Москва icon

Москва


Смотрите также:
«диагностика и коррекция нарушений липидного обмена с целью профилактики и лечения...
2. руководство министерства и иные представители мчс РФ 2 Вечерняя Москва (Москва), №109...
Итоги (Москва), №018, 28 2008, телеграф 18 Квартирный ряд (Москва), №017, 24 2008...
Всероссийское научно-практическое общество...
Всероссийское научно-практическое общество...
Ю. В. Ананьина (гу нииэм им. Н. Ф. Гамалеи рамн, г. Москва), Н. И...
2. руководство министерства и иные представители мчс РФ 3 Вечерняя Москва (Москва), №145...
Положение XVI международного фестиваля конкурса детского и юношеского творчества...
Гарант платеж от невыезда ж/д билеты Москва-Брест-Москва...
Темы дня : сохранить репродуктивный потенциал. Проблемы контрацепции в россии время...
Михаил Николаевич Тихомиров Древняя Москва. XII xv вв...
В. Г. Акимкин (Главный государственный санитарный врач мо рф, г. Москва ), Ю. В...



Загрузка...
страницы:   1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   27
скачать
Анисимов А.П., Чикильдина А.Ю.


Научно-практический комментарий к

Градостроительному кодексу

Российской Федерации

(постатейный)


Москва


2009

Авторский коллектив:

Анисимов Алексей Павлович – ведущий научный сотрудник Научно-исследовательского института современного права Волгоградской академии государственной службы, доктор юридических наук. Автор более 200 научных и учебно-методических работ, включая монографии, комментарии федеральных законов, учебники и курсы лекций по земельному и экологическому праву. Более 50 статей опубликовано в центральных юридических журналах: «Хозяйство и право», «Юрист», «Юридический мир», «Право и политика», «Право и образование», «Правоведение», «Экологическое право», «Российский судья», «Конституционное и муниципальное право», «Государственная власть и местное самоуправление», «Закон и право», «Бюллетень нотариальной практики», «Нотариус», «Журнал российского права», «Черные дыры» в российском законодательстве», «Право и экономика», «Аграрное и земельное право», «Современное право», «Гражданское право», «Российская юстиция», «Имущественные отношения в Российской Федерации» и ряд других. Сфера научных интересов: земельное право; градостроительное право; экологическое право.

^ Чикильдина Анна Юрьевна - руководитель юридической студенческой клиники, преподаватель Волгоградского кооперативного института, специализируется в вопросах земельного, экологического и градостроительного права. Осуществляет консультационную и правозащитную деятельность членов садоводческих и дачных объединений Волгоградской области. Автор более 30 научно-практических статей, в том числе - «О некоторых правовых проблемах приватизации садовых, огородных и дачных участков в Российской Федерации», «Особенности сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками», «Правовой режим дачных, садовых и огородных земельных участков в Российской Федерации», «Второй приход дачной амнистии» и др., опубликованных в журналах «Современное право», «Аграрное и земельное право», «Новая правовая мысль», иных газетах и журналах, издаваемых в Волгоградской области.

Рецензенты:

Донцов Дмитрий Георгиевич – заведующий кафедрой архитектуры жилых и общественных зданий Волгоградского государственного архитектурно-строительного университета, доктор архитектуры, профессор

^ Рыженков Анатолий Яковлевич – директор научно-исследовательского института современного права Волгоградской академии государственной службы, доктор юридических наук, профессор


^ Анисимов А.П., Чикильдина А.Ю. Научно-практический комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации (постатейный). – М., 2009.


Предлагаемая книга является вторым изданием постатейного научно-практического комментария Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. В работе последовательно раскрывается новая идеология градорегулирования в контексте земельных, экологических и иных законодательных актов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных правовых актов.

Разъясняются дискуссионные положения нового Градостроительного кодекса РФ, делается ряд рекомендаций по разработке градостроительной документации органам публичной власти всех уровней. В комментариях к ряду статьей анализируется судебная практика по их применению, практика работы органов публичной власти всех уровней.

Комментарий предлагается вниманию работников органов государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, предпринимателей, осуществляющих строительство либо его инвестирование, собственников недвижимости, практикующих юристов и всех заинтересованных читателей.

© Анисимов А.П., Чикильдина А.Ю., 2009 г.

© Издательство

Содержание


Список используемых сокращений…………………………………………

Введение………………………………………………………………………

Глава 1. Общие положения…………………………………………………..

Глава 2. Полномочия органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности…………………………………………………………………………………..

