Пояснительная записка Том 1 (Вторая редакция) Генеральный директор, к г. н. С. В. Скатерщиков Зам генерального директора, главный icon

Пояснительная записка Том 1 (Вторая редакция) Генеральный директор, к г. н. С. В. Скатерщиков Зам генерального директора, главный



Смотрите также:
Пояснительная записка Том 1 (Вторая редакция) Генеральный директор, к г. н. С. В...
Пояснительная записка Том 1 (Вторая редакция) Генеральный директор, к г. н. С. В...
Пояснительная записка. Приложения том № гд. 2-09 Генеральный директор Ф. Б...
Пояснительная записка. Приложения том № гд. 1-09 Генеральный директор Ф. Б...
Заказчик: Администрация Миасского городского округа...
Пояснительная записка Обоснование проекта генерального плана Генеральный директор...
Доклад Генерального директора корпорации : Генеральный директор ОАО «Корпорация Урал...
Цель Управляющий Директор, Директор, Заместитель Генерального директора, Директор по развитию...
-
Генеральный план пояснительная записка муниципальное образование городское поселение излучинск...
Пояснительная записка Архитектурно-планировочное решение Директор И. И. Орлов Главный инженер Ю...
Программа семинара: «Современные аспекты производства безалкогольных напитков (ассортимент...



страницы: 1   ...   8   9   10   11   12   13   14   15   ...   41
вернуться в начало
скачать
^

5.2. Градостроительная организация жилых зон. Жилищный фонд


При разработке данного раздела был проведен анализ действующего в настоящее время Генерального плана г. Чебоксар (1985г.) и другой градостроительной документации, целевых программ и исходных статистических данных Перечень документов и исходных материалов, полученных в городских и республиканских организациях и учтенных в проекте, приводится ниже:

  1. Указ Президента Чувашской Республики от 21 мая 2001 г. N 45 "О дальнейшем развитии общественной инфраструктуры в Чувашской Республике"

  2. Программа реконструкции муниципального жилого фонда 1997-2010г.г. (ЧГП «Чувашгражданпроект», МУП «Чебоксарская городская дирекция ЖКХ», 1999г.)

  3. Программа сноса ветхого жилого фонда г. Чебоксары (МУП «Чебоксарская городская дирекция ЖКХ», 1999г.)

  4. Проекты детальной планировки отдельных районов Чебоксар, разработанные ранее ин-том Ленгипрогор;

  5. Проект детальной планировки центральной части города, институт Гипрогор, Москва, 1997 г.

  6. Проекты планировки и застройки отдельных микрорайонов и жилых районов, разработанные институтом «Чувашгражданпроект».

  7. Проекты планировки и проекты реконструкции отдельных кварталов и микрорайонов, разработанные в архитектурных мастерских и проектных организациях Чебоксар.

  8. Схема Генерального плана, зонирования и правового регулирования территории Заволжья города Чебоксары (ЧГП «Чувашгражданпроект», 2000г.)

  9. Материалы Администрации Чебоксар «Об итогах работы строительного комплекса за 2001г. и о задачах на 2002г».

  10. Форма бюро технической инвентаризации «1-жилфонд»

  11. Данные ГАСНа о динамике жилищного строительства за период 1995-2001г.г.

  12. Проектные и предпроектные материалы по реконструкции кварталов
^

5.2.1. Основные направления развития и реконструкции жилых зон


На 01.01.02 жилищный фонд Чебоксар составляет 8,6 млн. кв. м общей площади или 18,1 кв. м/чел. Из общего объема фонда более 90 % приходится на капитальные многоэтажные здания. Территории жилой застройки в целом по городу в настоящее время занимают более 2700 га или 12 % от всей территории в пределах городской черты.

Развитие социальной сферы, в первую очередь, жилищное строительство – одно из приоритетных направлений в реализации социально-экономических программ развития Чувашской Республики и г. Чебоксары. В Чебоксарах последовательно проводится политика социальной направленности в области жилищного строительства, чем город положительно отличается от многих городов РФ. В Чебоксарах действует Программа «Социальное жилье», в соответствии с которой в довольно значительном объеме ведется строительство социального жилья, порядка 15 % от общих объемов жилищного строительства.

Разработка предложений по градостроительной организации жилых зон, реконструкции и новому жилищному строительству является одной из важнейших задач Генерального плана Чебоксар.

В составе проекта Генерального плана выполнены следующие виды работ, связанные с жилищным строительством и организацией жилых зон:

1. Проведен анализ существующего состояния жилищного фонда и территорий жилой застройки;

2 Выполнен анализ для территориальных ресурсов для нового жилищного строительства и реконструкции на основе комплексной оценки территории;

3. Выполнены в вариантах расчеты объемов, структуры и необходимых территорий для нового жилищного строительства;

4. Варианты рассмотрены на ряде совещаний в Администрации Чебоксар и выбран рекомендованный вариант;

5. В составе проектного решения Генерального плана проведено размещение площадок нового жилищного строительства и реконструкции и на Основном чертеже выделены жилые зоны различных типов:

  • зона многоэтажных многоквартирных жилых домов жилая застройка высокой плотности

  • зона малоэтажных многоквартирных жилых домов, преимущественно 3-4 эт. - застройка средней плотности

  • зона одноквартирных жилых домов с участками жилая застройка низкой плотности

  • зона садово-дачных участков (зоны потенциальной поэтапной реконструкции участков под жилищное строительство)

* * *

За период до 2020 г. проектом Генерального плана в соответствии с произведенными расчетами предлагается реализация жилищной программы в объеме 3900 тыс. кв. м общей площади, включая жилищное строительство как на свободных, так и на реконструируемых территориях. Жилищный фонд Чебоксар к концу расчетного срока должен составить порядка 12300 тыс. кв. м.

