9. Страхование Объекты страхования. Интересы, страхование которых не допускается icon

9. Страхование Объекты страхования. Интересы, страхование которых не допускается


Смотрите также:
Правила страхования средств наземного транспорта г. Новосибирск...
Аналитический доклад...
Под транспортным страхованием понимается совокупность видов страхования от опасностей...
Сравнительный анализ законодательства...
Предоставления сведений о начисленных и уплаченных страховых взносах на обязательное пенсионное...
С. В. Шишкин Возможные сценарии эволюции системы медицинского страхования в контексте изменений...
№ Личное страхование...
Рабочая программа дисциплины «Страхование» Направление подготовки: 080100 Экономика...
8. Имущественное страхование...
Задача преподавания дисциплины "Страхование" заключается в том...
10. Страхование предпринимательского риска...
Методические указания для выполнения контрольных работ по дисциплине "Страхование" для студентов...



Загрузка...
страницы: 1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   12
вернуться в начало
скачать

Денежный поток от финансовой деятельности учитывает вклады владельцев предприятия, собственный акционерный капитал, долгос­рочные и краткосрочные займы, проценты по вкладам за вычетом сумм на погашение займов и дивиденды.


Сумма денежного потока каждого из направлений деятельности при осуществлении инвестиционного процесса будет составлять оста­ток ликвидационных средств в соответствующий период. При этом суммарный денежный поток на конец расчетного периода будет равен сумме денежного потока предыдущего периода с остатком ликвидаци­онных средств текущего периода времени.

Предприятие не может работать без капитала. Достаточным мож­но считать такое количество собственного и привлеченного (заем­ного) капитала, при котором суммарный денежный поток во все пери­оды деятельности предприятия будет положительным. Наличие отрица­тельной величины в каком-либо из периодов времени означает, что предприятие не в состоянии покрыть свои расходы.

Таким образом, необходимым критерием принятия инвестиционно­го проекта является положительное сальдо накопленных реальных де­нег в любом временном интервале, где предприятие осуществляет затраты или получает доходы. Отрицательная величина сальдо свиде­тельствует о необходимости привлечения дополнительных собственных или заемных средств.

Понятие "инвестиционный проект" предполагает мероприятие, деятельность по достижению определенной цели (результатов), а также систему организационных и расчетно-финансовых документов для осуществления этой деятельности.

Проект – это и техническое мероприятие (совершенствование техники и технологического процесса, модернизация объекта, орга­низационно-технические мероприятия по совершенствованию произ­водства, управленческие решения) и движение денег (инвестиции ­сегодня и доходы - в будущем).

В основе анализа привлекательности инвестиционных проектов лежит оценка и сравнение объема предполагаемых инвестиций (IC) и будущих денеж­ных поступлений (S).

Так как денежные средства имеют временную ценность, необхо­димо решать проблему сопоставимости элементов денежного потока.
Относиться к проблеме сопоставимости можно по-разному, в зависимости от существующих объективных и субъективных условий: размера инвестиций и доходов, темпа инфляции, горизонта прогнози­рования, уровня квалификации аналитика, цели анализа.

Методы, используемые при оценке привлекательности инвестиционной деятельности можно разделить на две группы: основанные на дисконтированных оценках, т.е. с учетом фактора времени, и на учетных оценках.
Инвестиционный процесс является объектом количественного финансового анализа, в котором инвестиционный проект рассматривает­ся как денежный поток. Инвестиционный процесс с финансовой точки зрения объединяет два противоположных процесса - создание произ­водственного или иного объекта, на который затрачиваются опреде­ленные средства (IC) и последовательное получение дохода (S). 

Оба эти процесса протекают последовательно или параллельно. Отдача от инвестиций может начаться до завершения процесса вложе­ний. Фактор времени, распределение расходов IC и доходов S во времени играют большую роль, чем размеры сумм, особенно в долгосрочных операциях и в условиях инфляции.

Продолжительность расчетного периода или горизонт расчета соответствует продолжительности создания, эксплуатации объекта или достижения заданных характеристик прибыли, или других требо­ваний инвестора.

Сравнение различных инвестиционных проектов и выбор лучшего из них рекомендуется производить с использованием следующих пока­зателей:

NPV - чистый приведенный доход как разность приведенных потоков дохода и затрат;

PI - индекс рентабельности как отношение приведенных потока доходов и затрат;

IRR - норма рентабельности или внутренняя норма доходности, под которой понимают ту расчетную ставку дохода, при которой NPV=0;

CC - цена капитала;

PP - срок окупаемости, показатель, характеризующий продолжительность периода, в течение которого сумма приведенных чистых доходов равна сумме инвестиций;

ARR - коэффициент эффективности инвестиций, как отношение балансовой прибыли к средней величине инвестиций.

  1. ^ Методология оценки недвижимости. Характеристика методов оценки недвижимости.

Оценка недвижимости – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.

^ Принцип оценки недвижимости – основные экономические факторы, определяющие ее стоимость.

В практике оценки недвижимости используют следующие принципы – спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, сбалансированности и другие.

