Доклад внешнего аудитора об оценке проекта строительства icon

Доклад внешнего аудитора об оценке проекта строительства



Смотрите также:
Доклад внешнего аудитора об оценке проекта строительства нового административного здания...
Доклад Внешнего аудитора...
Доклад о работе 131-й сессии Финансового комитета...
Отчет внешнего аудитора: аудит финансовой отчетности за 2010 г...
О. Ю. Иванова на заседании Совета органов внешнего финансового контроля...
Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта...
Доклад директора департамента строительства и архитектуры на...
Озавершении программы капитального ремонта дворов г...
Календарный план проекта. 12. Финансирование проекта. А. Требуемые инвестиции. Б...
Программа Организации Объединенных Наций по окружающей среде Distr.: General...
Доклад об осуществлении Министерством градостроительства и развития...
Отчет о внешней независимой оценке проекта по интеллектуальной собственности Исфере...



страницы:   1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11
скачать

ВОИС



R

W0/PBC/5/3

ОРИГИНАЛ: французский

ДАТА: 26 июля 2002 г.

ВСЕМИРНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

ЖЕНЕВА



Комитет по программе и бюджету

Пятая сессия
Женева, 9-11 сентября 2002 г.


ДОКЛАД ВНЕШНЕГО АУДИТОРА ОБ ОЦЕНКЕ ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА
^ НОВОГО АДМИНИСТРАТИВНОГО ЗДАНИЯ

подготовлен Секретариатом

1. Двадцать четвертого июня 2002 г. Генеральный директор получил доклад об оценке от
г-на Грютера, главного аудитора Швейцарского федерального аудиторского бюро. Доклад состоит из трех частей, трех приложений и справочных материалов.


2. Доклад об оценке прилагается к настоящему документу. Список справочных материалов содержится в Части IV Доклада об оценке. Эти справочные материалы не воспроизводятся из-за их большого объема. Они могут быть получены государствами-членами для ознакомления по их просьбе.


^ 3. Комитету предлагается принять к сведению содержание этого документа и соответствующих комментариев.


[Приложение следует]



^ ФЕДЕРАЛЬНОЕ АУДИТОРСКОЕ БЮРО

ВСЕМИРНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

ЖЕНЕВА


^ ОЦЕНКА ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА
нового административного здания с автостоянкой,

дополнительными площадями для хранения

и конференц-залом





Доклад внешнего аудитора


Генеральной Ассамблее





^

Регистрационный номер. 2187/944.00.1.13 – 01


Берн, 24 июня 2002




(NE PAS SUPPRIMER CETTE LIGNE)

СОДЕРЖАНИЕ


ЧАСТЬ I

Резюме и заключение

1 Резюме

^

О полномочиях (пункты) 1-2


1.1 Проверка потребностей
Как с течением времени изменялась спецификация? 9-12

1.2 Оценка окончательного проекта
Какова нынешняя спецификация? 13-16
Позволит ли будущее здание удовлетворить потребности 17-21
ВОИС?
Окончательный проект от ноября 2001 г. 22-35
Достойны ли доверия планируемые расходы? 36-44

1.3 Оценка рентабельности конференц-зала
Является ли рентабельным центр конференций? 45-47
Как изменяется число участников в заседаниях ВОИС? 48-49
Какова идеальная вместимость конференц-зала? 50-51
Нужно ли иметь возможность разделять этот зал? 52
Каков будет объем инвестиций? 53
Исследование рынка 54

1.4 Контроль за различными сметами
Каким образом вместо бюджета в 82,5 млн. получена оценочная
смета в 180 миллионов? 55-62

^ 1.5 Заключение 63-76

ЧАСТЬ II

Доклад и аргументация

SIA: Швейцарское общество инженеров и архитекторов
SBP: Общая площадь здания
CFC: «Кодекс строительных расходов здания», разбивка расходов на строительство
по 9–ти группам



2 Общие положения
2.1 Мандат 77-79
2.2 Объект анализа
2.3 Информация и документация 80-82
2.4 Разработка и структура анализа 83


3 Создание группы экспертов
3.1 Документация, представленная для изучения 84
3.2 Структура спецификации экспертов 85-90
3.3 Конкурс 91
3.4 Бюджетные ассигнования 92
3.5 Программа анализа 93


4 Анализ

4.1 Определение рамок анализа 94-101

4.2 Миссия 102

4.3 Контекст и цели ВОИС 103-109

4.4 Эволюция потребностей и инвентаризация зданий

4.4.1 Эволюция потребностей в период с 1993 по 2001 гг. 110-113
4.4.2 Инвентаризация зданий 114

4.5 Последний прогноз в отношении численности персонала 115-123

4.6 Нынешняя спецификация

4.6.1 Служащие 124-126
4.6.2 Места для стоянки автомобилей 127-131
4.6.3 Пространство для хранения 132-133

4.7 Эволюция проектов
4.7.1 Предыстория 134-142
4.7.2 Чистые сравниваемые площади по различным проектам 143
4.7.3 Объем различных проектов по оценке CIA 144
4.7.4 Эволюция спецификации с 1997 г. 145-150
4.7.5 Изменение программ от проведения конкурсов до подготовки
окончательного проекта в ноябре 2001 г. 151-152

4.8 Анализ окончательного проекта
4.8.1 Обзор проекта 153-171
4.8.1.1 Соблюдение спецификации 172-180
4.8.2 Инженер-строитель 181-188
4.8.3 Инженер по отоплению,вентиляции и кондиционированию воздуха189-194
4.8.4 Физик здания 195-201
4.8.5 Инженер по санитарно-техническому оборудованию 202-205
4.8.6 Инженер по электрооборудованию 206-219
4.8.7 Инженер по акустике 220-228

4.9 Анализ расходов 229-233
4.9.1 Сравнение цен за м3 SIA и за м2 SBP по всем кодам CFC 234-239
4.9.2 Сравнение цен за м3 SIA и за м2 SBP по CFC 2 240-243
4.9.3 Сравнение цен за м3 SIA и за м2 SBP конференц-зала 244-247
4.9.4 Риски 248-252
4.9.5 Показатели в расчете на рабочее место 253-259

    1. Конференц-зал

4.10.1 Рентабельность 260-269

4.10.2 Обоснование будущих потребностей 270-281


5 Организация осуществляемого проекта 282-287

6 Перечень возможной экономии и других технических
решений


6.1 Технические решения 288-292
6.2 Возможная экономия 293-298

ЧАСТЬ III

Приложения

ЧАСТЬ IV

Ссылки


^

ЧАСТЬ I

Резюме и заключение

1. Резюме

О полномочиях


  1. Всемирная организация интеллектуальной собственности со штаб-квартирой в Женеве планировала построить на своем участке новое административное здание с автостоянкой, дополнительными площадями для хранения и конференц-залом. Поскольку масштабы роста строительных расходов имеют «столь малое отношение к предусмотренным бюджетным ассигнованиям», Комитет по программе и бюджету ВОИС рекомендовал Генеральной Ассамблее 24 сентябре 2001 г:

  2. 1. « Обратиться к Федеральному аудиторскому бюро Швейцарской Конфедерации как внешнему аудитору ВОИС (или к другим внешним экспертам по тем областям, которые выходят за рамки его компетенции) с просьбой провести оценку проекта строительства нового здания в сотрудничестве с Международным бюро, архитектором победившего проекта и другими соответствующими компетентными организациями.

