«Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы» icon

«Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы»


Смотрите также:
«Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих...
«Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих...
«Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих...
Программа круглого стола модернизация социальной сферы: инновационный дискурс...
Инвестирование уникальных строительных проектов Специальность 08. 00...
Курсы медика-переводчика Профессиональный опыт...
Программа дополнительного профессионального образования по направлению «Менеджмент и маркетинг»...
Методические основы управления инновациями при организации конкурентоспособного производства...
Анализ и оценка инвестиционной составляющей развития инновационных процессов в реальном секторе...
Развитие методов оценки инновационной активности хозяйствующих субъектов нефтеперерабатывающей...
Формирование направлений инновационного развития спортивной инфраструктуры...
1. Маркетинг, соответствующий своему времени Природа маркетинга...



Загрузка...
страницы:   1   2   3
скачать
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«Государственная академия профессиональной

переподготовки и повышения квалификации

руководящих работников и специалистов

инвестиционной сферы»

(ГОУ ДПО ГАСИС)





Спектор В.А., Хромушин Е.А.


практика управления

ИНВЕСТИЦИОННОЙ активностью

В регионах россии


Учебное пособие


Москва – 2008




^ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«Государственная академия профессиональной

переподготовки и повышения квалификации

руководящих работников и специалистов

инвестиционной сферы»

^ (ГОУ ДПО ГАСИС)





Спектор В.А., Хромушин Е.А.


практика УПРАВЛЕНИЯ

ИНВЕСТИЦИОННОЙ активностью

В регионах россии


Учебное пособие


^

Москва – 2008





Спектор В.А.

д.э.н., профессор, зав. кафедрой экономики и инвестирования ГОУ ДПО ГАСИС


^ Хромушин Е.А.

инженер-экономист



Практика управления инвестиционной активностью в регионах России. Учебное пособие. М.: ГОУ ДПО ГАСИС, 2008 г., с. 71.


В учебном пособии рассмотрен практический опыт ряда регионов России в управлении инвестиционной активностью, применяемые местными органами власти инструменты управления этим процессом. Раскрыты основные факторы повышения инвестиционной активности во взаимосвязи со становлением и развитием на местах рынка недвижимости.


Учебное пособие одобрено Научно-методическим Советом ГОУ ДПО ГАСИС и рекомендовано для слушателей Академии, проходящих профессиональную переподготовку и повышение квалификации по направлению «Экономика и инвестирование».


Рецензент – к.э.н., доцент Мочалин Н.Н.


СОДЕРЖАНИЕ

Москва – 2008 2

Москва – 2008 3

ВВЕДЕНИЕ 6

1 Экономические и административные инструменты управления инвестиционной активностью 8

2 Региональные факторы повышения 32

инвестиционной активности 32

3 Инвестиционная активность 62

и развитие рынка недвижимости 62

литература 81



ВВЕДЕНИЕ


Инвестиции являются одним из основных факторов развития экономики. Проблемы управления ростом инвестиционной активности носят широкий многоаспектный характер. Особого внимания заслуживают вопросы совершенствования форм управления в муниципальном секторе экономики, т.к. города являются ведущими центрами деловой активности и концентрации инвестиционного потенциала.

Для реализации сложных инвестиционных проектов требуется соответствующая система управления, хорошо налаженный экономический механизм, включающий экономические и административные инструменты управления ростом инвестиционной активности, которые постоянно совершенствуются в ходе их практического применения. При этом конкретный набор используемых методов управления инвестиционным процессом меняется по регионам с учётом местных экономических и природно-климатических условий.

Решение основной экономической задачи России – рост валового внутреннего продукта зависит от результативности развития регионов, которые следует рассматривать как носителей собственных экономических интересов.

Разработка путей совершенствования управления инвестиционной активностью требует выявления факторов, определяющих развитие этого процесса. К их числу относится создание благоприятного инвестиционного климата, наличие земельных участков для нового строительства, наличие мощностей строительных организаций и предприятий по производству строительных материалов, конструкций и деталей и др. Все эти факторы носят региональный характер, и это определило направленность данного учебного пособия.

Весьма действенным инструментом управления инвестиционной активностью является формирование в регионе рынка недвижимости, под влиянием которого складываются рыночные цены на земельные участки, на жилые и производственные здания и сооружения.

В данном учебном пособии рассматривается практический опыт управления инвестиционной деятельностью, накопленный в различных регионах страны и способствующий существенному повышению в них инвестиционной активности.

^

1 Экономические и административные инструменты управления инвестиционной активностью



В современных условиях федерализации страны решение основной экономической задачи – роста валового внутреннего продукта зависит от результативности развития регионов, что определяет необходимость концентрации внимания на экономических и административных инструментах управления инвестиционной активностью на уровне регионов и расположенных на их территории городов и других муниципальных образований. В соответствии с этим регионы должны рассматриваться как субъекты экономических отношений, как носители собственных экономических интересов, как многофункциональная социально-экономическая открытая система, связанная с внешней средой прямыми и обратными связями.

