Требования к отчету об оценке рыночной icon

Требования к отчету об оценке рыночной


Смотрите также:
Отчет 01-09 об оценке рыночной стоимости права требования (дебиторской задолженности) ООО...
«Пример отчёта» соответствует всем требованиям к отчёту об оценке в соответствии с фз-135 с изм...
Требования административной реформы к электронизации...
Отчет об оценке №2-152-00 определение рыночной стоимости ОАО «Сжиженный газ» Адрес объекта...
«абм партнер»
Отчет №00 13 /М по определению рыночной стоимости недвижимого имущества Дата оценки: 27 декабря...
Отчет об оценке рыночной стоимости акций ОАО «Кузбассэнерго-рск» Дата составления отчета...
Торгово-Промышленная палата Российской Федерации Комитет по оценочной деятельности методические...
Методическая инструкция Общие требования к написанию и оценке реферата для сдачи экзамена...
Отчет № X/0-2000 об оценке рыночной стоимости зерноуборочных комбайнов «western-8570» Заказчи к:...
Техническое задание на оказание услуг по оценке рыночной стоимости годового размера арендной...
Рынок скрывает много возможностей для производителей...



страницы: 1   2   3   4
вернуться в начало
^

ОСНОВНАЯ ЧАСТЬ


Основная часть должна содержать следующие разделы:

  • этапы процесса оценки;

  • описание объекта оценки;

  • анализ рынка объекта оценки;

  • анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;

  • описание процесса оценки объекта оценки.
      1. ^

        ЭТАПЫ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ


        1. Процесс оценки состоит из нескольких последовательно выполняемых этапов:

  • заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

  • установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

  • анализ рынка, к которому относится объект оценки;

  • выбор и обоснование подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке;

  • расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках каждого из выбранных подходов к оценке;

  • согласование (обобщение) результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

  • составление и передача Заказчику Отчета об оценке.

        1. Осуществляя оценку по вышеописанной схеме, оценщик конкретизирует свою работу в рамках каждого из этапов в соответствии с особенностями объекта оценки, задачей оценки и объемом доступной информации.
      1. ^

        ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ


Получению достоверной информации, необходимой для описания объекта оценки, должны предшествовать следующие действия:
        1. ^

          ОСМОТР ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ


Цель осмотра имущества заключается в том, чтобы оценщик получил четкое представление о техническом состоянии объекта, его идентификации. Идентификация объектов оценки означает:

  • во-первых, составление или уточнение списка оцениваемых единиц оборудования, машин по их реальному наличию, т.е. проведение как бы своеобразной инвентаризации;

  • во-вторых, проверка и приведение в соответствие с реальным состоянием учетной и технической документации на оцениваемые объекты.

В Законе «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральных стандартах оценки нет прямого указания на то, что осмотр объекта оценки является обязательной процедурой при подготовке Отчета об оценке. Тем не менее, оценка машин и оборудования, как специфического объекта оценки, имеет особенности. Практика показывается, что отсутствие осмотра может быть признано судом достаточным основанием для признания результатов оценки недостоверными, поскольку Заказчик оценки как заинтересованное лицо далеко не всегда может быть рассмотрен как достоверный источник информации.

Таким образом, внешний осмотр с целью идентификации является обязательной процедурой особенно при по единичной оценке машин и оборудования. Причем скрупулезность осмотра зависит от цели оценки, напряженности обстоятельств и степени ответственности ее результатов. В первую очередь необходимо установить соответствие реального объекта записям в техническом паспорте или инвентарной карточке о его модели (модификации, исполнении) и основных характеристиках.

Далее нужно провести по агрегатную идентификацию, при этом может быть обнаружено отсутствие каких-то агрегатов, узлов, деталей, приборов, которые были сняты с машины в ходе эксплуатации за ненадобностью.

В связи с вышеизложенным, рекомендуется проводить осмотр согласно следующим требованиям:

  • осмотр должен осуществлять Оценщик или сотрудник оценочной организации;

  • фотографированием всего объекта, его отдельных частей, при этом, если у объекта есть эксплуатационные дефекты, повреждения - эти повреждения также должны быть зафиксированы фотографией. (Фотографии как приложение к акту осмотра носят рекомендательный характер и выполняются по желанию Заказчика. Ограничений по применению фототехники нет);

В ряде случаев в целях экономии времени внешний осмотр возможно совмещать с экспертизой физического состояния объекта. В результате такой экспертизы получают дополнительную информацию об объекте, необходимую для более точного расчета стоимости. Примером может быть организация экспертизы с целью определения степени физического износа объекта. К проведению экспертизы физического состояния привлекают технических экспертов, т.е. специалистов, которые хорошо знают данную технику в части ее устройства, технических и эксплуатационных характеристик, правил технического обслуживания и ремонта, а также владеют методикой технической диагностики.

В ходе технической экспертизы устанавливают:

  • реальные значения основных параметров, развиваемых объектом, и их отличие от паспортных значений (производительности, скорости движения рабочих органов, уровня шума, уровня биений и вибраций и т.д.);

  • общее физическое состояние объекта (состояние окраски, следы сварочных работ, состояние смазки, наличие масляных пятен и луж под объектом, состояние окружающей среды и рабочего места и т.д.);

  • каким ремонтам и когда подвергался объект;

  • какие агрегаты и узлы были заменены на новые при ремонтах и с какого времени они работают в составе объекта оценки;

  • какая система технического обслуживания применяется (по вызову, профилактическая, инспекционная);

  • насколько интенсивно эксплуатируется объект во времени и по мощности (работает в одну, две или три смены, эпизодически, сезонно; мощностные характеристики загружены полностью или частично, все ли функциональные возможности используются);

  • поведение объекта в работе путем наблюдения за ним в течение некоторого времени, при этом выясняют, в частности, как часто он ломается, насколько безопасен, сколько рабочих постоянно занято при работе оборудования, какова реальная производительность и др.

