Законодательство об аренде icon

Законодательство об аренде


Смотрите также:
Программа дисциплины «юридические лица в международном частном праве» для специальности 030501...
Ст. 5 Конституции республика имеет свою конституцию и законодательство...
Программа дисциплины «коммерческие юридические лица в международном частном праве» для...
Корпоративное законодательство. Законодательство о несостоятельности (банкротстве)...
Законодательство...
Российское законодательство X-XX веков. В 9 т. Т...
Ю. Я. Якель Почетный адвокат Московской областной коллегии адвокатов...
Статья Антимонопольное законодательство Российской Федерации и иные нормативные правовые акты о...
Об исчислении и уплате ндс арендатором при оказании органом исполнительной власти субъекта РФ...
Профессиограммы для женщин...
Содержание
Автономная некоммерческая организация информационных и правовых услуг...



Загрузка...
скачать






Обзор

практики разрешения споров, связанных с договором аренды земельного участка


Обзор практики рассмотрения дел по спорам, связанным с арендой земельного участка, подготовлен в соответствии с Планом работы Арбитражного суда Белгородской области на первое полугодие 2008 года.

Актуальность указанной категории споров в настоящее время обусловлена усиливающимся значением земли как природного объекта, используемого в качестве средства производства в различных видах экономической деятельности, в том числе, как объекта аренды.

^ I. Законодательство об аренде.


В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в статье 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдать природоресурсное, природоохранительное, градостроительное и иное законодательство.

Принадлежность аренды земельного участка к договорному типу аренды предопределяется тем, что она, как и любой договор аренды, направлена на возмездную передачу земельного участка во временное владение и пользование или во временное пользование.

Специфическим признаком, обусловившим выделение аренды земельного участка как особого вида аренды, является предмет договора.

В статье 607 Гражданского кодекса РФ указано, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержатся в главе 17 Гражданского кодекса РФ и в Земельном кодексе РФ.

В Земельном кодексе РФ вопросы аренды регулируются главой IV.

Аренде земельных участков посвящена статья 22 Земельного кодекса РФ.

Условия аренды и выкупа земельных участков, на которых находятся приватизированные объекты недвижимости, определяются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ (в ред. от 10.05.2007г.) "О приватизации государственного и муниципального имущества" (статья 28). #G0

Сдача в аренду участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может осуществляться путем проведения конкурсов и аукционов. Порядок их проведения определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".

Отдельные вопросы практики рассмотрения анализируемой категории дел, отражены в Постановлении Пленума ВАС от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

^ II.Заключение договора.

1.Объект аренды.

В действующем Гражданском кодексе РФ при общей тенденции к усилению роли договора иногда допускаются отступления от этого принципа, в частности, при определении существенных условий договора аренды требования Кодекса сведены к минимуму: существенным является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607). Вместе с тем, размер арендной платы входит в число существенных условий договора на основании п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ.

Объектом договора аренды может быть только такой земельный участок (его часть), в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение, размер.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в т.ч. почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Согласно ФЗ от 02.01.2000 "О государственном земельном кадастре" границы земельного участка описываются и удостоверяются в соответствии с законодательством по ведению государственного земельного кадастра и использованию его сведений.

Таким образом, земельный участок должен иметь границы, описанные и удостоверенные в установленном порядке. Обязательным приложением к договору является кадастровая карта (план) земельного участка. Для определения границ и координат земельного участка в обязательном порядке должны проводиться землеустроительные работы, порядок осуществления которых определен ФЗ "О землеустройстве". В соответствии со ст. 3 данного Закона межевание производится в обязательном порядке при предоставлении земельных участков и заключении сделок с землей.

^ 1.1. Земельный участок, не прошедший кадастровый учет, в силу положений ст. 6 Земельного кодекса РФ не мог быть объектом земельных отношений. (Дело N А08-5613/06-10)

Администрация г. Белгорода в лице Управления муниципальной собственностью обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к НОУ "Современная Гуманитарная Академия" о взыскании с ответчика 261381 руб. 23 коп. неосновательного обогащения за пользование земельным участком и 6776 руб. 19 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 15.09.2006 исковые требования администрации г. Белгорода удовлетворены в части взыскания с ответчика неосновательного обогащения в сумме 261381 руб. 23 коп. В остальной части в иске отказано.

Суд кассационной инстанции отменил решение суда и вынес новое решение об отказе в иске администрации г. Белгорода в части взыскания с НОУ "Современная Гуманитарная Академия" неосновательного обогащения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Распоряжением администрации г. Белгорода от 30.08.2005 N 2892 НОУ "Современная Гуманитарная Академия" из земель г. Белгорода (земли поселений) в аренду сроком на 3 года был предоставлен земельный участок, расположенный в жилой зоне, площадью 9380 кв. м для строительства здания учебного корпуса по ул. Волчанской.

Пунктом 2.1 указанного распоряжения ответчику предписывалось в течение 2 месяцев с даты его принятия заключить с МУ "Городская недвижимость" договор аренды на земельный участок и зарегистрировать его в управлении ФРС по Белгородской области.

30.08.2005 между муниципальным учреждением "Городская недвижимость" и директором Белгородского филиала НОУ "Современная Гуманитарная Академия" в качестве приложения к договору аренды земельного участка N 976 от 19.09.2005 был подписан акт приема-передачи земельного участка, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Волчанская, площадью 9380 кв. м в аренду сроком на 3 года до 30.08.2008.

В дальнейшем договор аренды земельного участка сторонами заключен не был.

Удовлетворяя требования истца в части взыскания неосновательного обогащения, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ, сославшись на факт пользования ответчиком земельным участком без заключения договора аренды.

Кассационная инстанция не согласилась с выводами суда области в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в т.ч. почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Согласно ФЗ от 02.01.2000 "О государственном земельном кадастре" границы земельного участка описываются и удостоверяются в соответствии с законодательством по ведению государственного земельного кадастра и использованию его сведений.

Между тем из Распоряжения администрации г. Белгорода от 30.08.2005 N 2892 усматривается, что в аренду ответчику подлежал передаче земельный участок, не оформленный в установленном порядке. Кадастровый номер земельного участка, выделенного ответчику под строительство здания учебного корпуса, в распоряжении администрации г. Белгорода не указан, доказательств того факта, что границы спорного земельного участка были описаны и удостоверены государственной кадастровой палатой, истцом не представлено.

Данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у МУ "Городская недвижимость" правовых оснований для передачи ответчику по акту от 30.08.2005 земельного участка, который в силу положений ст. 6 Земельного кодекса РФ не мог быть объектом земельных отношений.

Помимо этого, передача земельного участка произведена МУ "Городская недвижимость" при отсутствии заключенного с ответчиком договора аренды, т.е. в нарушение Распоряжения администрации г. Белгорода от 30.08.2005 N 2892, предписывавшего заключить данный договор.

Доказательства использования и освоения ответчиком спорного земельного участка, а также получения неосновательного обогащения в материалах дела отсутствуют, в связи с чем не может быть признан правомерным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для применения к правоотношениям сторон положений ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ.


2.Арендодатель.

Арендодателем по действующему земельному законодательству может быть только собственник земельного участка (п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Вместе с тем, до декабря 2006года действовала статья 270 Гражданского Кодекса РФ, которая предусматривала право лиц, в постоянном пользовании которых находились земельные участки, передавать их в аренду другим лицам с согласия собственника, что создавало определенные трудности у судов при разрешении такого рода дел. С отменой статьи 270 Гражданского Кодекса РФ противоречие между нормами Земельного кодекса РФ и положениями ст. 270 Гражданского Кодекса РФ устранено.


2.2. После введения в действие Земельного кодекса РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии на это согласия собственника земельного участка.

(Дело N А08-13951/05-1)

Белгородская таможня обратилась в суд с иском к администрации Белгородского района Белгородской области и ЗАО "КАПО Дьюти Фри" о признании недействительным договора аренды земельного участка N 534 от 28.11.2003, заключенного между администрацией Белгородского района и ЗАО "КАПО Дьюти Фри".

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 14.03.2007, оставленным без изменения Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2007, в удовлетворении исковых требований отказано.

Кассационная инстанция судебные акты отменила по следующим основаниям.

Как установлено судом, 23.06.95 между Белгородской таможней ГТК и ДГУП "РОСТЭК-Белгород" заключено долгосрочное двухстороннее соглашение по видам и объемам работ, одной из целей которого являлось обустройство таможенной территории Белгородской области инфраструктурой околотаможенной сферы.

Постановлением главы администрации Белгородской области N 524 от 08.10.98 в связи с необходимостью строительства объектов международного автомобильного пункта пропуска "Нехотеевка" на российско-украинской границе был изъят земельный участок Журавлевского сельского округа Белгородского района в размере 33,69 га и предоставлен Белгородской таможне и ДГУП "РОСТЭК-Белгород".

В связи с Решением тендерной комиссии ГТК России N 6 от 08.05.97 должностным лицам РТУ по КСОТУ, ГУП "РОСТЭК", ЗТУ Государственным таможенным комитетом 29.07.97 за N 01-14/983 было разослано указание о необходимости оказания содействия победителю конкурса ЗАО "КАПО Дьюти Фри" в организации магазинов беспошлинной торговли на существующих пунктах пропуска российско-украинской границы (в том числе МАПП "Нехотеевка").

Земельный участок площадью 8,22 га для строительства МАПП "Нехотеевка" был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования Белгородской таможне ГТК РФ на основании Постановления администрации Белгородского района N 707 от 31.08.99.

Позже на основании Постановления главы администрации Белгородского района N 547 от 14.06.2000 "Об отводе земельного участка под строительство магазина беспошлинной торговли ЗАО "КАПО Дьюти Фри" и Постановления главы администрации Белгородской области N 367 от 16.06.2000 "О предоставлении земельного участка ЗАО "КАПО Дьюти Фри" у Белгородской таможни было изъято 0,3 га свободных от застройки земель и передано в бессрочное постоянное пользование ЗАО "КАПО Дьюти Фри".

Данное право на земельный участок площадью 2969 кв. м (кадастровый номер БЕО:02:08:01:02:1050) было зарегистрировано за ответчиком 18.08.2000.

11.12.2001 ЗАО "КАПО Дьюти Фри" было зарегистрировано право собственности на нежилое здание (лит. А) площадью 338,5 кв. м, расположенное на вышеуказанном земельном участке.

28.11.2003 между администрацией Белгородского района и ЗАО "КАПО Дьюти Фри" был заключен договор аренды N 543 данного земельного участка сроком действия по 28.11.2013.

Ссылаясь на то, что договор аренды противоречит действующему законодательству, истец обратился в суд с иском о признании его недействительным.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу, что изъятие земельного участка у Белгородской таможни и передача его в бессрочное пользование ЗАО "КАПО Дьюти Фри" под строительство магазина произведено в соответствии с действующим в тот период законодательством с согласия таможни и по согласованию с заинтересованными службами. Кроме того, зарегистрированное за ответчиком право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, как и право собственности на здание магазина никем в судебном порядке не оспорено, следовательно, в силу п. 1 ч. 2 ст. 36 ЗК РФ ЗАО "КАПО Дьюти Фри" имеет исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды на него.

Кассационная коллегия не согласилась с таким выводом суда, поскольку он противоречит обстоятельствам дела.

Арендодателем по оспариваемому договору выступает администрация Белгородского района. Суд пришел к выводу, что на момент заключения договора орган местного самоуправления имел на это право в силу п. 10 ч. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ".

Кассационная коллегия считает такой вывод ошибочным, поскольку вышеуказанный Закон в данном случае не применяется, так как на момент заключения договора аренды правовой статус земельного участка уже был определен, он являлся федеральной собственностью.

Кроме того, спорный договор аренды был заключен уже в период действия Земельного кодекса РФ, п. 4 ст. 20 которого установлено, что лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу п. 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками.

В связи с этим после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии на это согласия собственника земельного участка.

2.3.В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В связи с тем, что муниципальное образование не доказало свое право на распоряжение земельными участками сельскохозяйственного назначения, суд обоснованно пришел к выводу, что оспариваемый договор аренды не соответствует требованиям Закона.

