В. А. Рычков (отв редактор), Э. М. Агаджанов, Н. В. Хмельницкая, Д. А. Любвин (отв секретарь) icon

В. А. Рычков (отв редактор), Э. М. Агаджанов, Н. В. Хмельницкая, Д. А. Любвин (отв секретарь)



Смотрите также:
В. А. Рычков (отв редактор), Э. М. Агаджанов, Н. В. Хмельницкая...
Современная геополитическая ситуация на северном кавказе: проблемы региональной геостратегии...
А. М. Асхабов (отв редактор), А. И. Таскаев (зам отв редактора), Н. В. Ладанова (отв секретарь)...
Э. П. Кругляков отв редактор...
-
Программа студенческой научно-практической конференции улан-Удэ 2008...
А. В. Авдеева (отв секретарь/отв переводчик)...
В. М. Пивоев (отв редактор), М. П. Бархота, Д. Д. Бреннон «Свое»...
В. М. Пивоев (отв редактор), М. П. Бархота, Д. Д. Бреннон «Свое»...
И. А. Альтман (отв составитель), М. В. Воронов...
И. А. Альтман (отв составитель), М. В. Воронов...
Ю. М. Трофимова (отв ред.), К. Б. Свойкин (отв секретарь), Ю. К. Воробьев, А. Н. Злобин, В. П...



страницы: 1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   ...   17
вернуться в начало
скачать
Трансформация Оценки земли при переходе

к рыночным отношениям

в условиях Неопределенности


Достоверная экономическая оценка земли способствует принятию эффективных решений в области земельных отношений как в государственном, так и в частном секторах. В статье рассматриваются различные виды цены и стоимости земельных участков в историческом ракурсе и с учетом цели оценки.

Важнейшим этапом в развитии России явилось возникновение рынка земли. В 1990г. Закон РСФСР «О земельной реформе» отменил монополию государства на землю, возвратил понятие частной собственности на землю и определил механизм передачи в собственность земельных участков, что привело к закономерному результату – формированию земельного рынка и его инфраструктуры.

С начала земельной реформы прошло более семнадцати лет. В течение этого периода принято много новых законодательных актов, после вступления в силу которых постепенно в рыночный оборот вовлекаются новые категории земель. Первоначально объектом купли-продажи были земельные участки для садоводческих и огороднических целей домохозяйств, количество таких сделок было незначительно и определить рыночную стоимость земельного участка вовлекаемого в оборот было очень трудно, иногда даже невозможно.

Для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность граждан, установлении коллективной собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка было введено понятие «нормативная цена земли».

Постановление Правительства Российской Федерации от 3 ноября 1994 г. № 1204 [1] установило порядок определения нормативной цены земли, согласно которого она устанавливается в размере двухсоткратной ставки земельного налога на единицу площади.

Нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

В 1997 году выходит Постановление Правительства № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» [2], где уже учитывается сложившийся рынок земель. На территориях определяются оценочные зоны, в которых органам местного самоуправления разрешено повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов. Кроме этого, нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. Основными источниками получения информации о рыночных ценах на землю могли быть:

- договора купли-продажи земельных участков, заключенные по результатам конкурсов и аукционов;

- договорные цены на земельные участки, выкупаемые гражданами в собственность;

- данные о предложениях по продаже земельных участков, полученные на основе информационных бюллетеней, объявлений и сообщений о намерениях продать земельные участки (при использовании этих данных следует учитывать, что результаты совершенных сделок, как показывает практика, ниже цены предложения на 20–50%);

- данные государственной статистики.

Если информации о рыночных ценах было недостаточно, при совершении сделок с земельными участками определить складывающийся уровень рыночных цен и соответствующую ему нормативную цену земли можно было экспертным путем на основе указанных источников информации и обобщения оценок специалистов.

Нормативная цена земли является ориентиром для установления начальной цены выставленных на торги земельных участков, принадлежащих государственным и муниципальным органам. Начальная цена участка устанавливается в зависимости от градостроительной ценности земельного участка, ситуации на рынке недвижимости и уровня затрат на развитие инженерной инфраструктуры. Она не может быть выше нормативной цены земли и не ниже пятикратной ставки земельного налога. Сумма задатка для участия в торгах составляет 20% от начальной цены земельного участка.

На данном этапе развития земельного рынка предлагаемая модель нормативной цены земли приближается к реальной рыночной стоимости.

В целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель с 1999 г. проводится кадастровая оценка земли. Российский земельный рынок получил новый виток в развитии земельно-оценочных отношений и новые понятия – «кадастровая стоимость» и «рыночная стоимость» земельного участка.

В рамках реализации Постановления Правительства от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» разрабатываются методики государственной кадастровой оценки земель различных категорий. При разработке Методик учитывается опыт земельно-оценочных работ, осуществляемых на территории субъектов Российской Федерации в рамках реализации Постановления Правительства Российской Федерации № 319. За основу определения кадастровой стоимости принимаются уровень рыночных цен земельных участков. Государственная кадастровая оценка является, прежде всего, массовой оценкой и для нее методы и алгоритмы схожи с индивидуальной оценкой (определением рыночной стоимости), но анализ рынка, расчет стоимости и контроль качества осуществляется по-разному.