По результатам осмотра и экспертизы должен быть составлен Акт осмотра, который подписывается сотрудником оценочной организации, проводившим осмотр и Заказчиком (представителем заказчика).

Акт осмотра составляется в произвольной форме, при этом в нем указываются:

    • Дата и время проведения осмотра.

    • Ф.И.О. оценщика или сотрудника оценочной организации, который проводит осмотр.

    • Ф.И.О. собственника, владельца (представителя Заказчика или собственника имущества).

    • Сведения об иных привлеченных специалистах с указанием Ф.И.О, наименования организации, должности, квалификации и т.п..

    • Основание проведения оценки.

    • Марка, модель, тип, технические характеристики объекта оценки, страна производитель.

    • Место нахождения объекта оценки.

    • Сведения о проводимых действиях при осмотре (наружный осмотр, фотосъемка, видеосъемка, опрос участников осмотра, другие особенности проведения осмотра).

    • Метод осмотра (органолептический или инструментальный).

    • При необходимости проводится инструментальный контроль (диагностика).

^ ПРОВЕДЕНИЕ ИНСТРУМЕНТАЛЬНОГО КОНТРОЛЯ (ДИАГНОСТИКИ) ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТА.

Инструментальный контроль целесообразно проводить у юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, специалистами привлекаемых в установленном порядке на конкурсной основе к участию в проверке технического состояния машин и оборудования с использованием средств технического диагностирования.

Проверка работоспособности основных агрегатов, систем и приборов, а также функциональных качеств машин и оборудования в процессе работы.

Регистрация результатов осмотра в акте проверки технического состояния машин и оборудования. Задание видов ремонтных воздействий по выявленным отказам, неисправностям и эксплуатационным дефектам. Виды ремонтных работ (операций) определяются экспертом по оценке при осмотре объекта в зависимости от характера и степени повреждения отдельных элементов с учетом необходимости проведения сопутствующих работ (подразборка, формирование ремонтных комплектов, регулировка, подгонка, окраска, антикоррозионная обработка и т.д.). Наименования ремонтных работ целесообразно записывать так, как они указаны в нормативах трудоемкости на ремонт машин и оборудования. Наименование запасных частей целесообразно приводить в соответствии с каталогами деталей, номенклатурными тетрадями запасных частей и нормами расхода запасных частей по конкретным маркам машин и оборудования. Акт проверки технического состояния объекта прилагается к акту осмотра и отчету и является его неотъемлемой частью, содержащей исходную информацию для оценки машин и оборудования.

Акт осмотра подписывается Оценщиком (представителем Оценщика), Заказчиком (представителем Заказчика).
        1. ^

          ЗАПРОС НЕОБХОДИМОЙ ИНФОРМАЦИИ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ У ЗАКАЗЧИКА


Для определения качественных и количественных характеристик объекта оценки Оценщик запрашивает у Заказчика бумажные копии следующих документов (Запрос о предоставлении документов для проведения оценки):

  • Правоустанавливающие документы, подтверждающие существующие права на объект оценки, в том числе инвентарные карточки, технические паспорта, описания, инструкции по эксплуатации, номенклатурные справочники, бухгалтерский учет основных средств основе первичных документов по установленным формам:

  1. акт (накладная) приемки-передачи основных средств (форма ОС-1);

  2. акт приемки-сдачи отремонтированных и модернизированных объектов (форма ОС-4);

  3. инвентарная карточка учета основных средств (форма ОС-6);

  4. акт о приемке оборудования (форма ОС-14) и т.д.;

  5. документы, содержащие сведения о наличии обременений (ограничений) прав на объект оценки, в том числе: договор залога, договор аренды (субаренды), договор доверительного управления, определение суда об аресте имущества, иные документы. Необходимость учета влияния обременений (ограничений) прав на рыночную стоимость оцениваемого объекта, и соответственно состав подтверждающих документов, определяется задачей оценки;

  6. справка о балансовой стоимости (остаточной и первоначальной стоимости) объекта по состоянию на последнюю отчетную дату в отношении объектов, принадлежащих юридическому лицу;

  7. любые другие документы, устанавливающие качественные и количественные характеристики объекта оценки.

Перечень документов для проведения оценки обычно оформляется в виде Запроса и направляется Заказчику.

Передача копий документов Оценщику от Заказчика оформляется Актом приемки-передачи документов или указываются в заявлении Заказчика.

Копии документов для проведения оценки и копия Акта приемки-передачи документов прикладываются к Отчету об оценке.

Информация, предоставленная заказчиком, должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

Оценщик проводит анализ полученной информации на предмет ее полноты и достаточности для определения рыночной стоимости объекта оценки. При необходимости Оценщик направляет новые запросы с целью получить дополнительные комментарии и пояснения относительно состава предоставленных документов и содержащейся в них информации об объекте оценки.

Во избежание возможных обвинений в неоднозначном толковании заключения о стоимости, все разъяснения по вопросам, которые способны оказать влияние на результаты оценки, а также на понимание сущности и особенностей объекта оценки пользователем Отчета об оценке, подтверждаются Заказчиком письменно за подписью ответственных лиц.

Если отказ Заказчика предоставить запрашиваемую информацию может существенным образом повлиять на точность и/или достоверность результатов оценки, то данное обстоятельство отмечается в Отчете об оценке.