^ 2. предложить включить в мандат для проведения оценки следующие полномочия:

a) актуализация деловых потребностей Организации с уделением при этом особого внимания процессу планирования и оценки потребностей. В частности необходимо учитывать:

  • влияние основных инвестиций, в особенности инвестиций в область информационных технологий, направленных на повышение эффективности Организации,

  • финансовые последствия и анализ рентабельности центра конференций

  • оценку других возможных решений в отношении технических средств.

b) оценка предложения о строительстве служебного здания с точки зрения возможности достижения целей Организации, обеспечивая при этом максимальную отдачу с вложенных средств;
и


c) подготовка оценки рисков с указанием финансовых последствий для Организации и возможных дополнительных расходов по проекту.

3) предложить внешнему аудитору и другим внешним экспертам представить свои соответствующие доклады к срокам, обеспечивающим их рассмотрение Комитетом по программе и бюджету в апреле 2002 г.».

  1. Для целей проведения этого анализа и в соответствии с данными мне полномочиями я организовал создание двух рабочих групп в составе восьми внешних экспертов (семь технических экспертов и один экономист). Я поручил сотруднику Федерального аудиторского бюро возглавить этот процесс, координировать работу двух исследовательских групп и подготовить заключительный доклад.

  2. Порядок проведения и план оценки были представлены членам руководства ВОИС и представителям региональных групп 13 декабря 2001 г. Проведение анализа началось 20 февраля 2002г. и заключительный доклад был представлен 24 июня 2002 г. в соответствии с составленной программой. Таким образом, оценка была проведена в весьма сжатые сроки, учитывая тот факт, что внешних экспертов можно было задействовать лишь после процесса торгов, то есть в конце февраля 2002 г.

  3. Спецификация работы экспертов была скомпонована по четырем темам анализа:

    1. Проверка потребностей 

    2. Оценка окончательного проекта от ноября 2001 г.

    3. Оценка рентабельности конференц-зала

    4. Проверка различных смет

  1. Предлагаемые в данном докладе констатации и размышления, которые были подготовлены на основе документации и информации ВОИС, представляют собой общее мнение консультантов и внешнего аудитора.

  2. Упоминаемые меры экономии носят ориентировочный характер и, разумеется, зависят от эволюции проекта и выбранных вариантов.

  3. Чтобы облегчить чтение и понимание доклада он был разбит на 4 части:

  • Часть I Резюме доклада и заключение,

  • Часть II Доклад и аргументация,

  • Часть III Приложения

  • Часть IV Ссылки

Нумерация таблиц/схем повторяет нумерацию докладов консультантов.

^ 1.1 ПРОВЕРКА ПОТРЕБНОСТЕЙ

Как с течением времени изменялась спецификация?

  1. Спецификация изменялась в зависимости от прогнозов относительно численности сотрудников и от вместимости арендуемых или находящихся в собственности ВОИС зданий. Так в период с 1994 г. по 2000 г. прогноз в отношении численности сотрудников на 2005 г. вырос на 36% (с 1 152 до 1 565 человек), на 2006 г. на 29% (с 1 275 до 1 643) и на 2007 г. на 31% (с 1 361 до 1 778). Последний прогноз относительно численности сотрудников, содержащийся в докладе ВОИС (Доклад I, Потребности в служебных помещениях и автостоянках, 11 апреля 2002 г.), структурирован с учетом одновременно и оптимистического и более пессимистического видения. Таким образом, на 2007 г. можно планировать потребность в рабочих местах, включая резерв, равный 5 процентам, в объеме
    1 867 мест по максимальному прогнозу и 1 622 места по минимальному прогнозу.


  2. Прогноз, осуществленный после 2000 г., свидетельствует о существенном увеличении численности сотрудников в 2007 г., несмотря на ввод в действие новых информационных средств (программа IMPACT). Согласно исследованию, проведенному в 1998 г. г.г. де Луатте и Туш, после введения в действие этой программы численность сотрудников должна увеличиться на 23%. Это соответствует сокращению численности на 126 должностей в 2007 г. при оптимистическом сценарии роста.

  3. С другой стороны, результаты инвентаризации зданий свидетельствуют о наличии у ВОИС сегодня 1 589 рабочих мест, к которым в 2003 г. добавятся 450 мест, создаваемые в бывшем здании ВМО, то есть в целом общая численность составит
    2 039 мест, из которых ^ 1 010 находятся в зданиях, являющихся собственностью ВОИС (50%).

  4. Было также установлено наличие 1 028 мест для стоянки автомобилей, к которым добавятся 180 мест, находящиеся в процессе строительства, и соответственно их общее число составит 1 208 парковочных мест (из которых 419 являются собственностью ВОИС (30%)). Выраженная в отчете WO/GA/23/5 от июля 1998 г. необходимость в дополнительных 280 местах для стоянки автомобилей, которые надлежит расположить в пристраиваемой части нынешней автостоянки штаб-квартиры, не подтверждается. К тому же размещение этой автостоянки в складских помещениях, как это предусмотрено в плане окончательного проекта, создает некоторую путаницу.


Какова нынешняя спецификация?


  1. Учитывая последний прогноз, подготовленный ВОИС (^ Доклад I, Потребности в служебных помещениях и автостоянках, 11 апреля 2002 г.), спецификация на 2007 г. может быть представлена следующим образом:

  • По максимальному прогнозу необходимо 857 мест (1867-1010). Однако удовлетворить эту потребность путем строительства нового здания невозможно. Тем не менее, в случае продолжения аренды основной части здания Проктер энд Гэмбл (ПиГ) - 430 мест, число необходимых рабочих мест в новом здании составит 427 мест (857-430).

  • По минимальному прогнозу можно предположить, что ВОИС могла бы прекратить аренду здания ПиГ и разместить всех сотрудников в своих зданиях после строительства нового административного здания. В этом случае потребность в рабочих местах составила бы 612 мест (1622-1010).

^ Потребность в рабочих местах находится, таким образом, в пределах 427 и 612 мест. Это обосновывает средний запрос о 500 рабочих местах.

  1. Потребность в местах для автостоянок в новом здании оценивается в пределах от 514 до 603 мест (более подробную информацию см. в пунктах 127-131). Однако соотношение 80 мест автостоянок на 100 служащих представляется чрезвычайно завышенной для города. Для сравнения - новое здание ВМО, обеспечивающее 625 рабочих мест, имеет стоянку на 410 мест, то есть соотношение – рабочие места/служащие составляет 66%. Если изменить соотношение на 66%, то получается потребность в 265 мест по максимальному прогнозу и 387 мест по минимальному прогнозу (при котором здание Проктер энд Гэмбл уже не арендуется), что представляется более реалистичным.

  2. Весьма трудно показать в количественном выражении потребность в складских помещениях. В докладе WO/GA/23/5 от 29 июля 11998 г. говорится о расширении нынешней стоянки для автомобилей ВОИС, что позволит добавить 280 мест для делегатов и посетителей во время проведения конференций. Хотя эта стоянка автомобилей упоминается в введении к конкурсу n° 2, она не описана с точки зрения площади и вместимости. Она к тому же не фигурирует в победившем проекте. Эти площади можно найти в окончательном проекте, но они отданы под складские помещения, в то время как потребность в такого рода площадях нигде не обуславливается. Из этого я сделал вывод о том, что эти пространства для хранения могут быть преобразованы впоследствии в автостоянку и, таким образом, стать ответом на просьбу государств-членов. Помимо этих важных площадей, потребности в складских помещениях (3 000 м2) определены в регламенте конкурса n° 2. Во время их пребывания в Женеве делегаты, участвующие в конференциях ВОИС, используют другие виды транспорта (автобус, маршрутное такси, такси), а не личные автомашины. Таким образом, необходимость строительства автостоянок, предназначенных для этой категории временных посетителей, на сегодняшний день не доказана и требует более глубокого изучения.

  3. Резюме спецификации на 2007 г.:




Максимальный прогноз

Минима-льный прогноз

Замечания

Число рабочих мест в новом здании (включая резерв в 5%)

427

612

Максимальный прогноз учитывает аренду здания ПиГ.

Число мест для стоянки автомобилей

265

387

(Соотношение места/служащие – 66%)

Складские помещения

3'000 m2

Конкурс n°2

Конференц-зал

600 мест






^ 1.2 ОЦЕНКА ОКОНЧАТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА ОТ НОЯБРЯ 2001 Г.

Позволит ли будущее здание удовлетворить потребности ВОИС?

  1. Проанализировав планы окончательного проекта, можно считать, что фактическая вместимость нового комплекса с точки зрения рабочих кабинетов составляет от 429 до 554 рабочих мест, в зависимости от возможностей уплотнения рассадки в помещениях. Таким образом, потребности в рабочих местах будут удовлетворяться при «максимальном» варианте в том случае, если ВОИС продолжит аренду здания ПиГ. И напротив, спецификация не будет соблюдаться в случае «минимального» варианта, при котором не будет хватать 60 рабочих мест.

  2. В целом нам представляется, что нынешний проект использует максимальные возможности, предлагаемые ППМ (План привязки к местности), для размещения ограниченного числа рабочих мест. В условиях расширения ВОИС представляется более адекватным предусмотреть возможность более существенного уплотнения даже с тем последствием, что эту возможность можно будет задействовать лишь позднее. Это замечание следует увязывать с очень большими площадями первого этажа и антресоли, которые отягощают проект.

  3. Следует отметить, что в результате рассмотрения планов окончательного проекта можно сделать вывод о наличии приблизительно 1 000 модулей бюро по 7 м2, в то время как конкурсная спецификация требовала 1 285. Число модулей, таким образом, сократилось на 285, что равнозначно потенциальной нехватке 140 бюро по 14 м2. Ни один документ не позволяет нам объяснить такое развитие событий.

  4. Складские помещения
    Общая площадь этих помещений на 6 185 м2 больше, чем 3 000 м2, уже определенных спецификацией (см. пункт 16). Действительно, можно констатировать о наличии 1 700 м2 архивных помещений и 4 485 м2 складских помещений. По моему мнению, наличие этих дополнительных площадей можно объяснить лишь последующим изменением назначения некоторых дополнительных складских помещений и использованием их в качестве автостоянки (при условии согласия на это женевских властей), что будет таким образом отвечать первоначальной просьбе государств-членов.

  5. Места для стоянок автомобилей
    Упоминаемое выше число мест автостоянок, которые необходимо разместить в новом комплексе, должно составлять от 265 (максимальный вариант) до
    387 (минимальный вариант). Следует напомнить о том, что в случае максимального варианта ВОИС будет по-прежнему арендовать здание ПиГ, имеющее 275 мест автостоянок. Поскольку новый комплекс предусматривает дополнительно 280 мест, потребности при максимальном варианте будут удовлетворены, в то время как в случае минимального варианта будет не хватать 107 мест. Следует также напомнить о том, что расчет мест для автостоянок является результатом сокращения соотношения мест автостоянок и рабочих мест с 80% (завышенный показатель для города) до 66% (с учетом показателя по ВМО в Женеве). Без этого сокращения нехватка мест была бы еще более значимой, причем для обоих вариантов.

^ Окончательный проект от ноября 2001 г.

  1. Мое исследование ссылается на окончательный проект и оценку расходов от ноября 2001 г. Однако, важно уточнить, что уровень услуг технических консультантов в ноябре 2001 г. не соответствовал тому, что обычно принято называть «окончательный проект». Действительно, не хватало почти половины услуг, обуславливаемых окончательным проектом. Стадия «окончательного проекта» достигнута лишь архитектором, причем этого нельзя сказать о конференц-зале, который находится на стадии предварительного проекта. Поскольку генеральная смета, обычно сопровождающая окончательный проект, была подготовлена лишь в конце марта 2002 г., я полагал, что документы, представленные в ноябре 2001 г., могли служить консультантам в качестве основы для исследования.

  2. После анализа всего проекта можно констатировать, что так называемые «вторичные» объемы (автостоянка, склады и т.д.) стали более значительными, нежели объемы, предназначенные для удовлетворения «первичных» потребностей (рабочие кабинеты, конференц-зал), которые являются первопричиной строительства этого здания. Ниже приводимые таблицы показывают эту эволюцию с 1997 г. до подготовки окончательного проекта в 2001 г. Постоянное и регулярное увеличение «непроизводительных» площадей (склады, хранилища и т.д.) по отношению к полезным площадям, наблюдаемое при анализе проектов, ложится тяжелым бременем на окончательный проект. По-прежнему царит некоторая неясность в отношении необходимости автостоянки и помещений для хранения.




  1. Таблица 6 bis’’’. Конкурс n°1, 1997 г.
    Общая площадь здания в разбивке







  1. Таблица 6 bis’’. Конкурс N°2, 1999 г.
    Общая площадь здания в разбивке







  1. Таблица 6 bis. Окончательный проект от ноября 2001г.
    Общая площадь здания в разбивке




  1. Начиная с неуточненной даты в 2001 г. по просьбе ВОИС конференц-зал был исключен из основного рабочего объема и стал самостоятельным объектом, размещенным вблизи нынешней штаб-квартиры. Объем нового здания, освобожденного от зала, остался без изменений. Таким образом, площади цокольного этажа и галереи, по-видимому, стали не соразмерны с учетом их фактического использования, даже в случае так называемых общих площадей. Это существенно повышает показатель площади (и объема) на рабочее место и отрицательно сказывается на проекте экономически. Приводимая ниже таблица иллюстрирует такой вывод и ясно показывает, что будущий комплекс ВОИС располагает слишком обширными представительскими площадями или пространством без четко определенного назначения. И напротив, число рабочих мест является слишком малым для данных объема и площади.



  2. Таблица 15. Объем SIA в расчете на рабочее место:
    (SIA: Швейцарское общество инженеров и архитекторов)





  1. Таким образом, желание ВОИС изъять конференц-зал из общего проекта, чтобы приблизить его к существующей штаб-квартире, не сопровождалось перераспределением освободившихся площадей. Уменьшение «представительских и общих» площадей или использование этих площадей в качестве резервных для рабочих мест, позволило бы, тем не менее, сделать соотношение более сопоставимым с показателями по другим зданиям международных организаций. Следовало бы также изменить схему автостоянки, с тем чтобы улучшить ее использование.

