Консалтинговая Группа «2к аудит-деловые консультации» icon

Консалтинговая Группа «2к аудит-деловые консультации»


Смотрите также:
Консалтинговая Группа «2к аудит-деловые консультации»...
Консалтинговая Группа «2к аудит-деловые консультации»...
Мониторинг печатных и электронных сми июль, 2007...
Заседание кружка по истории государства и права зарубежных стран Присутствовали...
Программа выставки "байкальская строительная неделя"...
«Изменения в законодательстве об ооо: новые требования и возможности (как эффективно изменить...
Ооо «Аудиторская и консалтинговая фирма «Топ-Аудит»...
«crm для менеджмента автомобильного бизнеса»...
Отчет о финансовом положении за 31 декабря 2010 года 8 отчет о прибылях и убытках за год...
Иные вопросы хозяйственной деятельности...
Иные вопросы хозяйственной деятельности...
Тема: Страницы истории Отечества. Мастера печатных дел...



страницы:   1   2   3   4   5   6
Независимая Консалтинговая Группа

«2К АУДИТ-ДЕЛОВЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ»


127051, Россия, Москва, ул. Петровка, дом 26, стр.3, 2 этаж

Тел.: (095) 777-0895, (095) 777-0894

Тел.факс (095) 777-0894

www.2kaudit.ru

E-mail: 2kaudit@com2com.ru



Информация об оценщике

Независимая Консалтинговая Группа «2К Аудит – Деловые консультации» - была основана в 1994 году опытными специалистами, сочетающими глубокие знания российского рынка и российской промышленности с западным подходом к вопросам управленческого и экономического консалтинга и аудита, оценки, бухгалтерского учета и автоматизации. Оценочной деятельностью компания занимается с 1996 г. В 1999 г. компанией получена лицензия на осуществление оценочной деятельности, выданная Московской лицензионной палатой.

В настоящее время у компании имеется федеральная лицензия на осуществление оценочной деятельности №000485 со сроком действия от 29.08.2001 г. по 29.08.2004 г. А также лицензия на осуществление работ, связанных с использованием сведений, составляющих государственную тайну № Б 313571 со сроком действия до 20.02.2004 г. Страхование гражданской ответственности оценщиков подтверждается страховым полисом «ИНГОССТРАХ», с лимитом ответственности Страховщика в размере 3 000 000 рублей.

В штате Компании работают высококвалифицированные специалисты в области экономического и управленческого консалтинга, высококвалифицированные аудиторы, бухгалтеры, юристы, оценщики. Сотрудники Компании имеют право на работу с документацией, составляющей государственную тайну. В Российской Федерации Группа имеет 11 филиалов (г. Санкт-Петербург, г.Иркутск, г.Красноярск, г.Казань, г.Сочи, г.Омск, г.Ростов – на – Дону, г.Кострома, г.Киров, г.Екатеринбург, г.Новосибирск, г.Абакан).

Компания имеет рекомендательные письма Российского Общеста Оценщиков, а также других коммерческих и некоммерческих организаций, приложенные к комплекту документов.

В течение 6 лет, с начала работы компании по оценочной деятельности, нами выполнено более 500 работ по оценке всех видов собственности.

По итогам 1-го полугодия 2002 г. в рейтинге 100 крупнейших аудиторско-консалтинговых групп России (Рейтинговое агентство «Эксперт») НКГ «2К Аудит – Деловые консультации» в области оценочной деятельности занимает 3 место.

Клиентами КГ «2К Аудит – Деловые консультации» являются:

ЗАО «СТБ-КАРТ», Главная военная прокуратура РФ, ООО «РАМЭНКА» (ТМ «Рамстор»), ОАО «Востсибуголь», ООО «Хакасразрезуголь», ЗАО «Телесеть «REN-TV», Банк «1 О.В.К.», Группа крмпаний «СВ» (ТМ «Техносила»), ЗАО «ТЕТРА ПАК АО», Марийский НПЗ и др. Кроме того, специалисты нашей компании принимали участие в оценке имущества ОАО «РАО-ЕЭС», АК «АЛРОСА», АКБ «СБС-АГРО», ОАО «ЯКУТСКЭНЕРГО».