В тексе Отчета об оценке указывается перечень документов, предоставленных Заказчиком оценки (с указанием вида, наименования, номера и даты выдачи документа).
        1. ^

          ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ


Описание объекта оценки содержит информацию, необходимую для установления качественных и количественных характеристик объекта оценки, с приведением ссылок на документы, устанавливающие эти характеристики.

Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе:

  • сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;

  • количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;

  • информация о текущем использовании объекта оценки;

  • другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

В частности в отчете указывается:

  • наименование, модель, тип, функциональное назначение и условия эксплуатации объекта оценки;

  • код по классификатору ОКОФ;

  • габаритные размеры в плане;

  • масса конструкции, кг;

  • основные технические характеристики;

  • дополнительные устройства;

  • мощность, кВт;

  • нормативный срок службы, годы;

  • ремонтная сложность механической, гидравлической и электротехнической частей, единицы ремонтной сложности (ерс);

  • предприятие-изготовитель, год выпуска;

  • балансовая стоимость имущества на последнюю отчетную дату и реквизиты собственника имущества юридического лица.

Описание объекта оценки должно формировать у пользователя объективное представление об объекте оценки во всех аспектах, которые влияют на ценность рассматриваемого имущества.
      1. ^

        АНАЛИЗ РЫНКА


Стоимость имущества определяется текущей рыночной ситуацией, которая формирует спрос и предложение. Поэтому в Отчете об оценке следует выявить и проанализировать все факторы рыночной ситуации, которые могут повлиять на величину рыночной стоимости объекта оценки.

Основные направления анализа рыночной ситуации включают:

  • ^ Обзор общеэкономической ситуации и социально-экономической ситуации в регионе. В составе показателей, характеризующих социально-экономическую ситуацию в регионе, как правило, рассматриваются: объем валового регионального продукта, объекта промышленного производства, оборот розничной торговли, структура экономики региона, индекс потребительских цен, уровень доходов населения, наиболее значимые промышленные предприятия региона, другие показатели.

  • ^ Обзор состояния рынка машин и оборудования региона дает общее представление о фактическом состоянии и общей активности рынка. При этом, как правило, анализируются следующие показатели: объем и динамика предложения (спроса) отдельных типов машин и оборудование, степень открытости и емкость рынка, Кроме того, обзор состояния рынка машин и оборудования региона включает анализ рынка как новых, так и используемых в производстве.

  • ^ Обзор сегмента рынка, к которому относится объект оценки, должен отражать тенденции и ситуацию в сегменте рынка машин и оборудования, которые сложились на дату определения стоимости. Содержательная часть анализа, как правило, проводится в трех направлениях: анализ спроса, анализ предложения, анализ взаимодействия спроса и предложения. При этом рассматриваются все значимые факторы для данного конкретного типа имущества: класс объектов, функциональное назначение, технические характеристики и т.п. Дается характеристика сегмента рынка, динамика цен в сегменте. Помимо качественного анализа обзор должен содержать количественные данные, подкрепляющие сделанные аналитические выводы. В рамках обзора дается прогноз перспектив развития рассматриваемого сегмента рынка.

Результатом анализа рыночной ситуации является четкое позиционирование объекта оценки на рынке машин и оборудования. При этом оценщик указывает критерии, которыми он руководствовался при позиционировании.
      1. ^

        ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ


Данный раздел должен содержать описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки.
        1. ^

          Сравнительный подход


Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (ФСО № 1)

^ Объект-аналог объекта оценки для целей оценки – объект, сходный по основным экономическим, материальными, техническим и другим характеристиками определяющим его стоимость (ФСО № 1)

Сравнительный подход применяется, как правило, для оценки объектов массового серийного производства при наличии достаточного количества достоверной информации о фактах купли-продажи или ценах предложений.

В практике наиболее широко применяются следующие методы, основанные на сравнении рыночных продаж:

  • метод прямого сравнения продаж;

  • метод аналогового сравнения продаж;

  • метод направленных корректировок;

  • методы статистических (корреляционных) моделей;

  • метод удельных экономико-технических показателей.

Метод сравнения продаж основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи объектов, аналогичных оцениваемому объекту.

Метод сравнения продаж является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по аналогам объекта оценки.

Расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:

  1. Изучение рынка и выбор аналогов, которые наиболее сопоставимы с объектом оценки.

  2. Корректировка цен каждого аналога в соответствии с имеющимися различиями между аналогом и объектом оценки.

  3. Согласование скорректированных цен и определение рыночной стоимости объекта оценки.

При отборе и описании аналогов необходимо установить сходства показателей по трем направлениям: функциональное сходство, конструктивное сходство, параметрическое сходство.

Технические и экономические показатели, используемые для определения степени сходства машин и оборудования:

  1. Показатели назначения (функциональные).

  2. Показатели производительности.

  3. Показатели надежности.

  4. Показатели автоматичности функционирования.

  5. Показатели точности и качества выполнения работ.

  6. Показатели эргономические.

  7. Показатели эстетические.

  8. Показатели экономичности эксплуатации.

Степень сходства объекта оценки и аналога, определяется по элементам сравнения. В данном случае элементы сравнения - это не только характеристики объектов сравнения, но и характеристики сделок, которые вызывают изменения в стоимости.

Элементы сравнения объединяются в группы:

1) Характеристики объекта:

  • функциональные;

  • технические;

  • фирма-производитель;

  • степень точности;

  • качество.

2) Состояние объекта:

  • возраст;

  • износ;

  • комплектация.

3) Местоположение:

  • географическое нахождение места продажи;

  • физическое расположение объекта внутри предприятия.

4) Условия рынка:

  • спад или подъем;

  • соотношение спроса и предложения.