  2. Возникает ощущение, что конференц-зал в большей степени отвечает архитектурной концепции, нежели спецификации. В качестве подтверждения можно отметить, что разделение нынешнего зала на 280 и 320 мест не соответствует первоначальной (конкурсной) просьбе о 150 и 450 местах. Все эксперты признают, что ход работ по этой части объекта соответствует не «окончательному проекту», а «предварительному проекту». Таким образом, следует быстро завершить планирование с помощью специалиста по обустройству конференц-зала.

  3. В частности, цели ВОИС уточняют, что новое здание должно быть «современным», то есть включать в себя самую современную строительную и информационную технику, быть совместимым с окружающей средой и экономным с точки зрения затрачиваемой энергии. Следует констатировать, что разработанные технические концепции не отвечают этому требованию ВОИС. С другой стороны, составители плана не учли концепцию «Минергии» (рациональное использование энергии в зданиях).

  4. Еще предстоит сделать выбор и принять важные решения в отношении концепции электроснабжения и отопления, систем вентиляции помещений, кондиционирования воздуха и санитарного оборудования. Документы по общей смете от 28 марта 2002 г., просмотренные в предварительном порядке и не входящие в рамки этого анализа, не позволили изменить этот вывод. В отношении продолжения работы по проекту мне представляется необходимым разработать концепции энергосистем, санитарного и электрооборудования, учитывая нынешний уровень технических знаний и их совместимость с существующими установками (с соблюдением глобальной суммы расходов по смете от ноября
    2001 г.). С другой стороны, следует улучшить координацию между различными консультантами.

  5. Что касается потребления энергии системами отопления и охлаждения, то хотя теплоизоляция зданий соответствует требованиям стандартов, следует признать, что проект нельзя считать образцовым. Действительно требования закона в целом соблюдаются в отношении административного здания, но величины на 10% ниже требований закона в отношении конференц-зала. Большие застекленные площади на фасадах и крышах атриумов порождают определенные трудности для обеспечения комфортных условий зимой и летом. Эти проблемы можно решить в случае установки адекватного обогревательного и охлаждающего оборудования. Тем не менее, это влечет за собой повышение расходов на оборудование и потребляемую энергию. Действительно, учитывая большие застекленные площади, следует предусмотреть, что дополнительное потребление электроэнергии на обогрев и кондиционирование воздуха превысит 10%.

  6. Акустик считает, что следует изменить весь «акустический проект» конференц-зала, атриума и бюро с учетом реальных акустических требований пользователей и изменить соответствующим образом «архитектурный проект». По его мнению, объемный анализ пространства должен, прежде всего, отвечать требованиям пользователей в отношении акустики, поскольку архитектурная концепция может быть интегрирована позднее.

  7. В частности, он подчеркивает необходимость сокращения объема конференц-зала приблизительно на 40%, для того чтобы соблюсти требования акустики. С другой стороны, форма зала весьма неблагоприятна с точки зрения видимости из кабин синхронных переводчиков и с некоторых мест в зале. Следует напомнить, что хорошая видимость и хорошее понимание слов неразрывны друг от друга. Кроме того, слышимость между индивидуальными бюро административного здания и галереями на антресолях, по-видимому, не отвечает предъявляемым требованиям. Для устранения этой проблемы необходима акустическая обработка поверхностей атриумов.

^ Достойны ли доверия планируемые расходы?

  1. Для целей сравнения было сочтено полезным показать параллельно оценочную смету окончательного проекта от ноября 2001 г. и смету с окончательными расчетами четырех подобных объектов в районе Женевы. Здания ВМО и УВКБ были выбраны по причине их географической близости к будущему комплексу (схожесть земли и условий), а также в связи с аналогичностью их программы программе ВОИС. Конференц-зал Вильяма Раппарда ВТО – это единственный элемент для сравнения, построенный недавно и схожий по размерам с залом, планируемым для ВОИС. И, наконец, здание Дюпон де Немур имеет также много схожего (объем, внутренние атриумы и т.д.) с будущим комплексом, оставаясь, тем не менее, частным предприятием.




^ SIA: Швейцарское общество инженеров и архитекторов
CFC: Кодекс строительных расходов (разбивка строительных расходов по 9 группам)

Таблица 10. Сравнение цен за м3 SIA по CFC (без вознаграждений):

Административное здание, дополнительное хранилище и конференц-зал:




  1. Расходы, запланированные на стадии окончательного проекта, соответствуют суммам, уплаченным за подобные сооружения в Женеве. Поэтому я подтверждаю, что бюджет в 180 миллионов франков является весьма реалистичным пакетом расходов, хотя некоторое восстановление равновесия между различными видами работ представляются мне необходимым. Действительно, расходы по оценочной смете на земляные работы (CFC 20) и оборудование отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха (CFC 24) выше средних. Напротив, расходы, связанные с санитарным оборудованием (CFC 25) и транспортным оборудованием (CFC 26), ниже среднего. Также весьма низкими являются расходы по CFC 22, включающие обычно фасадные работы.

  2. Кроме того, я полагаю, что показатели объема и площади этого сооружения являются слишком завышенными по отношению к числу имеющихся рабочих мест. Как следствие, это существенно повышает затраты на рабочее место и, таким образом, глобальные расходы по проекту. Пересмотр с точки зрения оптимизации полезных площадей представляется, таким образом, желательным по всему проекту.

  3. ^ Таблица 16. Общие расходы на рабочее место






  1. Консультант по гражданскому строительству уточняет, что расходы, связанные с ограждением котлована, земляными работами(CFC 20) и бетонными и железобетонными структурами (CFC 21) дополнительного хранилища завышены примерно на 30%. После рассмотрения проекта консультант подтверждает также необычно высокие расходы в сумме 707 франков на м3 в отношении хранилища, в то время как обычно используется цифра - 500 франков на м3.

  2. Высокие расходы (+ 43%) на оборудование отопления, вентиляции и систем кондиционирования воздуха (CFC 24) может объясняться, с одной стороны – требованиями ВОИС и, с другой стороны – относительно дорогостоящей принятой концепцией кондиционирования воздуха.

  3. Вероятные расходы на предложенное электрооборудование (CFC 23) находятся в диапазоне показателей, сопоставимых с показателями других административных зданий, похожих на проект ВОИС. Эти расходы, однако, являются относительно низкими по сравнению с другими зданиями, строящимися по более высоким техническим стандартам. Это имеет особое значение, если учесть, что данное здание должно обладать значительной степенью техничности. Поэтому после уточнения различных деталей фактические глобальные расходы могут оказаться более высокими.



Таблица 12. Конференц-зал – Сравнение цен за м3 SIA по CFC
(без вознаграждений)

Конференц-зал:





  1. Анализ расходов, связанных с конференц-залом, свидетельствует в целом, что цена за м3 сравнима с ценой для зала Вильяма Раппарда. Учитывая высокий престиж этого зала, объем расходов по смете для зала ВОИС представляется адекватным. Однако, неопределенность в связи с ходом работ по этой части сооружения и не очень четкими намерениями архитекторов вынуждает меня сделать некоторые оговорки. Я обращаю внимание ВОИС на тот факт, что эта часть сооружения находится на менее продвинутой стадии работ, нежели остальная часть проекта. Поэтому с меньшей точностью можно сказать и о расходах.

