Правовой режим земельных участков: новый межотраслевой подход к соотношению норм гражданского и земельного права icon

Правовой режим земельных участков: новый межотраслевой подход к соотношению норм гражданского и земельного права


Смотрите также:
План лекции: Социальная обусловленность земельного права...
Доклад начальника гу «Управление земельных отношений Восточно-Казахстанской области»...
Гражданско-правовой режим дачных, садовых и огородных земельных участков...
Звещение
Извещение Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы...
Теоретические и правовые основы регулирования отношений по предоставлению земельного участка в...
Доклад председателя Комитета земельных и имущественных отношений И. Т...
Комплекс придорожного сервиса 202 550,00...
О проведении торгов по продаже права аренды земельных участков...
«ГеоБиКом»
Договор аренды земельного участка...
Доклад Центральное место в системе недвижимого имущества занимает земля. Понятие земли (далее...



Загрузка...
скачать




А.П. Анисимов,

ведущий научный сотрудник НИИ современного права ВАГС,

доктор юридических наук;

А.И. Мелихов,

старший научный сотрудник отдела

научной информации и координации научных исследований

Волгоградской академии МВД России,

кандидат юридических наук


Правовой режим земельных участков: новый межотраслевой подход к соотношению норм гражданского и земельного права


Проведение земельной реформы и усложнение правового регулирования общественных отношений по поводу использования и охраны земельных участков обусловили необходимость научного осмысления данной проблемы. Это привело к возникновению в российской юридической науке дискуссии о соотношении норм земельного и гражданского законодательства применительно к правовому режиму земельных участков.

Одним из первых инициаторов данной дискуссии был В.А. Дозорцев, сделавший радикальный вывод об отсутствии самостоятельного предмета правового регулирования у земельного законодательства и о полном его подчинении гражданскому. Указанный автор полагал, что поскольку «земельные отношения распались на регулируемые гражданским и административным правом, то основания для признания земельного права самостоятельной отраслью перестали существовать, теперь земля попала в сферу действия гражданского права, являясь объектом экономического оборота».1

Возражая В.А. Дозорцеву, Н.И. Краснов справедливо отмечал, что «единое понятие земельных отношений в современных условиях отражает единство сочетания частных интересов (автономия воли) и общественных (государственное регулирование), которое представляет собой объективную реальность, нашедшую свое выражение в правовых системах всего мира. И суть проблемы заключается не в распаде земельных отношений, а в установлении правильного соотношения гражданского и земельного права». 2

В контексте данной позиции интересна точка зрения Е.А. Суханова, который полагает, что право собственности и иные вещные права на землю, а также сделки с земельными участками, являются частью имущественного, гражданско-правового оборота. Земельно-правовые нормы устанавливают ограничения, связанные с предельными размерами земельных участков, находящихся в частной собственности, обеспечением их строго целевого назначения и наиболее рационального использования, определением категорий земель и их учетом и т.п., а также предусматривают последствия их нарушения (в основном административно-правового характера), т.е. имеют публично-правовую природу.3

Близкое к этому суждение по поводу содержания «земельных отношений» было в свое время высказано в письме Президента РФ Ельцина Б.Н. по поводу отклонения Земельного кодекса РФ, принятого Государственной Думой 11 июня 1997 г. Земельными отношениями было предложено считать «отношения в области использования и охраны земель, что же касается отношений, связанных с земельным участком, признаваемым недвижимым имуществом, то они являются имущественными отношениями».4 Остается только удивляться столь легкому разделению неотъемлемых характеристик земельного участка, являющегося объектом права одновременно в трех качествах: природного объекта, природного ресурса и объекта недвижимости.

Как справедливо отмечал профессор Н.Н. Осокин, произведенное в Письме Президента «выделение земельного участка из объекта земельных отношений – ненаучно, как и отнесение к гражданским отношениям вопросов, связанных с управлением земельными ресурсами страны».5 Отсюда был сделан правильный вывод о самостоятельности земельного права как отрасли права, сочетающей публично-правовые и частноправовые элементы.

Нельзя рассматривать земельные участки как обычное имущество, и чисто цивилистический подход к праву собственности на них неприемлем. Земля – ценность особого рода. Во-первых, она продукт природы, ее никто не создавал своим трудом, и поэтому она должна быть достоянием народа. Во-вторых, земля – категория не только экономическая, но и экологическая, важнейший элемент природного комплекса. В-третьих, она ничем не заменима, призвана служить бесчисленным поколениям людей. Земля – основное национальное богатство. Вот почему правовой режим собственности на землю не может быть таким же, как на обычное имущество: дом, одежду.6