Глава 3. Территориальное планирование……………………………………

Глава 4. Градостроительное зонирование…………………………………..

Глава 5. Планировка территории…………………………………………….

Глава 6. Архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства………………………….

Глава 7. Информационное обеспечение градостроительной деятельности………………………………………………………………………………….

Глава 8. Ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности………………………………………………………………

Глава 9. Особенности осуществления градостроительной деятельности в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге…………………………………………………………………

^ СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ СОКРАЩЕНИЙ

ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья, четвертая)

ЗК РФ - Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ

^ ЖК РФ - Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ

УК РФ - Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ

КоАП РФ - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ

НК РФ – Налоговый кодекс Российской Федерации (части первая, вторая)

ВК РФ - Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 № 74-ФЗ

ЛК РФ - Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ

ТК РФ - Трудовой кодекс Российской Федерации от 30 декабря 2001 г. № 197-ФЗ

ГрадК РФ - Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ

^ Вводный закон – Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»

Закон об охране окружающей среды – Федеральный закон «Об охране окружающей среды» от 10 января 2002 г.

^ Закон об архитектурной деятельности – Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»

Закон об экологической экспертизе - Федеральный закон от 23 ноября 1995 г. № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе»

^ Закон о техническом регулировании - Федеральный закон от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании»

Закон об особо охраняемых природных территориях - Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»

^ Закон о промышленной безопасности - Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов»

Закон о местном самоуправлении - Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»

^ Закон о культурном наследии - Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»

^ Закон о лицензировании – Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»

Закон о государственной регистрации – Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Закон о недрах – Закон Российской Федерации «О недрах» от 21 февраля 1992 г. № 2395-1

^ Закон о землеустройстве – Федеральный закон от 18 июня 2001 г. №78-ФЗ «О землеустройстве»

Закон о садоводческих объединениях – Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»

^ Закон о безопасности гидротехнических сооружений – Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений»

Закон о защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера – Федеральный закон от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ
«О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»

^ Закон № 315-ФЗ - Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях»

Введение

Реформа градостроительной деятельности началась сразу же вслед за изменением отношений собственности и провозглашением ориентира государства на построение рыночной экономики. Это обусловило принятие первого в истории нашей страны законодательного акта, регулирующего градостроительные отношения – Закона РФ от 14 июля 1992 г. «Об основах градостроительства в Российской Федерации». Однако, несмотря на ряд безусловных достоинств, данный нормативно-правовой акт не смог преодолеть определенную инерцию регулирования градостроительной деятельности социалистического периода, и был довольно декларативен.

Безусловным прорывом в правовом регулировании градостроительных отношений явился Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. В нем происходит принципиальное развитие идеологии «целевого назначения» земельного участка и переход к пониманию перспективности зонального принципа управления территорией. Предусмотренные кодексом правила землепользования и застройки, содержащие градостроительные регламенты, определяющие параметры и виды использования территории, демократические принципы самостоятельного выбора из предусмотренных регламентом вариантов собственником (арендатором) земельного участка явились революционными для конца 90-х годов прошлого века. Однако, несмотря на всю прогрессивность данных норм, их потенциальную способность покончить с существующими коррупционными схемами, они оказались для большинства регионов и муниципальных образований декларативными, ибо не содержали в себе никакого механизма обязательности их принятия. Тем не менее, ими оказано весьма позитивное влияние на развитие иных отраслей российского законодательства, и, в первую очередь, земельного законодательства.

Разработка и принятие нового Градостроительного кодекса РФ была вызвана рядом причин юридического характера (приведение к «общему знаменателю» норм градостроительного и земельного законодательства, а также учет происходящей в стране реформы местного самоуправления), экономического характера (утверждение новых механизмов управления рынком недвижимости и необходимости снижения административных барьеров в строительстве), социального характера (необходимость разработки инструментов повышения социальной защиты населения градостроительными средствами, а также увеличения роли общественности в принятии градостроительных решений). Главной же заслугой кодекса явилось установление четких и прозрачных правил регулирования отношений в сфере рынка недвижимости, снижение возможности усмотрения отдельных чиновников при определении параметров и видов строительства объектов недвижимости. Поэтому принятие данного кодекса стало важнейшим условием, в первую очередь, для формирования рынка доступного жилья и увеличения объемов жилищного строительства, а также привело к изменению порядка предоставления земельных участков для ведения различного вида строительства.