Столичный статус города, природные особенности территории, современные тенденции в жилищном комплексе определили соотношение различных видов жилищного строительства на планируемый период. Строительство многоэтажных домов планируется в объеме 2360 тыс. кв. м; жилая застройка переменной этажности, включая блокированную - в объеме 960 тыс. кв. м; индивидуальная малоэтажная застройка – около 400 тыс. кв. м. В целом для жилищного строительства потребуется порядка 780 га.

Проектные предложения Генерального плана в части определения районов реконструкции и выбора площадок для нового жилищного строительства базировались на комплексной оценке территориальных ресурсов города:

  • Наличие свободных территорий, пригодных для застройки;

  • Состояние имеющегося жилищного фонда, возможность и целесообразность сноса и уплотнения существующих кварталов и микрорайонов;

  • Необходимость перепрофилирования ряда производственных территорий (с целью сокращения размера санитарно-защитной зоны) или выноса ряда промышленных предприятий и коммунально-складских объектов, занимающих выгодные в градостроительном отношении территории.

  • Эффективность существующего использования городских территорий в зонах с высоким градостроительным потенциалом – садоводства и малоэтажный ветхий фонд в центре города, жилых районах и др.;

  • Регламент градостроительной деятельности, определяемый нормативными требованиями в связи с системой планировочных ограничений – санитарно-защитные зоны (СЗЗ), коридоры инженерных коммуникаций и пр. (подробно см. раздел 3.2.2. «Система планировочных ограничений»;

  • Требования, связанные с зонами охраны объектов культурного наследия.

Характеристика и комплексная градостроительная оценка территорий жилых районов для реконструкции и нового строительства приведена в Таблице 17 в разделе 3.2. «Анализ планировочной ситуации. Пространственно-средовой потенциал. Территориальные ресурсы».

При размещении нового жилищного строительства Генеральный план исходил из необходимости прекращения избыточного территориального роста города за счет более эффективного использования городских земель.

^ Проектные предложения Генерального плана основаны на следующих принципах градостроительной организации жилых зон:

  • размещение необходимых в течение расчетного срока объемов жилищного строительства в пределах городских земель Чебоксар.

  • строительство разнообразных типов жилых домов для всех социальных групп населения Чебоксар во всех административных районах города;

  • комплексное освоение новых площадок с опережающим строительством магистралей и инженерной инфраструктуры;

  • ликвидация ветхого фонда, в том числе «засыпушек». Использование освободившихся территорий для жилищно-гражданского строительства;

  • комплексная реконструкция и благоустройство сложившихся жилых зон на основе методов самоокупаемой реконструкции – надстройка дополнительных этажей в жилых домах и устройство мансард; ремонт и реконструкция инженерных сетей и транспортных проездов; модернизация зданий, применение ресурсосберегающих технологий и повышение энергоэффективности зданий; повышение плотности застройки при соблюдении нормативных требований к качеству среды и обеспеченности зелеными насаждениями, детскими и спортивными площадками;

  • эффективное использование территорий города – изменение функционального профиля ряда площадок, в настоящее время занятых производственными территориями и осуществление там жилищного строительства; использование территорий садоводств и ветхого малоэтажного жилья в зоне центра для жилищного строительства.

  • установление особого режима градостроительной деятельности для реконструкции и нового жилищного строительства в исторических зонах города с целью сохранения объектов культурного наследия.

  • запрещение нового жилищного строительства в санитарно-защитных зонах предприятий, создание маневренного фонда для поэтапного расселения жителей из экологически опасных зон;

  • формирование гуманной, масштабной человеку, комфортной жилой среды. Дополнение "свободной" микрорайонной планировки традиционными типами городских пространств - квартал, площадь, пешеходная улица, двор, бульвар, сквер. Проектирование и строительство жилых комплексов, групп домов, кварталов на основе выразительных и запоминающихся архитектурных и ландшафтных решений.


^ Основные площадки нового жилищного строительства и реконструкции

Генеральным планом предлагаются следующие основные территории для нового жилищного строительства и реконструкции:

  1. ^ Центральный жилой район. Предусматривается использование разнообразных типов застройки, соответствующих образной стилистике столичной центральной зоны, сохранение ландшафтных особенностей, формирование сильного силуэта. Введение в застройку значительного число обслуживающих объектов, использование частей жилых зданий для размещения объектов обслуживания. Комплексное озеленение и благоустройство территории. Строительство в исторических зонах должно вестись с учетом сохранения объектов культурного наследия.

