Экономика
| скачать ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ  Уральский государственный экономический университет Кафедра экономики предприятия ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Рабочая программа курса, задания для самостоятельной работы и тесты для студентов специальностей 08.05.02 «Экономика и управление на предприятиях машиностроения и металлообработки» специализации «Организация производства», 08.01.03 «Национальная экономика» специализации «Экономика фирмы» УТВЕРЖДАЮ Проректор по учебной работе университета _______________М.С. Марамыгин __________________200__ г. Екатеринбург 2007 Рекомендовано научно-методическим советом Уральского государственного экономического университета Составитель Г.А. Ярин Рецензент Б.И.Чайкин УДК 332.7(075) ББК 65.9(2)0-57я7
^ Недвижимость при любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов. Как экономическая категория недвижимость представляет собой созданные трудом человека объекты различного назначения, жестко привязанные к земле. Недвижимость создается трудом человека и вложениями капитала, поэтому является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости как одном из важнейших секторов рыночной экономики. Недвижимость – наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя оторвать от земельного участка, на котором объект недвижимости построен. Стационарность, материальность и неизменность являются ее существенными характеристиками. Полезность составляет основу стоимости недвижимости, однако она сама по себе не определяет стоимость. Любой объект недвижимости обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер использования. Ограниченность использования обычно присутствует при определении того или иного объекта недвижимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя, создает, сохраняет или изменяет стоимость объектов недвижимости. Разнородность, уникальность и неповторимость образуют еще одну группу признаков недвижимости. Важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного обслуживания ее. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда и капитала сами по себе без недвижимости не могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности. Особенностью данного курса является широкое использование действующего законодательства, изучение которого позволяет правильно принимать решения. Объектом изучения в широком смысле являются все процессы рынка недвижимости на макро-, мезо- и микроуровнях, а в более узком смысле – рынок недвижимости, его виды и сегменты в части практической реализации сделок и управления объектами недвижимости в рамках существующего правового пространства. В широком смысле предмет дисциплины – это экономический механизм взаимодействия объектов недвижимости с субъектами рынка недвижимости, а в более узком – это система экономических, организационных и правовых отношений, основанных на действующих законодательных и нормативных актах, регулирующих управление различными объектами недвижимости, и процедура совершения гражданско-правовых сделок с целью получения желаемого коммерческого или социального результата. ^ – дать студентам – будущим экономистам-менеджерам – систематизированные знания об экономических процессах, связанных с объектами недвижимости и субъектами, действующими на рынке недвижимости (физическими и юридическими лицами), методах и средствах, обеспечивающих эффективность всех видов деятельности на нем. ^ – теоретические, методологические и прикладные положения экономики недвижимости с учетом конкретных условий, задач и специфики объектов раскрывают сущность объектов недвижимости и дают практические навыки осуществления основных операций с недвижимостью. 2. ТРЕБОВАНИЯ К УРОВНЮ ОСВОЕНИЯ ^ В результате изучения дисциплины экономист-менеджер должен сформировать комплекс теоретических знаний и практических навыков, которые могут быть конкретизированы следующим образом: 1) приобрести знания, позволяющие понять значение недвижимости в экономической жизни общества, о рынке недвижимости; 2) изучить классификационные признаки недвижимости, сделки с недвижимостью, управление недвижимостью; 3) знать право собственности к недвижимому имуществу, вещные права; 4) овладеть комплексным подходом оценки бизнеса: с точки зрения затрат на создание предприятия, его будущей доходности и цен продажи капитала аналогичных предприятий на рынке. 3. ОБЪЕМ ДИСЦИПЛИНЫ ^ Курс рассчитан на 94 ч: 34 ч – теоретические занятия, 18 ч – практические занятия; 42 ч – самостоятельное изучение. Форма проведения занятий: лекции, практические занятия, использование хозяйственных ситуаций. Формы контроля: промежуточный контроль: контрольная работа на заданную тему; итоговый контроль: экзамен. ^