Генеральный директор

канд.экон.наук Т.А. Касьянова

Оглавление

^ Информация об оценщике 1

Резюме 4

Сведения об отчете 5

Реквизиты Оценщика 5

Исполнители 5

Основание проведения оценки 5

Дата оценки 5

Объект оценки и оцениваемые права 6

Цель оценки 6

Вид стоимости 6

Шифр услуги по оценке 7

Дата составления и порядковый номер Отчета 7

Форма Отчета 7

Процесс оценки 7

Краткий обзор региона 7

Краткий обзор рынка недвижимости 8

Обзор подходов 9

Затратный подход 9

Доходный подход 10

Сравнительный подход 10

Характеристика объекта оценки 10

Сервитуты и иные обременения 11

^ Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 11

Затратный подход 12

Расчет стоимости прав аренды земельного участка 13

Описание оцениваемого земельного участка 14

Описание объектов-аналогов оцениваемого земельного участка 14

Обоснование корректировок 15

Расчет стоимости прав аренды 16

Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки 17

Расчет износа 17

Физический износ 17

Функциональный износ 18

Экономический (внешний) износ 18

Определение рыночной стоимости затратным методом 19

Итоговое заключение по затратному подходу 19

Доходный подход 20

Определение денежного потока 20

Определение длительности прогнозного периода 20

Расчет чистого операционного дохода 21

Расчет ставки дисконтирования 22

Метод суммирования 22

Метод цены капитальных вложений 24

Расчет стоимости доходным подходом 26

Итоговое заключение по доходному подходу 26

^ Сравнительный подход 27

Обоснование корректировок 28

Расчет стоимости методом сравнительного анализа 29

Итоговое заключение по сравнительному подходу 30

^ Согласование результатов 32

Сертификат качества 33

Сделанные допущения и ограничивающие условия 34

Итоговое заключение о стоимости 35

^ Использованные материалы нормативного характера 36

Список приложений 37



нЕЗАВИСИМАЯ консалтинговая группа

«2К АУДИТ-ДЕЛОВЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ»



Резюме


В соответствии с договором № ХХХХ от ХХ.ХХ.2001 г. специалистом Независимой Консалтинговой группы «2К Аудит – Деловые консультации» произведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХ, д. ХХ.

В результате выполненных работ оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на ХХ.ХХ.2001 г., по полной шкале выручки (с учетом всех налогов, пошлин и сборов) составляет, округленно:


523 167 000 руб.

Пятьсот двадцать три миллиона сто шестьдесят семь тысяч рублей.


Оценка проведена, а Отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.98 г., Закона г. Москвы «Об оценочной деятельности в городе Москве» от 11.02.98 г. №3, Стандартов Российского общества оценщиков, Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519.


С уважением

Генеральный директор, Т. А. Касьянова

Кандидат экономических наук


ХХ.ХХ.2001 г.

^

Сведения об отчете

Реквизиты Оценщика


Таблица 1

Организационно-правовая форма и наименование

ЗАО Независимая Консалтинговая группа «2К Аудит-Деловые консультации»

^ Юридический адрес

113095, г. Москва, Пятницкая, д. 70/41

Фактический адрес

127051, г. Москва, ул. Петровка, д.26, стр.3

ИНН

7706193808

Генеральный директор

Касьянова Тамара Александровна, канд. экон. наук.

Телефон/факс

(095) 777-0895, 777-0894, 721-1457

Страховой полис

Страховщик - САО «ИНГОССТРАХ», полис № 43-004062/02 Действителен с 17.09.2002 до 16.09.2003 г.

Лицензия

№ 000485, от 29 августа 2001 г. срок действия – по 29.08.2004 г., выдана распоряжением Минимущества России от 16 августа №2427-р

Исполнители


Составитель настоящего Отчета имеет высшее и профессиональное образование в области оценки. Данные о квалификации и профессиональном образовании Оценщика, выполнившего работы по оценке объекта недвижимости, приведены в таблице 2:

Таблица 2

^ Полное имя

Квалификация, документы о профессиональном образовании

Андриевский

Иван Анатольевич

Профессиональный оценщик (Диплом о профессиональной переподготовке РЭА им. Г. В. Плеханова ПП № 409357 от 31 мая 2001 г.)