Новое жилищное строительство планируется:

  • микрорайоны NN 4, 6 на Западном косогоре;

  • микрорайоны NN1, 3 на Восточном косогоре;

  • микрорайоны NN 1А, 1Б, 2 (Грязевская стрелка);

  • комплексная реконструкция кварталов центра 1950-60-х гг. - повышение плотности застройки в пределах нормативов, модернизация фонда, инженерной инфраструктуры; надстройка зданий (проведение технических экспертиз), устройство мансард, пристройки. Вынос ряда производственных объектов и использование их территории для жилищно-гражданского строительства;

  • вывод и перепрофилирование ряда производственных объектов с использованием их территории для жилищного строительства, обслуживающих и деловых функций.

  1. Микрорайон по ул. Гладкова Строительство жилого образования с необходимым комплексом объектов обслуживания, инженерной и транспортной инфраструктурой;

  2. ^ Северо-Западный жилой район Комплексное градостроительное формирование прибрежных территорий в Северо-Западном жилом массиве - продолжение благоустройства набережной Волги с оборудованием пляжей, объектов обслуживания, водного спорта в зоне; создание выразительного силуэта застройки; формирование прогулочных направлений и благоустроенных съездов и спусков к Волге; развитие социальной инфраструктуры жилого района.

  • завершение строительства существующих микрорайонов;

  • строительство микрорайона Волжский-3,

  • завершение строительства и благоустройства микрорайонов Волжский-1 и Волжский-2;

  • микрорайоны и кварталы «Университет» - смешанная застройка с включением малоэтажной индивидуальной застройки;

  • завершения микрорайона «Академический»;

  • малоэтажное индивидуальное строительство с использованием территории садовых участков в долине р. Чебоксарки.

  1. Восточный жилой район

Комплексное благоустройство территории района и прибрежной зоны - реконструкция и строительство транспортных магистралей для обслуживания новых жилых районов, строительство путепровода, организация стабильного функционирования общественного транспорта; формирование набережной Волги вдоль Восточного косогора с объектами обслуживания, спорта (в том числе, для зимних видов спорта), досуга. Сокращение вредного экологического воздействия Марпосадского промышленного узла в результате модернизации производств и проведения природоохранных мероприятий; инвентаризация производственных площадок промузла и поэтапное перепрофилирование территории к северу от Марпосадского шоссе под многофункциональную обслуживающую зону с ликвидацией ряда подъездных железнодорожных путей.

  • комплексная реконструкция района ХБК на основе самоокупаемой реконструкции;

  • формирование прибрежной территории – строительство новых жилых районов Соляное и Гремячево с разнообразной жилой средой (застройка переменной этажности с включением кварталов индивидуальной застройки); развитие транспортной инфраструктуры жилых районов и качественное улучшение транспортного обслуживания; строительство объектов обслуживания; организация парковых и спортивных зон, благоустроенных спусков к Волге

  • строительство нового жилого комплекса после вывода и рекультивации территории Чебоксарской нефтебазы (Восточный косогор);

  1. Юго-Западный жилой район

Комплексное развитие социальной сферы, транспортной и инженерной инфраструктуры, благоустройство территории.

  • завершение формирования и благоустройства существующих микрорайонов;

  • формирование кварталов переменной этажности средней плотности вдоль долины р. Чебоксарки, севернее ул. Тельмана и Чернышевского;

  • поэтапный вывод жилищного фонда, объектов социальной инфраструктуры, садоводств из СЗЗ Западного промышленного узла;

  • ликвидация ветхого фонда в СЗЗ;

  1. Ново-Южный жилой район

Комплексное развитие социальной сферы, транспортной и инженерной инфраструктуры, благоустройство территории.

  • завершение строительства микрорайонов в южной части района;

  • формирование зоны малоэтажного индивидуального строительства между больничным комплексом и долиной реки Кукшум;

  • благоустройство территории микрорайонов, парковых и природно-рекреационных зон;



  1. ^ Южный жилой район

Комплексное развитие социальной сферы, транспортной и инженерной инфраструктуры, благоустройство территории. Вывод ряда производственных объектов из селитебных зон. Вывод аэропорта за пределы города, как источника повышенной опасности и вредного экологического воздействия, организация республиканского авиа спортивного комплекса.

  • строительство микрорайонов Альгешево-1 и Альгешево -2;

  • жилищное строительство, в том числе малоэтажное, после вывода аэропорта за пределы городской территории;

  1. Жилой район по ул. Б. Хмельницкого

Комплексная реконструкция района, в том числе, первоочередная реконструкция ветхого фонда. Модернизация инженерной инфраструктуры, строительство транспортных развязок, озеленение и благоустройство территории.

  • формирование нового крупного жилого района Чебоксар – здесь имеются наиболее значительные территориальные ресурсы и планируются самые большие объемы строительства на период Генерального плана;

  • первоочередная реконструкция жилой застройки в сложившейся части района – район пересечения ул. Б. Хмельницкого и Ю. Фучика;

9. Чандрово и Заволжье

  • активное развитие социальной инфраструктуры;

  • преимущественно малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство; инженерное оборудование;

  • развитие транспортной инфраструктуры.

Площадки для индивидуального жилищного строительства предусмотрены в составе всех административных районов Чебоксар:

  • в составе новых жилых районов – Соляное, Гремячево;

  • в западной части Северо-Западного жилого района;

  • в районе Университет;

  • Волжский-1; Волжский-2; Волжский-3;

  • использование территории садоводств для малоэтажного индивидуального строительства в центральной зоне города и в Северо-Западном жилом районе

  • южная часть нового жилого района по ул. Б. Хмельницкого

  • в Южном жилом районе;

  • жилой район Чандрово

  • поселки Заволжья.