  2. Степень точности, допускаемая по швейцарским нормам (SIA) на стадии окончательного проекта, составляет +/-10%. Впрочем, можно констатировать, что лишь административное здание и дополнительные хранилища (не включая их техническое оборудование) отвечают этой норме. Остальные компоненты сооружения (конференц-зал, технические установки административного здания и дополнительного хранилища) соответствуют уровню не окончательного проекта, а скорее предварительного проекта. Соответственно, я полагаю, что часть допускаемого риска составляет + 24 миллиона франков вместо + 18 миллионов франков по швейцарским нормам или + 9 миллионов франков по нормам, действующим на рынке.



    1. ^ ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ КОНФЕРЕНЦ-ЗАЛА

Является ли рентабельным центр конференций?

  1. Анализ рентабельности конференц-зала на 400 мест или 600 мест показал, что ежегодные эксплуатационные расходы будут превышать на 0,75 или 1,5 миллиона франков расходы на аренду внешних залов. Соответственно строительство конференц-зала на 400 или 600 мест не является рентабельным. С чисто экономической точки зрения отказ от строительства нового конференц-зала представляется наиболее приемлемым выбором среди предложенных вариантов.



  1. Синтез вариантов с указанием расходов:



Сценарии


Вмести-мость зала (мест)



Инвестиции в миллионах


Эксплуата-ционные расходы в миллионах ***


Расходы на аренду в миллио-нах


Всего в миллио-нах



Замечания























1


0


0


0


0.75*
(0.3 – 1)**


0.75



Нынешняя ситуация























2 bis



400


20



1.5



0.2 – 0.9



1.7 – 2.4

Скорректирован-ные инвестиции от 15 до 20 млн. франков


3


600


30


2.25


0 – 0.5


2.25 –2.75

Окончательный проект

* Средние годовые расходы на внешнюю аренду в течение 2000-2001 гг.
** Расходы +/- идентичные варианту 2, поскольку крупные конференции продолжаются большее число дней и они требуют более 400 мест.
*** Амортизационные отчисления были рассчитаны на 40 лет в размере 3.25%.




  1. Изучение вариантов, кратко излагаемых в вышеуказанной таблице, позволяет выделить следующие элементы:




  • Зал на 400 мест:

(15 миллионов)

В сравнении с таким сопоставимым зданием, как зал Вильяма Раппарда, бюджет в 15 млн. франков, одобренный государствами-членами, не является реалистичным. Следует предусмотреть инвестиции объемом скорее в 20 миллионов франков.

Зал на 400 мест:
(20 миллионов)


ВОИС должна выделить от 1,7 до 2,4 миллиона франков (средние расходы: 2 миллиона франков) на эксплуатационные расходы и затраты на внешнюю аренду. Расходы на аренду внешних конференц-залов остаются весьма высокими, поскольку большая часть этих заседаний проходит с участием более 400 человек (от 400 до 650). Таким образом, этот вариант обязал бы Организацию продолжать проводить свои конференции не в штаб-квартире и был бы связан, по мнению экономиста, с инвестициями, которые имели бы слишком мало смысла или не имели его вообще.

  • Зал на 600 мест:

Строительство конференц-зала на 600 мест означает необходимость инвестирования
30 миллионов франков с определенным риском необходимости проведения будущих Генеральных Ассамблей ВОИС не в штаб-квартире.

  • Зал на более чем 600 мест:

Экономист предлагает построить зал вместимостью более 600 мест с бюджетом в
30 миллионов франков. Этот вариант соответствовал бы целям и будущим потребностям ВОИС, но, тем не менее, повлек бы за собой сокращение средней площади в расчете на одного делегата. При эксплуатационных расходах, оцениваемых в 2,25 миллиона франков, то есть несколько превышающих средние расходы для зала на 400 мест, было бы, таким образом, возможно проводить будущие ежегодные Генеральные Ассамблеи и подавляющее большинство других организуемых конференций.

Поэтому и независимо от экономического аспекта, если ВОИС все же пожелает построить новый конференц-зал, изучение вышеперечисленных вариантов показывает, что лучше строить зал вместимостью более 600 мест. Несмотря на недоходный характер ВОИС должна иметь возможность возмещать, по крайней мере частично, годовые эксплутационные расходы, сдавая свои залы в аренду другим организациям. Для справки можно отметить, что зал Вильяма Раппарда ВТО арендуется по ставке 7 000 франков в день (более подробную информацию см. в пунктах 52 и 54).


^ Как изменилось число участников в заседаниях ВОИС?

  1. Число конференций осталось стабильным с 1990 г. Число участников, напротив, увеличилось за 10 лет в три раза. В период 2000-2001 гг. за пределами Организации проводились 17 конференций (9 в 2000 г. и 8 в 2001 г.), то есть их доля составила 40% (число участников 8 конференций превышало 250 человек, а в 5 из этих конференций принимало участие от 400 до 650 человек).

  2. Что касается крупных конференций, число участников которых связано с числом государств-членов, то их аудитория в целом сохранится, поскольку будет достигнуто максимальное число государств-участников, равное 185. Так максимальное число участников в ежегодной Генеральной Ассамблее должно стабилизироваться в будущем в пределах 650 человек. Участие делегатов в других видах заседаний зависит от рассматриваемого вопроса и, следовательно, оно является непредсказуемым. Таким образом, лишь конференции, связанные с Генеральными Ассамблеями, позволят определить вместимость зала.

    ^ Какова идеальная вместимость конференц-зала?

  3. Идеальное число мест в конференц-зале должно, по крайней мере, позволить проводить в будущем, с одной стороны – ежегодную Генеральную Ассамблею ВОИС в полном объеме и, с другой стороны – подавляющее большинство других организуемых конференций.

  4. Учитывая приводимые выше соображения, строительство зала на 650 мест предлагает лучшее соотношение между общими годовыми расходами и определенную гибкость действий. В случае мероприятий типа «дипломатической конференции» с числом участников, превышающим 650 человек, частота проведения которых неизвестна, ВОИС должна будет проводить заседания поэтапно, соединяя новый зал с залом А, что обеспечит общую вместимость в
    900 человек, или продолжать арендовать зал в других местах. В этом последнем случае необходимо будет добавить расходы на аренду. Однако, изучая опыт последних 10 лет можно констатировать, что зал вместимостью в 650 мест позволил бы проводить подавляющее большинство конференций ВОИС
    (2 конференции все же должны будут проводиться за пределами Организации).





Сценарии


Вмести-мость зала (мест)



Инвестиции в миллионах


Эксплуа-тационные расходы в миллионах


Расходы на аренду в миллионах


Всего в миллио-нах



Замечания


4



650


30



2.25



0*



2.25

Увеличение вместимости с 600 до 650 мест и сокращение средней площади поверхности на место

*Рассчитано на основе двух последних лет. Заседания (непрогнозируемые и с участием более
650 человек) должны будут проводиться поэтапно (250 + 650 = 900 мест) или в других местах. В этом последнем случае к эксплуатационным расходам следует добавить расходы на аренду.


^ Нужно ли иметь возможность разделять этот зал?

  1. Добавочная стоимость в связи с обустройством разделительной перегородки является, разумеется, весьма существенной (1,5-2 миллиона франков). Однако,
    по моему мнению, она представляется необходимой для того, чтобы лучше адаптировать размеры зала к числу участников, увеличить шанс возможности сдачи в аренду этих залов (по информации Женевского международного центра конференций наибольший спрос в Женеве ощущается в отношении небольших залов (от 100 до 200 мест)) и, наконец, удовлетворить все возрастающую потребность ВОИС в залах вместимостью от 100 до 250 мест.