Таким образом, комментируемый Градостроительный кодекс РФ, являющийся продолжением стратегии градорегулирования, заложенной в конце 90-х годов прошлого века, является комплексным нормативно-правовым актом, отражающем достижения различных общественных наук. Фактически, он затрагивает лишь внешнюю, процедурную сторону регулирования градостроительной деятельности, определяя порядок разработки, согласования и утверждения различных видов градостроительной документации. Непосредственное же ее содержание, а также реализация будет определяться с учетом многочисленных архитектурно-градостроительных и экономических факторов, далеких от собственно юриспруденции.

По содержанию и объему комментарии к отдельным статьям кодекса получились неодинаковыми, что едва ли можно поставить в вину или заслугу авторам. Отдельные нормы и предусмотренные ими процедуры прошли испытание временем и получили свою оценку, в том числе в судебной практике, что облегчало их анализ. Другие же пока продолжают оставаться принципиально новыми и не опробованными на практике, а их содержание будет уточняться по мере разработки постановлений Правительства РФ, Правил землепользования и застройки и иных нормативно-правовых актов.

Реализация положений нового Градостроительного кодекса РФ привела к существенному изменению ряда федеральных законов, главным образом, Земельного кодекса РФ (критерии установления делимости или неделимости земельного участка; оснований и возможности резервирования земельных участков; изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд и т.д.). Не менее важное влияние кодекс оказал на экологическое законодательство, в том числе посредством изменения сферы действия государственной экологической экспертизы.

В отличие от Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г., особенностью нового кодекса является обязательность его положений для органов публичной власти всех уровней. Например, отсутствие документов территориального планирования с 1 января 2010 г. должно парализовать деятельность соответствующих органов публичной власти по переводу земельных участков из одной категории в другую, резервированию земель, а также изъятию земель для государственных или муниципальных нужд. Отсутствие правил землепользования и застройки с 1 января 2010 г. означает запрет предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности с предварительным согласованием мест размещения объектов. Все эти и иные требования Градостроительного кодекса, по замыслу законодателя, приведут к разработке необходимой градостроительной документации в указанные ими сроки и позволят локализовать возможную попытку саботажа проведения указанных в нем действий и процедур со стороны отдельных должностных лиц.

Думается, что значение Градостроительного кодекса РФ не исчерпывается только потребностями органов государственной власти или местного самоуправления по реализации ими различных публично-правовых функций (территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировка территории и т.д.). Данный кодекс широко затрагивает права и законные интересы всего населения Российской Федерации, а также интересы инвесторов, застройщиков и правообладателей недвижимости. На многие вопросы строительства и реконструкции объектов капитального строительства, волнующие население и приводящие зачастую к судебным спорам, в кодексе получен достаточно четкий и понятный ответ. Так, урегулирована процедура проведения публичных слушаний; закреплено право человека на благоприятные условия жизнедеятельности и т.д. Решены в кодексе и более локальные вопросы, например, указан перечень документов, разрешающих гражданину построить (произвести реконструкцию) индивидуального жилого дома на принадлежащем ему земельном участке, механизм определения параметров такой постройки и многое другое.

Интересы инвесторов и предпринимателей также получили четкое законодательное закрепление. Как получить разрешение на строительство или ввод объекта в эксплуатацию? Какая проектная документация подлежит обязательной государственной экспертизе проектной документации? Каков должен быть состав проектной документации объектов капитального строительства? На эти и многие другие вопросы в кодексе дан последовательный и понятный ответ. Учитывая межотраслевую природу многих норм Градостроительного кодекса РФ, авторы комментария попытались показать взаимодействие и взаимовлияние норм гражданского, земельного, экологического, градостроительного и иного законодательства Российской Федерации и ее субъектов, роль и значение муниципальных правовых актов. По отдельным проблемам дан анализ существующей судебной практики.

Несомненно, не существует идеальных законов и соответственно, идеальных комментариев к ним. Авторы отдают себе отчет в том, что динамика реформы градостроительной деятельности приведет через несколько лет к принятию новых нормативно-правовых актов Российской Федерации, субъектов РФ, органов местного самоуправления, дальнейшему формированию судебной практики по вопросам градорегулирования, что восполнит неизбежно существующие пробелы в содержании текста кодекса и его комментарии. Однако основной вывод может быть сделан уже сейчас: с 1 января 2005 г. Россия вступила в новую стадию правового (градостроительного) регулирования планирования и управления использованием объектов недвижимости, включающего прогрессивные правовые нормы и содержащиеся в них процедуры, которые в ближайшем будущем со всей очевидностью станет невозможно игнорировать, в первую очередь, органам публичной власти.

