Доклад Опыт проведения аукционов по продаже прав застройки земельных участков в г. Новосибирске и взаимоотношения с оценщиками
| скачать Доклад Опыт проведения аукционов по продаже прав застройки земельных участков в г. Новосибирске и взаимоотношения с оценщиками. 1. ВСТУПЛЕНИЕ Для России сегодня характерно множество экономических проблем, свойственных развивающейся в направлении рынка стране. Не в последнюю очередь это относится и к проблеме оценки земли.Без точной рыночной оценки любой собственности невозможно успешное функционирование и дальнейшее развитие экономики. Поэтому проблемы неясности в вопросах оценки бизнеса, интеллектуальной собственности, недвижимости и земли приносят России колоссальный ущерб. С началом рыночных преобразований экономики, предполагающее вступление городов в права собственников своей земли возникли правовые и макроэкономические основы для превращения городской земельной недвижимости в реальный капитал, работающий в интересах жителей города. Наиболее общей интегральной характеристикой функционально-планировочной структуры и жизнедеятельности города служит стоимость городских земель. Рельеф стоимости городских земель как ничто другое отображает физическую географию и инженерную геологию территории города, взаимное размещение и взаимодействие функциональных объектов, общий и локальный уровень развития инженерной инфраструктуры, условия сообщения и развитость городского транспорта, наличие локальных фокусов притяжения людских потоков, экологические характеристики различных территорий и даже социально-психологические характеристики, как престиж и репутация различных городских районов. ^ В соответствии с земельным кодексом РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков осуществляется с проведением работ по их формированию:
Порядок предоставления земельных участков для строительства в г. Новосибирске утвержден постановлением мэра г. Новосибирска от 26.01.05 № 71 «Об утверждении порядка правовых актов мэра о предоставлении земельных участков для строительства на территории г. Новосибирска» Г ^ УАиГ совместно с Горкомземом на основе градостроительной документации, с учетом экологических, градостроительных, историко-культурных и иных условий использования соответствующей территории, осуществляет подготовку проектов границ земельных участков, свободных от объектов недвижимости, с определением их разрешенного использования и направляет материалы на рассмотрение комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска, для принятия решения о проведении торгов или предоставления земельного участка без проведения торгов. ГУАиГКомиссия по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков  Проект границ Протокол комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков Принимает решение о проведении торгов ГОРКОМЗЕМ готовит Распоряжение мэра об утверждении проекта границ земельного участка (2 недели) ^ принимает решение – собственность или аренда ДЗиИО дает публикацию в СМИ о приеме заявок в участии в торгах (конкурсах, аукционах) Горкомзем запрашивает: 1) независимых оценщиков, в отношении рыночной цены и начального размера арендной платы 2) соответствующие организации, в отношении технических условий 3) лицензированные организации, в отношении постановки на кадастровый учет ГУАиГ передает в ДЗиИО проект границ з/у Комиссия по торгам проводит торги по продаже з/у или права на заключение договора аренды  Горкомзем готовит договор аренды и подписывает у заказчика, согласовывает в НСО и уведомляет заявителя о готовности договора  ДЗиИО готовит договор купли-продажи земельного участка и подписывает у заказчика.   ^ СХЕМА прохождения документов при предоставлении з/у для строительства без проведения торгов ГУАиГ Проект границ Комиссия по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков Принимает решение об опубликовании в СМИ Протокол комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков ГУАиГ передает в ДЗиИО проект границ з/у ГОРКОМЗЕМ готовит Распоряжение мэра об утверждении проекта границ земельного участка (2 недели) Горкомзем запрашивает независимых оценщиков в отношении определения начального размера арендной платы Горкомзем – дает публикацию в СМИ о приеме заявок о предоставлении земельных без торгов и осуществляется прием заявок В случае, если поступила одна заявка, заявителю направляется выписка из протокола комиссии по торгам о поступлении единственной заявки и копия распоряжения мэра об утверждении границ Заявитель в течении 4-х месяцев определяет и согласовывает ТУ, обращается в лицензированную геодезическую организацию по формированию землеустроительного дела Горкомзем в течении 5 дней подает заявку, в соответствующую организацию, для постановки з/у на кадастровый учет ГУАиГ в течении месяца осуществляет подготовку проекта распоряжения мэра о предоставлении з/у в аренду Горкомзем готовит проект договора и подписывает у заказчика, после получения распоряжения о предоставлении в аренду, проставляются дата (срок и начало исчисления ар. пл.), согласовывает в НСО и уведомляет заявителя о готовности договора Заявитель получает договор аренды з/у По состоянию на сентябрь месяц текущего года комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска принято решений о предоставлении земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта - 152 з/у, из них 68 земельных участков для предоставления путем проведения торгов, 84 з/у без проведения торгов, при условии поступления одной заявки после опубликования в СМИ. В текущем году ДЗиИО было реализовано 19 земельных участков для строительства с торгов, на сумму ^ млн. руб., в том числе один участок в собственность на сумму 57 млн. руб., один участок право аренды 2,1 млн. руб. Всего подготовлено земельных участков к торгам 53 земельных участков. Опубликовано земельных участков для строительства без проведения торгов – 31 з/у, на сумму 188,6 млн. руб. за три года. Будет предоставлено 11 земельных участков., на сумму 47,9 млн. руб. за три года, в связи с поступлением одной заявки после опубликования в СМИ. Существенное повышение спроса на земельные участка, реализуемых с торгов обуславливается тем, что принимается большинство решений по продаже права аренды на заключение договоров аренды, в качестве начальной цены рассматривают размер годовой арендной платы. 3. Взаимодействие с оценочными организациями 29.04.05 комиссией по определению оценочных организаций, уполномоченных на проведение оценки муниципального имущества и земельных участков, были рассмотрены 18 оценочных организаций. По результатам голосования комиссия приняла решения признать победителями конкурса 11 оценочных организаций с присвоением статуса «Официальный оценщик муниципального имущества и земельных участков, расположенных на территории г. Новосибирска». В настоящее время более плотное сотрудничество по определению рыночной стоимости земельных участков и определению рыночной арендной платы, ведется с тремя оценочными организациями. Главным приоритетом при выборе оценочной организации были:
Наиболее серьезной проблемой, с которой с которой столкнется г. Новосибирск считаем исполнение норм 30 статьи земельного кодекса РФ, касающиеся жилищного строительства. Значительная часть города занята индивидуальным жилым фондом, в том числе земельных участков находящихся в собственности граждан. Процедура изъятия органами местного самоуправления земельных участков для муниципальных нужд практически не регламентирована и нормативными документами, разъясняющими порядок изъятия, представлены в ограниченном количестве. В тех случаях, где уже сегодня возможно проводить процедуру изъятия земельных участков, возникнет наиболее тесное взаимодействие с независимыми оценочными организациями. ^
Основные проблемы при продаже прав на земельные участки. 1. Дефицит инженерных мощностей в центре города и частично на окраинах, высокая стоимость техусловий на подключение земельных участков. 2. Длительные сроки постановки земельных участков на кадастровый учёт. 3. Наличие на земельных участках незаконно установленных погребов и гаражей.
|
Ваша оценка этого документа будет первой.
Ваша оценка: Разместите кнопку на своём сайте или блоге: