменты), тем более ограничиваются возможности его капитального ремонта с модернизацией.

Следовательно, к примеру, при износе стен и фундаментов на 60 % их остаточные нормативные сроки службы будут совсем незначительными — от 15 до 30 лет, что делает заведомо нецелесообразной сколько-нибудь значительную модернизацию зданий третьей группы капитальности и достаточно ограниченную для других групп.

В указанном примере здание является неперспективным с точки зрения продолжительной эксплуатации с существующими несущими конструкциями и подлежит после соответствующих технико-экономических обоснований реконструкции или сносу. До принятия решений в здании должны производиться работы по поддерживающему текущему ремонту в объеме, обеспечивающем безопасные и соответствующие санитарным нормам условия проживания в них на оставшийся срок.

Указанные рекомендации должны учитываться уполномоченными органами государственного и муниципального управления при отборе многоквартирных домов для включения их в программы капитального ремонта, финансируемых в соответствии с Федеральным законом № 185-ФЗ.

^ 4. Состав затрат по капитальному ремонту многоквартирных домов

4.1. Затраты на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома группируются по элементам и статьям, формируются по месту возникновения, объектам учета, планирования и калькулирования себестоимости.

Под элементами затрат понимаются затраты, однородные по своему экономическому содержанию, а под статьями — затраты, включающие один или несколько элементов.

  1. 4.2. По характеру участия в процессе производства затраты делятся на основные и накладные. Основные — непосредственно связаны с производством работ по капитальному ремонту: они могут быть прямыми и косвенными, а накладные связаны с обслуживанием отдельных подразделений (цехов, участков) или организации в целом и управлением ими. При исчислении себестоимости часть основных затрат можно прямо отнести на оказание конкретных услуг. К ним относятся затраты на оплату труда, стоимость материалов, топлива, электроэнергии, другие расходы, связанные с конкретным объектом калькулирования. Те же расходы, которые невозможно прямо включить в себестоимость определенного вида услуг (цеховые и общеэксплуатационные расходы), распределяются косвенным путем, то есть пропорционально тому или иному признаку.

  2. 4.3. Классификация по элементам и по статьям затрат.


Затраты, образующие себестоимость работ по капитальному ремонту, группируются в соответствии с их экономическим содержанием по общепринятой в такого рода расчетах структурой, изложенной в Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), утвержденной Постановлением Госстроя России от 05 марта 2004 года №15\1 и приведенной в таблице 4.1:



4.4. О некоторых особенностях определения отдельных видов затрат на капитальный ремонт.

4.4.1. Для определения стоимости капитального ремонта многоквартирных домов разрабатывается проектная документация в соответствии с Положением о составе разделов проектной документации.

Если по характеру ремонтных работ не требуется разработка чертежей, то в составе проектной документации приводятся два раздела: раздел первый — пояснительная записка с исходными данными для капитального ремонта и раздел второй — смета на капитальный ремонт.

    1. 4.4.2. В пояснительной записке к сметной документации содержится следующая информация:

    2. -сведения о месте расположения объекта;

    3. -перечень сборников и каталогов сметных нормативов, принятых для составления сметной документации;

    4. -обоснование особенностей определения сметной стоимости работ, в том числе полная информация о принятых в сметной документации коэффициентах, ссылки на нормативы, по которым приняты накладные расходы и сметная прибыль, другие сведения о порядке определения сметной стоимости капитального ремонта.

  1. 4.4.3. Сметная документация на капитальный ремонт составляется в ценах, сложившихся ко времени ее составления в соответствии с МДС81-35.2004 в части, не противоречащей Положению о составе разделов проектной документации и должна содержать: сводный сметный расчет, объектную и локальные сметы.


Если сметная документация на капитальный ремонт состоит только из одного локального сметного расчета, то сводный и объектный сметный расчет не составляется, а затраты по главам сводного сметного расчета учитываются в конце локальной сметы.

4.4.4. Локальные сметы составляются на основе объемов работ, определенных по чертежам, либо на основе описей работ (дефектных ведомостей), подписанных заказчиком и проектной организацией. Описи работ обязательно прикладываются к сметной документации как часть проектной документации на капитальный ремонт.

Согласно МДС 81-35.2004 пункта 4.7 раздела IV, в локальные сметы на ремонтные работы рекомендуется включать коэффициенты, применяемые к аналогичным работам в новом строительстве, учитывающие особенности технологии производства ремонтных работ.

Для учета влияния условий производства ремонтных работ применяются коэффициенты, указанные в таблице 3 Приложения №1 МДС 81-35.2004, а именно:

а) в локальных сметах на ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт лифтовых шахт — по пункту 2;

б) в локальных сметах на ремонт крыш: сложных — по пункту 11.2, простых — коэффициенты не применяются;

в) в локальных сметах, на ремонт подвальных помещений, при наличии стесненных условий — по пункту 2, при их отсутствии коэффициенты не применяются;

г) в локальных сметах на ремонт фасадов — по пункту 11.1;

д) в локальных сметах на ремонт или замену лифтового оборудования — по пункту 2, таблицы 2 «Монтаж оборудования».

Разъяснения по применению приложения № 1 к МДС 81-35.2004 даны в письме Федерального Агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 23 июня 2004 года № 3230/06.

4.4.5. Стоимость работ по ремонту и замене лифтового оборудования, определяется исходя из сметных нормативов, установленных Государственными элементными сметными нормами (далее — ГЭСН), утвержденными Госстроем России в составе сметно-нормативной базы 2001 года:

  1. -ГЭСНм-2001 Сборник №3 «Подъемно-транспортное оборудование»;

  2. -ГЭСНп-2001 Сборник №1 «Электротехнические установки»;


-ГЭСНмр-2001 Сборник №41 «Капитальный ремонт и модернизация оборудования лифтов»;

-соответствующие общестроительные сборники ГЭСН для* работ по ремонту лифтовых шахт.

Для определения стоимости работ применяются утвержденные Государственные элементные сметные нормы, Федеральные единичные расценки по каждому виду операций, формирующие состав работ по ремонту и замене лифтового оборудования, а. в случае если на территории субъекта Российской Федерации или муниципального образования установлены Территориальные единичные расценки на данные виды работ, применяются последние.

Стоимость оборудования, необходимого для проведения работ по ремонту или замене лифтового оборудования, а также ремонту лифтовых шахт, принимается на уровне цен отечественных изготовителей соответствующей продукции на момент принятия решения о необходимости проведения таких работ и не может превышать размера предельной стоимости капитального ремонта в расчете на 1 кв. м. общей площади помещений в многоквартирных домах, утвержденного органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации вправе установить максимальный предельный размер стоимости всех работ по ремонту и замене лифтового оборудования в зависимости от конструктивных и эксплуатационных особенностей многоквартирных домов, в которых установлено лифтовое оборудование.

В случае если товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным, или иным специализированным потребительским кооперативом или собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о проведении ремонта или замены лифтового оборудования, а также ремонта лифтовой шахты, сметная стоимость которых превышает установленный субъектом Российской Федерации предельный размер, то, в соответствии с Федеральным законом № 185-ФЗ, средства предоставляются при условии софинансирования собственниками помещений в многоквартирном доме или их объединениями разницы между установленной (или определяемой) предельной стоимостью и утвержденной сметой.

Применение нормативов накладных расходов 49 в локальных сметах рекомендовано в соответствии с МДС81-33.2004 и письма Федерального Агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 31 января 2005 года № ЮТ-260/06 «О порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве».

Сметная прибыль образуется в соответствии с МДС 81-25.2001 и письма Федерального Агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 18 ноября 2004 года № АП-5536/06 «О порядке применения нормативов сметной прибыли в строительстве».

4.4.7. Наименование глав сводного сметного расчета должно соответствовать пункту 31 Положения о составе разделов проектной документации.

В сводный сметный расчет стоимости капитального ремонта рекомендуется также включать следующие виды затрат:

-затраты на строительство временных зданий и сооружений согласно ГСНр-81-05-01-2001;

-дополнительные затраты при производстве ремонтно-строительных работ в зимнее время согласно ГСНр 81-05-02-2001;

-государственный строительный надзор (ранее – технический надзор) ;

-проектные работы;

-экспертиза;

-непредвиденные работы и затраты 2 %.

За итогом сводного сметного расчета рекомендуется учитывать средства на покрытие затрат по уплате налога на добавленную стоимость (НДС).

Описание типовых технологических процессов применительно к перечню работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, включающих мероприятия по модернизации отдельных элементов общего имущества в многоквартирных домах различных периодов постройки

^ В настоящем приложении приведены примеры по технологии проведения ремонтных работ применительно к перечню работ раздела 2.3 Методических рекомендаций.





Скачать 0,71 Mb.
оставить комментарий
страница1/3
Дата28.09.2011
Размер0,71 Mb.
ТипДокументы, Образовательные материалы
Добавить документ в свой блог или на сайт

страницы:   1   2   3
отлично
  2
Ваша оценка:
Разместите кнопку на своём сайте или блоге:
rudocs.exdat.com

Загрузка...
База данных защищена авторским правом ©exdat 2000-2017
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Анализ
Справочники
Сценарии
Рефераты
Курсовые работы
Авторефераты
Программы
Методички
Документы
Понятия

опубликовать
Документы

наверх