Из анализа конференций, организованных в течение последних 10 лет, следует, что можно выявить при категории участия; конференции с числом участников от 100 до 200, от 200 до 450 и от 450 до 650. Таким образом, деление зала вместимостью 650 мест на два зала вместимостью 450 и 200 мест позволило бы лучше удовлетворить эти потребности.

^ Каков будет объем инвестиций?

  1. На нынешней стадии исследования (предварительный проект для конференц-зала) должна иметься возможность несколько увеличить вместимость зала без повышения его стоимости, приняв одну из следующих мер или сочетая их:

  • Сократив среднюю площадь поверхности на одно место делегата. Показатель в 2 м2 нетто на делегата, обладающего рабочим столом, варьируется от 1,7 м2 для зала Вильяма Раппарда до 2 м2 для залов А ВОИС и n°2 Женевского международного центра конференций.

  • Допуская, что меньшинство участников (около 30%) рассматриваются в качестве «наблюдателей» и не имеют рабочего стола, можно было бы сократить среднюю площадь поверхности в расчете на одного делегата. Для делегаций, численность которых превышает два человека (50% делегаций), можно было бы предусмотреть, что часть членов делегации не будут располагать рабочим столом. Так делегация в составе 5 человек могла бы иметь три места за столом с микрофонами/наушниками, а два других места находились бы в непосредственной близости, но располагали бы лишь наушниками. Такая мера, если она была бы одобрена ВОИС, могла бы позволить сократить среднюю площадь поверхности в расчете на одного участника (в данном случае с 2 м2 до 1,6 м2 на место).

  • Сократив объем зала.

^ Исследование рынка

  1. В результате исследования рынка наличия инфраструктуры в области конференц-залов, отвечающих потребностям ВОИС (зал на 600 мест или более), в список были включены следующие центры конференций или гостиницы: Женевский международный центр конференций, Пальэкспо, гостиница «Президент Вильсон», зал Вильяма Раппарда и Отделение Организации Объединенных Наций в Женеве. Как правило, в связи с недостаточным числом имеющихся в наличии залов, их резервирование для мероприятий с вышеупомянутым числом участников в Женеве должно осуществляться за 12-18 месяцев. Мероприятия в Женеве проходят, как правило, в одни и те же периоды года, что еще больше обостряет проблему нехватки помещений и осложняет проблему резервирования. Что касается расходов на аренду внешних конференц-залов, то цена, запрашиваемая за залы гостиницами, вдвое превышает цену, запрашиваемую центрами проведения конференций. (Более подробную информацию см. в докладе экономиста, сноска 18).



^ 1.4 ПРОВЕРКА РАЗЛИЧНЫХ СМЕТ

Каким образом вместо бюджета в 82,5 миллиона шв. франков получена оценочная смета в 180 миллионов?

  1. Бюджет в размере 82,5 миллионов шв. франков, по-видимому, стал результатом предыдущих исследований, проведенных обществом К. Штайнер (бывший владелец земельного участка), фирмой STG-Coopers&Lybrand и консультантом-архитектором ВОИС. Они привели к тому, что ВОИС оценила расходы на строительство главного здания, исходя из коэффициента 320 франков за м3 для подвальных помещений и 632 франка за м3 для бюро (расходы индексированы). Однако анализ подобных зданий показывает, что эти цифры занижены (см. таблицу ниже). Использование ВОИС этих цифр привело к существенному занижению бюджета. Кроме того, объемы, предусмотренные в документах, сопровождающих этот бюджет, являются весьма теоретическими и не учитывают архитектурные решения, которые могут изменить стоимость.

  2. Таблица 8, Сравнение цен за м3 SIA по всем данным СFC вместе взятым (включая вознаграждения)
    (SIA: норма швейцарского общества инженеров и архитекторов)
    (CFC: «кодекс строительных расходов», разбивка расходов на строительство по 9-ти группам.)





  1. Чистая площадь, используемая для сравнения (чистая площадь, предназначенная для всей программы за исключением конференц-зала и автостоянки), является единственным элементом надежного сравнения, который можно определить для всех проектов. Так, можно констатировать, что эта чистая площадь изменилась с 13 889 м2 по конкурсу No1 от 1997 г. до 20 579 м2 по конкурсу No2 от 1999 г., то есть увеличилась на 6 690 м2, причем без учета увеличения площади, учитывающего вместимость конференц-зала и дополнительные автостоянки:

  • Увеличение рабочих мест от 450 до 500 мест (+2 527 м2),

  • Добавление складских площадей в подвальных помещениях (+3 000 м2),

  • Добавление библиотеки, объектов бытового обслуживания персонала и других различных помещений общей площадью 1 163 м2.

  1. Далее эта же площадь увеличилась еще до величин окончательного проекта и составляет сегодня 26 897 м2, то есть на 6 318 м2 больше по сравнению с конкурсом N°2:

  • Сокращение числа бюро (-2009 м2),

  • Увеличение площади архивных помещений (+ 1 700 м2),

  • Увеличение площадей для хранения (+4 485 м2).

  • Увеличение площади, зарезервированной для различных складских помещений, нового помещения для проведения мероприятий, увеличение экспозиционных площадей и других различных помещений общей площадью
    2 142 м2.

Таким образом, можно констатировать, что в период с 1997 (конкурс N°1) до ноября 2001 г. отмечено увеличение сравниваемых площадей на 93%.

  1. Поскольку результаты анализа объема по конкурсу N°1 не известны, объем SIA, касающийся оценки ВОИС от 1997 г., был соотнесен с окончательным проектом от ноября 2001 г. Можно констатировать различие между проектами в размере
    103 628 м3, то есть увеличение объема на 85%. Для сравнения интересно напомнить, что оценка 1997 г. включала три элемента комплекса (административное здание, конференц-зал и дополнительная автостоянка). Подобным образом окончательный проект от ноября 2001 г. содержит три элемента с тем отличием, что вместо дополнительной автостоянки включены дополнительные хранилища. И, напротив, проект, победивший на конкурсе, не включает дополнительную автостоянку, а конференц-зал интегрирован в административное здание.




  1. Эволюция объема SIA в период с 1995 по 2001 г.
    (SIA: норма швейцарского общества инженеров и архитекторов)




  1. С момента проведения конкурса n°2, который включает подробную спецификацию, касающуюся числа и назначения помещений, весьма трудно проследить эволюцию спецификации. Такие важные решения, как перемещение конференц-зала или сокращение числа бюро, не документированы. Очень часто отсутствует зафиксированная позиция ВОИС в отношении эволюции проекта и предложений строящей фирмы и в силу этого ее весьма трудно проследить в документах, имеющихся в нашем распоряжении.

  2. На основе анализа различных проектов, оставленных жюри конкурса n°2 в 1999 г. для последнего тура, следует, что проект победившей немецкой фирмы входит в среднюю категорию, как с точки зрения площадей, так и объема работ. Можно отметить, что не следует путать объем работ с объемом SIA, который добавляет к первому добавленную стоимость в зависимости от отчетов. С другой стороны, поскольку проект был выбран международным жюри, я уважаю это решение, и поэтому рассматривал архитектурную концепцию как нечто окончательно решенное.