Площадки перспективного градостроительного развития (550 га) - резервные территории за пределами расчетного срока - предусмотрены проектом в трех зонах и расположены за пределами действующей городской черты.

  • на востоке в районе существующего аэропорта (освоение этой территории возможно только при условии перебазирования аэропорта на другую площадку;

  • на западе в районе Чандрово;

  • на северо-западе - около 40 га

В составе территориальных зон значительные площади заняты садоводческими участками – в настоящее время порядка 1100 га. Садоводческие участки, расположенные на городских землях в пределах селитебных зон на территориях, ценных в градостроительном отношении, рассматриваются в проекте, как зоны перспективные для городского жилищного строительства14. Исходя из данной позиции, на Основном чертеже садоводческие кооперативы отнесены к зоне садово-дачных участков (зоны потенциальной поэтапной реконструкции участков под жилищное строительство).

Этот процесс должен происходить поэтапно, иметь соответствующее правовое обеспечение и осуществляться без ущемления интересов владельцев. В Генеральном плане предусмотрен перевод части существующих садовых участков в зоны для малоэтажного индивидуального строительства – в Центральном, Северо-Западном районах и ряде других. Для этих территорий в целях обеспечения правовых условий формирования кварталов жилых домов с низкой плотностью застройки в проекте «Правил землепользования и застройки г. Чебоксары» разработан перечень разрешенных видов использования недвижимости, в которых основным разрешенным видом использования являются отдельно стоящие жилые дома на одну семью в 1-3 этажа с придомовыми участками. Предусмотрены также соответствующие жилой зоне сопутствующие виды использования недвижимости и виды использования недвижимости, требующие специального согласования.

Часть садоводческих участков в настоящее время расположена в СЗЗ производственных территорий и санитарно-технических объектов, в соответствии с действующими нормативными требованиями, они подлежат поэтапному выносу, с последующим использованием их территории под другие виды территориальных зон – защитное озеленение, общественные и деловые функции, коммунально-обслуживающие объекты.
^

5.2.2. Жилищный фонд. Объем, структура и динамика жилищного строительства


Анализ существующего положения

По сведениям Бюро технической инвентаризации, а также по данным городской дирекции ЖКХ и Государственного Комитета Чувашской Республики по статистике жилищный фонд Чебоксар на 01.01.2002г. составил 8,0 млн. кв. м общей площади, что дает 16,8 кв. м на одного жителя. Указанная площадь жилищного фонда и соответствующая ей средняя жилищная обеспеченность возможно несколько занижены, учитывая, что средняя жилищная обеспеченность в целом по Чувашской Республике уже в 1997 г. составляла 17,7 кв. м на человека.* По видимому БТИ не учитываются некоторые категории жилищного фонда, в частности, так называемые "засыпушки". Настоящим проектом площадь жилищного фонда принята в размере 8,6 млн. кв. м общей площади, исходя из средней жилищной обеспеченности 18,1 кв. м/жит., характерной в настоящее время для многих российских городов подобного ранга и масштаба (Калининград - 18,0 кв. м, Рязань - 18,1 кв. м, в целом по городской местности в РФ - 18,9 кв. м).

В Генеральном плане в соответствии с имеющимися в городе данными по жилищному фонду (форма №1-жилфонд) приведен анализ состояния застройки по капитальности, степени благоустройства, ветхости в целом по городу.

Основная доля (около 90%всего жилищного фонда города) - это капитальные многоэтажные дома, остальные - дома индивидуального типа.

Характеристика существующего жилищного фонда по виду собственности и благоустройству в целом по городу приводится в нижеследующих таблицах 25-26

Таблица 25

Распределение существующего фонда по виду собственности (%)

Жилищный фонд, тыс. м² общей пло-щади - всего

в том числе

частный жилой фонд

государст-венный

муници-пальный

общест-венный

смешанной формы собс-твенности

Всего

в том числе в собственнос-ти граждан

100

43

33

3

53

-

1


Таблица 26

Оборудование жилищного фонда (%)

Жилищный фонд- всего


в том числе оборудованный

водопроводом

канализацией

центральным отоплением

Газом

100

96

96

98

91



Уровень обеспеченности жилищного фонда инженерным оборудованием довольно высокий: более 90% всего жилищного фонда снабжены водопроводом, канализацией, центральным отоплением и газом.

Площадь ветхого фонда составляет 28,6 тыс. кв. м, т.е. порядка 0,3% от всего жилищного фонда Чебоксар. Ветхий фонд находится в старых частях города в кварталах по улицам К. Иванова – Водопроводная, Фучика – Б. Хмельницкого, Калинина – Декабристов, в Южном поселке и в Заволжье. Это, в основном, дома 40-50-х годов постройки с процентом износа более 70%. Кроме того, в Чебоксарах имеется значительное количество жилых домов, нуждающихся в капитальном ремонте и модернизации – дома первых массовых серий, построенные в 1960-70-е годы, составляющие порядка 10% жилищного фонда города.