(Дело N А08-9710/06-22)

Прокурор Белгородской области обратился в суд с иском к администрации муниципального образования Прохоровский район и ООО "БелгоГен" о признании недействительным в силу ничтожности договора N 107 от 01.04.2004 аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 27.02.2007 иск удовлетворен.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2007 указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции, оставив в силе решение от 27.02.2007 по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 01.04.2004 между муниципальным образованием Прохоровский район в лице главы Прохоровского района (арендодатель) и ООО "БелгоГен" (арендатор) был заключен договор N 107 аренды земельных участков общей площадью 164800 кв. м (120000 кв. м, два участка по 900 кв. м, 25000 кв. м и 18000 кв. м) из земель сельскохозяйственного назначения, непригодных для ведения сельскохозяйственного производства, фонда перераспределения, для строительства свинокомплекса и других вспомогательных объектов.

Договор заключен на основании Постановления главы Прохоровского района N 50 от 26.01.2004 "О предварительном согласовании места размещения комплекса на территории Радьковского сельского округа Прохоровского района".

Ссылаясь на то, что договор аренды заключен от имени арендодателя лицом, не являющимся собственником земельных участков, или лицом, управомоченным сдавать данное имущество в аренду, прокурор Белгородской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 168, 608 ГК РФ и исходил из того, что в материалах дела отсутствуют правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности муниципального образования на земельные участки, являющиеся предметом договора аренды, либо иные документы, свидетельствующие о принадлежности данных участков к землям, находящимся в государственной собственности, которыми муниципальное образование имеет право распоряжаться в силу ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Отменяя решение суда области и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции сослался на положения п. 1 ч. 2 ст. 80, ст. 78 Земельного кодекса РФ и пришел к выводу о том, что спорные земельные участки были включены в фонд перераспределения земель, в связи с чем администрация муниципального образования имеет право на распоряжение ими.

Кассационная инстанция не согласилась с данным выводом суда апелляционной инстанции по следующим мотивам.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как усматривается из материалов дела, Постановлением главы администрации Прохоровского района от 27.07.92 N 359 на основании Постановления Правительства РСФСР от 29.12.91 N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" был утвержден проект перераспределения земель колхоза имени Ленина. Согласно п. 2 данного постановления колхозу предоставлено бесплатно в коллективно-долевую и коллективно-совместную собственность 4430 га земель, из них с распределением на земельные доли между членами колхоза - 4047 га, без распределения на доли - 383 га.

Постановлением главы Прохоровского района от 27.09.96 N 501 утвержден список собственников земельных долей в количестве 1157 человек с размером доли каждого - 4 га сельскохозяйственных угодий.

При этом доказательства того, что какие-либо земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в пользовании колхоза, остались в государственной собственности, в материалах дела отсутствуют.

Более того, согласно письму главного специалиста-эксперта Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Белгородской области на имя прокурора Прохоровского района от 15.11.2006 земельные участки, предоставленные ООО "БелгоГен" под строительство свинокомплекса на территории бывшего колхоза имени Ленина, в соответствии с проектом перераспределения земель СПК "Радьковский", одобренным общим собранием собственников земельных долей 02.02.2003, относятся к невостребованным земельным долям.

В материалах дела имеется Постановление главы Прохоровского района от 2003 г. "Об утверждении проекта перераспределения земель СПК "Радьковский", протокол собрания собственников земельных долей СПК "Радьковский" от 02.02.2003 за подписью председателя СПК "Радьковский" Маматова И.В., на котором принято решение об одобрении проекта перераспределения земель, а также список лиц, чьи земельные доли остались невостребованными.

При таких обстоятельствах, а также учитывая, что в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что переданные по договору аренды N 107 от 01.04.2004 земельные участки были в установленном законом порядке изъяты из собственности колхоза им. Ленина и переданы в фонд перераспределения земель, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что муниципальное образование Прохоровский район не доказало свое право на распоряжение земельными участками, а следовательно, оспариваемый договор аренды не соответствует требованиям ст. 608 ГК РФ, в связи с чем является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ.

При этом, указание суда апелляционной инстанции на то, что спорные земельные участки относятся к землям, не распределенным на доли, не имеет значения, поскольку даже в этом случае данные земельные участки являются собственностью колхоза им. Ленина согласно Постановлению главы администрации Прохоровского района от 27.07.92 N 359.

2.4. Вывод суда о том, что на момент заключения договора аренды земельного участка расположенное на нем недвижимое имущество было продано третьим лицам, вследствие чего истец не мог распоряжаться данным земельным участком, является неправильным, так как государственная регистрация прав покупателей на недвижимое имущество произошла после того, как был заключен оспариваемый договор аренды. (Дело № А08-4356/06-10)

ОАО «Промо» обратилось в арбитражный суд с иском к МУ «Городская недвижимость», Администрации города Белгорода в лице Управления муниципальной собственностью о признании недействительным договора аренды земельного участка от 19.09.2002г, № 672 и применении последствий недействительной сделки в виде возврата ОАО «Промо» земельного участка под зданиями в постоянное (бессрочное) пользование.

Требования истца мотивированы тем, что договор аренды заключен в нарушение статей 45, 53 Земельного кодекса РФ, требующих до заключения договора аренды прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а так же тем, что на момент заключения договора аренды недвижимое имущество, расположенное на земельном участке было продано третьим лицам, вследствие чего истец не мог распоряжаться данным земельным участком.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 28.06.2007г. требования ОАО «Промо» удовлетворены частично, суд первой инстанции признал недействительным договор аренды земельного участка. В остальной части иска отказано.

Апелляционная инстанция решение Арбитражного суда Белгородской области от 28.06.2007г. отменила в части признания недействительным договора аренды земельного участка и постановила новое решение об отказе истцу в иске, исходя из следующего.

На основании свидетельства от 09.12.1992г. ОАО «Промо», как правопреемник предприятия по производству монтажных заготовок с базой МТС, имело в постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок размером 4,7 га, расположенный в городе Белгороде, по улице Константина Заслонова, 88, а также являлось собственником недвижимости на данном земельном участке.

19.09,2002г. истец переоформил право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, заключив с Комитетом по управлению и распоряжению муниципальной собственностью администрации города Белгорода договор аренды № 672, получив земельный участок по акту приёма-передачи.

До заключения договора аренды земельного участка в отношении части недвижимого имущества были подписаны договоры купли-продажи с третьими лицами.

Удовлетворяя в части требования ОАО «Промо» суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с момента подписания названных выше договоров купли-продажи, к покупателям (третьим лицам) перешло право собственности на недвижимое имущество и права на земельные участки под ними, в связи с чем, оспариваемый договор аренды земельного участка является ничтожной сделкой, так как заключен лицом, у которого отсутствовало право постоянного (бессрочного) пользования на часть земельного участка в соответствии с п.1 ст.552 ГК РФ.