Поэтому, как отмечала И.А. Иконицкая, «условием оптимальности земельно-правовых норм является не только степень отражения в них общих экономических процессов. Они должны соответствовать специфическим требованиям, предъявляемым к использованию земли как невосполнимого природного ресурса, обладающего определенными биологическими свойствами. И в этом заключается особенность норм земельного права».7

Игнорирование этого обстоятельства приводит к формулировке предложений о том, что из ЗК «необходимо изъять гражданско-правовые нормы. Дело Земельного кодекса – устанавливать необходимые публично-правовые ограничения, запреты и процедуры с учетом значения земли «как основы жизни и деятельности человека» и «исходя из представлений о ней как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы», как справедливо сказано в подп. 1 п.1 ст. 1 ЗК РФ. Представление же о земле (земельных участках) как о недвижимом имуществе и объекте вещных прав надо оставить гражданскому праву…».8

Однако, как уже отмечалось нами выше, нелогично разделять три составных части указанных в п.1 ст.1 ЗК РФ представлений о земельном участке как объекте природы, природном ресурсе и объекте недвижимого имущества. Более того, правовой режим земельных участков определяется межотраслевыми институтами, включающими нормы различной отраслевой принадлежности (нормы земельного, гражданского, экологического, градостроительного права и т.д.). Отсюда следует невозможность разделения земельных и гражданско-правовых отношений, возведения некого «разделительного барьера» между нормами этих отраслей права. Подобные попытки расчленения единого правового режима земельных участков на части означают упрощенное понимание особенностей взаимодействия норм различной отраслевой принадлежности, составляющих межотраслевые институты, и обедняют понимание реального состояния данной сферы общественных отношений.

Попробуем уточнить высказанный тезис на конкретном примере. Представим себе земельный участок в населенном пункте, предоставленный гражданину для ведения индивидуального жилищного строительства. Собственник подобного участка владеет, пользуется и распоряжается им. Но может ли он его разделить на две части (акт распоряжения) и продать вновь образованные два участка третьим лицам? ГК РФ содержит лишь абстрактные рассуждения о делимой и неделимой вещи. ЗК РФ также вплоть до недавнего времени содержал весьма расплывчатые предписания о делимости земельного участка как недвижимой вещи (действующая же в настоящий момент редакция, по сути, лишь конкретизирует нормы Градостроительного кодекса РФ).

И ранее, и сейчас необходимые критерии и процедуры такого раздела (распоряжения) земельного участка содержатся в градостроительном законодательстве. Более того, если такой собственник решит реализовать правомочие распоряжения таким участком (продать его третьим лицам), то сам по себе механизм купли-продажи, разумеется, будет определяться гражданским и земельным законодательством. Но чем будет определяться содержание правомочия пользования таким участком? Разве ГК РФ или ЗК РФ определяют для такого участка параметры, виды и характер застройки или порядок выдачи разрешения на строительство? Нет, но эти нормы есть в ГрадК РФ.

Следовательно, сводить «бытие» земельных участков лишь к узко отраслевым аспектам не отвечает целям и задачам юридической науки. Представляется, что вместо того, чтобы заниматься попытками возведения «берлинской стены» между нормами земельного и гражданского права, снова и снова пытаться развести эти нормы по «отраслевым квартирам», давно пора обратить внимание на единый, целостный межотраслевой правовой режим земельных участков, и заняться исследованием характера, типа и особенностей этих межотраслевых связей, различного рода государственно-правовых закономерностей, вытекающих из этого комплексного режима. Именно такой подход отвечает современным задачам юридической науки, поскольку деление системы права на отрасли, на самом деле, в известной степени условно.

Акцент на глубоком исследовании отдельных элементов (гражданско-правовых, земельно-правовых, градостроительно-правовых и т.д.) указанного единого правового режима (с учетом остальных его составляющих) будет отвечать современным целям научного познания XXI века и позволит углубить фундаментальные представления о закономерностях установления и реализации правового режима отдельных категорий земель. Наиболее интересно, на наш взгляд, применить такую методологическую конструкцию к исследованию правового режима земель сельскохозяйственного назначения.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за границами населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Существующие и планируемые границы категории земель сельскохозяйственного назначения определяются на картах (схемах) территориального планирования субъектов РФ (ч.6 ст. 14 ГрадК РФ). Отсюда следует, что «предназначенность» участков для сельскохозяйственных нужд (как, впрочем, и застройки, промышленного, рекреационного и иного назначения) определяется документами территориального планирования (глава 3 ГрадК РФ). В составе категории земель сельскохозяйственного назначения выделяются две субкатегории земель со своим дифференцированным правовым режимом:

а) сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими). Они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (при этом можно говорить об определенных различиях в правовом режиме, например, пашни и сенокосов, либо пастбищ и виноградников). В случае отнесения сельскохозяйственных угодий к разряду мелиорированных, на правообладателей таких участков возлагаются дополнительные обязанности.