В заключении хочется поблагодарить тех, без кого настоящее издание было бы невозможно, и в первую очередь доктора архитектуры, профессора Донцова Дмитрия Георгиевича, внесшего огромный вклад в развитие теории градорегулирования с позиций архитектурно-градостроительной науки, и давшего авторам множество ценных практических советов; кандидата архитектуры, доцента Юшкову Наталию Геннадиевну за разъяснение множества «пограничных» аспектов экономики и градостроительства, которые только после этого авторам удалось «облечь в правовую форму»; доктора юридических наук, профессора Рыженкова Анатолия Яковлевича за интересные и полезные юридические замечания и уточнения.

^ Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе

В целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия:

1) градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства;

2) территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий;

3) устойчивое развитие территорий - обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений;

4) зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;

^ 5) функциональные зоны - зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение;

6) градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;

^ 7) территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты;

8) правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;

9) градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;

10) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;

11) красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты);

12) территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары);

^ 13) строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);

14) реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения;

15) инженерные изыскания - изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования;

16) застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта;

17) саморегулируемые организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства (далее - саморегулируемые организации) - некоммерческие организации, сведения о которых внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций и которые основаны на членстве индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц, выполняющих инженерные изыскания или осуществляющих архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.

Комментарий

1. Комментируемая статья содержит так называемые нормы-дефиниции, определяющие содержание базовых градостроительно-правовых понятий. Существует множество различных классификаций правовых норм. Традиционно выделяются, во-первых, нормы-задачи и нормы-цели, которые содержат программные положения, перспективные планы развития той или иной отрасли права; во-вторых, нормы-принципы, содержащие базовые положения, исходные начала данной отрасли; в-третьих, нормы-правила, которые являются постоянно действующими правилами поведения и отражают системные свойства права; в-четвертых, нормы-дефиниции, содержащие базовые определения, позволяющие однозначно толковать правовые предписания.

Последнее означает, что не допускается иное (произвольное) понимание и использование на практике термина, нежели сформулированное в законе, равно как и его распространение на правовые явления в рамках иных отраслей права. Следовательно, дефиниция является определенным указателем, при помощи которого вносится ясность и точность в применение норм права к конкретным жизненным обстоятельствам, что позволяет правильно разрешить дело. При этом сами по себе нормы-дефиниции не содержат никаких правил поведения, действуя только в совокупности с иными правовыми нормами. Естественно, что и их охрана осуществляется посредством санкций, содержащихся в других нормах права.

2. Рассматривая нормы-дефиниции комментируемой статьи, нельзя не провести их сравнительного анализа с нормами ст.1 старого Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г. Характерно, что ряд терминов сохранился в новом ГрадК РФ полностью (что лишний раз подтверждает преемственность законодателя при закреплении основных положений градорегулирования), либо претерпел определенные изменения. Например, в том же виде сохранилась дефиниция «градостроительная деятельность», «красные линии», «градостроительный регламент» (хотя их содержание несколько изменилось). Определенную трансформацию получили понятия «устойчивое развитие территорий» (вместо «устойчивого развития поселений и межселенных территорий»), «градостроительное зонирование» (вместо «зонирования» и «правового зонирования»), «правила землепользования и застройки» (вместо «правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образовании»). Отдельные дефиниции появились в новом ГрадК РФ впервые, например, «территориальное планирование», «зоны с особыми условиями использования территорий», «функциональные зоны» (последний термин активно использовался в градостроительных нормативно-правовых актах субъектов Российской Федерации), «территориальные зоны», «объект капитального строительства» (вместо более общего понятия «объектов недвижимости в градостроительстве»), «территории общего пользования», «строительство», «реконструкция», «инженерные изыскания», «застройщик», «саморегулируемые организации».

Ряд терминов старого кодекса не вошли в комментируемую статью, например, «градостроительный устав (кодекс)», «межселенные территории», «государственные градостроительные нормативы и правила», «линии регулирования застройки», «градостроительная документация», «инженерная, транспортная и социальная инфраструктуры», «разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве». Данное обстоятельство вызывает ряд вопросов. Например, генеральный план всегда являлся (и сейчас объективно является) разновидностью градостроительной документации. Однако базовая дефиниция «градостроительной документации» в ГрадК РФ отсутствует. Указанный термин мы встречаем в иных федеральных законах и подзаконных актах, например, в п.11 ст.30 ЗК РФ, ст.ст.2,3 Закон об архитектурной деятельности, ст.14 Закона о землеустройстве, ст.48 Закона о садоводческих объединениях и т.д.

