Закрытое акционерное общество «НижБизнесКонсалтинг» icon

Закрытое акционерное общество «НижБизнесКонсалтинг»


Смотрите также:
Закрытое акционерное общество «НижБизнесКонсалтинг»...
Закрытое акционерное общество «НижБизнесКонсалтинг»...
1. Термины и определения Организаторы Закрытое акционерное общество «Производственная фирма «скб...
Закрытое акционерное общество...
Закрытое Акционерное Общество...
Закрытое Акционерное Общество...
Отчет Закрытое акционерное общество «Гражданские самолеты Сухого»...
Дипломанты
Закрытое акционерное общество "Диджитал Дизайн"...
Закрытое акционерное общество...
Закрытое акционерное общество...
Закрытое акционерное общество...



Загрузка...
скачать
Закрытое акционерное общество «НижБизнесКонсалтинг»




 Российская Федерация  Город Нижний Новгород  www.soveto.ru  www.snbc.ru

Аналитический обзор рынка земельных участков промышленного назначения под размещение производственно – складских объектов,

расположенных в Кстовском районе Нижегородской области

Май 2011 года


АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР

^ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРОМЫШЛЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ ПОД РАЗМЕЩЕНИЕ ПРОИЗВОДСТВЕННО – СКЛАДСКИХ ОБЪЕКТОВ, РАСПОЛОЖЕННЫХ В КСТОВСКОМ РАЙОНЕ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Май 2011 года




1. Общая ситуация на земельном рынке Российской Федерации

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля – важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.



Рис. 1. Структура земельного фонда Российской Федерации по категориям земель

по состоянию на 01 января 2010 года.1



Рис. 2. Распределение земель Российской Федерации по формам собственности

по состоянию на 01 января 2010 года.2

По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации, площадь земельного фонда России по состоянию на 01 января 2010 года составляла 1709,8 млн. гектар – без учета внутренних морских вод и территориального моря (рисунок 1). При этом в собственности граждан и юридических лиц находилось всего лишь 8% земель.

В 2009 году с учетом действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель в обороте находилось 4884153 земельных участков общей площадью 132780,47 тысяч гектар.

Доля арендованных земель из учтенных в государственной и муниципальной собственности в среднем по России составляет 7,2%; показатель варьирует от 4,65% в Дальневосточном федеральном округе до 29,5% в Южном федеральном округе.

Из земель, находящихся в частной собственности, в течение 2009 года в сделках по России участвовало 6,1% (8178,6 тысяч га), данный показатель варьирует от 1,5% (36,3 тысяч га) в Дальневосточном федеральном округе до 9,9% (489,4 тысяч га) в Северо – Западном федеральном округе (таблица 1).

Земельный рынок России отозвался на экономический кризис структурными и динамическими изменениями. Произошло сокращение объемов продаж крупных участков на 50 – 95%, при этом количество предложений выросло.

По оценке экспертов, в результате кризиса активность на рынке земельных участков упала, а ценовая политика пришла в норму. Ранее земельные участки были сильно переоценены – до кризиса земля дорожала постоянно и высокими темпами, привлекая новых инвесторов. Земельные участки скупали все, кто только мог, невзирая на категорию. Сегодня наблюдается вполне адекватная рыночная стоимость, да и сам рынок стал более упорядоченным.

Тем не менее, говорить о падении цен на землю как о всеобщем тренде не стоит. Произошла всего лишь переоценка земельных активов.3

Таблица 1

^ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБОРОТА ГОСУДАРСТВЕННЫХ, МУНИЦИПАЛЬНЫХ

И ЧАСТНЫХ ЗЕМЕЛЬ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В 2009 ГОДУ 4

^ Федеральные округа Российской Федерации

Общая площадь земель, тыс. га

Земли в государственной и муниципальной собственности, тыс. га

Из них:

переданные в аренду

^ Земли в собственности граждан и юридических лиц, тыс. га

Из них продано, унаследовано, заложено в отчетном году

тыс. га

%

тыс. га

%

Российская Федерация

1 709 824,2

1 576 346,6

113 081,8

7,20%

133 477,6

8 178,6

6,10%

Центральный

65 020,5

40 501,7

2 807,5

6,90%

24 518,8

2 075,5

8,50%

Северо – Западный

168 696,8

163 747,2

8 658,7

5,30%

4 949,6

489,4

9,90%

Южный

42 087,6

22 882

6 747,6

29,50%

19 205,6

541,9

2,60%

Северо – Кавказский

17043,9

124 882

1 581,9

12,70%

4 915,7

38

1,80%

Приволжский

103 697,5

67 914,3

7 028,7

10,30%

35 783,2

2 158,2

6%

Уральский

181 849,7

171 939,3

31 238,8

18,20%

9 910,4

553,9

5,60%

Сибирский

514 495,3

482 373,2

27 034,8

5,60%

32 122,1

2 285,4

7,10%

Дальневосточный

616 932,9

614 560,7

27 983,8

4,60%

2 372,2

36,3

1,50%

2. Краткая характеристика земельного рынка Нижегородской области

Общий земельный фонд Нижегородской области составляет 7662,4 тысяч гектар5 (0,45% территории России). Ниже представлена структура земельного фонда Нижегородской области по категориям земель. Как видно из приведенной диаграммы, наибольшая доля приходится на земли лесного фонда (47%) и земли сельскохозяйственного назначения (41%); доля земель населенных пунктов составляет всего 5%.