б) несельскохозяйственные угодья - земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Принципиальным отличием друг от друга вышеуказанных угодий является порядок установления и содержание их правового режима. Установленное для всей категории земель сельскохозяйственного назначения целевое назначение земельных участков конкретизируется градостроительным регламентом, входящим составной частью в правила землепользования и застройки, для несельскохозяйственных угодий. Для сельскохозяйственных угодий градостроительный регламент не устанавливается (ч.6 ст.36 ГрадК РФ), а значит, действуют общие правила о целевом назначении.

Из этого обстоятельства также следует и необходимость различать земли сельскохозяйственного назначения как категорию земель в земельном фонде России и территориальную зону сельскохозяйственного использования, определяемую в результате проведения градостроительного зонирования муниципального образования. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться: 1) зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими); 2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения (ч.9 ст.36 ГрадК РФ).

Для каждой такой территориальной зоны в границах муниципального образования устанавливается градостроительный регламент, определяющий правовой режим всех земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ч.1 ст.36 ГрадК РФ). Правовой режим сельскохозяйственных угодий определяется уполномоченными органами публичной власти в соответствии с федеральными законами (ч.7 ст.36 ГрадК РФ).

Порядок совершения сделок с земельными участками из состава категории земель сельскохозяйственного назначения указан в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. (далее – Закон об обороте земель), который детально регулирует особенности лишь двух таких сделок: купли-продажи и аренды.

Первой особенностью купли-продажи данных земель является законодательное ограничение их субъектного состава, а именно возможности иностранцев являться субъектами права частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Как следует из ст.3 Закона об обороте земель, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, могут обладать земельными участками из земель данной категории только на праве аренды.

Во-вторых, согласно п.2 ст.4 Закона об обороте земель, максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта РФ равным не менее чем 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

Подобный законодательный подход, направленный на формирование крупных земельных латифундий (максимум их будет десять в муниципальном районе) уже неоднократно был подвержен критике с самых различных идеологических позиций. Не пытаясь их пересказывать, заметим, что борьба с крупными латифундиями имеет длинную историю. Так, еще законами Гая Лициния в Риме были установлены ограничения максимальных размеров земельной собственности, и даны гарантии сохранения прав на землю мелких собственников. Эта же проблема была в центре земельной реформы братьев Гракх, направленной на ограничение размера латифундий определенными максимальными размерами с передачей излишков малоземельным крестьянам. Как справедливо отмечал М.Р. Габитов, современные попытки создания условий для концентрации земли в руках немногих являются отходом от западной модели государственности, которую в целом восприняла Россия, однако выдвижение подобных «условий» и «оговорок» сводит на нет все эти достижения, поскольку собственностью и свободой нельзя воспользоваться.9

О недальновидности создания латифундий предупреждают и зарубежные ученые и политики. Так, в докладе Всемирного банка приводятся многочисленные факты из жизни латиноамериканских стран. Доказывается, что в странах, где есть земельные латифундии крайне низкий уровень жизни, грамотности и демократии по сравнению с соседними странами, где упор делается на развитие мелкой и средней земельной собственности.10 Все это позволяет сделать вывод о непоследовательности российских земельных реформ, и необходимости внесения изменений в Закон об обороте земель, где следует заменить всего одно слово: вместо «не менее чем 10 % общей площади…» указать «не более» 10 %. И в этом случае все станет на свои места.

В-третьих, следует выделить особенности процедуры купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Они заключаются в том, что субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

В случае, если субъект РФ или в соответствии с его законом муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении. При продаже земельного участка по цене, ниже ранее заявленной, или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по указанным правилам.

Отдельная процедура предусматривается в случаях проведения публичных торгов, которые проводятся если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований ст. 3 и (или) п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель. Такие земельный участок (его часть) или доля должны быть отчуждены собственником в течение года со дня возникновения права собственности на них или права собственности на доли в общей собственности на земельный участок, при этом закон не уточняет, возможно ли такое отчуждение посредством совершения безвозмездной сделки (например, по договору дарения).

Кроме того, проведение торгов предусмотрено в случаях предоставления земельных участков в собственность (аренду) гражданам и юридическим лицам из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В качестве исключения из данного правила предусмотрено, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

В аренду (как и в собственность) могут быть переданы только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, включая земельные участки, находящиеся в общей долевой собственности. В последнем случае договор аренды такого участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления либо нотариально.

В договоре аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом установленных ст.ст.8,10 Закона об обороте земель особенностей. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Приведенный беглый анализ закона являет собой самый яркий пример комплексного правового регулирования земельных отношений, когда в одном законе сконцентрированы нормы различной отраслевой принадлежности, «разобрать» которые по отраслевым квартирам просто невозможно. Начнем с того, что сам Закон об обороте земель – это акт какой отрасли законодательства? На первый взгляд, ответ очевиден – земельного законодательства. Но ведь он содержит нормы, регулирующие особенности купли-продажи и аренды недвижимого имущества – земельных участков. А это классические институты гражданского права. И «удельный вес» таких норм в законе весьма велик. Следовательно, это акт гражданского законодательства. Однако по тексту закона неоднократно встречаются отсылочные нормы к законам субъектов РФ (и таковые приняты практически во всех субъектах РФ), которые должны урегулировать исходя из региональной специфики ряд важнейших вопросов оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения (достаточно сказать, что именно субъект РФ определяет момент начала приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения). А гражданское законодательство – предмет исключительного ведения РФ.

Все вышеизложенное позволяет нам сделать вывод о том, что законодатель, руководствуясь чисто практическими соображениями, уже де-факто отошел от узкоотраслевой теории, и сделал первый шаг к принятию комплексных законодательных актов, в которых нормы различной отраслевой принадлежности составляют неразрывное целое. И это неизбежно приведет к постановке вопроса о признании гражданского законодательства предметом совместного ведения РФ и ее субъектов. На сегодняшний день данный вопрос является предметом острой дискуссии, и в юридической литературе высказано достаточное количество предложений о необходимости отнесения гражданского законодательства к числу предметов совместного ведения,11 как впрочем, и прямо противоположных суждений.12

Между тем, существует весьма обширный зарубежный опыт по данному вопросу. Например, широко известен Гражданский кодекс канадской провинции Квебек, причем Канада является федеративным государством, как и Россия. Регулирование гражданских отношений на уровне субъекта Федерации не привело в этой стране ни к каким катастрофическим последствиям, а, напротив, является примером для подражания во многих зарубежных правовых системах. Это, на наш взгляд, как нельзя лучше подтверждает ненужность проведения жестких граней между нормами земельного и гражданского права, определяющих совместно и неразрывно оборотоспособность земельных участков вообще и сельскохозяйственного назначения в частности.

Обобщая все вышеизложенное заметим, что использование новой методологии, основанной на понимании комплексной (межотраслевой) природы земельных отношений, позволяет выйти на новый уровень научных правовых исследований и выявлять новые государственно-правовые закономерности взаимодействия норм различной отраслевой принадлежности.


Право и экономика. – 2008. - № 12. – С. 4-8.

1 Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского права Российской Федерации при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. № 1. С. 26.

2 Краснов Н.И. О соотношении земельного и гражданского права при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. № 7. С. 58.

3 Суханов Е.А. Вступительная статья к книге: Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М., 2000. С. 4-5.

4 Российская газета. 1997. 30 июля.

5 Осокин Н.Н. К вопросу о природе земельных отношений // Экологическое право России. Сборник материалов научно-практических конференций 1995-1998 гг. / Под ред. проф. А.К. Голиченкова. М., 1999. С. 375.

6 См.: Проблемы развития законодательства о земле в Российской Федерации // Государство и право. 1993. № 8. С. 15; Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. Саратов, 2003. С. 22-26.

7 Иконицкая И.А. Проблемы эффективности в земельном праве. М., 1979. С. 47-48.

8 Суханов Е.А. Вещные права в новом Земельном кодексе России // Экологическое право. 2003. № 1. С.53.

9 Габитов М.Р. Закономерности в правовой истории западной государственности и история российского государства и права: Учебное пособие. Уфа, 2008. С.21,24,110-111.

10 Дейнингер К. Земельная политика в целях развития и сокращения бедности: научный доклад о политике Всемирного банка. М., 2005. С.24.

11 См., например: Лачуев К.Г. Законодательство субъектов Российской Федерации как источник гражданского права России: Автореф. дисс. … канд. юрид. наук. М., 2006.

12 Цветков С.Б. Гражданское законодательство должно остаться в исключительном ведении Российской Федерации // Актуальные проблемы гражданского права и гражданского процесса: сборник научных статей по итогам межрегиональной научно-практической конференции. Волгоград, 2007. С. 329-334.




Скачать 156,39 Kb.
оставить комментарий
Дата05.11.2011
Размер156,39 Kb.
ТипДокументы, Образовательные материалы
Добавить документ в свой блог или на сайт

Ваша оценка этого документа будет первой.
Ваша оценка:
Разместите кнопку на своём сайте или блоге:
rudocs.exdat.com

Загрузка...
База данных защищена авторским правом ©exdat 2000-2017
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Анализ
Справочники
Сценарии
Рефераты
Курсовые работы
Авторефераты
Программы
Методички
Документы
Понятия

опубликовать
Загрузка...
Документы

наверх