Образовательные и профессиональные сертификаты участника работ приведены в Приложении к Отчету.
^

Основание проведения оценки


Основанием для проведения оценки является договор № ХХХХ от ХХ.ХХ.2001 г. между Заказчиком – ЗАО «Заказчик» и Оценщиком – ЗАО Независимой Консалтинговой группой «2К Аудит – Деловые консультации».
^

Дата оценки


Датой оценки является ХХ.ХХ.2001 г. Все расчеты выполнены на дату оценки.

«…На дату оценки…» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Определение также предполагает, что переход актива их рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны в сделке по рыночной стоимости.
^

Объект оценки и оцениваемые права


Оценке подлежит право собственности на объект недвижимости, представляющий собой здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХ, д. ХХ, общей площадью 8505,0 кв. м.

Стоимость объекта определяется с точки зрения наилучшего и наиболее эффективного использования.

Характеристика объекта оценки приведена в п.2.5 настоящего Отчета.

Оцениваемые права подтверждаются следующими правоустанавливающими документами:

  • Свидетельство о регистрации права на недвижимое имущество № ХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ;

  • Выписка из технического паспорта на здание (строение) № дела ХХХ по состоянию на ХХ.ХХ.ХХХХ;

  • Свидетельство о внесении в реестр собственности на территории г. Москвы №ХХХХХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ;

  • Договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) № ХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ;
^

Цель оценки


Оценка проводилась для целей купли-продажи.

Вид стоимости


Оценке подлежит рыночная стоимость.

В ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г. дано следующее определение рыночной стоимости. Рыночная стоимость - это «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

  • объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей – либо стороны не было;

  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.


В «Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519, дается следующее определение рыночной стоимости: «рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

В Стандарте Российского общества оценщиков СТО РОО 20-02-96 дается определение рыночной стоимости, аналогичное вышеприведенному: «рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения».

Определения рыночной стоимости, приведенные в Федеральном законе, Постановлении Правительства РФ и Стандартах РОО по смыслу полностью аналогичны.
^

Шифр услуги по оценке


Согласно СТО РОО 20-06-96 «Классификатор услуг по оценке имущества» настоящей оценке соответствует шифр 011202.

Дата составления и порядковый номер Отчета


В системе нумерации Оценщика настоящий Отчет имеет номер ХХХХ. Датой составления отчета является ХХ.ХХ.2001 г.
^

Форма Отчета


Отчет составлен в форме, соответствующей требованиям Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г., Закона г. Москвы «Об оценочной деятельности в городе Москве» от 11.02.98 г. №3, а также Стандартов оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519.
^

Процесс оценки

Краткий обзор региона


По классификации, принятой в рейтинговом агентстве РА «Эксперт», Москва относится к типу 1А – максимальный потенциал при минимальном риске. Москва имеет первенство во всех видах потенциала, кроме ресурсного.


Потенциал регионов Таблица 3

^ Вид потенциала

Москва

Санкт-Петербург

Московская область

Потребительский

1

4

2

Трудовой

1

3

2

Производственный

1

4

8

Инфраструктурный

1

2

4

Финансовый

1

3

4

Инновационный

1

3

2

Институциональный

1

2

3

Природно-ресурсный

89

89

51

Рейтинг потенциала: 1999

2000

1

2

3

1

2

3

Рейтинг риска

1

11

10

Доля в общероссийском потенциале, %

16,973

4,885

4,035


Инвестиционный риск регионов Таблица 4

^ Вид риска

Москва

Санкт-Петербург

Московская область

Рейтинг потенциала

1

2

3

Рейтинг риска 1999

2000

1

2

6

1

11

10

Средневзвешенный индекс риска в 1999 г. (Россия = 1)

0,709

0,892

0,886

Риски:










- законодательный

69

22

15

- политический

12

83

73

- экономический

1

28

26

- финансовый

1

3

9

- социальный

1

4

3

- криминальный

3

45

49

- экологический

40

48

49

Выводы:

Инвестиционный потенциал Москвы значительно превышает потенциал остальных регионов. Первенство Москвы обеспечивается всеми составляющими, кроме природно-ресурсной.