Апелляционная инстанция посчитала вывод суда противоречащим действующему законодательству по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним - п. 2 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Датой государственной регистрации прав является день внесения записи в ЕГРП - ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно ст.223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Переход права собственности на недвижимое имущество в силу п.1 ст.551 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

Таким образом, право собственности на недвижимое имущество у приобретателя возникает с момента государственной регистрации, а не с момента подписания договора.

Как следует из материалов дела государственная регистрация прав в отношении третьих лиц на недвижимое имущество, расположенное на арендуемом истцом земельном участке, произошла после того, как был заключен оспариваемый договор аренды.

Учитывая, что в момент заключения оспариваемого договора, право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок и права на недвижимое имущество, расположенное на нем, было зарегистрировано за ОАО «Промо», а права третьих лиц зарегистрированы не были, вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды земельного участка от 19.09.2002г. № 672, заключенный между ОАО «Промо» и Комитетом по управлению и распоряжению муниципальной собственностью администрации города Белгорода, является ничтожной сделкой, основан на неправильном применении норм материального права.

Довод ОАО «Промо» о том, что договор аренды заключен в нарушение статей 45, 53 Земельного кодекса РФ, требующих до заключения договора аренды прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, также признан несостоятельным.

Статьей 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрена свобода граждан и юридических лиц в заключении договора.

Заключение договора аренды земельного участка для эксплуатации зданий и сооружений, расположенных на этом участке, не противоречит действовавшему на тот момент законодательству.

Согласно п.2 Федерального закона от 25.10.2001г. Ш37-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридическим лицам, за исключением государственных, муниципальных и казенных предприятий устанавливалась обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность но своему желанию до 01.01.2004г. в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, переоформляя 19.09.2002г. право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на договор аренды, истец действовал в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством.

^ III. Государственная регистрация договора.

До принятия нового Земельного кодекса ни Гражданский кодекс, ни другие законы не содержали специальных норм о государственной регистрации договоров аренды земельных участков. Теперь такие нормы установлены в пункте 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ, который исключает необходимость государственной регистрации договоров аренды земельного участка, его субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенных только на срок менее одного года.


^ 1. Договор аренды земельного участка на срок более одного года является незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации. (Дело № А08-12857/05-22)

Администрация Шебекинского района и г.Шебекино обратилась в Арбитражный суд Белгородской области суд с иском к ООО «Титовский кирпичный завод» о взыскании 328611 руб. 50 коп. арендной платы и 702612 руб. неустойки по договору аренды земельного участка.

Решением суда в пользу истца взыскано неосновательное обогащение, рассчитанное по ставкам арендной платы, утвержденным органом местного самоуправления, в части взыскания неустойки – отказано, по следующим основаниям.

Судом установлено, что по договору от 13.03.2002г. администрация Шебекинского района и г.Шебекино (арендодатель) передала в аренду ООО «Титовский кирпичный завод» (арендатор) земельный участок, общей площадью 11,677 га, расположенный по адресу: Шебекинский район, с.Титовка, сроком на 25 лет.

Доказательств, свидетельствующих о государственной регистрации указанного договора аренды, в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ, статьями 130, 131 Гражданского кодекса РФ, пришел к выводу, что договор аренды земельного участка является незаключенным, следовательно, договорные обязательства между сторонами не возникли, а ответчик пользуется земельным участком без законных оснований.

В соответствии со ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

В соответствии со ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Согласно представленному истцом расчету стоимость аренды муниципальных помещений рассчитана по ставкам арендной платы, утвержденным органом местного самоуправления, поэтому суд при определении размера неосновательного обогащения исходил из данного расчета.


^ IV. Арендная плата.

1.Размер арендной платы.

Договор аренды земельного участка возмездный, основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. Размер арендной платы определяется договором аренды и входит в число существенных условий договора (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются непосредственно договором. Если земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то общие принципы определения арендной платы (порядок, условия и сроки внесения платежей) устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти или органами местного самоуправления соответственно.

При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.

Статьей 2 Федерального закона от 9 августа 1994 г. N 22-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О плате за землю" Правительству РФ поручалось индексировать ежегодно, начиная с 1995 г., установленные этим Законом ставки земельного налога.

Как следует из п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66, при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.



    1. Определенный в договоре размер арендной платы не может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае использования земельного участка не по целевому назначению (не для огородничества, а с целью организации досуга) (Дело N А08-12902/05-15)

Администрация г. Белгорода обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Цунаеву Р.А. о взыскании 443701 руб. 17 коп. неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 57681 руб. 15 коп.

Решением суда, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что между администрацией г. Белгорода (арендодатель) и Титенко М.Н. (арендатор) был заключен договор аренды N 1764 от 04.12.2001 земельного участка, общей площадью 3713,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Речная, 4. По договору перенайма N 120 от 19.07.2004 Титенко М.Н. (арендатор) передала, а Цунаев Р.А. (наниматель) принял права и обязанности по договору аренды N 1764 от 04.12.2001.

Договор перенайма N 120 от 19.07.2004 зарегистрирован 02.08.2004 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Белгородской области.

Согласно пунктам 1.1, 2.1 договора N 120 от 19.07.2004 арендатор обязан передать нанимателю права и обязанности по договору аренды земельного участка и земельный участок, предназначенный для огородничества.

Ссылаясь на то, что арендованный земельный участок используется предпринимателем Цунаевым Р.А. не по целевому назначению (не для огородничества, а с целью организации досуга - сооружена волейбольная площадка), арендная плата производится ответчиком как за пользование земельным участком с целью огородничества, а не с целью организации досуга, плата за которую значительно выше, истец обратился с вышеуказанным иском в суд.

Согласно ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом закон не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем ее размер может быть определен в договоре, как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения.

Материалами дела установлено, что в п. 2.2 договора аренды N 1764 от 04.12.2001 размер арендной платы установлен согласно приложению N 3 и составляет 459 руб. 84 коп. Размер арендной платы может индексироваться в соответствии с законодательством РФ и постановлениями администрации города (п. 2.7 договора).

Указанные условия были приняты ответчиком, на основании чего был заключен договор перенайма аренды земельного участка N 120 от 19.07.2004.