Следует выделить общее и особенное в определении кадастровой и рыночной стоимостях. Кадастровая оценка и рыночная оценка основаны на одних и тех же принципах и имеют сходные черты: необходимость применения точных данных; анализ и исследование рынка; использование трех основных подходов к оценке (сравнительного, доходного и затратного). В соответствии земельным законодательством [3] и федеральными стандартами оценки [4] кадастровая стоимость земельного участка может устанавливаться в процентах от его рыночной стоимости. Рыночную стоимость земельного участка определяет только профессиональный оценщик в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая оценка земли представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам (кластерам), требует специализации и управления; имеет акцент на стандартизацию и однородность; применение статистических методов и автоматизации.

Если кадастровая стоимость не определена – применяется нормативная цена земли.

В соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации (2001 г.) кадастровая стоимость земель определяется для налогообложения и иных случаев, предусмотренных Кодексом и федеральными законами.

По итогам кадастровой оценки проведенной в 2001-2003 года для определения налогооблагаемой базы почти все земельные участки получили кадастровую стоимость, тем самым, активизировав свои экономические характеристики. В практике оказалось, что спрос на результаты кадастровой оценки гораздо шире, чем только налогообложение. Определение кадастровой стоимости необходимо для целей управления имуществом, маркетингового исследования, финансирования недвижимости, страхования, городского планирования.

Система массовой оценки позволит получать справедливые оценочные значения стоимости для множества объектов недвижимости при затратах, значительно меньших, чем при индивидуальной оценке (оценке единичных объектов недвижимости). Однако достоверность массовой оценки земли при определении кадастровой стоимости напрямую зависит от наличия информации о сделках на рынке земли, основанной на проведении индивидуальной рыночной оценки. Поэтому необходимо совершенствовать методики экономической оценки земли.

Список литературы

  1. О порядке определения нормативной цены земли: Постановление Правительства Российской Федерации от 3 ноября 1994 г. № 1204.

  2. О порядке определения нормативной цены земли: Постановление Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 г. № 319.

  3. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ, ст. 65, 66.

  4. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (ред. от 24.07.2007 № 220-ФЗ), ст. 3.

  5. Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2): приказ Минэкономразвития России 20 июля 2007 г. № 255.

Курицын А.В., Сологубова Н.А.

Филиал ГОУ ВПО Ростовский государственный экономический университет «РИНХ» в г. Георгиевске


^ К ВОПРОСУ О ФОРМИРОВАНИИ

РЕЗУЛЬТАТИВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ОТРАЖЕНИЯ

РЕАЛЬНОГО ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ ОРГАНИЗАЦИИ


Управление затратами является важнейшей составляющей деятельности любой организации. Однако моделям, на основании которых осуществляется это управление, не уделяется достаточного внимания. Причина, скорее всего, кроется в менталитете российского предпринимателя. Он думает лишь о конечном результате, поэтому склонен с интересом говорить о прибыли, показателях эффективности использования средств, об анализе результатов финансовой деятельности и типе финансового состояния, но не слишком склонен думать о затратах, хотя контроль над ними является важнейшей составляющей успеха. Правильное управление затратами, в свою очередь, создает у фирмы солидный запас прочности и повышает ее эффективность, а значит, усиливает ее способность к защите своих рыночных интересов и способность при прочих равных условиях получить большую прибыль или создать больший бюджет продвижения [3].

Несмотря на очевидную актуальность и потребность менеджмента в исследовании проблем методологии и организации текущего управления затратами в целях получения запланированных выгод, этой теме уделялось недостаточно внимания как в отечественной науке, так и в практическом менеджменте. Научные источники в большинстве случаев тиражируют зарубежные теории управления затратами в версиях, которые сложно адаптировать к существующим традициям и менталитету управленческого персонала отечественных предприятий.

Эффективное управление соотношением «затраты – выгоды» средствами управленческого учета требует гармонизации традиционной классификации затрат, принятой в отечественной модели бухгалтерского учета. Возникла реальная потребность менеджмента в переходе от дескриптивных, «описательных» классификаций затрат к структурным, сущностным классификациям, позволяющим в полной мере раскрыть особенности затрат с целью эффективного применения их свойств в управлении обычной деятельностью предприятия [2]. В умении спрогнозировать хозяйственную и коммерческую ситуацию и определить заданные суммы покрытия, выявить причины отклонений фактических расходов от нормативных, своевременно скорректировать эти отклонения и оптимизировать соотношения затрат и результатов и заключается искусство экономического управления [5].