Рис. 3. Распределение земель в Нижегородской области по состоянию на 01января 2010 года.6



Рис. 4. Распределение земель Нижегородской области по формам собственности

по состоянию на 01 января 2010 года.7

Территория Нижегородской области неоднородна с точки зрения условий для развития определенных секторов экономики. Условно можно выделить четыре основные зоны, объединяющие районы со схожей текущей структурой экономики и характеризующихся благоприятными условиями для развития определенных секторов:

  • лесопромышленная зона.

  • промышленная и научно – образовательная зона.

  • инновационная зона.

  • агропромышленная зона.



Рис. 5. Зонирование территории Нижегородской области.8

Уникальное экономико – географическое положение Нижегородской области и высокий по сравнению с другими регионами Поволжья уровень социально – экономического развития определяют тенденции и особенности рынка земли в регионе.

Земельный рынок региона можно условно разделить на несколько крупных сементов:

  • земельные участки под индивидуальное жилищное стрительтство (ИЖС);

  • земельные участки под коммерческое использование;

  • земельные участки под строительство коттеджных поселков;

  • земельные участки под селькохозяйственное производство.

По данным сайта «Гипермаркет недвижимости Нижнего Новгорода и области», осенью 2010 года структура предложения земельного рынка в регионе выглядела следующим образом (рисунок 6). Как видно из диаграммы, преобладающая доля приходилась на участки под индивидуальное жилищное строительство.

При этом 97,3% площади продаваемой осенью 2010 года земли приходилось на территорию Нижегородской области и лишь 2,7% – на город Нижний Новгород.



Рис. 6. Структура предложения земельных участков, % от общего объема

по состоянию на сентябрь – октябрь 2010 года.9

Рынку земельных участков Нижегородской области, как рынку недвижимости в целом, присущи некоторые специфические свойства, в частности:

  • сезонные колебания цен;

  • большая дифференциация цен в зависимости от местоположения;

  • развитие инженерной инфраструктуры и экологических условий;

  • конфигурация земельного участка;

  • сегментация рынка по экономическим возможностям покупателей и другое.

3. Анализ сегмента рынка земель промышленного назначения под размещение производственно – складских объектов, расположенных в Кстовском районе Нижегородской области

Рассматриваемый земельный участок расположен в Кстовском районе Нижегородской области в деревне Чеченино Работкинского сельского совета, вблизи федеральной трассы М7 «Москва – Уфа», от которой к участку имеется асфальтированный подъезд.

Данный земельный участок можно охарактеризовать как условно свободный – имеющиеся на его территории строения полностью или частично разрушены.

Поскольку участок длительное время не эксплуатировался (более 10 лет), на момент осмотра большая часть территории участка заросла деревьями и кустарниками, захламлена бытовым и строительным мусором.

Из коммуникаций на земельном участке имеется только электричество, которое обеспечивает трансформаторная подстанция мощностью 160 кВт (ее обслуживает местный фермер). По данным собственника, ранее на территории участка имелись две артезианские скважины, однако сегодня они не функционируют. На расстоянии около 100 метров от границы участка проходит газопровод. Рельеф участка ровный.

Категория земель, к которой относится данный объект, – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под размещение объектов недвижимости (преимущественно производственно – складского назначения).

Близость к оживленной транспортной магистрали (федеральная трасса М7) снижает привлекательность использования оцениваемого земельного участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В то же время именно эта близость весьма благоприятна для использования его под строительство объектов производственно – складского назначения или придорожного сервиса.

В связи с данным обстоятельством нами был проанализирован рынок земельных участков с разрешенным использованием – строительство объектов производственно – складского назначения и объектов придорожного сервиса. На период исследования (25 – 27 апреля 2011 года) в Кстовском районе Нижегородской области предлагалось более 40 земельных участков под размещение объектов производственно – складского назначения и придорожного сервиса.



Рис. 7. Цены предложений земельных участков под размещение объектов производственно – складского

назначения, расположенных в Кстовском районе Нижегородской области, по состоянию

на 27 апреля 2011 года.10

Площадь предлагаемых на продажу в апреле 2011 года земельных участков варьировалась от 1 до 13 гектар.