5) Условия продажи:

  • время продажи;

  • размер партии товара (для новых объектов);

  • мотивации продажи;

  • место продажи (разница в ценах на демонтаж и транспортировку);

  • предпосылки использования - перепродажа или длительное использование;

  • среднее время рыночной экспозиции.

6) Характеристики цен объектов-аналогов:

  • наличие льготного кредитования;

  • наличие в цене транспортных и иных издержек продавца;

  • характер цены по источнику происхождения - цена сделки или цена предложения.

Для цены сделки сравниваются:

а) вид и цель сделки: покупка потребителем для использования, покупка дилером для перепродажи;

б) источник информации.

Для цены предложения сравниваются:

а) вид цены: цена производителя, цена дилера, цена внешнеторговой фирмы;

б) источник информации.

Для объектов-аналогов вторичного рынка необходимо указывать не только степень износа, но и реальные технические характеристики, в том числе степень точности оборудования.

Конкретный перечень рассматриваемых элементов сравнения в каждом случае должен быть связан с объектом оценки. Как правило, количество факторов, значения которых могут быть зафиксированы, зависит от степени активности и открытости рассматриваемого сегмента рынка.

При внесении корректировок в цены аналогов следует учитывать два вида корректировок:

1) Корректировки с целью исправить саму цену, т.е. чтобы цена аналога отвечала условиям оцениваемой стоимости:

  • корректировка по фактору времени, то есть на учет различия между моментом действия цены и моментом оценки;

  • корректировка по учету износа аналога, применяемая в том случае, когда известна цена не нового, а уже эксплуатировавшегося аналога.

2) Корректировки с целью учесть различия между оцениваемым объектом и аналогом по параметрам, конструкции и оснащенности различными дополнительными устройствами:

  • корректировка на исключение из цены аналога стоимости дополнительных устройств, которые имеются у аналога и отсутствуют у оцениваемого объекта;

  • корректировка на нестандартное значение какого-либо технического параметра у аналога (например, удлиненная или укороченная станина токарного станка; удлиненный или укороченный вылет шпинделя у сверлильного станка и т.д.). Корректировка сводится к внесению в цену абсолютной поправки, равной произведению «цены» единицы параметра на отклонение параметра от стандартных размеров;

  • корректировка на различие главных параметров (обычно не более трёх) у сравниваемых объектов. Изменение главного параметра вызывает изменение почти всех характеристик объекта, и это комплексное влияние наилучшим образом моделируется с помощью коэффициентной корректировки, когда исходная цена умножается на корректирующий коэффициент (или индекс);

  • корректировка на нестандартное значение какого-либо технического параметра у оцениваемого объекта;

  • корректировка на включение стоимости дополнительных устройств, которые есть у оцениваемого объекта и которых нет у аналога.

Согласование скорректированных цен аналогов и определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки производится с учетом количества и размера введенных корректировок, а также принимая во внимание значимость элементов сравнения, по которым вводились корректировки. Выбор способа согласования скорректированных цен аналогов должен быть обоснован.

^ 1 Метод прямого сравнения продаж

Метод прямого сравнения продаж основывается на сравнении продаж объек­тов идентичных оцениваемому, по которым были заключены сделки в недавнем прошлом, или есть цены предложений идентичных объектов. Данный метод наиболее эффективен в условиях активного состояния рынка, обеспечивающего в боль­шом объеме достоверные данные по совершаемым сделкам купли продажи. Применяется для уни­версального и серийного оборудования.

^ 2 Метод аналогового сравнения продаж

Метод аналогового сравнения продаж предполагает определение стоимости объекта на основе анализа цен продаж (или предложений) аналогичных (но не иден­тичных) объектов и корректировки стоимости аналогов на все отличия от объекта оценки по элементам сравнения (функциональные, параметрические, условия и вре­мя продаж и т.д.).

^ 3 Метод направленных корректировок

Предлагаемый метод применяется тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причем оцениваемый объект по cвоим техническим параметрам и характеристикам, а следовательно, и по стоимости, занимает промежуточное положение между двумя аналогами.

При этом определяется только направленность воздействия корректировки на стоимость, а все корректировки подразделяются на два вида:

  • повышающие стоимость;

  • понижающие стоимость.

Искомая стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале между нижней и верхней ценой, а ее положение определяется количеством действующих повышающих корректировок нижнего аналога и количеством понижающих корректировок верхнего аналога.

^ 4 Методы статистических (корреляционных) моделей

Когда прямая оценка машин и оборудования невозможна, расчет стоимости выполняется на основе стохастических (случайных) зависимостей стоимости от различных факторов (мощности, производительности, потребляемого количества электроэнергии, массы станка и т.д.). Оценка этих зависимостей проводится методами регрессионного и корреляционного анализа.

^ 5 Метод удельных экономико-технических показателей

Данный метод удобно применять тогда, когда нужно оценить достаточно большое множество однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров. Каждый из этих объектов рассматривается как представитель некоторого семейства машин одного класса или вида. Допускается, что у машин данного класса существует закономерная связь между ценой (стоимостью), с одной стороны, и основными техническими и функциональными параметрами, с другой стороны. Поэтому задача сводится к тому, чтобы математически описать эту связь и далее применить полученную математическую модель для оценки всех объектов, входящих в множество объектов одного класса.

^ Этапы определения стоимости на основе сравнительного подхода

Независимо от того, какой метод подхода сравнения рыночных продаж применяется при оценке, стоимость машин, оборудования или транспортных средств определяется в следующем последовательности:

1. Анализируется соответствующий рынок и собирается доступная информация о недавних сделках купли – продажи с аналогичными объектами на данном рынке. Точность оценки в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым объектом по функциям и параметрам.