^ Тема 1. Характеристика недвижимости как объекта Понятие и признаки недвижимости. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений. Место недвижимости в рыночной системе. Особенности недвижимости как товара. Жизненный цикл объектов недвижимости. Направления и особенности развития рынка недвижимости. ^ недвижимости Объекты и субъекты собственности. Качественная и количественная характеристика объектов недвижимости. Группировка и описание зданий и сооружений. Потребительские свойства земельных участков. ^ виды рынков недвижимости Основные элементы рынка недвижимости. Модель рынка недвижимости. Система рынка недвижимости как сферы инвестиций. Функции рынка недвижимости. Субъекты рынка недвижимости. Виды рынков недвижимости. ^ и право собственности на рынке недвижимости Приватизация, обмен, отчуждение на рынке жилой недвижимости. Приватизация и продажа государственного имущества. Продажа государственного имущества на аукционе. Операции с недвижимостью на коммерческом и инвестиционном конкурсах. Аренда недвижимости, экономический механизм и правовые основы. ^ по объектам недвижимости Понятие и виды сделок. Формы сделок с объектами недвижимости. Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами. Операции с недвижимостью в жилищной сфере (приватизация, технология купли-продажи, обмен и мена, дарение и наследование и др.). ^ законодательное обеспечение, особенности регулирования Условия и порядок купли-продажи земельных участков. Способы получения и прекращения частной собственности на землю. Выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями. Технология продажи земельных участков под приватизированными предприятиями. ^ Задачи и цели, формы и методы управления объектами недвижимости. Управление земельными ресурсами. Управление объектами недвижимости в жилищной сфере. Задачи и функции службы управления недвижимостью на предприятии. Особенности управления отдельными видами недвижимости, аренда, залог, ипотека. Экономические и правовые основы залога недвижимости. Ипотечное кредитование. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Налогообложение недвижимого имущества ^ Единая система оценки имущества. Основные положения. Термины и определения. Принципы оценки объектов недвижимости. Виды стоимости объектов недвижимости. Основные методы оценки стоимости земельных участков. Оценка зданий и помещений. ^ Физический износ (износ под воздействием эксплуатационных, естественных и природных факторов). Функциональный износ (не соответствие по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности). Внешний (экономический) износ (потеря в стоимости вследствие изменения законодательства, создания поблизости негативно воздействующих объектов: автозаправочных станций и пр.). Методы расчета износа. ^ Процесс оценки, включающий определенную последовательность процедур, разделенный на шесть этапов, с использованием затратного, доходного, аналогового (рыночного) подходов. Методы определения стоимости земельных участков (капитализации земельной ренты, соотнесения, развития, техника остатка для земли, прямого сравнительного анализа продаж). ^ Методы определения восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости замещения (метод количественного анализа, поэлементный способ расчета, метод сравнительной единицы, индексный способ). Затратный подход в оценке машин и оборудования. Оценка с применением техники остатка. Сфера применения затратного подхода. ^ Метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора. Этапы проведения метода. Определение величины вносимых поправок методом парных сравнений. ^ Основной принцип, лежащий в основе доходного метода. Применение доходного подхода в оценке нематериальных активов (методом избыточных прибылей, методом дисконтированных денежных потоков, методом освобождения от роялти, методом преимущества в прибылях). ^ методом капитализации прибыли (прямая капитализация) Экономический смысл формулы: Стоимость = Чистый доход : Коэффициент капитализации. Исчисление чистого дохода от использования объекта. Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки как отношение чистого дохода к цене продаж сопоставимых объектов и методом кумулятивного построения путем суммирования процентной ставки и ставки возврата капитала, с разбитием процентной ставки на четыре элемента: чистый процент, надбавки за риск, вознаграждение за управление инвестициями, поправка на ликвидность. ^ методом дисконтирования денежных потоков Определение стоимости инвестиций, т.е. текущей стоимости периодических денежных потоков (потоков дохода) плюс текущей стоимости инвестиций, возвращающихся в конце инвестиционного периода (реверсии), рассчитываемых с применением сложного процента и ставок дисконтирования. ^ Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. – СПб.: Питер, 2004. – 512 с., 2006 (переизд.). Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Изд.-книготорг. центр «Маркетинг», 2002. – 804 с. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. М.: ТК «Велби», Проспект, 2004. – 848 с. Горемыкин В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет: Учебник. М.: КНОРУС, 2006. – 672 с. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов: / Пер. с англ. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2004. – 1342 с. Дубровский В.Ж., Чайкин Б.И., Ярин Г.А. Экономика фирмы (в вопросах и ответах): Учеб. пособие. – Екатеринбург: Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2004. – 356 с. Дубровский В.Ж., Кокшарова В.В., Чайкин Б.И., Ярин Г.А. Планирование, контроль и анализ деятельности фирмы: Учеб. пособие. – Екатеринбург: Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2006.– 370 с. Егерев И.А. Стоимость бизнеса: искусство управления. Учеб. пособие. – М.: Дело, 2003. – 480 с. Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости: Учеб.-практ. пособие. – М.: Междунар. академия оценки и консалтинга, 2004. – 238 с. Козарь Ю.В. Стоимость компании: оценка и управленческие решения. – М.: Альфа-Пресс, 2004.– 200с. Рудык Н.Б. Структура капитала корпораций: теория и практика. – М.: Дело, 2004. – 272 с. Симионова Н.Е., Симионов Р.Ю. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). – М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Изд. центр «МарТ», 2004. – 464 с. Симионова Н.Е. Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства. Ростов н/Д: Феникс, 2006. – 315 с. Симионов Ю.Ф., Домрачев Л.Б. Экономика недвижимости. М.: ИКЦ «МарТ», Ростов н/Д: Изд. центр «МарТ», 2004. – 464 с. Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. – М.: ЭКСМО, 2007. – 240 с. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов /Под ред. В.А.Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. – 303 с. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов /Под ред. В.А. Швандара. 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. – 463 с. Феррис Коннет, Пешеро Барбара Пети. Оценка стоимости компании: как избежать ошибок при приобретении: Пер. с англ. – М.: Изд. дом «Вильямс», 2003. – 256 с. ^ Оценка компаний при слияниях и поглощениях: создание стоимости в частных компаниях: Пер. с англ. – М.: Альпина Паблишер, 2004 -332 с. Ярин Г.А. Экономика предприятия (в малом и среднем бизнесе): Учеб. пособие. 2-е изд., перераб. и доп. – Екатеринбург: Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2002. – 473 с. ^ 1. Сформулируйте экономические и юридические особенности недвижимости. 2. В чем состоит социальная роль недвижимого имущества? 3. Перечислите пообъектный состав недвижимых вещей. 4. Перечислите основные признаки недвижимости. 5. Какие факторы учитываются при отнесении вещей к недвижимым и движимым? 6. Понятие классификации недвижимого имущества. 7. На какие группы подразделяются земли по функциональному назначению? 8. Охарактеризуйте землю населенных пунктов. 9. Укажите специфические свойства недвижимости как товара. 10. Проведите различие между потребительной и рыночной стоимостью недвижимости. 11. Представьте жизненный цикл объектов недвижимости. 12. Раскройте основные этапы формирования предприятия как имущественного комплекса. 