Диапазон цен предложений был весьма широк – от 76 рублей за один квадратный метр (земельный участок промышленного назначения 4,6 га между селом Большое Мокрое и деревней Новая Деревня предлагался за 3,5 млн. рублей, АН «Новоселы»11 до 2000 руб./кв.м (земельный участок площадью 1 га в поселке Никульское, земли поселений, участок под горой, ТП, канализация, предлагался за 20 млн. рублей АН «Алгоритм»).12

На дату исследования (27 апреля 2011 года) земельные участки промышленного назначения и под строительство объектов придорожного сервиса предлагались в среднем по 566 рублей за один квадратный метр.

Как показал анализ рынка, под размещение производственно – складских объектов продавались земельные участки, относящиеся к категориям «земли населенных пунктов» и «земли промышленности», расположенные вблизи населенных пунктов, автотрасс или в промзонах.

На продажу были выставлены земельные участки либо с коммуникациями, либо коммуникации проходили вдоль границ участков (возможность проведения коммуникаций).

В качестве аналогов, соответствующих характеристикам объекта исследования, были отобраны земельные участки, расположенные в Кстовском районе Нижегородской области, лежащие вблизи транспортных магистралей, с разрешенным использованием – под строительство объектов производственно – складского назначения.

Результаты исследования приведены в таблице 2.

^ ВЫВОДЫ И ПРОГНОЗЫ:

  • Ситуация на рынке земли во многом напрямую зависит от общей экономической ситуации в Российской Федерации. Увеличение сделок в этом сегменте может быть связано с общим подъемом промышленности.

  • Наибольшей популярностью под промышленную застройку пользуются земли, сосредоточенные вдоль основных транспортных магистралей.

  • Коррекция стоимости земли будет более существенной, чем в других сегментах рынка недвижимости, так как земля не приносит никакого дохода, а требует инвестиций для строительства. После прохождения дна кризиса снова начнется рост цен, которые постепенно вернутся на прежние позиции.

^ АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР

РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРОМЫШЛЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ ПОД РАЗМЕЩЕНИЕ ПРОИЗВОДСТВЕННО – СКЛАДСКИХ ОБЪЕКТОВ,

РАСПОЛОЖЕННЫХ В КСТОВСКОМ РАЙОНЕ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Авторский документ. Подготовила

^ Савельева Светлана Владимировна



Заместитель Генерального директора

по оценочной деятельности

При использовании обзора в средствах массовой информации (в том числе электронных)

и в коммерческих проектах, ссылка на источник – ЗАО «НижБизнесКонсалтинг»,

ОБЯЗАТЕЛЬНА!

Российская Федерация

Город Нижний Новгород

Май

2011

1 Источник: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации http://www.rosreestr.ru/upload/www/files/1_rf_%20kategor.JPG

2 Источник: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации http://www.rosreestr.ru/upload/www/files/9_rf_formsobs.JPG

3 http://www.zemer.ru/info/analytics/8663/

4 «Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской федерации в 2009 году» http://www.rosreestr.ru/upload/www/files/%D0%93%D0%BE%D1%81%D1%83%D0%B4%D0%B0%D1%80%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8B%D0%B9%20%D0%94%D0%BE%D0%BA%D0%BB%D0%B0%D0%B4%20%D0%B7%D0%B0%202009%20%D0%B3.pdf

5 http://www.government.nnov.ru/?id=35544

6 «Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской федерации в 2009 году» http://www.rosreestr.ru/upload/www/files/%D0%93%D0%BE%D1%81%D1%83%D0%B4%D0%B0%D1%80%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8B%D0%B9%20%D0%94%D0%BE%D0%BA%D0%BB%D0%B0%D0%B4%20%D0%B7%D0%B0%202009%20%D0%B3.pdf

7 Источник: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации http://www.rosreestr.ru/upload/www/files/9_rf_formsobs.JPG

8 http://www.spb-venchur.ru/regions/3/strategyno.htm

9 «Земельный рынок: кто дрогнет первым, покажет время»: рекламно – информационное издание «Полезная площадь» № 41 (318) от 20 октября 2010 года.

10 Данные ЗАО «НижБизнесКонсалтинг».

11 http://morisnn.ru/desk.php?Raion=18886&sel=1

12 http://www.algoritm.nnov.ru/mambo/components/com_realty/detail.php?&id=11755





Страница из




Скачать 138,07 Kb.
оставить комментарий
Дата15.10.2011
Размер138,07 Kb.
ТипДокументы, Образовательные материалы
Добавить документ в свой блог или на сайт

Ваша оценка этого документа будет первой.
Ваша оценка:
Разместите кнопку на своём сайте или блоге:
rudocs.exdat.com

Загрузка...
База данных защищена авторским правом ©exdat 2000-2017
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Анализ
Справочники
Сценарии
Рефераты
Курсовые работы
Авторефераты
Программы
Методички
Документы
Понятия

опубликовать
Загрузка...
Документы

наверх