    1. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Потребности

  1. Оценка окончательного проекта от ноября 2001 г. показала, что потребности в рабочих местах будут удовлетворяться в том случае, если в ближайшие годы будет действовать оптимистический сценарий развития. В этом показательном случае ВОИС должна, однако, продолжать арендовать большую часть здания Проктер энд Гэмбл (ПиГ). Парадоксально, но в случае более пессимистичных прогнозов здание ПиГ не будет более арендоваться и спецификация не будет более соблюдаться в новом административном здании, как с точки зрения рабочих мест, так и мест автостоянки. Действительно, если считать соотношение мест автостоянки/служащие равным 66%, то будет не хватать 60 рабочих мест и 107 мест для стоянки автомобилей. Я считаю возможным устранить нехватку в
    60 рабочих мест, не изменяя при этом в целом желаемую архитектурную концепцию.

  2. Таким образом я констатирую, что резерв помещений в зависимости от различных сценариев изменения численности персонала находится за рамками инфраструктуры ВОИС, в то самое время, когда планируется новый проект административного здания. Хотя рассматриваемый проект использует максимальные возможности, предлагаемые планом привязки к местности, он не позволяет удовлетворить все потребности в персонале (в случае пессимистичного варианта не покрывается 10% потребностей). И напротив, анализируемый проект предусматривает слишком обширные помещения представительского характера. Переназначение этих площадей в группу резерва для рабочих мест позволило бы обеспечить соотношение, в большей степени сравнимое с соотношением в зданиях международных организаций, и, таким образом, лучше учесть изменения в численности персонала. В этом случае можно было бы также затронуть и архитектурную концепцию.

  3. Таблица 6.6. Площади представительского характера, спроецированные в разрезе




Конференц-зал

  1. Что касается конференц-зала, то проведенные исследования показывают, что наиболее экономичным вариантом является отказ от строительства зала. Однако опыт доказывает, что рентабельность конференц-зала достигается крайне редко. Поэтому я полагаю, что обоснование необходимости строительства конференц-зала должно в большей степени строиться на аргументации, направленной на будущие цели и потребности, а также на обеспечение комфорта и независимости использования. Таким образом, если ВОИС все-таки пожелает построить новый зал, изучение вариантов говорит о том, что лучше строить зал вместимостью
    650 мест, который предлагает лучшее соотношение между ежегодными общими расходами и гибкостью использования. Действительно, мне представляется разумным определить вместимость зала, которая отвечала бы подавляющему большинству таких прогнозируемых мероприятий как Генеральная Ассамблея Организации. Если к тому же добавить весьма незначительное различие в эксплуатационных и арендных расходах между залом на 400 мест и залом на 650 мест и тот факт, что зал на 400 мест не позволяет существенно сократить расходы внешней аренды, я бы рекомендовал запланировать зал на 650 человек, который можно разделить на два зала вместимость соответственно 450 и 200 мест. В случае мероприятий с участием более 650 человек ВОИС должна будет по-прежнему арендовать зал вне Организации или проводить заседания «поэтапно». Такое увеличение вместимости должно осуществляться без изменения сметы расходов на конференц-зал в размере 30 миллионов франков, либо за счет сокращения средней площади в расчете на каждое место делегата, либо путем признания, что часть участников (около 30%) будет рассматриваться в качестве «наблюдателей». Эти два предложения можно также комбинировать. С другой стороны, я неоднократно обращал внимание на то, что планирование конференц-зала пока не завершено. Поэтому рационализация имеющихся площадей не представляется мне проблематичной на нынешней стадии исследований.

^ Расходы и риски

  1. При условии восстановления равновесия между разными видами работ и проведения проверки расходов, составляющих смету, я подтверждаю, что сумма в 180 миллионов франков является весьма реалистичным пакетом бюджетных ассигнований на строительство административного здания, рассчитанного на 500 рабочих мест (в среднем) с автостоянкой на 280 мест, конференц-залом на 650 мест и дополнительными складскими помещениями. Тем не менее, риски, являющиеся результатом работ по некоторым компонентам сооружения, превышают величины, допускаемыми нормами SIA (Швейцарское общество инженеров и архитекторов) на 6 миллионов франков. Поэтому необходимо как можно быстрее завершить планирование конференц-зала и технических объектов с тем, чтобы максимально ограничить риски. Я также предлагаю ВОИС обратиться к архитектору ВВ&Р с просьбой составить общую смету со степенью точности
    +/- 5%, отвечающую современным нормам швейцарского рынка, с тем чтобы еще более сократить часть рисков (с нынешних 24 миллионов франков до 9 миллионов франков). К смете следует добавить сумму порядка 16 миллионов франков, с тем чтобы покрыть расходы ВОИС на вознаграждения (при условии организации проекта в соответствии с нижеизложенным предложением), эксплутационное оборудование и вторичные расходы, которые могут оказаться более высокими, чем они предусмотрены в оценочной смете. Соответственно, лимит бюджетных средств на окончательный проект от ноября 2001 г. с учетом упоминаемых дополнительных расходов (16 миллионов франков) должен составить:

196 миллионов франков +/- 10% по нормам SIA или
^ 214 миллионов франков, принимая в расчет максимально допустимый риск (+10%) по норме SIA, то есть + 18 миллионов франков.

Эта цифра не учитывает повышение цен, промежуточный процент, гонорары фирмам за возможную корректировку окончательного проекта с учетом решений ВОИС после этой оценки и расходы на переезд. Завышенная оценка расходов на дополнительные хранилища может оказаться весьма существенной экономией объемом в 6 миллионов франков. Однако эту оговорку следует рассматривать лишь как одну из гарантий перед лицом серьезных рисков
(+ 6 миллионов франков), которые в настоящее время ложатся тяжелым бременем на проект. В той мере, в какой завершение планирования позволит сократить эти риски, можно будет рассматривать эту сумму в качестве экономии.

^ Возможности экономии

  1. Рассматривая рабочий инструмент, который необходим ВОИС, я упомянул о важности рационализации полезных площадей проекта. Поскольку тщательное рассмотрение проекта позволило мне обосновать потребности в дополнительных складских помещениях лишь тем фактом, что впоследствии они могут быть преобразованы в автостоянку, мне кажется, что возможная экономия в размере
    ^ 20 миллионов франков заключается в том, чтобы не строить этот объем. Обоснование строительства автостоянки для делегатов также является неубедительным. В любом случае необходимость в конференц-зале на 650 мест перевешивает необходимость в дополнительных хранилищах. Эта констатация не учитывает возможную синергию со строительством нового комплекса. Подобным образом следовало бы сравнить параллельно аренду и эксплуатационные расходы этого объекта, с тем чтобы определить его преимущества и недостатки.

  2. Как упоминалось выше предлагаемая сумма бюджетных ассигнований на строительство административного здания, конференц-зала и дополнительного хранилища составила бы, таким образом, 214 миллионов франков. Если государства-члены согласятся с моей рекомендацией не строить дополнительное хранилище, то пакетная сумма составит приблизительно 190.5 миллионов франков. И, наконец, если учитывать рентабельность конференц-зала, то наиболее подходящий вариант заключался бы в том, чтобы помимо отказа от строительства дополнительного хранилища также отказаться и от строительства конференц-зала. В этом случае бюджетный пакет составил бы приблизительно 158 миллионов франков. Упоминаемые цифры принимают в расчет максимально допустимый риск по норме SIA в размере +10%.