Предприниматель Цунаев Р.А. пользовался земельным участком в силу вышеуказанных договоров аренды и перенайма. Изменения по арендной плате в договоры не вносились.

В силу ст. 1102 ГК РФ неосновательное обогащение взыскивается в том случае, когда лицо без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица. Ответчик же приобрел земельный участок в пользование в силу договора. В таком случае требования ст. 1102 ГК РФ в данной ситуации не применимы.


1.2. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения централизованно устанавливаемых базовых ставок арендной платы по решению органов государственной власти или органов местного самоуправления. (Дело N А08-7855/05-1)

Администрация г. Белгорода в лице Управления муниципальной собственностью обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания "Иликон" о взыскании 1098008 руб. 16 коп. задолженности по арендной плате и 212743,42 руб. пеней, а всего 1310751,58 руб.

Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания с ответчика 1098008,16 руб. задолженности и 1681,89 руб. пеней, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались следующим.

Из приложения N 2 к договору N 665 от 14.03.2005 усматривается, что размер арендной платы с 01.06.2004 был установлен сторонами в сумме 780146,08 руб. в год.

Пунктом 2.6 названного договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения централизованно устанавливаемых базовых ставок арендной платы по решению органов государственной власти или органов местного самоуправления.

В соответствии с Решением Белгородского городского Совета депутатов от 21.12.2004 N 105 "О бюджете города Белгорода на 2005 г." уплата земельного налога организациями за земли городских поселений, а также за земли промышленности энергетики, транспорта, связи, радиовещания, информатики и земель специального назначения производится с коэффициентом 1.1. В расчет арендной платы входит ставка налога на землю.

ООО "ПСК "Иликон" свои обязанности по внесению арендной платы по договору N 665 от 14.03.2005 исполняло ненадлежащим образом, в результате чего за период с 01.06.2004 по 30.09.2005 образовалась задолженность (с учетом вышеназванного коэффициента с 01.01.2005) в размере 1098008,16 руб.

Кассационная инстанция оставила принятые по делу судебные акты без изменения.


^ V.Переход прав по договору аренды.

1. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

(Дело N А08-8242/06-10)

Администрация муниципального района "Волоконовский район" обратилась в арбитражный суд с иском о понуждении индивидуального предпринимателя Тутовой В. М. оформить право на находящийся в муниципальной собственности земельный участок и взыскании с нее 277078,86 руб. неосновательного обогащения.

В процессе рассмотрения дела истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнил заявленные требования, увеличив сумму иска до 353997,58 руб., от требования обязать предпринимателя Тутову В.М. оформить право на земельный участок отказался. Отказ был принят судом.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 29.01.2007 иск удовлетворен полностью.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2007 указанное решение оставлено без изменения.

Касинстанция согласилась с принятыми по делу судебными актами по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением главы Волоконовского района Белгородской области N 755 от 18.12.2003 было предписано предоставить Колбасину В.П. в аренду сроком на пять лет земельный участок площадью 8835 кв. м, расположенный по адресу: Белгородская область, п. Волоконовка, ул. 60 Лет Октября, для производственных целей в связи с приобретением им в собственность расположенных на участке объектов недвижимости.

Во исполнение указанного постановления между администрацией Волоконовского района Белгородской области (арендодатель) и предпринимателем Колбасиным В.П. (арендатор) был подписан договор аренды N 2 от 15.01.2004, имеющий силу передаточного акта.

04.07.2005 право собственности на находящиеся на арендованном земельном участке объекты: здание конторы рынка, основное модульное здание рынка, рыбный павильон, было зарегистрировано за Тутовой В.М. с внесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих регистрационных записей N N 31-31-03/002/2005-583, 31-31-03/002/2005-576, 31-31-03/002/2005-581.

17.11.2006 указанное недвижимое имущество было зарегистрировано на праве собственности за Жигаловым Ю.Н.

Ссылаясь на то, что в период с 04.07.2005 по 16.11.2006 ответчица пользовалась земельным участком площадью 8835 кв. м, расположенным под принадлежащими ей объектами недвижимости, но плату за пользование не вносила, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Аналогичная правовая норма содержится в п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ.

Из материалов дела усматривается, что прежний собственник недвижимого имущества - Колбасин В.П. пользовался спорным земельным участком на условиях аренды, следовательно, после приобретения в собственность указанного имущества данное право перешло к Тутовой В.М.

Факт пользования Тутовой В.М. спорным земельным участком судом установлен и подтверждается материалами дела, однако, доказательств оплаты такого пользования ответчицей не представлено.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о правомерности заявленных истцом требований.


1.1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. (Дело N А08-13260/05-15)

Комитет по управлению имуществом города Курчатова обратился в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением о взыскании с ООО "Провиант" неосновательного обогащения в виде неуплаченной арендной платы за землю в сумме 935703 руб. 68 коп.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 18.05.2006, оставленным без изменения апелляционной и кассационной инстанциями, Комитету по управлению имуществом г. Курчатова в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не при надлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков, или земельные участки должны быть приобретены в собственность в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, по выбору покупателя зданий, строений, сооружений.

Судом установлено, что земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, принадлежал ОАО "Курчатовский хлебокомбинат" на праве постоянного (бессрочного) пользования, что истцом не оспаривается.

В материалах дела имеется заявление ООО "Провиант-3" от 04.03.2005 N 1551 о приобретении земельного участка под объектом недвижимости в собственность.

Однако доказательства, свидетельствующие о передаче ответчику спорного земельного участка на условиях договора аренды либо изъявление им желания заключить такой договор, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о том, что до момента переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в установленном законом порядке ООО "Провиант-3" осуществляет пользование спорным земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости, находящейся на этом участке, и является плательщиком земельного налога.

Согласно ст. 1 Закона Российской Федерации "О плате за землю" использование земли в Российской Федерации является платным. Ежегодным земельным налогом облагаются как собственники земли, так и землепользователи, кроме арендаторов.

Согласно ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Из материалов дела видно, что, являясь собственником нежилого помещения, находящегося на названном земельном участке, ООО "Провиант-3" земельный налог уплачивало и налоговую декларацию по этому налогу в налоговую инспекцию за налоговые периоды 2004 г. и 2005 г. представляло.

Таким образом, Комитетом по управлению имуществом города Курчатова не представлены доказательства неосновательного обогащения ответчика.

^ VI. Неосновательное пользование земельным участком.