^ Процедура оценки недвижимости – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

В соответствии со стандартами оценки существует три общепринятых подхода:

Затратный подход как совокупность методов оценки стоимости объекта, основааный на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Сравнительный подход – как совокупность методов оценки стоимости объекта, основанный на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Доходный подход – как совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

  1. ^ Методы оценки полной восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Затратный подход, при котором стоимость объекта оценивается, как сумма расходов по его восстановлению в первоначальном виде, за вычетом накопленного износа. Затратный подход применяется при:

  • Технико-экономическом анализе для нового строительства.

  • Определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

  • Итогового согласования стоимости (конкурентоспособность объекта).

Оценки зданий институционального и специального назначения (школы , вокзалы ,церкви и т.п. ) от которых нет дохода и по которым нет продаж.

  • Страховании.

  • Налогообложении.

Основная формула затратного подхода:

Рыночная стоимость = затраты на полное воспроизводство (ПВС) или замещение (ПСЗ) объекта – совокупный износ зданий и сооружений на дату оценки + рыночная стоимость земельного участка.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит , что типичный покупатель не заплатит за объект больше, чем нужно будет затратить для приобретения земельного участка и строительства на нем здания , аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому объекту. Сумма затрат на строительство объекта обычно не совпадает с его стоимостью.

Методы расчета ПВС:

^ Индексный метод.

Текущие затраты = исторические затраты * текущий ИСС/ ИСС в год постройки,

где ИСС – индекс стоимости строительства – отношение суммы затрат в текущем году к сумме затрат в базовом году.

Расчет затрат на единицу площади (S) или объема (V).

^ Затраты = типичные затраты на 1ед. S или V * S(V) * региональный мультипликатор (затраты известны по одной области, а объект находится в другой).

Метод разбиения на компоненты.

Метод количественного обследования. Составляется строительная смета. Стоимость строительства является текущими затратами на воспроизводство.

  1. ^ Особенности оценки незавершенного строительства.

В случае, когда продукцией строительного производства являются не готовые к эксплуатации здания и сооружения, возникает незавершенное строительство. Незавершенное строительство представляет собой стоимость незаконченных строительством и несданных в эксплуатацию зданий и сооружений, стоимость смонтированного и находящегося в монтаже оборудования, стоимость монтажа оборудования и др. затраты, оплаченные заказчиком, но не введенные в действие. Оценка незавершенного строительства имеет свои особенности. Для специальных зданий и сооружений по НС применяется затратный подход к оценке; для зданий с универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями – затратный и доходный подходы. Сравнительный подход имеет ограниченное использование так как сложно рассчитать коэффициенты корректировки. Этапы проведения процесса оценки НС: ознакомление с объектом НС по документам; осмотр объекта, обмеры, сбор информации, анализ информации, выяснение будущего использования, выбор подходов и методов оценки, проведение оценки, корректировка результатов, установление итоговой стоимости . Следует отметить, что при использовании затратного подхода рассчитываются так называемые коэффициенты готовности, на которые корректируется полная восстановительная стоимость(или полная стоимость замещения). Далее рассчитываются все виды износа готовых элементов объекта НС, включая внешний износ.

  1. ^ Приемы ипотечно-инвестиционного анализа и их использование при оценке недвижимости.

Так как большинство объектов доходной недвижимости приобретаются с привлечением заемных средств, то необходим учет особенностей финансирования недвижимости, он проводится методом ипотечно-инвестиционного анализа, который предполагает включение в процесс инвестирования еще одно лицо – кредитора.

Инвесторы получают определенные выгоды от активов, приобретенных с использованием ипотечного кредита, в тех случаях, когда ставка ежегодных финансовых выгод от таких активов превышает процент по кредиту имеет место благоприятный финансовый левередж, т.е. инвестор зарабатывает деньги, привлекая ссуды.

Для собственности, приобретенной с привлечением кредита, в целом ставка может быть рассчитана как средневзвешенная ожидаемых ставок дохода для кредитора и инвестора, т.е. общая ставка капитализации должна удовлетворять требованиям как банка, так и инвестора.

К требованиям банка относятся: получение прибыли на определенном уровне с учетом риска по выдаче кредита и получение равновеликих периодических платежей, включающих выплаты по процентам и погашение основной задолженности.

К требованиям инвестора относятся: получение за период владения прибыли на вложенный капитал в объеме, достаточном для оправдания инвестиций с данным уровнем риска и возмещение первоначально вложенных средств.

^ Ставка капитализации для заемных средств Скз – ипотечная постоянная.




оставить комментарий
страница5/12
Дата23.01.2012
Размер3.56 Mb.
ТипДокументы, Образовательные материалы
Добавить документ в свой блог или на сайт

страницы: 1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   12
плохо
  1
отлично
  1
Ваша оценка:
Разместите кнопку на своём сайте или блоге:
rudocs.exdat.com

Загрузка...
База данных защищена авторским правом ©exdat 2000-2017
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Анализ
Справочники
Сценарии
Рефераты
Курсовые работы
Авторефераты
Программы
Методички
Документы
Понятия

опубликовать
Загрузка...
Документы

Рейтинг@Mail.ru
наверх