13. Дайте описание срока жизни недвижимости. 14. Раскройте понятие износа, амортизации недвижимости и способов расчета амортизационных отчислений. 15. По каким признакам производится группировка зданий и сооружений? 16. Каковы особенности характеристики жилых домов и помещений? 17. Охарактеризуйте показатели внешней среды недвижимых объектов. 18. Перечислите правовые, политические и экономические факторы размещения недвижимости. 19. Раскройте социально-культурную среду объектов недвижимости. 20. В чем отличие товара «недвижимость» от других товаров? 21. Какие объекты недвижимости не могут быть товаром? 22. Дайте понятие собственности и вещных прав на недвижимое имущество. 23. Перечислите субъекты и объекты собственности в системе недвижимости. 24. Каково содержание права собственности на недвижимость? 25. Дайте характеристику видов и форм собственности на недвижимость. 26. Какие права и обязанности собственников земли? 27. Охарактеризуйте вещные права на земельные участки. 28. Каковы особенности государственной формы собственности на землю? 29. Раскройте понятие износа при оценке недвижимости. 30. Приведите классификацию сооружений. 31. По каким показателям можно оценить эффективность инвестиций в недвижимые объекты? 32. Каковы особенности инвестиций в недвижимость? 33. Что такое «прямые инвестиции»? 34. Дайте характеристику основных элементов рынка недвижимости. 35. Какие факторы формируют спрос на землю? 36. Раскройте содержание информационной структуры рынка недвижимости. 37. В чем заключаются особенности рынка недвижимости? 38. Раскройте функции рынка недвижимости. 39. Какие функции на рынке недвижимости выполняют государственные органы и организации? 40. Назовите субъектный состав рынка недвижимости. 41. Дайте характеристику субъектов земельного бизнеса. 42. Что такое «риэлторская деятельность»? 43. Приведите классификацию инвесторов на рынке недвижимости. 44. Какие права имеет инвестор? 45. Каковы возможные способы инвестирования в недвижимость России для иностранных лиц? 46. Приведите классификацию земельных рынков. 47. Раскройте понятие «сегмент рынка недвижимости». 48. Как сегментируется рынок жилья? 49. Каким образом формируется первичный рынок жилья? 50. По каким признакам сегментируется рынок нежилых помещений? 51. Какое место занимает рынок недвижимости в системе экономического кругооборота? 52. Определите понятие сделки с недвижимым имуществом. 53. Приведите классификацию сделок с объектами недвижимости. 54. Каковы виды и условия действительных сделок с недвижимостью? 55. Охарактеризуйте форму сделок с недвижимостью. 56. В каком порядке проводится государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с нею? 57. Что такое «договор»? 58. Какие функции выполняет договор на рынке недвижимости? 59. Назовите основные принципы договорных отношений. 60. Что включается в преамбулу договора? 61. Раскройте общее содержание договора по сделкам с недвижимостью. 62. Охарактеризуйте предмет договора в сделках с недвижимостью. 63. Раскройте порядок исполнения договора и ответственности сторон в сделках с недвижимостью. 64. Каковы принципы исполнения договоров? 65. Каков порядок изменения и расторжения договоров? 66. Перечислите составные части жилого фонда. 67. Что включается в недвижимость в жилищной сфере? 68. Дайте характеристику всех стадий купли-продажи жилого помещения. 69. Раскройте технологию обмена и мены жилых помещений. 70. Как подарить и наследовать жилые помещения? 71. Раскройте принципы и цели приватизации государственного недвижимого имущества. 72. Что такое «аукцион»? 73. Перечислите мероприятия по подготовке аукциона по продаже государственных объектов. 74. Какие сведения должны содержаться в информационном сообщении о приватизации государственного имущества? 75. Перечислите условия участия в аукционе по продаже государственного имущества. 76. Каковы особенности проведения аукциона, открытого по форме подачи предложений по цене имущества? 77. В чем сущность закрытого аукциона по форме подачи предложений по цене имущества? 78. Назовите принципиальные отличия конкурса от аукциона. 79. Дайте характеристику основных положений инвестиционного конкурса. 80. Как разрабатывается инвестиционная программа приватизируемого предприятия? 81. Охарактеризуйте порядок проведения конкурса. 