Ежегодные объемы жилищного строительства в последние 7 лет составляют порядка 155 тыс. кв. м общей площади, это примерно 70-80% от дореформенных объемов, имевших место в 80-е годы.

Ниже, в таблице № 27, приводятся данные ГАСН о жилищном строительстве в г. Чебоксары за период 1995-2001 гг.

Таблица 27

Ввод в эксплуатацию жилых домов по г. Чебоксары

(тыс. кв. м общей площади)



Годы

Многоквартирное


Индиви-дуальное


Всего

Всего

в том числе:

2-4 эт.

5 эт.

6-9эт.

10 эт. и выше

1995

199,2

4,8

19,3

64,1

111,0

9,6

208,8

1996

93,4

9,0

9,7

36,0

38,7

40,0

133,4

1997

111,2

6,4

9,3

33,0

62,5

41,1

152,3

1998

140,1

4,1

6,3

21,8

107,9

16,6

156,7

1999

172,4

20,8

16,6

40,3

94,7

26,6

209,0

2000

84,7

9,5

10,6

21,2

43,4

22,5

107,2

Итого

801,0

54,6

71,8

216,4

458,2

156,4

957,4

в среднем в год

134

9

12

36

77

26

160

Структура жилищного строительства (%)


84


6


8


22


48


16


100


2001

109,6













15,4

125,0

Итого

910,6













171,8

1082,4

В среднем в год за период 1995-2002г.г.

130,1













24,5

154,6

^ Структура жилищного строительства (%) за период 1995-2002г.г

84













16

100

Значительные объемы индивидуального строительства в 1997 и 1998г.г. объясняются тем, что в строительстве этих лет учтены дома, построенные в предыдущие годы и не прошедшие своевременную регистрацию.

^ Реконструкция существующего фонда и новое жилищное строительство

В предварительных проработках Генерального плана «Варианты объемов, структуры и территорий нового жилищного строительства», «Промежуточном отчете о ходе выполнения работ по Договору ЭП - 303/00 и Концепции Генерального плана г. Чебоксар (НПИ «ЭНКО», 2001-2002г.г.) рассматривались три уровня перспективной жилищной обеспеченности: 23, 25 и 30 кв. м общей площади на 1 жителя, предполагающие различные объемы жилищного строительства и, соответственно, различные по площади территории жилых зон. Жилищная обеспеченность 23 кв. м/чел. является минимальным "санитарным" уровнем. Вариант 30 кв.м/чел. рассмотрен в качестве уровня, в какой-то степени близкого к европейскому.


Таблица 28

Варианты объемов жилищного строительства в зависимости от уровня жилищной обеспеченности

NN

п/п

Показатели


Единица измерения

Варианты

I

III

II

1

2

3

4

5

6

1

Проектная численность населения на конец периода

тыс. чел.

490

490

490

2

Средняя жилищная обеспеченность на конец периода

кв. м общей площади на 1 чел.

23

25

30

3

Требуемый жилищный фонд на конец периода

млн.кв. м общей площ.

11,3

12,3

14,7

4

Существующий жилищный фонд

млн.кв. м общей площ.

8,6

8,6

8,6

5

Убыль жилищного фонда


млн.кв. м общей площ.

0,2

0,2

0,2

6

Существующий сохраняемый жилищный фонд

млн. кв. м общей площ.

8,4

8,4

8,4

7

Объем нового жилищного строительства - всего

В среднем в год


млн. кв. м общей площ.

тыс. кв. м общей площ.

2,9

150

3,9

200

6,3

320


При обсуждении указанных вариантов нового жилищного строительства в Чебоксарах Управлением архитектуры и градостроительства совместно с проектными организациями города был согласован промежуточный вариант с жилищной обеспеченностью 25 кв. м общей площади на 1 жителя.

Уровень обеспеченности 25 кв. м является наиболее оптимальным для реализации жилищной программы Чебоксар на ближайшие 20 лет, и именно он принят для расчетов в Генеральном плане. Уровень жилищной обеспеченности в 30 кв. м на чел. рассмотрен при определении резервных территорий за пределами расчетного срока.

При обеспеченности в 25 кв. м на человека жилищный фонд к концу расчетного срока составит 12,3 млн. кв. м общей площади, а объем нового жилищного строительства с учетом убыли части существующего фонда в связи с реконструктивными мероприятиями – 3,9 млн. кв. м. Среднегодовой объем нового жилищного строительства при этом составит 200 тыс. кв. м общей площади, что близко к среднегодовым объемам дореформенного периода.

Реализация данной жилищной программы будет зависеть от ряда факторов. Росту жилищного строительства будет способствовать внедрение ипотечного кредитования и сочетание различных источников финансирования приобретения жилья (зачет стоимости оставленного жилья, городская субсидия, личные сбережения, рассрочка и т. д.).

Решению данной проблемы также будут способствовать и развитие системы жилищных кооперативов, ссудосберегательных жилищных товариществ, индивидуального жилищного строительства за счет средств граждан, в том числе через ипотечное кредитование.

Важным направлением развития жилищного строительства, является модернизация городского строительного комплекса в интересах снижения стоимости жилья.


* * *

В указанных выше проработках Генерального плана также рассматривались варианты соотношения объемов нового жилищного строительства по этажности, проводилось сравнение вариантов по архитектурно-планировочным, историко-культурным и экономическим факторам. В результате обсуждения этих вариантов с инспектирующими, эксплуатирующими и административными службами города была принята следующая структура нового жилищного строительства, позволяющая формировать разнообразную городскую среду:

  • Многоквартирные многоэтажные дома (5 и выше этажей, преимущественно 9-12 эт.) - 65%

  • Многоквартирные и блокированные дома 3-4 эт.– 20% - 25%

  • Индивидуальные дома с участками - 10% -15%

Значительные объемы индивидуального строительства в 1997 и 1998г.г. объясняются тем, что в строительстве этих лет учтены дома, построенные в предыдущие годы и не прошедшие своевременную регистрацию.

На проектном плане зона одноквартирных жилых домов с участками показано несколько больше, чем требуется по расчету (см. табл. №7). Данные территории могут быть востребованы в случае больших, чем предусмотрено Генеральным планом, объемов коттеджного строительства при более высоких темпах реализации жилищной программы.

Четкое выделение строительных зон по плотности тем не менее предполагает, что в эти зоны помимо указанной преимущественной этажности могут единично включаться здания как большей, так и меньшей этажности.

В процессе работы были изучены и в значительной степени учтены предложения "Программы реконструкции муниципального жилого фонда 1997-2010 гг.", "Программы сноса ветхого жилого фонда г. Чебоксары" и другой проектной документации.

В современных условиях особую актуальность приобретает сохранение и обновление существующего жилья, получение дополнительных объемов жилой площади за счет реконструкции и модернизации жилищного фонда Чебоксар. В качестве первоочередного этапа решения этой проблемы необходимо осуществить реконструкцию зданий с малометражными квартирами, построенными по типовым проектам первого поколения в 60-70-е годы, площадь которых составляет около 0, 8 млн. кв. м общей площади.

При определении объемов сноса жилищного фонда, реконструкции и модернизации существующих жилых домов Генпланом учитываются детально разработанные в городе программы: «Программа сноса ветхого жилого фонда г. Чебоксары», и «Программа реконструкции муниципального жилого фонда 1997-2010г.г.» (институт "Чувашгражданпроект" и Администрация города Чебоксары).

Реализация Программы реконструкции муниципального фонда позволит:

  1. Провести реконструкцию домов первых массовых серий не единичными объектами, а комплексно, включая его территорию, застройку, транспортные и инженерные коммуникации, благоустройство;

  2. Продлить жизненный цикл домов на 35-40 лет;

  3. Увеличить плотность застройки, при этом затраты на прирост жилой площади на обустроенных территориях при уплотнении внутриквартальной застройки путем строительства новых и реконструируемых домов сократятся на 30-40% по сравнению со строительством жилья на вновь осваиваемых территориях;

  4. Снизить эксплуатационные затраты на отопление за счет повышения теплозащитных качеств ограждающих конструкций;

  5. Расширить номенклатуру объектов социально-бытовой инфраструктуры жилых массивов.

  6. Переоборудовать и перепланировать квартиры с целью повышения их комфортности, ликвидировать коммунальное заселение

  7. Придать градостроительному и архитектурному облику застройки индивидуальную выразительность

  8. Получить при завершении двух этапов реконструкции (2010 г.) прирост жилищного фонда в размере 122 тыс. кв. м общей площади

В Генеральном плане, разрабатывающемся на 20 летний период, возможный прирост жилищного фонда путем комплексной реконструкции существующих кварталов определен в размере 0, 4 млн. кв. м общей площади, в том числе за счет строительства:

  • дополнительных этажей (включая мансарду) и жилых вставок–0,2 млн. кв. м;

  • новых жилых домов - 0,2 млн. кв. м.

Убыль жилищного фонда в течение расчетного срока определена в размере 0, 2 млн. кв. м, т.е. примерно 2% от существующего фонда. Размеры убыли достаточно условны. Это связано с тем, что в настоящее время порядка 0,9 млн. кв. м общей площади (включая индивидуальный жилищный фонд и многоквартирные жилые дома) находятся в экологически опасных зонах от промышленных предприятий, коммунально-складских организаций и др. Это диктует необходимость проведения комплекса мероприятий по технологическому переоборудованию предприятий – источников вредности для максимально возможного сокращения СЗЗ. Ряд предприятий в селитебных зонах подлежат перепрофилированию (или выносу на другую площадку) с целью ликвидации источника вредности. Сокращение существующих СЗЗ и вынос (или перепрофилирование) некоторых предприятий позволит почти вдвое сократить количество жилищного фонда, находящегося в экологически опасных зонах. Отдельные производства (Марпосадский промузел, ФГУП ЧПО им. Чапаева, ХБК, Лапсарская птицефабрика и др.) имеют в настоящее время значительные по площади санитарно-защитные зоны, сокращение которых в течение расчетного срока Генерального плана не ожидается. В этих зонах размещается большое количество жилых домов (общей площадью более 0,6 млн. кв. м) и учреждений обслуживания. Генеральным планом предлагаются следующие мероприятия по организации указанных санитарно-защитных зон:

  • перепрофилирование жилищного фонда, лечебно-профилактических и детских дошкольных учреждений, школ под другие функции – обслуживающие, деловые, коммерческие и т.д.

  • использование жилищного фонда в качестве маневренного

  • поэтапный вынос жилья за пределы СЗЗ (пос. Восточный, пос. Чапаева, ветхий фонд в районе ХБК, пос. Пятино, ряд кварталов ветхого фонда внутри Марпосадского промузла).

Учитывая, что вынос или перепрофилирование жилищного фонда весьма дорогостоящее мероприятие, проектом предусматривается постепенный его вывод из указанных зон как в течение расчетного срока Генерального плана (20 лет), так и за его пределами, сообразуясь с финансовыми возможностями города.

Помимо убыли жилищного фонда из санитарно-защитных зон проектом учитывается выбытие жилой площади по ветхости, в связи с реконструктивными мероприятиями и с высвобождением первых этажей многоэтажных жилых домов, находящихся в выгодных с коммерческой точки зрения местах с целью перевода их из жилой категории в нежилую (для магазинов, офисов, предприятий бытового обслуживания и т.д.).

Таблица 29

Убыль жилищного фонда в течение расчетного срока Генерального плана

№ п/п

Причины убыли

Тыс. кв. м общей площади

% к итогу

1

По ветхости

10

5

2

Реконструктивные мероприятия (жилищно-гражданское строительство, строительство улиц и дорог и др.)

150

75

3

Организация санитарно-защитных зон

20

10

4

Перевод жилищного фонда в нежилую категорию

20

10




Итого

200

100



Таблица 30

Расчет территорий, необходимых для размещения нового жилищного строительства в течение расчетного срока (до 2020г.)

№ п/п

Показатели

Единица измерения

Количество

1

Объем нового жилищного строительства - всего

млн. кв. м общей площади

3,9




в том числе:










на территории существующих микрорайонов и кварталов за счет реконструкции существующих домов с надстройкой 1-2 этажей (включая мансарду) и строительства жилых вставок

млн. кв. м общей площади

0,2




многоквартирные дома (преимущественно 9 эт. и выше) - (высокоплотная застройка), плотность 7500 кв. м /га

млн. кв. м общей площади

2,3




многоквартирные и блокированные дома 3-4 эт. (застройка средней плотности), плотность 5000 кв. м/га

млн. кв. м общей площади

1,0




одноквартирные дома с участками (низкоплотная застройка), плотность 1500 кв. м/га

млн. кв. м общей площади

0,4

2

Требуемые территории для размещения нового жилищного строительства - всего (округл.):

га

780




в том числе:










многоэтажные многоквартирные жилые дома (преимущественно 9 - 12эт.) - высокоплотная застройка

га

330




многоэтажные многоквартирные 3-4 эт. жилые дома (включая блокированные) - застройка средней плотности

га

200




одноквартирные дома с участками -низкоплотная застройка

га

250

В соответствии со СНиПом 2.07.01-89 для зон различной этажности и типов застройки в проекте принята следующая плотность застройки:

^ Зона многоэтажных многоквартирных жилых домов (5 этажей и выше, преимущественно 9-12 эт.) - жилая застройка высокой плотности. Рекомендуемая СНиПом для этой этажности плотность для Центральной зоны составляет 7500 кв. м общей площ. /га.

^ Зона малоэтажных многоквартирных жилых домов (3-4 этажа) - застройка средней плотности, принятая плотность - 5000 кв. м /га.

Зона одноквартирных жилых домов с участками (малоэтажные индивидуальные дома с участками) - низкоплотная застройка. При среднем размере индивидуального дома 150 кв. м общей площади и размере земельных участков от 6 до 10 соток на каждый дом средняя плотность кварталов «брутто» данного вида застройки составит порядка 1500 кв. м /га.

При расчете территорий, требуемых для размещения нового жилищного строительства приняты показатели плотности в кв. м /га, а не чел./га, как это рекомендовано СНиП 2.07.01-89*, так как количество проживающих на одном гектаре – величина переменная, зависящая от средней жилищной обеспеченности, а средняя плотность жилой застройки в кв. м – величина постоянная.

^ Объемы и размещение нового жилищного строительства

Проведенная комплексная оценка территории города выявила территории, потенциально пригодные для размещения жилищного строительства. Их общая емкость позволяет говорить о том, что весь необходимый в течение расчетного срока объём нового жилищного строительства разместится в пределах городской черты.

Это предусматривает размещение нового жилищно-гражданского строительства не только на свободных территориях, но и в значительной степени за счет реконструкции малоценного жилищного фонда, уплотнения кварталов существующей застройки (строительство дополнительных этажей, жилых вставок и новых жилых домов), а также за счет изменения функционального профиля ряда площадок, в настоящее время занятых садоводствами, производственными объектами и др.

Таблица 31

Размещение нового жилищного строительства по видам территорий

№ п/п

Наименование

Тыс. кв. м общей площади

% к итогу




Объем нового жилищного строительства – всего, тыс. кв. м общей площади

3900

100




в том числе:







1

на свободных территориях

2160

55

2

на территории существующих мкр-в и кварталов (включая прирост жилищного фонда за счет реконструкции существующих домов со строительством дополнительных этажей, жилых вставок и новых домов)

400

10

3

на сносе малоценного жилищного фонда

950

24

4

на территории садоводств

160

4

5

на прочих территориях

230

6


В объемах и территориях нового жилищного строительства помимо жилищного фонда, показанного на чертежах Генерального плана жилыми зонами различной плотности, учтен также жилищный фонд, размещаемый на участках, выделенных в качестве многофункциональных зон.