Несбалансированность Москвы по составляющим инвестиционного риска характерна и для других регионов. В Москве достаточно высок законодательный риск. Финансовый и экологический риски на среднем уровне. Финансовый кризис в августе 1998 г. не повлиял на расстановку сил и финансовый потенциал Москвы практически не изменился.
^

Краткий обзор рынка недвижимости


Положительная динамика развития рынка недвижимости в России в 2000 году обусловлена ростом ВВП и, в частности, объема промышленного производства. Дальнейшее улучшение экономической и политической ситуации будет иметь положительное влияние на состояние рынка недвижимости 2001 года, что приведет к увеличению спроса и предложения, а также снижению доли свободных площадей на рынке офисных помещений.

Высокий спрос на офисные помещения со стороны крупнейших российских и западных компаний привел к снижению в 2000 г. доли свободных площадей в зданиях класса А и B на фоне стабилизации ставок аренды, произошедшей летом 2000 года. Дальнейшее снижение доли свободных площадей в 2001 году оказывает значительное влияние на уровень арендных ставок.

Уменьшение доли свободных офисных площадей обусловлено увеличением в 2000 году спроса и снижением предложения. В 2000 году было сдано в аренду или продано около 300000 кв.м офисных помещений. В результате заключения договоров аренды/продажи на новые здания и здания вторичного рынка доля свободных площадей в зданиях класса А сократилась до 10%. Перемещение арендаторов в более качественные здания, расположенные в центре города, создало давление и на рынок помещений класса B, где доля свободных площадей составила 13%.

В 2000 году было введено в эксплуатацию около 142 500 кв. м офисных площадей. Крупнейшие объекты — Голутвинский Двор (13 000 кв. м), Трубная д.12 (8 000 кв.м). В 2000 году было осуществлено строительство ряда объектов «под заказчика». Наиболее значительные объекты: 6 000 кв.м для Daimler-Chrysler, 4 500 кв.м для BASF, 3 100 кв.м для Commerzbank и 2 500 кв.м для Credit Lyonnais. В 2001 году планируется ввести в эксплуатацию около 135 000 кв.м помещений класса А. Крупнейшие объекты — Тимура Фрунзе д.24 (6 100 кв.м), здание на Новослободской улице (19 000 кв.м), МосЭнерго (7 500 кв.м), Мейерхольд-Центр (9 000 кв.м), Царев Сад (5 500 кв.м).

Средний уровень арендных ставок, запрашиваемых владельцами помещений класса А, составляет $560 за квадратный метр в год (без учета НДС), включая эксплуатационные расходы и стандартный пакет по внутренней отделке. Анализ сделок указывает на некоторые отклонения от данного среднего уровня арендных ставок в большую или меньшую сторону в зависимости от целого ряда причин, включая местоположение, класс здания (А1, А2, А3) и другие условия аренды. Уровень арендных ставок, запрашиваемых владельцами помещений класса B, колеблется в зависимости от месторасположения: от $350 до $450 за квадратный метр в год (включая эксплуатационные расходы и стандартный пакет по внутренней отделке, но без учета НДС) на помещения внутри или в непосредственной близости от Садового кольца и от $300 до $400 за квадратный метр в год (включая эксплуатационные расходы и стандартный пакет по внутренней отделке, но без учета НДС) на помещения, расположенные в удалении от центра.

По прогнозам компании «Noble Gibbons», арендные ставки на помещения класса А и B возрастут в течение 2001 года и стабилизируются к 2002 году в связи с увеличением предложения. Сохранится (хотя и в уменьшенном объеме) практика предоставления арендаторам льгот в виде частичной компенсации затрат на отделку и освобождение на определенный срок от оплаты арендной платы.
^

Обзор подходов


В ходе выполнения оценочного задания работа велась по следующим основным направлениям:

  • сбор и анализ документов, относящихся к оцениваемому имуществу. Интервью представителей Заказчика;

  • выбор методологии проведения оценки;

  • расчет рыночной стоимости объектов оценки;

  • составление настоящего Отчета.