Понятие «устойчивое экономическое развитие» появилось в результате принятия концепции устойчивого развития, сформулированной на конференции ООН по окружающей среде и развитию в 1992 г. (Рио-де-Жанейро): «Устойчивое развитие – это такое развитие, которое удовлетворяет потребности настоящего времени, но не ставит под угрозу способность будущих поколений удовлетворять свои собственные потребности» [4]. Экономический подход к концепции устойчивого развития основан на теории максимизации потока дохода, разработанный Хиксом и Миндалем, которые доказали, что необходимые условия достижения оптимальных темпов экономического роста – это не только эффективное использование, но и сохранение производственных ресурсов, с помощью которых был произведен общественный продукт [6].

В экономической литературе часто используется понятие «финансово-экономическая устойчивость», характеризующая превышение собственного капитала и долгосрочного заемного капитала над нефинансовыми активами [1]. Процесс устойчивого экономического развития требует разработки инструментов развития. Поэтому считаем целесообразным выделение в системе экономических отношений отдельного направления, которое охватывало как бухгалтерские, так и экономически аспекты учета затрат и формирования финансового результата. Как известно, бухгалтерская прибыль представляет собой результат сопоставления, сальдирования выручки от продаж и других видов бизнеса и затрат, связанных с деятельностью фирмы. На конечную величину этого показателя – «Прибыли до налогообложения» – влияют соотношения долговых обязательств предприятия и ряд других факторов. Решающим является результат сопоставления выручки от продажи готовой продукции и затрат на ее производство.

Основная задача заключается в том, чтобы, видя различия между порядком формирования финансового результата в бухгалтерии и в экономических документах, усовершенствовать механизм определения прибыли во временном аспекте.

В связи с этим возникает проблема чисто экономическая: бухгалтерская прибыль не может отражать реальное финансовое состояние организации, поскольку затраты, понесенные при производстве, возмещаются не все, а только те, которые мы можем списать после продажи. Возникают упущенные возможности (рис. 1).

Рентабельность продукции в данном примере составляет 50%. Может ли эта ситуация реально отражать финансовое состояние предприятия, если средств недостаточно для выплаты заработной платы, приобретения материалов (хотя бы для простого воспроизводства), восстановления основных средств и др.?


Сч. 51




Сч. 10




Сч. 20




Сч. 43




Сч. 90

1000

1000




1000

800




800

700




700

400




400

600


















































































+ 200




+ 100




+ 300




Прибыль = 200










600

альтернативные затраты (или

упущенные возможности)




Рисунок 1 – Формирование бухгалтерской прибыли1, ден. ед.


Проблема стоит достаточно остро: каким образом организовать систему учета для списания затрат не в момент превращения их в расходы, а в момент их фактического начисления. Возможно предстоит детальная проработка данного вопроса в рамках внесения дополнительного счета или дополнительной строки в «Отчет о прибылях и убытках», которые отражали бы реальные затраты организации и величину прибыли.

Сейчас в центре внимания передовых компаний – управление затратами в рамках концепции «lean production» (бережливое, рациональное производство), когда объектами сокращения являются системные издержки, связанные с исключением запасов, очередей, избыточной обработки и т.д. Это тесно связано с процессным подходом, выделением ключевых клиентских групп, на которых работают сквозные бизнес-процессы. Они «вытягивают» из ресурсов предприятия только необходимое, заставляют не делать лишних движений, дают уникальную возможность сокращать затраты и увеличивать реальную прибыль, а не просто получать «сумму покрытия затрат», величины которой, как показывает практика, явно не достаточно для нормального функционирования предприятия.


Список литературы

  1. Ефремова А.А. Себестоимость: от управленческого учета затрат до бухгалтерского учета расходов. – М.–СПб.: Вершина, 2006.

  2. Корнюшин В. Пять моделей управления затратами. 2007 // http:/www.cfin.ru/

  3. Лукьянов В.И. Баланс устойчивого экономического развития организаций // Пищевая промышленность. – 2008. – № 1. – С. 32–33.

  4. Манн Р., Майер. Контроллинг для начинающих: система управления прибылью. Пер. с нем. Ю.Г.Жукова / Под ред. д.э.н. В.Б. Ивашкевича. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2004.

  5. Maler K.G. Economic Theory and Environmental Degradation: A.Survey of Some Problems // Revista de Analisis Economico. 1990. Vol. 5. No 2, р. 7–14.



Малых А.В.

Филиал ГОУ ВПО «Ростовский государственный университет путей сообщения»

в г. Минеральные Воды





Скачать 2,89 Mb.
оставить комментарий
страница7/17
Дата29.09.2011
Размер2,89 Mb.
ТипДокументы, Образовательные материалы
Добавить документ в свой блог или на сайт

страницы: 1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   ...   17
Ваша оценка этого документа будет первой.
Ваша оценка:
Разместите кнопку на своём сайте или блоге:
rudocs.exdat.com

Загрузка...
База данных защищена авторским правом ©exdat 2000-2017
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Анализ
Справочники
Сценарии
Рефераты
Курсовые работы
Авторефераты
Программы
Методички
Документы
Понятия

опубликовать
Документы

наверх