Инвестиционная активность в регионе зависит от эффективности проектов, которые местная администрация намечает для реализации. Анализ мирового и отечественного опыта свидетельствует о том, что для инвесторов приоритетными являются те сферы деятельности, где обеспечивается быстрая окупаемость вложений. В российских регионах к приоритетным сферам можно отнести, прежде всего, добычу и переработку природных ресурсов, строительство, объекты инфраструктуры.

Одним их основных факторов, тормозящих процесс повышения инвестиционной активности, является ограниченность ресурсов для финансирования инвестиций. Послевоенный опыт развития экономики таких стран как Германия и Япония свидетельствует о том, что дефицит в инвестиционных ресурсах в значительной мере может быть преодолён за счёт привлечения в регионы капитальных вложений из зарубежных источников. Иностранный капитал поступает в российскую экономику как прямые инвестиции и в виде кредитов как ссудный капитал. Широкое распространение получило привлечение прямых инвестиций путём создания предприятий с иностранным капиталом. Вместе с тем, при использовании этого источника следует учитывать, что территориальная и отраслевая структура иностранных инвестиций зачастую не соответствует ключевым интересам России. Зарубежных инвесторов, прежде всего, интересуют сферы, в которых можно быстро оборачивать капитал, производить продукцию с низкими затратами и с небольшими инвестициями, осуществлять крупные проекты при условии гарантированности доходов за счёт экспорта готовой продукции, при гарантии или финансовой поддержке российского и собственного правительств.

В этой связи важнейшим инструментом управления инвестиционной активностью в регионе является разработка инвестиционной стратегии, под которой понимается совокупность долгосрочных целей развития инвестиционной деятельности и обоснование наиболее эффективных путей их достижения. К таким целям относятся:

  • достижение высокого уровня занятости населения;

  • обеспечение устойчивости экономического роста региона и муниципальных образований на его территории;

  • развитие производственной, транспортной и социальной инфраструктур региона;

  • создание организационных предпосылок для ведения эффективной инвестиционной деятельности.

При формировании инвестиционной стратегии проводится обширный поиск, исследование и оценка альтернативных вариантов инвестиционных решений. Необходимо отметить, что инвестиционная стратегия требует периодической корректировки меняющейся внешней среды и обратных связей, характеризующих итоги развития в предшествующие годы. Формированию инвестиционной стратегии должна предшествовать разработка стратегии экономического развития региона, в рамках которой намечаются его возможные направления:

  • приоритетные направления, которые будут обязательно реализовываться при любой концепции российской экономической политики (пример – развитие нефтегазового комплекса в Тюменской области); эти направления, как правило, связаны с реализацией федеральных целевых программ;

  • возможные направления, которые предполагают использование производственно-экономического потенциала региона, но связанные с поиском и привлечением инвестиций;

  • проблемные направления, в рамках которых предполагается создание и развитие в регионе новых отраслей экономики, ориентированных на использование инновационных факторов роста; реализация этих направлений обычно требует инвестиционной поддержки со стороны российского бюджета.

По отношению к региональной экономической стратегии долгосрочная инвестиционная политика носит подчинённый характер и должна согласовываться с ней по целям и этапам реализации. Разработка региональной инвестиционной стратегии включает создание пакета местных нормативных документов, направленных на повышение инвестиционной привлекательности, и формирование стартового капитала, источником которого, в основном, является эмиссия и продажа акций и облигаций с целью привлечения средств инвесторов, в том числе, иностранных, для осуществления перспективных инвестиционных проектов. Многие регионы, обладающие природными богатствами, выбирают подобную стратегию и успешно воплощают её на практике.

Региональная инвестиционная стратегия является одним из основных инструментов управления экономическим развитием регионов и муниципальных образований и повышением инвестиционной активности. В процессе формирования инвестиционной стратегии можно выделить ряд последовательно осуществляемых этапов (см. рис. 1).

^ Первый этап – обоснование стратегических целей инвестиционной деятельности основывается на общих целях социально-экономического развития региона, которые чаще всего формируются в составе показателей:

  • роста ВВП (в разрезе отраслей народного хозяйства);

  • увеличения количества рабочих мест и сокращения безработицы;

  • роста денежных доходов населения;



  • повышения качества жизни населения и развития социальной сферы;

  • грузооборота транспорта общего пользования;

  • динамики внешнеторгового оборота со странами СНГ и дальнего зарубежья.

В стратегические цели развития экономики регионов могут также включаться рост оборота розничной торговли, изменения профицита консолидированного бюджета, сокращения выбросов загрязняющих веществ в атмосферу и водные источники, развития малого предпринимательства, активизации инновационной деятельности и другие показатели, отражающие специфику региона. Для обоснования стратегических целей развития экономики широко используется метод международного сравнения.