82. Какие условия договора купли-продажи государственного имущества считаются обязательными? 83. Какая ответственность предусмотрена за невыполнение победителем конкурса инвестиционных и (или) социальных условий конкурса? 84. Раскройте юридическое и экономическое понимание аренды недвижимости. 85. Какие функции выполняет аренда имущества в обществе? 86. Проведите различия между арендными и наемными отношениями. 87. Дайте общую характеристику арендной системы предпринимательской деятельности. 88. Охарактеризуйте виды и формы аренды недвижимости. 89. Опишите экономическую структуру и связи арендных отношений. 90. Дайте понятие арендной платы. 91. Какие функции выполняет арендная плата? 92. Назовите экономические элементы арендной платы. 93. Чем отличаются виды и формы арендных платежей? 94. Основные методические положения расчетов арендной платы за нежилые помещения. 95. Какие факторы учитываются при определении размера арендных платежей за жилые помещения? 96. Раскройте порядок расчетов арендной платы за земельные участки. 97. Какими нормативными актами регулируются арендные отношения в сфере недвижимости в России? 98. Покажите отличия арендного договора от трудового. 99. Обоснуйте минимальный, максимальный и оптимальный сроки аренды земель сельскохозяйственного назначения, зданий и сооружений. 100. Какие права имеет арендатор недвижимого имущества? 101. Перечислите обязанности арендатора недвижимости. 102. Охарактеризуйте права и обязанности арендодателя недвижимых объектов. 103. Каков порядок изменения и расторжения договора аренды недвижимости? 104. Каковы особенности передачи предприятий в аренду? 105. Дайте понятие предприятия с долевой собственностью работников. 106. Обоснуйте особенности рынка земельных участков. 107. Какие вы знаете способы получения земельных участков в частную собственность? 108. Дайте характеристику общих положений по выкупу земельных участков под приватизированными предприятиями. 109. Раскройте методику определения цены выкупа земель под приватизированными предприятиями. 110. Какие особенности вы знаете по выкупу земельных участков под приватизированными предприятиями? 111. Назовите последовательность действий по получению кредита под залог жилой недвижимости. 112. Каков порядок отбора инвестиционных проектов для реализации на условиях залогового кредитования? 113. Дайте понятие управления недвижимостью. 114. Назовите виды регулирования рынка недвижимости. 115. Какие функции реализуются в процессе управления недвижимостью? 116. Сформулируйте цели и принципы управления недвижимостью. 117. Какие функции выполняет на рынке недвижимости государство? 118. Охарактеризуйте экономические методы управления рынка недвижимости государством. 119. Какие полномочия имеют представительные органы власти по регулированию рынка недвижимости? 120. Каковы цели и формы государственного регулирования земельных отношений? 121. Охарактеризуйте конституционные основы регулирования земельных отношений в РФ. 122. Как определяется нормативная цена земли? 123. Назовите порядок установления земельного налога. 124. Перечислите принципы оценки стоимости недвижимости. 125. Раскройте основные методы оценки стоимости земельных участков. 126. Назовите особенности оценки стоимости зданий и помещений затратным методом. 127. Для каких целей проводится государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с нею? 128. Раскройте порядок налогообложения недвижимого имущества. ^ В контрольной работе выполняются два задания по номеру списка в журнале: одно задание – с № 1 по 30; другое – с № 31 по 61. Задание 1 Определить стоимость объекта недвижимости (административного здания) затратным методом. Площадь земельного участка – 0,27 га. Ставка земельного налога – 3,5 р./кв.м. Коэффициент к нормативной цене земли – 50. Общая площадь здания – 2177,4 кв.м. Количество этажей – 4. Высота этажа – 3,4 м. Восстановительная стоимость 1 куб.м на дату оценки составляет 280 р. Данные для определения физического износа приведены в таблице. ^ износ элемента
Функциональный и экономический износ не воздействует на оцениваемый объект. Величина предпринимательской прибыли составляет 25% от восстановительной стоимости здания.
|
Ваша оценка этого документа будет первой.
Ваша оценка: 