1.Для возникновения правоотношений из неосновательного обогащения собственник земельного участка обязан доказать факт использования лицом данного имущества.

(Дело № А08-2323/06-22)

Администрация г. Белгорода обратилась в суд с иском к ООО «Мастер» о взыскании 14550 руб. неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами за фактическое пользование земельным участком.

Суд отклонил иск по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что распоряжением администрации г.Белгорода № 3584 от 2.11.2005г. постановлено предоставить ответчику в аренду сроком на три года земельный участок, расположенный в коммунально-складской зоне, площадью 2208 кв.м. для строительства автомобильной стоянки по пр.Б.Хмельницкого, в районе завода «Ритм».

Указанным распоряжением на ответчика возложена обязанность в течение двух месяцев заключить договор аренды земельного участка.

Договор аренды не заключен.

Согласно акту обследования земельного участка отделом земельных отношений и муниципального контроля управления муниципальной собственностью департамента экономики и финансов администрации г.Белгорода от 14.08.2006г. указанный земельный участок не используется. Участок не огорожен. Объектов недвижимого имущества на нем не расположено. Строительных или иных работ не проводилось и не ведется.

Для возникновения правоотношений из неосновательного обогащения, собственник имущества обязан доказать факт использования лицом данного имущества.

Доказательств, подтверждающих факт использования ответчиком земельного участка, в материалах дела не имеется. Из представленного истцом акта обследования земельного участка усматривается, что участок не используется.

Из землеустроительного дела также усматривается, что земельный участок должен быть реализован с торгов. Доказательств, свидетельствующих о проведении торгов и лице, победившем на них, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требование истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения не имелось.

^ 1.1. Вопрос о фактически используемой ответчиком площади земельного участка имеет существенное значение для правильного разрешения спора (N А08-138/07-19)

Администрация г. Белгорода обратилась в арбитражный суд с иском к Рублевскому А.Б. о взыскании 537957,5 руб. неосновательного обогащения и 61865,11 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле было привлечено закрытое акционерное общество "Белгородский шиноремонтный завод" (далее - ЗАО "БШЗ"), г. Белгород.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 03.05.2007 иск удовлетворен полностью.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2007 указанное решение оставлено без изменения.

Кассационной инстанцией решение и постановление отменены по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что постановлением главы администрации г. Белгорода N 1664 от 28.09.1993 было предписано предоставить малому предприятию "Стройавтотранс" в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 0,3 га для размещения открытой автостоянки по ул. Фрунзе.

Как установлено судом, предприятие к освоению земельного участка не приступило и в дальнейшем прекратило свою деятельность, а его бывший директор Рублевский А.Б. начал на данном участке самовольное строительство складских помещений для хранения негорючих материалов.

Разрешая спор по существу, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что земельный участок, расположенный по ул. Фрунзе, 234а, был самовольно захвачен ответчиком.

Вместе с тем, взыскивая с Рублевского А.Б. неосновательное обогащение, суды обеих инстанций исходили из того, что площадь незаконно используемого ответчиком участка составляет 2961,5 кв. м (за вычетом из 3000 кв. м земли, самовольно захваченной ответчиком, площади не используемого им участка, занятого объектом недвижимости, принадлежащим третьему лицу - ЗАО "БШЗ").

Однако, приняв во внимание данный факт, суд, тем не менее, не выяснил вопрос о том, используется ли Рублевским А.Б. та часть участка, которая необходима для эксплуатации и обслуживания недвижимого имущества ЗАО "БШЗ".

Как считает само общество, площадь такого участка составляет 1832 кв. м, и именно с заявкой на его приватизацию ЗАО "БШЗ" обращалось в администрацию г. Белгорода, а после получения отказа в предоставлении в собственность земельного участка - в арбитражный суд с иском о признании такого отказа незаконным и о понуждении администрации г. Белгорода продать ему этот участок.

Учитывая, что вопрос о фактически используемой ответчиком площади земельного участка имеет существенное значение для правильного разрешения спора по существу, и он судом не исследован, кассационная коллегия направила дело на новое рассмотрение.


^ VIII. Прекращение договора.

1. Суд правомерно отказал в иске о понуждении ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка, так как договор краткосрочной аренды земельного участка прекратил свое действие в связи с истечением срока, а обязанность, в данном случае, органа местного самоуправления заключать в обязательном порядке договоры аренды земельных участков с физическими и юридическими лицами действующим законодательством не предусмотрена. (А08-3 674/05-18-12)


оресурсовтики разрешения споров, связанных с договором аренды земельного участка

Индивидуальный предприниматель Ивашкин И.В. обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском о возложении на комитет по управлению муниципальным имуществом г. Старый Оскол и Старооскольского района обязанности не препятствовать его предпринимательской деятельности и заключить с ним договор аренды земельного участка под торговый киоск.

Решением суда от 08.09.2006г. в удовлетворении заявленных требований истца отказано.

Кассационная инстанция согласилась с решением суда по следующим основаниям.

Материалы дела свидетельствуют о том, что 02.06.2004 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Старый Оскол и Старооскольского района и индивидуальным предпринимателем Ивашкиным И.В. был заключен договор краткосрочной аренды земельного участка площадью 12 кв.м, расположенного в районе жилого дома № 51 в микрорайоне Жукова города Старый Оскол.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Договором аренды № 121 определен срок его действия с 04.11.2003г. по 04.10.2004г.

Срок действия договора аренды земельного участка истек, и договор прекратил свое действие, стороны о его продлении не заявили.

На обращение предпринимателя Ивашкина И.В. о предоставлении ему в аренду земельного участка под киоск, комитет по управлению муниципальным имуществом отказал, сославшись на решение территориального Совета депутатов г. Старый Оскол и Старооскольского района от 24.11.2005г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, Законом или добровольно принятым обязательством.

Поскольку договор краткосрочной аренды земельного участка № 121 от 02.06.2004 года прекратил свое действие в связи с истечением срока, учитывая, что истец, основывая исковые требования, не ссылался на указанный договор, а также то, что в данном случае обязанность органа местного самоуправления заключать в обязательном порядке договоры аренды земельных участков с физическими и юридическими лицами действующим законодательством не предусмотрена, арбитражным судом правомерно сделаны выводы об отказе в иске о понуждении ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка.