Для определения рыночной стоимости используется три традиционных подхода: затратный, подход по сравнимым продажам, доходный.
^

Затратный подход


Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера.

Стоимость воспроизводства объекта определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений и строительных конструкций и материалов. Стоимость замещения – это стоимость строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому, с эквивалентным функциональным назначением, для которого допускается применение конструктивных решений и материалов взамен устаревших, использованных в оцениваемом объекте.

Общая модель затратного подхода выглядит следующим образом:


РС = СЗ + ПВС * Пдев * Пндс * (1-И),

И = 1 – (1 – ИФИЗ)(1- ИФУН)(1 – ИЭ), где


РС – рыночная стоимость;

СЗ – рыночная стоимость прав на земельный участок с учетом прибыли застройщика;

ПВС – полная восстановительная стоимость улучшений;

Пдев – прибыль девелопера;

Пндс – налог на добавленную стоимость;

И - суммарный износ;

ИФИЗ – физический износ;

ИФУН – функциональный износ;

ИЭ – экономический (внешний) износ.
^

Доходный подход


Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики определяют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночная стоимость определяется как текущая стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:

  1. метод прямой капитализации;

  2. метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости предприятия через величину дохода от владения объектом недвижимости в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.

Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечению периода владения.
^

Сравнительный подход


Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта недвижимости может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Сравнительный (рыночный подход) может быть реализован двумя методами:

  1. методом сравнения продаж;

  2. методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже объектов недвижимости аналогичной полезности, как правило, за последние 3-6 месяцев. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и внесение соответствующих корректировок для приведения стоимости объектов аналогов к оцениваемому объекту.

В настоящем Отчете оценка осуществлялась всеми тремя подходами.
^

Характеристика объекта оценки


По мнению оценщика, оцениваемое здание относится к классу А1. По классификации, разработанной компанией Noble Gibbons и адаптированной к условиям московского рынка недвижимости, офисные здания класса А1 должны отвечать следующим требованиям: вновь построенное; полностью управляемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи интегрированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования (как правило осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов); возможность установки фальш-полов и подвесных потолков; высота между перекрытиями не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальш-пола до подвесного потолка); эффективная планировка этажа — рациональное расположение опорных колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами; остаточное количество машино-мест на по земной автостоянке; современные системы безопасности; хорошее инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием. Техническое описание оцениваемого объекта представлено в следующей таблице1:

Таблица 5

Наименование

^ Девятиэтажный офисный центр

Год ввода в эксплуатацию

1994

Общая площадь здания, м2

8505

Полезная площадь здания, м2

6307

Объем надземной части, м3

17030

Этажность

9

Фундамент

ж/бетон

Стены и перегородки

монолит

Перекрытия

ж/бетон

Кровля

рулон

Проемы

пластик

Полы

пластик, ковролин

Инженерные сооружения

система пожарной сигнализации фирмы «Schrack», система охраны фирмы «Ademco control»,центральный электрораспределитель фирмы «May&steffens», система водоснабжения фирмы «Рumpenfabrik», система теплоснабжения фирм «Кlinger» и «Wilo», система вентиляции и кондиционирования фирмы «Wolf», лифты фирмы «Otis», холодильная установка фирмы «Carrier».

Функциональное назначение

офисное

Балансовая стоимость, руб.

39 654 963
^

Сервитуты и иные обременения


Нестандартных сервитутов и иных обременений не выявлено.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования


Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременно должны соблюдаться условия физической возможности, должного обеспечения и финансового оправдания такого рода действий.

Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:

^ Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.

^ Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

^ Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использовании будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

НЭИ определяется для застроенного земельного участка и для земельного участка в предположении отсутствия имеющейся застройки. Последнее требуется для определения рыночной стоимости земельного участка в затратном подходе.

В соответствии с Договором № ХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ г. о предоставлении участка в пользование на условиях аренды, земельный участок предоставлен для строительства 8-этажного административно-гостиничного комплекса с мансардным этажом и подвалом в соответствии с утвержденным проектом и последующей его эксплуатации, что является его разрешенным использованием. Таким образом, использование данного участка в целях, отличных от вышеприведенных, не является юридически правомочным. Параметры и природа объекта оценки накладывают ограничения так же на физическую возможность его использования: объект физически не приспособлен для использования под деятельность, значительно отличающуюся по требованиям к помещению от административной (офисной). На момент оценки объект используется в качестве офисного здания класса «А». Учитывая выгодное место расположения объекта, а так же затраты, понесенные при его возведении, любое значительное изменение его функционального использования заведомо приведет к недополучению собственником доходов, несопоставимому по масштабам с возможными выгодами от такого изменения, и следовательно, не будет являться экономически приемлемым.

Следовательно, наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве офисного здания класса «А».
^

Затратный подход


Затратный подход к оценке недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенностью применения затратного подхода является понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов, и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта-аналога.

Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

В настоящем Отчете оценщик определил полную восстановительную стоимость объекта.

Согласно стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке недвижимости затратным подходом, рекомендуется следующая последовательность действий:

  • определение рыночной стоимости участка земли;

  • определение стоимости восстановления объекта;

  • определение величины накопленного износа объекта;

  • определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.
^

Расчет стоимости прав аренды земельного участка


Стоимость участка земли рассматривается с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость.

При оценке земельного участка следует особо отметить состав оцениваемых прав. В нашем случае объектом оценки является не полное (абсолютное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования на правах долгосрочной аренды, т. е. «право использовать и занимать объект недвижимости на протяжение установленного срока и в соответствии с определенными условиями, закрепленных в договоре аренды». Выражением этого права является рыночная стоимость права аренды.

Существует несколько методик для определения рыночной стоимости прав аренды на застроенный земельный участок:

1. Капитализация земельной ренты (доходный подход).

2. Метод соотнесения (переноса).

3. Метод развития (освоения).

4. Техника остатка для земли.

5. Метод прямого сравнительного анализа продаж.

Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли – продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

Для целей настоящего Отчета при определении рыночной стоимости прав аренды земельного участка наиболее предпочтительным является применение подхода с точки зрения сопоставимых продаж земельных участков аналогичного назначения.

Сравнительный подход к оценке земельного участка включает следующие этапы:

  1. Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) земельных участков, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

  2. Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).

  3. Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).

  4. Корректировка листинговых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.

  5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.

Для определения рыночной стоимости права долгосрочной аренды использовались официальные данные (первичный рынок) по продаже на конкурсной основе прав долгосрочной аренды земельных участков (стартовая стоимость), расположенных в г. Москве2. В данном Отчете оценщиком были выбраны в качестве аналогов 2 земельных участка. Стоимость прав аренды на объекты-аналоги корректировалась по следующим факторам:

  • передаваемые права аренды на земельный участок;

  • финансовые условия;

  • снижение стоимости в процессе торгов /условия продажи;

  • дату выставления на торги/дату продажи;

  • местоположение;

  • площадь земельного участка;

  • назначение участка.
^

Описание оцениваемого земельного участка


Описание земельного участка представлено в таблице 63

Таблица 6

Наименование

Значение

Площадь участка всего

1930 кв. м.

Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 га по категории арендатора и в виду целевого использования земли (с 01.08.1999 г.)

180 000 руб.

Территориально-экономическая оценочная зона г. Москвы

1

Коэффициент дифференциации по территории города базовых ставок ежегодной арендной платы

 7,41

Ежегодная арендная плата за весь участок (с 01.08.1999 г.)

334 650,4 руб.




оставить комментарий
страница1/6
Дата27.11.2011
Размер0.74 Mb.
ТипДокументы, Образовательные материалы
Добавить документ в свой блог или на сайт

страницы:   1   2   3   4   5   6
Ваша оценка этого документа будет первой.
Ваша оценка:
Разместите кнопку на своём сайте или блоге:
rudocs.exdat.com

База данных защищена авторским правом ©exdat 2000-2017
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Анализ
Справочники
Сценарии
Рефераты
Курсовые работы
Авторефераты
Программы
Методички
Документы
Понятия

опубликовать
Документы

Рейтинг@Mail.ru
наверх