В таблице 32 приводятся данные по реконструкции и новому жилищному строительству на период расчетного срока (2001 - 2020г.) в целом по административным районам и по конкретным площадкам.

Отмечается, что средняя по городу жилищная обеспеченность на конец расчетного срока 25 кв. м на жителя в дальнейших расчетах генерального плана дифференцирована следующим образом:

  • для многоэтажных многоквартирных жилых домов (застройка высокой и средней плотности) – 24 кв. м/чел.

  • для одноквартирных жилых домов с участками (застройки низкой плотности) – 40 кв. м/чел.

Таблица 32

Размещение нового жилищного строительства (включая реконструкцию существующих жилых домов) по конкретным площадкам




№ п/п




Наименование районов




Всего


в том числе


многоэтажные многоквартирные дома (преимущественно 9 эт. и выше) - (высокоплотная застройка),

(обесп. 24кв. м /чел.)

многоэтажные многоквартирные (вкл. блокированные) дома 3-4 эт. -(застройка средней плотности),

обесп. 24кв. м /чел.)


одноквартирные дома с участками -(низкоплотная застройка),

обесп. 40 кв. м/чел.




^ Московский район - всего

1352

623

489

240

I

Северо-Западный район - всего

545

263

162

120

1

Волжский - 2 (В-2)

29

-

14

15

2

Университет (У, У -2)

123

50

48

25

3

Волжский - 3 (В-3)

208

118

50

40

5

Прочие

185

95

50

40

II

Центр

260

200

50

10

III

Юго-Западный район - всего

314

160

139

15

IV

Пос.Чандрово

55







55

V

Заволжье

178




138

40




Ленинский район – всего

1793

1627

101

65

I

Б. Хмельницкий район – всего


1211

1110

61

40

II

Центральный район – всего

582

517

40

25

1

Микрорайоны центра

125

80

20

25

2

Грязевская стрелка

248

228

20




3

Микрорайоны вдоль 30-й дороги

90

90







4

Мкр-н по ул. Гладкова

119

119










^ Калининский район - всего

755

310

370

75

I

Центр - всего

275

140

125

10

1

Район ХБК и Агрегатного завода

100




95

5

2

Грязевская стрелка

110

75

30

5

3

Прочие

65

65







II

Восточный район

342

60

227

55

1

Район нефтебазы

97

60

37




2

Соляное

109




89

20

3

Гремячево

136




101

35

III

Южный район (пос. Альгешево)

60

60







IV

^ Ново-Южный район - всего

78

50

18

10




Всего по городу

3900

2560

960

380

Примечание: на проектном плане территорий новой жилой застройки низкой плотности (одноквартирных жилых домов) показано больше, чем требуется по расчету (см. табл. №8) примерно на 10-15%. Эти резервные территории могут быть востребованы в случае больших, чем предусмотрено Генеральным планом, объемов коттеджного строительства.


Динамика жилищного фонда и населения по административным районам в течение расчетного срока Генерального плана (2002-2020г.г.)

Таблица 33


№ п/п

Показатели

Всего по городу

В том числе по административным районам

Московский

Ленинский

Калининский

1

Существующий жилищный фонд

8600

3230

2470

2900

2

Убыль жилищного фонда

200

40

70

90

3

Существующий сохраняемый жилищный фонд

8400

3190

2400

2810

4

Новое жилищное строительство - всего

3900

1352

1793

755




В том числе: строительство дополнительных этажей и вставок

200

65

65

70




многоэтажные многоквартирные жилые дома (преимущественно 9 - 12эт.)

2360

558

1562

240




многоэтажные многоквартирные 3-4 эт. жилые дома (включая блокированные)

960

489

101

370




одноквартирные дома с участками

380

240

65

75

5

Итого жилищный фонд

12300

4542

4193

3565

6

Население – всего / в том числе в существующем сохраняемом фонде

490/334

181/129

167/93

142/112


Для обеспечения дальнейшего территориального развития города проектом предусмотрены резервные селитебные территории в общей сложности порядка 550 га. Все резервные площадки находятся за пределами городской черты:

  • на западе в районе дер. Чандрово - 315 га

  • на северо-западе - около 40 га

  • на востоке в районе существующего аэропорта (освоение этой территории возможно только при условии перебазирования аэропорта на другую площадку) – 195 га.




оставить комментарий
страница12/41
О.В. Красовская
Дата22.10.2012
Размер11,8 Mb.
ТипПояснительная записка, Образовательные материалы
Добавить документ в свой блог или на сайт

страницы: 1   ...   8   9   10   11   12   13   14   15   ...   41
отлично
  1
Ваша оценка:
Разместите кнопку на своём сайте или блоге:
rudocs.exdat.com

Загрузка...
База данных защищена авторским правом ©exdat 2000-2017
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Анализ
Справочники
Сценарии
Рефераты
Курсовые работы
Авторефераты
Программы
Методички
Документы
Понятия

опубликовать
Документы

наверх