2. Полученная информация тщательно проверяется. Необходимо убедиться в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам, уточняются структуры цен (с учетом НДС или без учета НДС) и достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогов.

3. Сравнивают оцениваемый объект с каждым из аналогичных объектов и выявляют отличия по элементам сравнения (по дате продажи, потребительским характеристикам, местоположению, исполнению, наличию дополнительных элементов и т.д.). Все различия должны быть зафиксированы и учтены.

4. Рассчитывают стоимость данного объекта, анализируя цены аналогов и внося в эти цены соответствующие поправки с тем, чтобы определить, за сколько он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект.

Методы подхода сравнения рыночных продаж позволяют определить рыночную стоимость вне места использования. Чтобы определить стоимость оборудования по месту использования (стоимость установленного оборудования), надо к рыночной стоимости добавить издержки на транспортировку, сооружение фундамента, монтаж и пуско-наладочные работ.

Для проведения оценки требуется информация как о ценах, так и о технических характеристиках выбранных объектов сравнения.

Наиболее распространенными источниками информации о ценах служат:

  • прайс-листы предприятий-изготовителей и дилерских компаний;

  • бюллетени коммерческой информации о товарах и ценах, например, такие, как «Промышленный оптовик», «Товары и цены», «Пульс цен», «Рынок» и др.;

  • таблицы цен, публикуемые в специализированных журналах, таких, как «Оборудование: рынок, предложение, цены», «Основные средства», и др.;

  • договоры о поставках и заключенных сделках, если они разрешены к раскрытию участниками сделки;

  • ценовая информация торгующих организаций и изготовителей на сайтах ИНТЕРНЕТ.

Обязательное правило: Оценщик обязан в отчете об оценке указать то, из каких конкретно документов он извлек сведения о ценах на объекты сравнения.

Источниками технической информации служат:

    1. ассортиментные каталоги, издаваемые предприятиями-изготовителями и дилерскими компаниями;

    2. номенклатурные каталоги и справочники, издаваемые специализированными информационными и проектными организациями.

Наиболее удобным источником ценовой, технической и другой информации являются специализированные базы данных для выполнения оценочных работ например «СтОФ» (ПИК«СтОФ»).
        1. ^

          Затратный подход к оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств


Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа и устареваний (ФСО № 1).

Последовательность расчетов рыночной стоимости на основе затратного подхода предполагает следующую последовательность действий:

  1. Определение затрат на воспроизводство или замещение.

  2. Определение потерь стоимости в результате физического износа.

  3. Определение потерь стоимости в результате функционального устаревания.

  4. Определение потерь стоимости в результате экономического устаревания.

^ 1 Затраты на воспроизводство или замещение

При определении затрат на воспроизводство или замещение учитываются все затраты, включая затраты на транспортировку, такелажные работы, монтаж, запуск в эксплуатацию.

В состав затрат на воспроизводство (замещение) входят:

1) затраты на воспроизводство (замещение) объекта или отпускная цена завода-изготовителя, в том числе:

  • прямые затраты (сырье, материалы, топливо и энергия, инструмент, зара­ботная плата производственного персонала и т.п.);

  • целевые сбытовые и управленческие расходы, косвенные затраты по оплате труда;

  • прибыль производства;

  • налоги, акцизы.

2) транспортные расходы по доставке оборудования к месту использования, включая погрузку и разгрузку;

3) стоимость такелажных работ;

4) стоимость монтажа и сборки, включая сооружение фундамента, подсоединение к коммуникациям;

5) косвенные расходы и гонорары, платежи и налоги.

Главным элементом при определении стоимости объекта методами затратного подхода является себестоимость его изготовления (затраты на воспроизводство или замещение).

В себестоимость включаются все виды текущих производственных затрат:

  1. прямые затраты - затраты, отражающие расход и использование ресурсов в производственном процессе: материалоемкость, трудоемкость, энергоемкость и т.д.;

2) все остальные затраты (управленческие, хозяйственные, общезаводские, внепроизводственные).

Величина себестоимости отражается в калькуляции на изготовление продукции. Основной составляющей калькуляции являются прямые затраты, зависящие от конструкции изделия и технологии его изготовления. Остальные затраты рассчитываются в процентах от прямых затрат.

В зависимости от полноты учета производственных затрат различают себестоимость цеховую, заводскую и полную (коммерческую).

Затраты на воспроизводство или замещение отличается от себестоимости тем, что при ее расчете дополнительно учитываются:

  • норма прибыли производственной организации;

  • транспортные издержки по доставке оборудования к месту использования;

  • затраты на монтаж оборудования, включая затраты на работы по подготовке промышленной площадки.

Очевидно, что наиболее сложным и важным шагом является определение себестоимости и, как следствие, отпускной цены изготовителя.

^ 2 Физический износ

Физический износ представляет собой естественный процесс ухудшения характеристик оборудования во время его эксплуатации под воздействием многих факторов, таких как: трение, коррозия, старение материалов, вибрация, флуктуации температуры и влажности, качество обслуживания и др.

По причине, вызвавшей износ, физический износ бывает первого рода и второго рода.

^ Физическим износом первого рода называется износ, накопившийся в результате нормальной эксплуатации.

Физическим износом второго рода называется износ, возникающий вследствие стихийных бедствий, аварий, нарушений норм эксплуатации и т.д.

^ Устранимый износ - износ, устранение которого физически возможно и экономически оправдано, т.е. износ, допускающий ремонт и восстановление объекта с технической точки зрения и оправданный с точки зрения экономической.

^ Неустранимый износ, это износ, который невозможно устранить из-за конструктивных особенностей машин и оборудования или нецелесообразно устранять по экономическим соображениям, так как расходы на устранение превышают прирост полезности и стоимости соответствующего объекта.