  3. Учитывая тот факт, что осуществление проекта (предварительного проекта или окончательного проекта) находится на различных стадиях, в зависимости от зданий и фирм-подрядчиков, мне весьма трудно говорить о точном объеме экономии по группам работ. Напротив, поскольку еще предстоит вновь определить или дополнить многочисленные решения и концепции я предлагаю, чтобы они включали, с одной стороны – технические достижения современности, уважение окружающей среды и объединение усилий с существующими установками и, с другой стороны – лучшее использование полезных площадей (административное здание) и адаптацию параметров объема к потребностям (конференц-зал). Осуществление этих мер имеет целью не только рационализировать проект, но и осуществить оптимизацию использования помещений, то есть рабочего инструмента, что, в конечном счете, приведет к экономии.

  4. Упоминаемая выше необходимость выравнивания некоторых позиций в смете от ноября 2001 г. означает, что возможная экономия (отопление, вентиляция, кондиционирование воздуха, земляные работы) компенсируют констатируемую добавленную стоимость (фасады, санитарное и электрооборудование, транспортные установки и оборудование для кондиционирования воздуха в конференц-зале).

  5. Другие возможности экономии представляются весьма маргинальными по сравнению со сметой (электроснабжение, слишком завышенные акустические требования к окнам здания, дублирование между спринклерным оборудованием и противопожарными постами). Следует также напомнить о том, что это здание не является показательным с точки зрения потребления энергии, поскольку с учетом обширных застекленных поверхностей следует предусмотреть, что дополнительное потребление электроэнергии для отопления и кондиционирования воздуха на этапе эксплуатации здания превысит 10%.

^ Первоначальный бюджет в 82,5 миллиона франков.

  1. Первоначальный бюджет в объеме 82,5 миллиона был существенно занижен. С одной стороны, по причине используемой цены за м3, которая была на
    170 франков ниже цены, принятой считать нормальной для такого рода проектов, и, с другой стороны, поскольку анализ объема в оценке
    1997 г. был весьма теоретическим и не учитывал архитектурных решений, могущих изменить объем расходов. Кроме того, по сравнению с 1997 г. в нынешнем проекте показатели площадей и объема почти удвоились.

  2. В ответ на просьбу ВОИС я сформулировал несколько рекомендаций относительно мер, которые необходимо принять после представления доклада, обсуждения его выводов и принятия решения государствами-членами. Действительно, я хотел бы обратить внимание государств-членов на тот факт, что прежде чем объявлять о принятии предложений фирм в отношении осуществления проекта, необходимо обновить его план с учетом выводов доклада. Окончательный проект должен охватывать всю совокупность спецификации заказчика и включать все его требования с достаточной степенью точности, с тем чтобы свести до минимума риски, связанные с промахами во время осуществления, промахами, которые могут повлечь за собой крупные дополнительные расходы. Действительно, опыт показывает, что каждое дополнение к основному контракту ведет к повышению расходов, которые зачастую существенно превышают рыночные цены. С другой стороны, помимо представителя заказчика мне представляется важным учредить группу управления проектом, с тем чтобы осуществлять функции координации, управления и контроля, необходимые для любого проекта таких масштабов и такой сложности исполнения. Орган за рамками ВОИС мог бы эффективно ответить на требования проекта и его представителя.

^ Резюме ответов на мандат внешнего аудитора (см. пункт 2)

  1. На 2007г. потребности Организации можно кратко изложить следующим образом:

Рабочие места и места для стоянки автомобилей

при максимальном прогнозе:

1867 рабочих мест,
1020 мест для стоянки автомобилей,

при минимальном прогнозе:

1622 рабочих места,
1174 места для стоянки автомобилей,

из которых для нового здания:

при максимальном прогнозе:
(аренда здания ПиГ продолжится)

427 рабочих мест,
265 мест для стоянки автомобилей,
(66% служащих),

при минимальном прогнозе:
(здание ПиГ не арендуется)

612 рабочих мест,
387 мест для стоянки автомобилей,
(66% служащих),

Площадь помещений для хранения: 3 000 м2

Дополнительная стоянка
для делегатов и посетителей: 280 мест

^ Вместимость нового комплекса: 554 рабочих места,
280 мест для стоянки автомобилей,
9 185 м2 поверхности для хранения и архивов



Удовлетворение потребностей в новом здании:


при максимальном прогнозе:

Потребности удовлетворяются при условии продолжения аренды здания ПиГ.

при минимальном прогнозе:

- 60 рабочих мест,
-107 мест для стоянки автомобилей,




+ 6 185 м2 площадей для хранения и архивов

Информационные технологии должны позволить РСТ сократить в 2007 г.
126 рабочих места из общего предусмотренного числа - 866 мест при оптимистическом прогнозе, то есть измененное общее число будет равно 740 должностям. В настоящее время в РСТ насчитывается 490 человек.

Рентабельность конференц-зала вместимостью от 400 до 600 мест не доказана нашими исследованиями.

Другие возможные решения, касающиеся технического оборудования, упоминаются в главе 6 части II данного доклада.

Оценка рисков свидетельствует о дополнительных расходах по сравнению с окончательным проектом от ноября 2001 г. в 6 миллионов франков. Эти риски могут быть компенсированы завышенной оценкой расходов на дополнительные площади для хранения (6 миллионов франков). К 180 миллионам франков в оценочной смете, подтвержденной в ноябре 2001 г., следует добавить 16 миллионов франков на непредвиденные расходы, что сделает общую сумму бюджетных ассигнований равной 196 миллионам франков +/-10% (норма SIA).

  1. В заключение я хотел бы напомнить о том, что замечания по этому докладу были сформулированы на основе не только индивидуальных выводов экспертов, но и также на их общем впечатлении, впечатлении, которое я разделяю, понимая при этом всю сложность и трудности, присущие подобному проекту. Также сложным является и формулирование спецификации потребностей заказчика и их толкование архитектором. С другой стороны, очевидно, что отдаленность архитектора от делегатов не способствует информационному обмену, который позволил бы делегатам высказать лучшие идеи по проекту. Однако я предлагаю всем делегатам внимательно изучить этот сложный, амбициозный и неординарный проект, с тем чтобы они смогли оценить качество, продолжить работу, начатую во время конкурса 1999 г., и, наконец, создать инструмент работы, столь необходимый ВОИС.



K. Грютер

Директор

^ ФЕДЕРАЛЬНОГО АУДИТОРСКОГО БЮРО
ШВЕЙЦАРСКОЙ КОНФЕДЕРАЦИИ
(Внешний аудитор)

ЧАСТЬ II

Доклад и аргументация


2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ




оставить комментарий
страница1/11
Дата15.10.2011
Размер2,84 Mb.
ТипДоклад, Образовательные материалы
Добавить документ в свой блог или на сайт

страницы:   1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11
Ваша оценка этого документа будет первой.
Ваша оценка:
Разместите кнопку на своём сайте или блоге:
rudocs.exdat.com

Загрузка...
База данных защищена авторским правом ©exdat 2000-2017
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Анализ
Справочники
Сценарии
Рефераты
Курсовые работы
Авторефераты
Программы
Методички
Документы
Понятия

опубликовать
Документы

наверх