1.2. Суд отказал в удовлетворении иска о взыскании убытков, составляющих расходы арендодателя по демонтажу временного сооружения, так как истец не доказал неисполнение ответчиком обязательства по возврату арендованного земельного участка в том виде, в котором он его получил.

(Дело № А08-8297/07-30)

МУ «Городская недвижимость» обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Марковичу Ю.П. о взыскании убытков, составляющих расходы по демонтажу временного сооружения, расположенного на арендуемом земельном участке.

Иск мотивирован статьей 622 ГК РФ, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В обоснование исковых требований суду представлена только копия сметы расходов на благоустройства земельного участка после демонтажа временного сооружения. Доказательств, подтверждающих то, что ответчик не исполнил обязательства по возврату арендованного земельного участка в том виде, в котором он его получил, а также выполнение истцом работ по приведению земельного участка в надлежащее состояние после демонтажа временного сооружения, суду не представлено.

Данное обстоятельство явилось основанием для отказа истцу в удовлетворении заявленного требования.


1.3. Право владения и пользования арендованным земельным участком собственником объекта недвижимости, перенесшего пожар, не прекращено, поскольку связь объекта с землей не утрачена.

^

(Дело № А08-1210/06-22)


Администрация города Белгорода обратилась в суд с иском к предпринимателю Долженковой Т.В. о сносе самовольной постройки - сооружения павильонного типа, возводимого в каркасе из металлоконструкций, начатого строительством на месте бывшего кафе «Сказка», расположенного в г.Белгороде, ул. Костюкова, 36а.

Суд отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Судом установлено, что по договору № 1090 от 4.10.2000г. Долженковой Т.В. предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок, расположенный в г.Белгороде, ул.Костюкова, 36а, площадью 1026 кв.м, для эксплуатации нежилого здания, находящегося у нее в собственности.

Государственная регистрация сделки произведена 23.10.2000г.

Пунктом 4.2. договора предусмотрено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

В декабре 2001 года в указанном здании произошел пожар.

Долженкова Т.В. начала работы по реконструкции поврежденного пожаром здания без соответствующего разрешения.

При обращении в суд с иском о сносе восстанавливаемого ответчиком объекта недвижимости, истец руководствовался статьей 222 ГК РФ.

Суд пришел к выводу, что спорные правоотношения упомянутой нормой закона не регулируются, так как они возникли не в связи с созданием нового объекта недвижимости, а в связи с восстановлением поврежденного в результате пожара объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком в установленном законом порядке.

Следовательно, при рассмотрении настоящего дела суд посчитал необходимым установить, прекращено ли зарегистрированное право собственности на объект недвижимости в результате пожара, и руководствовался при этом статьей 235 ГК РФ, в силу которой право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества.

Суд установил, что объект недвижимости не уничтожен в результате пожара, следовательно, право собственности ответчика не прекращено.

Ссылку администрации г.Белгорода на то, что генеральным планом застройки города предусмотрено строительство культурно-досугового центра в месте расположения реконструируемого объекта недвижимости, суд посчитал несостоятельной.

Порядок предоставления земельных участков для строительства новых объектов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также регулирование застройки территории городских и сельских поселений регламентируются #M12291 744100004Земельным кодексом Российской Федерации#S и #M12291 901922107Градостроительным кодексом Российской Федерации#S.

Согласно #M12293 0 744100004 24882 1376109634 287766687 172251867 2557595866 2225 2202259368 1259пункту 1 статьи 30 Земельного кодекса РФ#S предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию.

Порядок предоставления земельных участков под строительство, установленный #M12293 2 744100004 0 0 0 0 0 0 0 820999468статьей 30 Земельного кодекса#S, применяется и в тех случаях, когда земельный участок ранее был предоставлен тому же лицу для использования по другому назначению.

В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о принятии администрацией города Белгорода решения о проведении мероприятий по формированию земельного участка для размещения объекта строительства - культурно-досугового центра, включающего также земельный участок, находящийся у ответчика в аренде.

Фактическое пользование арендованным земельным участком собственником объекта недвижимости, перенесшего пожар, не прекращено, поскольку связь объекта с землей не утрачена.

1.4. Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ по истечении срока договора он должен считаться не расторгнутым, а прекращенным. Расторгается договор досрочно, не будучи окончательно исполненным. (Дело N А08-8204/06-3)

Общество с ограниченной ответственностью "Агровит" обратилось в арбитражный суд с иском к Белгородской таможне о взыскании 390000 руб. задолженности по арендной плате.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 04.04.2007 иск удовлетворен.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2007 решение суда первой инстанции отменено, в иске о взыскании задолженности по арендной плате отказано.

Кассационная инстанция постановление апелляционного суда отменила, решение суда первой инстанции оставила в силе по следующим основаниям.

Пунктом 3.1 заключенного сторонами договора аренды предусмотрено, что срок его действия составляет 1 месяц. Контракт считается расторгнутым, если арендатор в 5-дневный срок до окончания срока действия контракта не сообщит о его продлении. Продление осуществляется на 1 месяц.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате за июнь, июль и август 2006 года, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что по окончании срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не возражал против этого, следовательно, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ) и в данном случае необходимо применять требования ст. 610 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Апелляционный суд свое решение мотивировал тем, что, так как в 5-дневный срок до окончания срока действия контракта арендатор не сообщил арендодателю о продлении контракта, контракт считается расторгнутым (п. 3.1 контракта). Следовательно, надо исходить из того, что с 01.02.2006 стороны не состояли в договорных отношениях и Белгородская таможня должна вносить плату за фактическое пользование имуществом.

Кассационная инстанция не согласилась с выводом апелляционного суда, полагая, что он сделан при неверном толковании условий договора.

Контракт заключен сторонами на срок 1 месяц. В соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ по истечении срока договора он должен считаться не расторгнутым (расторгается договор досрочно, не будучи окончательно исполненным), а прекращенным. Запись в п. 3.1 контракта о расторжении договора следует толковать как прекращение договора истечением срока действия. В таком случае суд первой инстанции обоснованно применил п. 2 ст. 621 ГК РФ и п. 2 ст. 610 ГК РФ.

^ IX. Расторжение договора.

1. Расторжение договора аренды земельного участка не требуется в случае перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на этом земельном участке, к другому лицу. (Дело N А08-8243/06-10)

Администрация Волоконовского района обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Колбасину В.П. о расторжении договора аренды от 15.01.2004.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 11.12.2006 иск удовлетворен.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2007 указанное решение отменено, исковое заявление оставлено без рассмотрения.