Методы определения физического износа

1. Прямой метод.

2. Косвенные методы

а) экспертные:

  • метод эффективного возраста;

  • метод экспертизы состояния.

б) экономико-статистические:

  • метод снижения доходности;

  • метод стадии ремонтного цикла.

в) экспериментально-аналитические:

  • метод снижения потребительских свойств;

  • метод поэлементного расчета.

Методы определения функционального устаревания

Функциональное устаревание - уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта, обусловленное развитием новых технологий в сфере производства аналогичных машин, оборудования. Такое уменьшение привлекательности, в свою очередь, вызывает обесценение.

Функциональное устаревание проявляется с появлением объектов-конкурентов, а не постепенно, как физический износ. По причинам, вызвавшим функциональное устаревание, выделяют моральный и технологический износ.

^ Моральный износ - это износ, причина которого - улучшение свойств изделий аналогичных оцениваемому (изменение технических параметров или конструктивных решений, появление новых возможностей, большей экологичности, эргономичности и т.д.) или удешевление их производства.

Моральный износ можно разделить на три группы, исходя из статей затрат изменениями в структуре которых связан износ:

  1. устаревание, обусловленное избыточными капитальными затратами (повышенными инвестиционными издержками);

  2. устаревание, обусловленное избыточными эксплуатационными расходами;

  3. устаревание, обусловленное низкой экологичностью, эргономичностью и т.д.

^ Технологический износ - это износ, причина которого - различия в дизайне и составе конструкционных материалов, используемых в объектах-аналогах, по сравнению с оцениваемым объектом, а также изменение технологического цикла производства, в который включен оцениваемый объект. Технологический износ в отличие от морального делает рассматриваемое оборудование ненужным в принципе в рамках новой технологии.

Следует также отметить, что в отличие от морального технологический износ может быть определен лишь экспертно и, следовательно, приближенно.

^ Функциональное устаревание, обусловленное избыточными эксплуатационными расходами, сводится к расчету потерь, вызванных продолжением эксплуатации устаревшего оборудования. Оно определяется как текущая стоимость будущих избыточных операционных расходов в следующей последовательности:

  1. определяются эксплуатационные расходы по оцениваемому объекту;

  2. определяются аналогичные расходы по аналогичному современному оборудованию;

  3. определяется разница в эксплуатационных расходах (сумма избыточных ежегодных операционных расходов);

  4. учитывается влияние налогов (подоходного или налога на прибыль);

  5. определяется остающийся срок экономической жизни, в течение которого существовать эти избыточные расходы;

  6. капитализируются (переводятся в текущую стоимость) избыточные операционные расходы по соответствующей ставке дохода на весь остающийся срок экономической жизни.

В зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные методы определения затрат на его воспроизводство (замещение), то есть различные методы затратного подхода.

^ Экономическое устаревание (внешний износ) - это потеря стоимости, обусловленная внешними факторами, такими как: законодательные изменения, ограничивающие или ухудшающие права собственности, потеря рынка и т.д.

Так как экономическое устаревание - результат внешнего влияния, которое воздействует на предприятие в целом, а не на каждый объект в отдельности или их группу, поэтому экономическое устаревание чаще оценивается с применением доходного подхода.

Среди причин экономического устаревания можно выделить следующие:

  1. сокращение спроса;

  2. возросшая конкуренция;

  3. изменения в структуре запасов сырья;

  4. рост расценок на сырье, рабочую силу или коммунальные услуги без соответствующего увеличения цены выпускаемой продукции;

  5. инфляция;

  6. высокие процентные ставки;

  7. законодательные ограничения;

  8. изменения в структуре рынка товаров,

  9. факторы окружающей среды.

Для расчета величины экономического устаревания используют принцип замещения, т.е. учитывают полезность объекта. В силу экономических причин часть оборудования (инвестиций, мощностей и т.д.) оказывается не задействованной и не приносит никакой пользы. А поскольку полезность объекта в связи с недоиспользованием меньше, чем у объекта, работающего с полной производительностью, то и стоимость его уменьшается.

Методы затратного подхода делятся на 2 группы:

^ 1 Методы, основанные на способах прямого определения затрат, применяются для оценки стоимости специальных и специализированных машин и оборудования. К ним относятся:

    1. метод поэлементного расчета затрат, который заключается в суммировании стоимостей отдельных элементов объекта оценки, затрат на их приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли;

    2. метод анализа и индексации имеющихся калькуляций, который заключается в определении стоимости путем индексирования статей затрат, входящих в калькуляцию, по экономическим элементам (затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих и косвенные расходы), приводя их тем самым к современному уровню цен;

    3. метод укрупненного расчета себестоимости, который заключается в определении стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства.

^ 2 Методы, основанные на способах косвенного определения затрат, применяются для оценки стоимости универсальных машин и оборудования, а также специализированного оборудования, изготовленного на базе универсального. К ним относятся:

  1. метод замещения или аналого-параметрический метод, который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям. Этот метод позволяет на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;

  2. индексный метод (по трендам изменения цен);

  3. метод удельных ценовых показателей заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности и т.д.), массы или объема.

^ Этапы определения стоимости на основе затратного подхода

Независимо от того, какой метод затратного подхода применяется при оценке, стоимость объектов определяется в следующей последовательности:

  1. сбор информации об объекте оценки (сведения о затратах на приобретение транспортировку, сборку и др.) и об аналогичных оцениваемому или идентичных объектах (сведения об их ценах, основных характеристиках и параметрах);

  2. анализ объекта оценки (анализ калькуляции). Выделение, при необходимости, из целого объекта его составных частей (например, отдельные станки и оборудование из технологического комплекса или цеха, составные части персонального компьютера и т.д.);

  3. изучение зависимости между ценами на объекты-аналоги и их параметра;

  4. подбор для каждого оцениваемого объекта наиболее подходящего метода оценки и проведение необходимых расчетов для определения стоимости;

  5. определение для каждого объекта оценки потерь стоимости в результате всех видов износа (физического износа, функционального и экономического устаревания);

  6. определение рыночной или иной стоимости с учетом износа. Методы затратного подхода обладают универсальностью, ведь любой объект является продуктом производства и характеризуется некими производственными затратами.

Для специального и специализированного оборудования, которое изготовлено по индивидуальным заказам методы затратного подхода являются единстве возможными методами оценки, т.к. для таких объектов невозможно найти аналог поэтому сравнительный подход для их оценки не используется.

Детализированный порядок расчета по отдельным единицам машин и оборудования дает возможность точнее оценить совокупный износ, получить оценочные величины стоимости имущества, удобные при его разделе.

        1. ^

          Доходный подход к оценке


Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки (ФСО № 1).

Доходный подход реализуется в методах:

  1. дисконтированных чистых доходов;

  2. прямой капитализации дохода;

  3. равноэффективного функционального аналога.

Выбор конкретного метода оценки в рамках доходного подхода должен обосновываться в Отчете об оценке.

Метод дисконтированных чистых доходов

Метод осуществляется в приведенной ниже последовательности этапов.

Этап 1. Выделяют машинный комплекс производственно- коммерческой системы (предприятия, цеха, участка), на базе которого производится определенная конечная продукция (или выполняются конечные услуги) и который в целом необходимо оценить. Задаются сроком службы комплекса в годах и рассчитывают по годам чистый доход от функционирования этой производственно-коммерческой системы.

Этап 2. Определяют текущую стоимость производственно- коммерческой системы.

Этап 3. Определяют стоимость машинного комплекса вычитанием из стоимости всей производственно-коммерческой системы стоимости недвижимого имущества (зданий и сооружений)

Этап 4. Если необходимо, то с помощью долевого коэффициента, определяют стоимость отдельной единицы оборудования в составе машинного комплекса,

Выбор длительности прогнозного периода при использовании метода дисконтирования денежного потока должен обосновываться в Отчете об оценке.

^ Метод прямой капитализации.

Последовательность проведения метода включает следующие этапы.

Этап 1. Выделяют машинный комплекс производственно- коммерческой системы (предприятия, цеха, участка), на базе которого производится определенная конечная продукция (или выполняются конечные услуги) и который в целом необходимо оценить.

Этап 2. Определяют часть чистого дохода, относимую к недвижимости (зданиям и сооружениям)

Этап 3. Методом остатка рассчитывают часть чистого дохода, относимую к машинному комплексу:

Этап 4. Методом прямой капитализации определяют стоимость машинного комплекса

Этап 5. При необходимости определяют стоимость отдельной единицы оборудования в составе машинного комплекса, с помощью долевого коэффициента.

Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки объектов, используемых наиболее эффективным способом и не требующих на дату оценки больших капиталовложений в ремонт или реконструкцию. Этот метод следует применять, когда доход является достаточно стабильным, темпы роста дохода умеренны.

^ Метод равноэффективного функционального аналога

В отличие от остальных вышеприведенных методов доходного подхода данный метод позволяет оценить стоимость объекта, не прибегая к расчету чистого дохода. Таким образом, становится возможной оценка тогда, когда с помощью объекта выполняются промежуточные работы (операции), цены на которые отсутствуют. Данный метод предполагает подбор функционального аналога (базисного объекта), который может выполнять одинаковые с оцениваемым объектом функции (операции, работы), но может отличаться от него по конструкции, производительности, сроку службы, качеству продукции и другим показателям. Все эти различия в конечном счете выражаются потом в различии результатов и затрат. Известна также стоимость (цена) базисного аналога на дату оценки.

^ Расчет ставки капитализации (дисконтирования)

Из всех существующих методов определения коэффициента (ставки) капитализации при определении стоимости машин и оборудования применяются следующие:

  1. Метод рыночной экстракции (выжимки) - коэффициент капитализа­ции определяется на основе анализа рыночных данных о чистом доходе и стоимости объектов по имевшим место продажам.

  2. Метод кумулятивного построения - коэффициент капитализации определяется как сумма ставки дохода (процентной ставки) и ставки возмещения (возврата) капитала:

Ставка дохода (процентная ставка) складывается из 2-х частей:

    • безрисковая ставка определяется исходя из курса ценных бумаг государствен­ного займа или ставок по депозитам банков высшей категории надежности;

    • сумма компенсаций за риск:

Все риски можно условно подразделить на общие (политические решения, региональные особенности, криминогенные факторы), управленческие риски (инвестиции, финансовое планирование, маркетинг, управленческий учет) и риск низкой ликвидности.

Конкретный перечень поправок на риск, размер и способ определения каждой поправки должны обосновываться в Отчете об оценке.

  1. Вторая составляющая коэффициента капитализации - коэффициент возмещения (возврата) капитала.

  2. В зависимости от источников финансирования выделяют методы капитализации доходов от собственного капитала, заемного капитала и смешанного капитала. Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение.

Метод суммирования может обеспечить более высокую точность по сравнению с методом рыночной выжимки. Однако любой метод определения ставок капитализации требует сбора, обобщения и проведения аналитических исследований и оценок финансовой, экономической и политической информации, а также информации по соответствующей отрасли.

Описанные выше методы доходного подхода применяются в следующих случаях:

  1. когда можно рассчитать чистый доход от рассматриваемой производственной системы и большая часть этого дохода относится к машинам и оборудованию;

  2. когда можно уверенно прогнозировать на длительную перспективу такие показатели как денежные потоки, затраты, процентные ставки дохода.

Для реализации методов доходного подхода необходимо спрогнозировать ожидаемый доход от оцениваемого объекта. При оценке машин и оборудования напрямую решить эту задачу невозможно, так как доход создается всем производственно-имущественным комплексом. При использовании доходного подхода предлагается поэтапное решение этой задачи:

    1. Рассчитывается операционный доход от функционирования производственной системы (либо всего предприятия, либо цеха, участка, технологической линии).

    2. Методом остатка определяется та часть дохода, которая может быть отнесена к машинному парку производственной системы.

    3. С помощью метода дисконтирования денежных потоков или метода капитализации определяется стоимость всего машинного парка.

    4. Рассчитывается долевой коэффициент для оцениваемой единицы оборудования или машины, который определяется как доля балансовой стоимости данной единицы в балансовой стоимости машинного комплекса.

Стоимость единицы оборудования рассчитывается из долевого коэффициента данной единицы и стоимости всего машинного парка.
    1. ЗАКЛЮЧЕНИЕ


Заключение должно содержать следующие разделы:

  • согласование (обобщение) результатов;

  • заявление о качестве.

      1. Согласование (обобщение результатов)

В разделе должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

Согласование (обобщение) результатов оценки, полученных с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов, выполняется у учетом следующих факторов:

  1. соответствие типу и характеру использования объекта оценки;

  2. соответствие целям оценки и используемому определению (стандарту) стоимости;

  3. надежность и достаточность информации, используемой в расчетах.

Все обстоятельства, повлиявшие на мнение оценщика относительно значимости результатов оценки, полученных каждым из подходов, должны получить отражение в Отчете об оценке.

Значительное расхождение результатов1,полученных каждым из подходов к оценке, должно сопровождаться комментариями относительно возможных причин расхождения. Обоснование итоговой стоимости обычно проводится путём взвешивания относительной важности или приемлемости каждого оценочного метода, приводящего к тому или иному значению искомой оценки. Существует два основных подхода, которые могут быть использованы при взвешивании разных оценок полученных в конкретном исследовании для выведения общего окончательного показателя искомой оценки: подход, основанный на математическом взвешивании (математический подход), и подход, основанный на субъективном взвешивании (субъективный подход).

Корректировка стоимости на техническое состояние машин и оборудования производится:

    • методом составления калькуляции затрат на устранение эксплуатационных дефектов (ремонт (восстановление) машин и оборудования), установленных при осмотре и отраженных в Акте осмотра;

    • экспертным методом.

Из Отчета об оценке должно быть ясно, включает ли итоговый показатель рыночной стоимости НДС.

      1. ^ Заявление о качестве

Заявление о качестве есть официальное объявление Оценщика о соответствии Отчета об оценке требованиям действующего законодательства и используемым стандартам оценки.

Ниже приведен примерный перечень положений, являющихся частью заявления о качестве Отчета об оценке:

  • Все факты, изложенные в настоящем Отчете, верны и соответствуют действительности.

  • Сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы принадлежат самим оценщикам и действительны исключительно в пределах оговоренных в настоящем Отчете допущений и ограничивающих условий.

  • Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действовал непредвзято и без предубеждения по отношению к заинтересованным в сделке сторонам.

  • Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами настоящего Отчета об оценке.

  • Анализ, мнения и выводы были получены, а настоящий Отчет составлен в полном соответствии с требованиями Закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.
    1. ^

      СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ


Раздел должен содержать Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

Ссылки на используемую в Отчете об оценке литературу и источники информации должны присутствовать в тексте Отчета, а перечень с указанием полного наименования этих источников приводится в отдельном разделе Отчета в соответствии с ГОСТ 7.1- .

К числу источников относятся: законодательные и иные нормативно-правовые акты, справочная и методическая литература, методические рекомендации, деловая литература, базы данных, данные из сети Интернет и т.д.

Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
    1. ^

      ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЕТУ


Приложение к Отчету об оценке содержит:

  • Данные, используемые в процессе оценки: включают, помимо копий документов, предоставленных Заказчиком, копии Запроса о предоставлении документов для оценки, копии Акта приемки-передачи документов (Заверительного письма), копии акта осмотра объекта оценки (если составлялся), фотоматериалов, иную информацию, которая необходима для подтверждения достоверности используемых в Отчете данных и обоснованности заключения о стоимости, в частности: печатный вариант Интернет-страниц, содержащих информацию об аналогах объекта оценки, копии запросов, направляемых сторонним организациям, копии ответов на такие запросы, иные данные.

  • Копии документов Оценщика, копия полиса страхования профессиональной ответственности Оценщика, иные сведения.

В Отчете об оценке должен содержаться полный перечень документов приложения.



1 В качестве ориентира степени существенности расхождения рекомендуется принимать 15-20%-ое отклонение показателя рыночной стоимости, полученного в рамках каждого из подходов, от средней арифметической величины между показателями рыночной стоимости каждого из подходов.






оставить комментарий
страница4/4
Дата02.10.2011
Размер0.59 Mb.
ТипОтчет, Образовательные материалы
Добавить документ в свой блог или на сайт

страницы: 1   2   3   4
отлично
  1
Ваша оценка:
Разместите кнопку на своём сайте или блоге:
rudocs.exdat.com

База данных защищена авторским правом ©exdat 2000-2014
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Анализ
Справочники
Сценарии
Рефераты
Курсовые работы
Авторефераты
Программы
Методички
Документы
Понятия

опубликовать
Документы

Рейтинг@Mail.ru
наверх