Ни в старый Градостроительный кодекс, ни в новый не вошла дефиниция «право человека на благоприятные условия жизнедеятельности» (в варианте старого кодекса – право граждан на благоприятную среду жизнедеятельности). Между тем, реализация предусмотренных ст.2 ГрадК РФ принципов «обеспечения устойчивого развития территорий» и «участия граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности» могла бы стать более успешной, если бы (не исключая и не умоляя значение предусмотренных кодексом процедур) в отдельной статье было закреплено развернутое определение данного права, указаны его субъекты, объекты, гарантии и содержание, либо, как минимум, включено соответствующее определение в комментируемую статью.

3. Итак, ряд определений включен впервые в ГрадК РФ для того, чтобы избежать по тексту ненужных повторений и отсылок и закрепить единый терминологический ряд по отношению ко всем главам кодекса. Содержание отдельных терминов комментируемой статьи подробно раскрывается в последующих статьях ГрадК РФ (и комментариям к ним), что делает ненужным дублирование текста. В их числе – территориальное планирование (ст.9), устойчивое развитие территорий (ст.2), градостроительное зонирование (ст.35), градостроительный регламент (ст.36), саморегулируемые организации (глава 6.1) и т.д. Поэтому остановимся на рассмотрении норм-дефиниций настоящей статьи, содержание которых не раскрывается в иных статьях ГрадК РФ.

а) определение «зоны с особыми условиями использования территории» содержит указание на родовую категорию, состоящую из зон, имеющих различную юридическую природу и отраслевую принадлежность. Содержание большинства перечисляемых в данном определении зон раскрывается в экологическом и санитарном законодательстве. Так, статус охранной зоны может придаваться территориям вокруг некоторых категорий особо охраняемых природных территорий (п.3 ст. 2 Закона об особо охраняемых природных территориях); в целях сохранения надлежащего качества водных объектов (ст. 65 ВК РФ регламентирует правовой статус водоохранных зон); территории около гидрометеорологического объекта (стационарного пункта наблюдений) и т.д. Отдельной разновидностью охранных зон со своим правовым режимом и особенностями порядка установления являются охранные зоны хозяйственного объекта (обычно линейного объекта – автомобильной, железнодорожной магистрали и т.д.).

В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта (п.1 ст.34 Закона о культурном наследии).

^ Зоны охраняемых объектов - территории, на которых расположены охраняемые объекты, порядок определения границ которых и порядок согласования градостроительных регламентов для которых устанавливаются Правительством РФ. Соответственно, охраняемые объекты - здания, строения и сооружения, в которых размещены федеральные органы государственной власти; территории и акватории, прилегающие к указанным зданиям, строениям, сооружениям и подлежащие защите в целях обеспечения безопасности объектов государственной охраны; здания, строения и сооружения, находящиеся в оперативном управлении федеральных органов государственной охраны; предоставленные им земельные участки и водные объекты (ст.1 Федерального закона «О государственной охране» от 27 мая 1996 г. № 57-ФЗ).

Разновидностью таких зон являются защитные зоны, которые могут устанавливаться на загрязненных радиоактивными или химическими веществами землях. Например, особый правовой статус имеет зона защитных мероприятий - территория вокруг объекта по хранению химического оружия или объекта по уничтожению химического оружия (ст.1 Федерального закона от 2 мая 1997 г. «Об уничтожении химического оружия»).

^ Зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения для водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. В таких зонах осуществление деятельности и отведение территории для жилищного строительства, строительства промышленных объектов и объектов сельскохозяйственного назначения запрещаются или ограничиваются в случаях и в порядке, которые установлены санитарными правилами и нормами в соответствии с санитарным законодательством (ст.43 ВК РФ).

^ Санитарно-защитные зоны устанавливаются вокруг экологически вредных промышленных, сельскохозяйственных и иных объектов в соответствии с Санитарными правилами. Применительно, например, к вопросу обеспечения радиационной безопасности, законодатель понимает под санитарно-защитной зоной территорию вокруг источника ионизирующего излучения, на которой уровень облучения людей в условиях нормальной эксплуатации данного источника может превысить установленный предел дозы облучения для населения. В СЗЗ запрещается постоянное и временное проживание людей, вводится режим ограничения хозяйственной деятельности и проводится радиационный контроль (ст. 1 Федерального закона от 9 января 1996 г. «О радиационной безопасности населения»). Специфической разновидностью СЗЗ является зона «моральной защиты», разделяющая застройку и территории общего пользования с объектом похоронного назначения.