Содержание второго этапа – обоснование стратегических целей и основных направлений инвестиционной деятельности и выбор путей повышения инвестиционной активности – зависит от задач роста объёмов продукции, прироста мощностей и основных фондов по отраслям народного хозяйства, развития основных фондов, повышения уровня обеспеченности населения жильём и коммунальными услугами, объектами здравоохранения, образования, культуры и другими объектами социальной сферы.

Итогом разработки этого этапа является определение объёма и структуры инвестиций, прогноз роста прибыльности инвестиций и доходов от инвестиционной деятельности, прогноз показателей инвестиционной активности, ожидаемых сдвигов в территориальной, отраслевой, воспроизводственной, технологической структурах капитальных вложений. Показатели развития инвестиционной деятельности представляются в динамике по периодам их реализации.

На следующих этапах проводится отбор приоритетных и наиболее эффективных инвестиционных проектов, в соответствии с которыми конкретизируются показатели развития инвестиционной деятельности. Разрабатывается состав нормативных региональных документов по регламентации инвестиционной деятельности, призванных обеспечить благоприятный инвестиционный климат и инвестиционную привлекательность региона. Готовится план мероприятий по формированию инвестиционных ресурсов, призванных обеспечить непрерывность финансирования инвестиций за счёт первоочередного использования собственных средств. Разработка стратегии формирования инвестиционных ресурсов включает оценку возможностей различных источников, выбор схем финансирования отдельных инвестиционных программ и проектов.

Конкретизация инвестиционной стратегии предусматривает установление последовательности и сроков достижения отдельных целей, что обеспечивает синхронизацию выполнения региональной экономической стратегии и программ развития в регионе инвестиционной активности.

Для оценки разработанной инвестиционной стратегии используются следующие критерии:

  • сбалансированность инвестиционной стратегии с возможностью её обеспечения ресурсами, необходимыми для её реализации;

  • соответствие бюджетной и коммерческой эффективности инвестиции первоначально поставленным целям;

  • степень приближения показателей социальной эффективности к лучшим российским и мировым стандартам;

  • приемлемость уровня риска, связанного с реализацией инвестиционной стратегии.

В анализе используются и другие критерии, отражающие региональные экономико-географические условия.

Управление инвестиционной деятельностью и, в частности, управление инвестиционной активностью осуществляется в рамках определённого правового поля. Учитывая значимость для современного периода развития российской экономики привлечения иностранных инвестиций, заслуживает отдельного рассмотрения его нормативно-правовая база.

В соответствии с федеральным законодательством иностранные инвесторы имеют право осуществлять инвестирование на территории России путём:

  • долевого участия в предприятиях, создаваемых совместно с российскими юридическими и физическими лицами;

  • создания предприятий, полностью принадлежащих иностранным инвесторам, а также филиалов иностранных компаний;

  • приобретения предприятий, имущественных комплексов, долей участия в предприятиях, паёв, акций, облигаций и других ценных бумаг, а также иного имущества, которое по действующему законодательству может принадлежать иностранным инвесторам;

  • приобретения прав пользования землёй и иными природными ресурсами;

  • приобретения иных имущественных прав;

  • иной инвестиционной деятельности, не запрещённой действующими на территории России законами, включая предоставление займов, кредитов, имущества и имущественных прав. При этом российское законодательство не предусматривает каких-либо официально закрытых для иностранных инвесторов отраслей экономики и регионов, хотя на практике такие ограничения существуют [2].

Мировой опыт свидетельствует о том, что привлечение иностранного капитала является весьма эффективным фактором ускорения социально-экономического развития страны. Вместе с тем, при формировании региональной инвестиционной стратегии следует учитывать и некоторые отрицательные последствия активного участия иностранного капитала в развитии отечественной экономики. Во-первых, зарубежные фирмы уделяют приоритетное внимание добыче и экспорту энергоносителей, что способствует гипертрофированному развитию добывающих отраслей. Во-вторых, в системе государственного регулирования привлечения иностранного капитала недостаточно жёстко осуществляется экологический контроль. Ярким примером являются выявленные нарушения законов об охране окружающей среды на объектах нефтедобычи на о. Сахалин.

Администрация региона, муниципального образования, рассматривая вопросы управления инвестиционной деятельностью, должна тщательно проанализировать возможные источники инвестиций. Региональная инвестиционная политика должна основываться, прежде всего, на ключевых принципах инвестирования. Эти принципы предусматривают:

  • государственный контроль за целевым расходованием бюджетных средств, направляемых в форме безвозвратного финансирования и кредитования инвестиций;

  • децентрализацию управления инвестиционными процессами на основе развития многообразных форм собственности;

  • размещение государственных капитальных вложений для финансирования инвестиционных проектов исключительно на конкурсной основе;

  • государственную поддержку предприятий, работающих за счёт безвозвратного финансирования, с постепенным переходом к кредитованию на возвратной основе;

  • приоритетное использование инвестиционных средств на реализацию эффективных инновационных проектов, в том числе – предприятий малого бизнеса;

  • расширение практики совместного (долевого) финансирования инвестиционных проектов государственными и коммерческими структурами на основе частно-государственного партнёрства.

