«Антикризисное управление и возможности привлечения инвестиций в новых экономических условиях»
| скачать Доклад «Закрытый ПИФ как способ привлечения финансирования в новых экономических условиях» Президента Группы компаний "IMAC" Папахина Олега Евгеньевича Конференция: «Антикризисное управление и возможности привлечения инвестиций в новых экономических условиях» Дата : 20 марта 2009 г. Место: Конференц-зал ОАО «Крайинвестбанк» Организатор: Департамент по финансовому и фондовому рынку Краснодарского края Добрый день, уважаемы коллеги, участники конференции! Глобальные проблемы кризисной ситуации стали частными проблемами широкого круга участников рынка, имеющих отношение к сектору недвижимости. Эмитенты и должники исчезают, а с ними исчезают и ценные бумаги, и права требования к ним. Объекты недвижимого имущества не исчезают. Недвижимость в отличие от инструментов фондового и кредитного рынка никогда не превратится в «воздух». Если не сегодня, то завтра рынку понадобятся коммерческие, производственные, жилые и прочие здания, сооружения, помещения. На рынке недвижимости звучат два главных вопроса. «Как строить в условиях недофинансирования?» - спрашивают строители и девелоперы, «Как повысить эффективность рентного бизнеса?» - интересуются владельцы объектов недвижимости. Впрочем, для целого ряда участников рынка в лице банков и иных кредиторов (получивших по Margin Call залоговую недвижимость), инвесторов (сделавших вложения на растущем рынке) также актуален более общий вопрос «Что делать с приобретенной недвижимостью?». Для многих из них ответ остается тем же, что и в период расцвета рынка - организуйте инвестирование, повышайте эффективность и защищайте недвижимость с помощью закрытых ПИФов категории недвижимости. Актуальность использования такого инструмента возросла в разы. В современных условиях банки практически не готовы принимать новые кредитные риски по ссудам. Но рискованное долговое инвестирование можно заменить на эффективное долевое: для строителя - более дешевое, для инвестора - гарантирующее от дефолта получателя инвестиций. Точка совпадения интереса - инструмент с пониженным резервированием, возможностью прямого контроля инвестора и прямым участием в доходности проекта - ЗПИФН. Закрытый ПИФ недвижимости как инструмент долевого финансирования сейчас приобретает особенную актуальность. В отличие от проектного финансирования, предполагающего в качестве основы долговой инструмент - кредит (под залог строящейся недвижимости, земельных участков и (или) акций/долей застройщика), финансирование через ЗПИФН имеет в основе долевое участие. Проектный кредит предполагает долг и образование процентного дохода инвестора (банка). Долевое участие в ЗПИФН - это доля в проекте, выраженная в виде финансового инструмента. ЗПИФН как строительный проект, являясь имущественным комплексом под управлением специализированной организации (управляющей компании), может иметь в своем составе: • как готовую недвижимость (или права аренды на нее, в т.ч. права аренды земельных участков); • так и права из контрактов на получение объектов недвижимости по итогам строительства. Кроме того, в фонд для квалифицированных инвесторов можно включать доли/акции компаний строителей, застройщиков и т.п. Для вхождения в проект инвестор (например, банк) приобретает ценную бумагу -инвестиционный пай закрытого ПИФа недвижимости. Пай ЗПИФН удостоверяет:
Денежные средства, поступившие в оплату приобретаемых паев, составят первоначальный капитал фонда, который будет возрастать по мере повышения стоимости активов фонда и поступления в него иных доходов. Традиционной гарантией для основного инвестора является соинвестирование со стороны инициатора проекта (в проектном кредите такое соотношение традиционно 80-70 / 20-30 %). В этом смысле важной возможностью для инициаторов проектов является возможность вносить в фонд реальные активы:
Поскольку строительные проекты финансируются поэтапно важной является возможность траншевого инвестирования в фонд, путем:
Вложение средств в строительный проект осуществляется путем заключения контрактов, удостоверяющих право на получение по итогам строительства построенного объекта. Управляющая компания (действуя как доверительный управляющий ЗПИФН) может заключать: а) договор долевого участия по 214-ФЗ; а если фонд создан для квалифицированных инвесторов: б) договор соинвестирования (инвестиционного контракта по 39-ФЗ) или в) подрядный (ген.подрядный) договор. Строительство по этим договорам финансируется из средств фонда. По итогам строительства объект поступает в состав имущества фонда. В дальнейшем в зависимости от выбранной инвестиционной стратегии, объект может быть продан (полностью или частично), либо проект может стать рентным (объект может сдаваться в аренду). ЗПИФН как механизм альтернативного финансирования строительства несет в себе много важных преимуществ. Во-первых, отсутствие налогов на доход, получаемый фондом: при продаже построенного объекта (или при сдаче его в аренду) доход фонда не облагается налогом на прибыль (реинвестирование дохода строительного проекта будет без налоговых потерь). Во-вторых, гарантии инвесторов: закрепление контроля пайщиков за сделками фонда от минимального до абсолютного, а также наличие контроля спецдепозитария (защита от недобросовестных посягательств). В-третьих, для строителя - отсутствие обязанности обслуживания кредитного долга: долевое инвестирование предполагает участие в доходности пропорционально долям участия. В-четвертых, для инвестора-банка - снижение множества рисков (в т.ч. риска дефолта и банкротства получателя средств, процентных рисков), ценная бумага на балансе (при этом стоимость пая не подвержена фондовым колебаниям и зависит от оценочной стоимости активов фонда, а норма резервирования не зависит от качества обслуживания долга заемщиком).
|
Ваша оценка этого документа будет первой.
Ваша оценка: 