Новеллой экологического законодательства является выделение п.2 ст. 52 Закона об охране окружающей среды в кварталах, микрорайонах городских и сельских поселений следующих видов охранных и защитных зон: а) территории; б) зеленые зоны, включая лесопарковые зоны; в) иные зоны с ограниченным режимом природопользования.

б) под объектом капитального строительства комментируемая статья понимает здание; строение; сооружение; объект незавершенного строительства. Данная дефиниция является дальнейшим развитием термина «объект недвижимости в градостроительстве» старого Градостроительного кодекса РФ 1998 г. В соответствии со ст.1 Закона о государственной регистрации, под недвижимым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, понимаются земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства подлежат обязательному кадастровому учету (п.5 ст.1 Закона РФ «О кадастре объектов недвижимости» от 24 июля 2007 г.).

Можно предложить следующие определения вышеуказанных понятий:

Строение – родовая юридическая категория, обозначающая совокупность капитальных архитектурно-строительных объектов, включая здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и их разновидности. Как следует из «Общероссийского классификатора основных фондов» 2006 г., строение - это от­дельная постройка, предназначенная для ее использования как производственного, торгового, складского, культурно-просвети­тельного, лечебно-санитарного, коммунально-бытового объекта.

Здание – это разновидность архитектурно-строительных объектов, включающая жилые и/или нежилые помещения, предназначенная создавать условия для пребывания людей в целях постоянного или временного проживания либо создания условий для труда, социально-культурного и иного обслуживания населения, а также хранения материальных ценностей .

Сооружение – это инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций. К числу сооружений относятся, в том числе, гидротехнические, транспортные, трубопроводные и иные линейные объекты, имеющие производственное и/или социальное назначение.

^ Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся жилой дом или его часть; квартира или часть квартиры; комната (ст.16 ЖК РФ).

^ Объект незавершенного строительства – это вновь создаваемый (реконструируемый) объект недвижимости, не веденный в эксплуатацию и не поставленный на кадастровый или иной учет, право собственности на который подлежит государственной регистрации на основании волеизъявления собственника с приложением правоустанавливающих документов на земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

в) территории общего пользования. ГрадК РФ при определении данной нормы-дефиниции не сделал исчерпывающего перечня территорий общего пользования, что представляется вполне логичным. Наличие данных территорий в границах земель населенных пунктов предусматривалось еще в советских земельных кодексах (см., например, ст.91 ЗК РСФСР 1970 г.). ГрадК РФ, равно как и иное законодательство, не регулирует вопросы собственности на данные территории. Вместе с тем, заметим, что они не подлежат приватизации, а их границы обозначаются посредством красных линий.

г) застройщик. Упоминание «застройщика» мы может обнаружить в нескольких десятках федеральных законов и подзаконных актов. Например, в части особенностей налогообложения иностранных организаций при осуществлении деятельности на строительной площадке мы встречаем соответствующие упоминания «застройщика» в НК РФ (ст.308). Согласно п.2 ст.7 Федерального закона «О связи» от 7 июля 2003 г., операторы связи и застройщики при строительстве и реконструкции зданий, строений, сооружений (в том числе сооружений связи), а также при построении сетей связи должны учитывать необходимость защиты средств связи и сооружений связи от несанкционированного доступа к ним.

Однако имеется три нормы-дефиниции, раскрывающие само определение «застройщика», причем содержаться эти нормы в трех разных федеральных законах. Во-первых, в комментируемой статьей ГрадК РФ под «застройщиком» понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Во-вторых, согласно п.1 ст.3 Закона об архитектурной деятельности, заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

В-третьих, согласно ст.2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г., «застройщик» - это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Таким образом, если мы внимательно сравним все три определения, то обнаружим несколько не стыкующихся элементов. Например, в 1 и 2 определениях застройщиком может выступать физическое и юридическое лицо; в 3 только юридическое лицо. Кроме того, 1 определение носит более общий характер, предусматривая виды выполняемых застройщиком работ (строительство, реконструкция, ремонт) а также стадии строительных работ (инженерные изыскания, разработка проектной документации). В этом смысле 2 и 3 определение выхватывают только отдельные звенья из существующей системы подготовки проектной документации, говоря об архитектурно-планировочном задании (2) и разрешении на строительство (3).