Успех инвестиционной деятельности в регионе, муниципальных образованиях определяется эффективной системой управления и развитием инфраструктуры. Очень важно, чтобы были чётко разграничены полномочия и ответственность между федеральными и местными органами управления инвестиционной деятельностью. Опыт показывает целесообразность создания в субъектах Федерации постоянно действующий инвестиционный совет, возглавляемый квалифицированным специалистом, действующим на основе согласованной инвестиционной политики. В ряде областей работой инвестиционного совета руководит губернатор.

В функции регионального инвестиционного совета включён анализ и отбор для реализации инвестиционных проектов, анализ и оценка деятельности структур рынка инвестиций и рынка недвижимости, разработка рекомендаций по созданию регионе новых рыночных институтов. К основным институтам инвестиционной инфраструктуры региона относятся:

  • государственные, коммерческие и муниципальные банки;

  • инвестиционные компании и фонды;

  • фондовые биржи и биржи недвижимости;

  • консалтинговые и аудиторские фирмы;

  • страховые компании;

  • пенсионные фонды;

  • ипотечные банки, риэлтерские фирмы и другие структуры, аккумулирующие средства юридических и физических лиц и обеспечивающие их выгодное размещение.

К числу задач инвестиционного совета относится кадровое обеспечение инвестиционной деятельности, которое можно разделить на три направления: переподготовку и повышение квалификации руководящих работников всех уровней; обучение специалистов по новым направлениям, а также проведение семинаров и бизнес-школ по вопросам организации и обеспечения инвестиционного процесса.

Инвестиционный совет берёт на себя обязанность организации информационного и нормативно-методического обеспечения инвестиционной деятельности применительно к местным условиям. В частности, в каждом субъекте Федерации целесообразно подготовить и распространить «Инвестиционный паспорт», «Перечень инвестиционных проектов», намечаемых к реализации, местные нормативные акты, регламентирующие инвестиционно-строительную деятельность, инвестиционные бюллетени и др.

Обобщение опыта управления инвестиционным процессом свидетельствует о важности сложившейся в регионе схемы управления проектами, в рамках которой осуществляется управления людскими, финансовыми и материально-техническими ресурсами на протяжении всего жизненного цикла проекта. Современная концепция управления проектами сложилась на основе синтеза многих дисциплин: менеджмента, маркетинга, экономики, финансов, организации, техники и технологии производства, теории эффективности, системного анализа и другого, при этом предусматривается всесторонний учёт местных экономико-географических и природных условий.

В управлении реализацией проектов наиболее распространёнными являются функциональный, динамический и предметный подходы. Функциональный подход предполагает рассмотрение основных видов управленческой деятельности: анализа, планирования, организации, контроля, регулирования. Динамический подход рассматривает ход выполнения во времени основных этапов проекта: разработка концепции проекта, проектно-изыскательские работы, строительство, монтаж оборудования и пуско-наладочные работы, эксплуатацию. Предметный подход связан с выделением для управления отдельных объектов, входящих в состав создаваемого комплекса.

Успех реализации проекта во многом зависит от его организационной структуры, под которой понимается совокупность взаимосвязанных органов управления, расположенных на различных уровнях иерархии системы. Взаимодействие всех участников инвестиционного процесса осуществляется в различных организационных формах, в зависимости от принятого распределения функций между участниками. Наиболее рациональной является матричная структура управления, при которой для реализации проекта создаётся временная рабочая команда из представителей различных подразделений. Преимущества такой структуры связаны с гибкостью организации, исключением дублирования полномочий функциональных подразделений. После завершения определённой части проекта исполнители возвращаются в свои подразделения. Вместе с тем, матричной структуре присущи и некоторые недостатки: снижение роли принципа единоначалия, временный характер рабочей команды, сложности, возникающие с распределением ресурсов в рамках организации.

Управление отдельными инвестиционными проектами, в особенности на начальном этапе, когда решаются вопросы выбора места размещения новых мощностей, должно координироваться с общефедеральной политикой выравнивания экономического развития в различных регионах. Проведённый анализ свидетельствует о том, что до 2000 г. дифференциация регионов продолжала усиливаться, что видно из данных таблицы 1 и 2.