Суд кассационной инстанции согласился с постановлением апелляционной инстанции в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела, 15.01.2004 между администрацией Волоконовского района Белгородской области (арендодатель) и предпринимателем Колбасиным В.П. на основании Постановления главы Волоконовского района Белгородской области от 18.12.2003 N 755 был заключен договор N 2 аренды земельного участка площадью 8835 кв. м, расположенного в Белгородской области, п. Волоконовка, ул. 60 лет Октября, с целью использования под объекты недвижимости (здание конторы рынка, основное модульное здание рынка и рыбный павильон).

Согласно п. 2.1 данного договора срок его действия был установлен сторонами с 18.12.2003 по 18.12.2008.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев и нарушении других условий договора.

В связи с продажей Колбасиным В.П. объектов недвижимости, расположенных на арендуемом им земельном участке, гражданке Тутовой В.М. истец неоднократно обращался в адрес ответчика с требованием явиться в администрацию района для переоформления договора аренды земельного участка на нового собственника объектов недвижимости.

Ссылаясь на то, что ответчик ненадлежаще исполнял свои обязательства по договору аренды и арендная плата взыскивалась по решению суда, право на земельный участок не переоформлено на другого собственника объектов недвижимости, расположенных на этом участке, администрация муниципального района Волоконовский район обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что арендатором были допущены существенные нарушения условий договора аренды, выразившиеся в ненадлежащем исполнении обязанности по внесению арендной платы. Кроме того, не переоформлено право на землю на другого собственника объектов недвижимости.

Апелляционный суд, отменяя решение и оставляя иск без рассмотрения, сослался на следующее.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом при существенном нарушении арендатором условий договора аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено судом апелляционной инстанции в адрес предпринимателя Колбасина В.П. направлялось только требование администрации о расторжении договора аренды со сменой собственника объектов недвижимости, расположенных на арендуемом Колбасиным В.П. земельном участке. Требование о расторжении договора аренды в связи с неуплатой арендных платежей не направлялось.

Таким образом, апелляционная инстанция пришла к правомерному выводу о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Апелляционная инстанция также отметила, что расторжение договора аренды земельного участка не требуется в случае перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на этом земельном участке, к другому лицу. В силу ст. 35 ЗК РФ новый собственник приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Следовательно, с 04.07.2005 арендную плату за земельный участок или его часть, занятую строениями (в зависимости от целевого назначения предоставления земельного участка), должен вносить новый собственник.


1.2. Нарушение обязательства по оплате аренды является существенным нарушением условий договора аренды земельного участка, а следовательно, основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя.

(Дело N А08-4182/06-26)

Администрация г. Белгорода в лице управления муниципальной собственностью и МУ "Городская недвижимость" обратились в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности с ЗАО "Луч ЛТД" по арендной плате в размере 524863 руб. 86 коп. и пени в размере 333501 руб. 85 коп., расторжении договора аренды N 566 от 24.01.2005 и обязании ответчика привести земельный участок в первоначальное состояние.

До вынесения решения по делу истец отказался от иска в части обязания ответчика привести земельный участок в первоначальное состояние.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 27.09.2006 иск удовлетворен частично. С ЗАО "Луч ЛТД", г. Белгород, в пользу администрации г. Белгорода в лице управления муниципальной собственностью и МУ "Городская недвижимость" взыскана задолженность по арендной плате в размере 524863 руб. 86 коп., пени в размере 603359 руб. 35 коп., всего 585223 руб. 21 коп. Договор аренды расторгнут.

Апелляционной инстанцией дело не рассматривалось.

Судебная коллегия решение суда оставила без изменения и указала, что суд обоснованно признал существенным нарушением договора ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате аренды.

Доводы ответчика об отсутствии у него задолженности по договору от 24.01.2005 в связи с тем, что оплата по этому договору произведена за период с 01.01.2005 по 01.05.2006, не приняты судом во внимание, поскольку внесенные платежи были учтены истцом при расчете задолженности, а в силу п. 2.1 договора и приложений N 2 к нему условия договора, в том числе и касающиеся оплаты, распространяются на период с 17.10.2003.


С учетом сложившейся практики, в целях единообразия в толковании и применении судами норм права, полагаем возможным рекомендовать судьям:

1.1. При рассмотрении конкретных дел, связанных с арендой земельного участка, учитывать, что #G0 имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством только в том случае, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды и специальными федеральными законами.

1.2. После введение в действие #M12293 2 744100004 80 1969986203 396586 3467636921 217114040 2337733165 2547475864 4219807668

Земельного кодекса Российской Федерации#S юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, даже при наличии согласия собственника.#G0

1.3. #M12293 36 9027703 1265885411 8110384 2384949384 2822 172251855 1334935722 1088328 1522759341При переходе права собственности на объекты недвижимости, расположенные на арендованном земельном участке, к другому лицу, расторжение договора аренды земельного участка не требуется. Новый собственник с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

При указанных обстоятельствах, законных оснований для расторжения в судебном порядке договора аренды земельного участка с прежним собственником недвижимости, а также для обязания собственника земельного участка заключить договор аренды с новым собственником недвижимости, не имеется. Изменение и расторжение договора, в данном случае, возможно только по соглашению сторон.

1.4. При рассмотрении требований о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком без заключения договора аренды необходимо учитывать, что вопрос о размере фактически используемой ответчиком площади земельного участка имеет существенное значение для правильного разрешения спора по существу. В указанную площадь включается не только земельный участок, занятый непосредственно объектами недвижимости, но и та часть участка, которая необходима для их эксплуатации и обслуживания.


Судья В.Н. Кривень


Помощник судьи И.В. Вишнякова




Скачать 437.78 Kb.
оставить комментарий
Дата23.01.2012
Размер437.78 Kb.
ТипЗакон, Образовательные материалы
Добавить документ в свой блог или на сайт

Ваша оценка этого документа будет первой.
Ваша оценка:
Разместите кнопку на своём сайте или блоге:
rudocs.exdat.com

Загрузка...
База данных защищена авторским правом ©exdat 2000-2017
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Анализ
Справочники
Сценарии
Рефераты
Курсовые работы
Авторефераты
Программы
Методички
Документы
Понятия

опубликовать
Загрузка...
Документы

Рейтинг@Mail.ru
наверх