4. Следует обратить внимание на тот факт, что изложенный перечень градостроительно-правовых дефиниций в комментируемом законе не является исчерпывающим, поскольку иные федеральные законы и подзаконные акты, законы и подзаконные акты субъектов Российской Федерации, а также нормативно-правовые акты органов местного самоуправления могут содержать дополнительные нормы-дефиниции, разъясняющие используемую в соответствующем нормативно-правовом акте терминологию. Например, в ст.2 Закона об архитектурной деятельности содержаться такие нормы-дефиниции, как «архитектурно-планировочное задание», «архитектурный проект», «архитектурный объект» и т.д. При этом характерно, что вышеназванный закон содержит норму-дефиницию «разрешение на строительство», порядок выдачи которого определяется ст.51 ГрадК РФ.

5. За первые три года практики применения ГрадК РФ сформировалась и соответствующая судебная практика.

а) постановлением ФАС Центрального округа от 28 ноября 2007 г. по делу № А54-5737/2006-С12 было установлено, что истец необоснованно требовал признания за ним права собственности на нежилое помещение (объект незавершенного строительства), ссылаясь на то, что в результате выполнения строительно-монтажных работ было создано новое помещение,

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

Согласно п. 14 ст. 1 ГрадК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Из смысла данной нормы следует, что реконструкцией объекта является комплекс работ по изменению архитектурно-градостроительного решения существующего градостроительного объекта, а не создание нового объекта недвижимости. Истцу было выдано разрешение на реконструкцию помещения техподполья здания гостиницы. В результате произведенных строительно-монтажных работ в пределах площади техподполья с использованием фундамента, стен, несущих конструкций здания было создано помещение площадью 331 кв. м. Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Суд пришел к правильному выводу о том, что истец использовал помещение техподполья, стены и несущие конструкции здания гостиницы, принадлежащего муниципальному образованию, то есть нового объекта не построил, причем ему и не выдавалось разрешение на строительство. При таких обстоятельствах суды двух инстанций пришли к правильному выводу о необходимости отказать истцу в иске.

б) постановлением ФАС Московского округа от 24 октября 2007 г. № КГ-А40/11139-07 установлено, что объект аренды - строение снесен и снят с технического учета, то есть уничтожен, на участке возведен новый объект, учтенный в БТИ. Вывод суда первой инстанции о реконструкции спорного объекта апелляционный суд признал не соответствующим материалам дела и противоречащим пункту 14 ст.1 ГрадК РФ. Апелляционный суд применил статьи 235, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 23 Правил ведения Единого государственного реестра прав, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года и статьи 17, 2 и 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и пришел к выводу, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения прав в связи с отсутствием объекта аренды.

в) постановлением ФАС Московского округа по делу № КГ-А40/6390-07
от 9 июля 2007 г. было установлено, что истец просил признать недействительным отказ в государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества. Между тем, согласно требованиям ГрадК РФ создание капитального сооружения оформляется разрешением органа местного самоуправления на строительство (ст. 51 ГрадК РФ), а также актом государственной комиссии по приемке завершенного строительством объекта (ст. 55 ГрадК РФ). Регулируя возведение объектов недвижимости, п.10 ст.1 ГрадК РФ не распространяет действие своих норм на создание временных построек, киосков, навесов. Как следует из представленных в материалы дела документов, заявитель обжалует отказ в регистрации временного торгового павильона. Разрешая спор, суд апелляционной инстанции всесторонне исследовал фактические обстоятельства дела и дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам. Оснований для переоценки доказательств не имеется.

г) решением Арбитражного суда Волгоградской области от 16 июня 2008 г. по делу № А12-4544/08-С62 установлено, что комиссией при администрации Волгограда по решению вопросов о сносе (демонтаже) самовольных построек и освобождению самовольно занятых земельных участков индивидуальному предпринимателю П. предложено вернуть в добровольном порядке подвальное помещение жилого дома в прежнее состояние. Изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения представляет собой, согласно п. 14 ст. 1 ГрадК РФ, реконструкцию, которая осуществляется с соблюдением требований, предусмотренных ст.52 ГрадК РФ.

Из материалов дела следует, что индивидуальным предпринимателем П. произведена реконструкция вышеназванного встроенного нежилого помещения, поскольку выполненные строительные работы касались изменений параметров объекта, его высоты, качества инженерно-технического обеспечения. Доводы ответчика о том, что данные работы являются капитальным ремонтом, суд нашел несостоятельными. Суд удовлетворил исковое заявление администрации г. Волгограда в части обязания индивидуального предпринимателя П. привести самовольно реконструированное встроенное нежилое помещение в первоначальное состояние, в соответствии с техническим паспортом на помещение путем восстановления кирпичных перегородок, восстановления бетонного пола в первоначальном уровне.

д) постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 26 июня 2007 г. по делу № Ф08-3720/2007 было установлено, что по заявлению общества администрация обеспечила выбор земельного участка площадью 504 кв. м из земель поселений, расположенного между жилыми домами по пр. Ленина в г. Новороссийске. Общество направило в адрес администрации письмо, в котором просило принять решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утвердить акт выбора земельного участка и выдать решение о согласовании в семидневный срок. Администрация отказала обществу в принятии указанного решения, поскольку объект планируется к размещению за пределами сложившейся застройки и в охранной зоне инженерных коммуникаций, что явилось основанием для обращения общества в суд.

Согласно ст.30 ЗК РФ, предоставление для строительства участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с предварительным согласованием мест размещения объектов путем последовательного соблюдения процедур, предусмотренных данной статьей. В силу п. 6 ст. 31 ЗК РФ, уполномоченный орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора участка, или об отказе в размещении объекта.

Согласно пунктам 11 и 12 статьи 1 ГрадК РФ красные линии обозначают существующие (планируемые, изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи и другие подобные сооружения, отделяют территории общего пользования, которыми может беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц (включая площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), от других территорий, которые находятся или могут находиться в пользовании физических и юридических лиц. В соответствии с п.18 ст.46 ГрадК РФ границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Суды установили, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с градостроительными требованиями не может быть предоставлен под строительство, поскольку большая часть испрашиваемого участка расположена за пределами красных линий, линий регулирования застройки и в охранной зоне инженерных коммуникаций (теплоснабжения, газоснабжения, канализования, электроснабжения, связи, водоснабжения), поэтому строительство объекта на данном земельном участке нецелесообразно. Доказательства, опровергающие заключение управления о нахождении испрашиваемого обществом участка за пределами красных линий, не предоставлены.

Кроме того, в материалах дела имеются протоколы собраний граждан, проживающих в жилых домах по пр. Ленина, большинство которых возражает против строительства торгового павильона на этом земельном участке.

При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что администрация доказала законность отказа в принятии решения о предварительном согласовании места размещения фирменного торгового павильона и утверждении акта выбора земельного участка, и правомерно отказали в удовлетворении заявления общества. Оснований для изменения или отмены судебных актов по доводам кассационной жалобы нет.

е) постановлением ФАС Центрального округа от 20 марта 2007 г. по делу № А14-26952/2005/832/32 было установлено, что ОАО обратилось в администрацию с предложением заключить договор купли-продажи земельного участка; Администрация округа не ответила, и общество обратилось с иском в арбитражный суд. Удовлетворяя заявленные требования, суд области указал на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства отнесения спорного земельного участка к земельным участкам общего пользования и он (земельный участок) занят истцом под парковку транспортных средств.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 85 ЗК РФ и ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. В соответствии со ст. 1 ГрадК РФ красными линиями являются границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в городских и сельских поселениях. Территорией общего пользования названа территория, которой беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. В силу п. 1.2 Постановления Правительства Российской Федерации от 23 октября 1993 г. «О правилах дорожного движения» тротуар - это элемент дороги, предназначенный для движения пешеходов и примыкающий к проезжей части или отделенный от нее газоном.

Согласно Решению Исполнительного комитета Воронежского городского Совета народных депутатов от 15.03.79 № 108/6 «Об утверждении проекта детальной планировки Северного жилого района» утверждены красные линии и основные технико-экономические показатели проекта детальной планировки данного района, из плана которого следует, что спорный земельный участок расположен на тротуаре пешеходной части ул. Маршала Жукова, за границей красной линии, и является местом общего пользования.

Учитывая вышеизложенное и отсутствие доказательств о том, что имеются основания, предусмотренные ст. 421 ГК РФ для понуждения ответчика заключить спорный договор, а также то, что на земельном участке отсутствуют какие-либо строения, принадлежащие ОАО, а необходимость данного земельного участка для обслуживания здания универсама истцом не доказана, суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда области и отказал в удовлетворении иска.





Скачать 9,96 Mb.
оставить комментарий
страница1/27
Дата30.09.2011
Размер9,96 Mb.
ТипДокументы, Образовательные материалы
Добавить документ в свой блог или на сайт

страницы:   1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   27
отлично
  4
Ваша оценка:
Разместите кнопку на своём сайте или блоге:
rudocs.exdat.com

Загрузка...
База данных защищена авторским правом ©exdat 2000-2017
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Анализ
Справочники
Сценарии
Рефераты
Курсовые работы
Авторефераты
Программы
Методички
Документы
Понятия

опубликовать
Загрузка...
Документы

наверх