^ Таблица 1

Распределение инвестиций

в основной капитал по федеральным округам России


^ Федеральные округа

Российской Федерации

Индексы роста физического объёма инвестиций, %

2000

1995

2003

2002

2004

2003

2005

2004

2006

2005

Центральный федеральный округ

127

113

118

108

107

Северо-Западный федеральный округ

127

129

112

115

117

Южный федеральный округ

98

100

108

114

114

Приволжский федеральный округ

110

104

114

115

111

Уральский федеральный округ

113

105

106

100

115

Сибирский федеральный округ

115

117

115

119

114

Дальневосточный федеральный округ

105

1-7

140

107

100


^ Таблица 2

Изменение удельного веса отдельных регионов России

в общем объёме инвестиций в основной капитал (в %)


^ Федеральные округа

Российской Федерации

Удельный вес регионов

в объёме инвестиций

2001

2006

Изменения

Центральный федеральный округ

23,3

26,0

+ 2,7

Северо-Западный федеральный округ

11,2

14,0

+ 2,8

Южный федеральный округ

11,1

9,5

– 1,6

Приволжский федеральный округ

17,7

16,7

– 1,0

Уральский федеральный округ

21,9

17,1

– 4,8

Сибирский федеральный округ

9,0

9,7

+ 0,7

Дальневосточный федеральный округ

5,8

7,0

+ 1,2


Из приведённых данных видно, что основной объём инвестиций приходится на три наиболее развитых в промышленном отношении региона: Центральный, Приволжский и Уральский. Значительно отстают от них в активизации инвестиционной деятельности Сибирский и Дальневосточный федеральные округа. Надо учитывать, что доля регионов в общем объёме инвестиций может изменяться в зависимости от реализации в них одного-двух крупных инвестиционных проектов, осуществляемых крупнейшими финансово-промышленными группами. Следует также учитывать, что головные офисы многих ведущих промышленных корпораций располагаются в Москве, где они и зарегистрированы, хотя производственную деятельность ведут в отдалённых районах. В то же время, экономические интересы инвесторов, особенно при вложениях средств в разработку сырьевых ресурсов, зачастую выходят за пределы одного региона. В качестве примера можно назвать Курскую магнитную аномалию, расположенную на территории трёх областей – Курской, Белгородской и Орловской. Условия инвестирования, определяемые региональной инвестиционной политикой, могут иметь второстепенное значение. Предприятия, базирующиеся на природном сырье и занятые его переработкой, под влиянием транспортно-производственных факторов тяготеют к местам добычи, выступают как градообразующие объекты, вокруг которых постепенно формируется развивающаяся сеть малых и средних инновационных предприятий и объектов инфраструктуры и социальной сферы. В таблице 3 приведены показатели, характеризующие сдвиг в объёме инвестиций по ведущим промышленным районам страны.

^ Таблица 3

Доля инвестиций в основных промышленных районах


^ Промышленные районы

Доля инвестиций в основной капитал

2001

2006

Изменения

г. Москва

13,0

12,8

– 0,2

Ханты-Мансийский АО

10,3

10,5

+ 0,2

Ямало-Ненецкий АО

7,2

7,7

+ 0,5

Московская обл.

4,7

4,5

– 0,2

Краснодарский край

4,5

5,1

+ 0,6

Республика Татарстан

3,7

3,9

+ 0,2

г. Санкт-Петербург

3,0

3,2

+ 0,2

Республика Башкортостан

2,5

2,6

+ 0,1

Пермский край

2,2

2,1

– 0,1

Свердловская обл.

2,1

2,3

+ 0,2

Красноярский край

2,0

2,1

+ 0,1

Челябинская обл.

2,0

2,2

+ 0,2




Стратегический план региональной организации инвестиционной деятельности основывается на обширных исследованиях, схема которых представлена на рис. 2. Важной составляющей стратегического планирования инвестиционной деятельности в регионе является разработка экономической стратегии, включающей:

  • определение главных целей стратегии по основным направлениям (отраслям) деятельности;

  • общую оценку преимуществ и недостатков сложившихся форм организации инвестиционной деятельности;

  • анализ перспективных направлений совершенствования организационных форм управления инвестиционной деятельностью;

  • разработку перспективного и годовых бюджетов финансирования инвестиций.

Проводившаяся до конца ХХ века политика размещения производительных сил, в соответствии с которой значительные объёмы инвестиций направлялись в периферийные районы страны, сменилась нерегулируемым оттоком населения в более развитые центральные районы и сокращением инвестиций на Севере и Востоке. Корреляционный анализ показал наличие прямой корреляционной связи между объёмами инвестиций в регионах в базисном периоде и их ростом (коэффициент корреляции равен 0,538), это свидетельствует о том, что в регионах с более значительными объёмами инвестиций наблюдается их больший прирост.

В числе наиболее известных стратегий экономического развития регионов представляется возможным выделить, во-первых, стратегию «развития» экономики, т.е. обеспечение устойчивого функционирования хозяйства, расширенного воспроизводства по основным отраслям экономики; во-вторых, стратегию «социального роста», т.е. повышения благосостояния и культурного уровня населения. Очевидно, что эффективное развитие региона должно основываться на рациональном сочетании этих стратегических направлений, т.к. основной объём средств для повышения качества жизни населения создаётся в сфере производства.

Основной задачей управления инвестиционной активностью в регионе, муниципальном образовании является рациональное использование инвестиционных ресурсов для развития промышленности, решения социально-экономических проблем, создания условий для привлечения дополнительных средств из внебюджетных источников для финансирования инвестиционных проектов. Эта задача успешно решается при использовании современных технологий информационно-аналитического обеспечения деятельности местной администрации и создания в её составе экспертно-аналитической службы. Такая служба нацелена на решение следующих вопросов:

  • формирование консолидированного инвестиционного бюджета региона;

  • оценка эффективности и анализ рисков по намечаемым к осуществлению инвестиционных проектов;

  • ранжирование инвестиционных проектов с целью разработки рекомендаций для местной администрации по выделению наиболее приоритетных объектов;

  • подготовка бизнес-планов для представления инвесторам;

  • проведение конкурсов и подрядных торгов, связанных с привлечением и реализацией инвестиций.

Важной задачей управления инвестиционной активностью на местах является организация межрегионального сотрудничества в области инвестиций. Примером такой организации являются созданные в Москве в 1997 г. Межрегиональные маркетинговые центры (ММЦ). Сеть этих центров призвана оказывать помощь предприятиям в установлении прямых деловых контактов во всех аспектах хозяйственной деятельности, в том числе, в инвестиционно-строительной сфере. Несмотря на все очевидные преимущества проекта создания ММЦ следует отметить его ограниченность жёсткой ориентацией на экономическую составляющую в сотрудничестве регионов. Принципиально новая организация – Международная Ассамблея столиц и крупных городов стран СНГ (МАГ) – была создана в 1998 г. местными органами исполнительной власти семи столиц и девятнадцати крупных городов в форме общественного коммерческого объединения. К концу 2005 г. в МАГ входили уже 47 городов, в т.ч. российских: Архангельск, Астрахань, Владикавказ, Вологда, Владивосток, Екатеринбург, Иркутск, Йошкар-Ола, Казань, Калининград, Красноярск, Курск, Москва, Мурманск, Новосибирск, Омск, Оренбург, Пенза, Ростов-на-Дону, Самара, Саратов, Серпухов, Тверь, Улан-Удэ, Ульяновск, Уфа, Хабаровск, Челябинск, Элиста, Якутск, Ярославль. Из стран СНГ в МАГ вошли Алматы, Астана, Батуми, Бишкек, Днепропетровск, Донецк, Душанбе, Ереван, Караганда, Кишинев, Минск, Могилёв, Николаев, Одесса, Севастополь, Харьков.

Основная цель МАГ – координация деятельности администраций крупных городов стран СНГ в решении социально-экономических проблем, в частности, в инвестиционной сфере. Примером участия МАГ в межрегиональном инвестиционном процессе является программа «Город – городу», которая охватывает очень широкий круг вопросов, связанных с инвестиционной деятельностью:

  • возможности объединения кредитно-финансовых ресурсов для решения инвестиционных проблем межрегионального характера;

  • поиск путей снижения затрат городского бюджета в расчёте на одного жителя;

  • анализ резервов экономии эксплуатационных расходов в ЖКХ городов и затрат на ремонт жилищного фонда и объектов инфраструктуры.

Информационное взаимодействие участников и партнёров МАГ основывается на эффективном обмене материалами посредством создания на базе сети Интернет информационного портала «ЭП МАГ», который должен способствовать решению задач эффективного управления инвестициями и повышению в регионах инвестиционной активности.

Одним из самых действенных инструментов управления инвестиционной активностью является ипотечный кредит. Ипотека в сегменте коммерческой недвижимости только начала своё развитие и сегодня находится на том же уровне, что ипотека жилой недвижимости 5 лет назад. Развитие ипотеки сдерживается отсутствием безопасных для всех участников схем. B результате банков, работающих по программе ипотеки коммерческой недвижимости, очень мало.

Ипотека коммерческой недвижимости за последнее время востребована в основном малым и средним бизнесом, так как приобретать помещения для своих целей за собственные средства таким компаниям тяжело. Также достаточно востребована ипотека физическими лицами, являющимися владельцами компаний или занимающими ведущие должности в управлении.

Ипотеку коммерческой недвижимости в ближайшие годы ожидает активное развитие. Это связано с насыщением рынка недвижимости, уменьшением дефицита объектов, с развитием ипотеки как направления банковской деятельности, с ростом интереса к такому виду сделок со стороны представителей малого и среднего бизнесов.

Расширение объема загородного строительства способствует росту популярности загородной ипотеки. Ипотека помогает сделать предложение на рынке более конкурентоспособным и увеличивает число потенциальных покупателей. Однако банков, активно работающих на загородном ипотечном рынке, немного, что связано с определёнными сложностями.

В 2007 г. в Подмосковье в радиусе 125 километров от МКАД в продаже находятся 196 коттеджных посёлков, 76 поселков таунхаусов и 22 загородных жилых комплекса (имеются в виду объекты, сданные в эксплуатацию). При этом для большинства объектов предусмотрена ипотечная схема приобретения жилья.

Банкам потребовалось несколько лет, чтобы сделать кредитование загородной недвижимости стандартным кредитным продуктом. До принятия изменений в Федеральный закон об ипотеке взять кредит на загородную недвижимость было практически невозможно. Сегодня такие кредиты выдаёт всё большее количество банков. Пока банки в основном кредитуют компании на строительство дорогого и ликвидного загородного жилья – коттеджей, таунхаусов в организованных посёлках с развитой инфраструктурой.

Покупка с помощью ипотеки дачи на шести сотках невозможна, но можно приобрести недорогой летний домик в деревне под залог имеющейся городской недвижимости.

Что же касается целевых ипотечных кредитов на покупку загородного жилья, то они подойдут скорее для тех, кто рассчитывает приобрести коттедж, таунхаус или малоэтажный дом на вторичном рынке. Такой кредит выдаётся под залог приобретаемого за счёт кредита объекта недвижимости и прилегающего к нему земельного участка.

Главное требование – земля должна быть оформлена в собственность после 2000 года. Земельный участок должен иметь кадастровый номер и план с обозначенными границами участка. Дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания и рассчитан на отдельную семью. При этом он должен быть обеспечен хорошими подъездными путями, доступными в любое время года, и подключён к коммуникациям.

Для оценки загородной недвижимости банк привлекает страховую компанию, которая застрахует риски и даст своё заключение. Причина жёсткого подхода банков – слишком высокие риски, связанные с ликвидностью участка и загородного строения.

Несмотря на риски, некоторые банки работают с ипотечными программами, стараясь найти компромисс между потребностями и ожиданиями всех участников рынка. По оценке Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в 2008 году российским гражданам будет выдано около 300тысяч кредитов, а в следующем их количество может увеличиться до 420 тысяч. Наибольшую заинтересованность к ипотеке проявляют Приволжский и Сибирский округа. Там в первом полугодии 2007 года выдано 39,5 тысячи и 34 тысячи кредитов соответственно. В целом, объём выданных ипотечных кредитов продолжает расти высокими темпами.

Недоступность иностранных заимствований, вызванная проблемами финансовых рынков, заставляет слабых игроков покидать данный сегмент рынка. Зато сильные банки увеличивают свою долю. Уже сегодня на долю лидеров рынка ипотечного кредитования (Сбербанк, ВТБ24, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и т.д.) приходится 50-60% рынка.

При изучении экономических и административных инструментов управления инвестиционной активностью целесообразно не ограничиваться опытом Москвы, а рассмотреть особенности этого процесса в других регионах. В этой связи в диссертации был проанализирован опыт Кировской области по государственной поддержке инвестиционных проектов. Так, в 2004-2005 гг. по сравнению с 2002-2003 2003 годами государственная поддержка увеличилась в 7 раз. А уже в 2006 году этот показатель стал в 2 раза больше, чем за все 4 предыдущих года. В результате области удалось сохранить темпы роста инвестиций в основной капитал и в 2007 году. Их объём в первом полугодии составил 10 миллиардов рублей, что на 37 процентов больше, чем в прошлом году: За три последних года почти в 2 раза удалось сократить отставание Кировской области от российского среднего базового показателя объёма инвестиций в основной капитал в расчёте на одного человека, характеризующего инвестиционную активность в регионе.

Как показывает анализ внедренных инвестиционных проектов – победителей конкурсных отборов в 2006 году, прирост налоговых поступлений в областной бюджет на рубль господдержки даёт три рубля. То есть средства, выделенные на поддержку, обернулись дополнительными поступлениями в бюджет.

Наиболее эффективным является предоставление налоговых льгот. За первое полугодие 2007 года прирост налоговых поступлений в областной бюджет превысил ожидаемые результаты. В 2007 году налоговыми льготами в Кировской области пользовались 6 предприятий. Число заявок на 2008 год возросло до 26.Bce эти проекты направлены на развитие экономики области. Они связаны с развитием деревообрабатывающей отрасли, химического, металлургического производства, связи, производства и распределения электроэнергии, газа и воды, производства машин и оборудования, обуви, пищевых продуктов и строительных материалов.

Социальный аспект является одной из основных составляющих инвестиционной политики Кировской области. Важно, что благодаря реализуемым проектам за последние полтора года в области созданы дополнительные рабочие места.

Среди важнейших результатов работы правительства области можно назвать изменение отношений бизнеса и власти, что во многом способствует росту количества инвесторов, вовлекаемых в систему государственной поддержки. Если в 2004 году государственная поддержка была оказана 7 инвестиционным проектам, реализуемым на территории области, то в 2008 году на государственную поддержку претендует около 40 проектов.

В целом инвестирование в экономику областных предприятий даёт возможность не только поднять на новый уровень промышленность области, но и решить многие социальные задачи. Поэтому без государственной поддержки инвестиционные проекты оставаться не должны.

В условиях роста в регионах инвестиционной активности появляются механизмы, правовые нормы и организационные схемы участия заинтересованных сторон в инвестиционно-строительной деятельности. Разрабатываются и реализуются региональные программы развития строительного комплекса как производственной основы развития жилищно-коммунального и инфраструктурного комплексов.

Необходимым условием эффективного управления инвестиционной активностью в регионе является чёткое разграничение прав и обязанностей участников инвестиционно-строительного процесса. Основой такого разграничения служит система договорных отношений, базирующаяся на действующем законодательстве и ложившейся практике его применения. Несмотря на простоту и известность системы подрядных отношений, у непосредственных участников строительной и инвестиционной деятельности возникают многочисленные сложности с практическим применением отдельных норм подрядных отношений по выполняемым ими видам работ, услуг, возможности совмещения ими отдельных функций. Эта ситуация связана с тем, что существующая система нормативных документов и стандартов не обеспечивает единства применения и толкования многих положений законодательства на практике. В частности, к ним относятся различия применяемых механизмов заключения и исполнения подрядных договоров в строительстве: инвестиционный договор (контракт), государственный контракт, договоры долевого участия в строительстве, концессии, договор с управляющей компанией (управляющий проектом), с инжиниринговой компанией, договор на осуществление функций технического надзора, авторский надзор, договор генерального подряда, договор с заказчиком и пр. Это далеко не полный перечень договоров, используемых в сфере строительной и инвестиционной деятельности.

Наиболее часто возникает вопрос относительно определения застройщика, заказчика и заказчика-застройщика. Если рассматривать понятие «заказчика» в соответствии с инвестиционным законодательством, то его можно определить как лицо, организующее строительство объекта недвижимости. Как правило, заказчик привлекается инвестором на основании соответствующего гражданско-правового договора. Основными функциями заказчика являются организация процесса строительства. Заказчику принадлежат права владения, пользования и распоряжения ·капитальными вложениями на период строительства и в пределах полномочий, которые устанавливаются в заключаемом с ним договоре. Заказчик может быть одновременно и инвестором, может выступать и просто заказчиком, имеющим функции организатора. Кроме того, заказчик может квалифицироваться и в качестве заказчика-застройщика. Это происходит в случаях, если он самостоятельно осуществляет строительство либо строительство объекта недвижимости осуществляется с привлечением иных инвесторов, получающих в процессе строительства в собственность отдельные части объекта, например, квартиры в многоэтажном доме.

При структурировании отношений, связанных со строительством, важно понимать функции, присущие инвестору и застройщику. Как правило, инвестор финансирует строительство. Помимо финансовых вложений он осуществляет и практические действия по реализации соответствующих инвестиций, как то: контроль за их целевым и своевременным использованием, принятием решений о достаточности инвестиций или необходимости осуществления дополнительных вложений.

Понятие «застройщик» возникает в смежном законодательном блоке, регламентирующем правоотношения по привлечению средств участников долевого строительства. Так, застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок, и намеренное осуществить строительство на основании полученного разрешения.

Использование в договорных конструкциях понятий «застройщик» и «заказчик-застройщик» будет означать совмещение указанным лицом функций заказчика и застройщика: по инвестиционному законодательству – в отношении подрядных организаций; по долевому строительству – в отношении привлекаемых участников долевого строительства. При этом застройщик, выступающий в качестве стороны по договору долевого строительства и осуществляющий строительство всего объекта целиком, является заказчиком-застройщиком для привлекаемых им подрядных строительно-монтажных организаций. При этом закрепление тех или иных функций за конкретным участником отражается не только в определённых договорных отношениях, но и при формировании товарно-денежных потоков, учёте полученных инвестиционных средств, оптимизации налоговых механизмов. Для достижения ожидаемого результата требуется правильное структурирование отношений, позволяющее исключить дублирование функций и неэффективное управление инвестициями.




Скачать 0,93 Mb.
оставить комментарий
страница1/3
Дата30.09.2011
Размер0,93 Mb.
ТипУчебное пособие, Образовательные материалы
Добавить документ в свой блог или на сайт

страницы:   1   2   3
Ваша оценка этого документа будет первой.
Ваша оценка:
Разместите кнопку на своём сайте или блоге:
rudocs.exdat.com

Загрузка...
База данных защищена авторским правом ©exdat 2000-2017
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Анализ
Справочники
Сценарии
Рефераты
Курсовые работы
Авторефераты
Программы
Методички
Документы
Понятия

опубликовать
Загрузка...
Документы

наверх