«Антикризисное управление и возможности привлечения инвестиций в новых экономических условиях» icon

«Антикризисное управление и возможности привлечения инвестиций в новых экономических условиях»



Смотрите также:
«Антикризисное управление и возможности привлечения инвестиций в новых экономических условиях»...
«Антикризисное управление и возможности привлечения инвестиций в новых экономических условиях»...
«Привлечение финансирования предприятиями строительной отрасли...
«Возможности привлечения капитала на Рынке инноваций и инвестиций ммвб компаниями Краснодарского...
Учебно-методический комплекс Специальность: 080503 Антикризисное управление Москва 2009...
Бизнес-планирование для финансового оздоровления предприятий...
Лекция 6 Маркетинг и коммуникации Второй этап разработки стратегии привлечения инвестиций...
Республиканская целевая программа привлечения инвестиций в экономику чувашской республики на...
Контрольные вопросы для экзамена По учебной дисциплине «Антикризисное управление» (18билетов по...
Кирсанов К. А., доктор экономических наук...
Понимание прямых иностранных инвестиций...
Доклад В. И. Голоскокова «Организация работы таможенных органов в новых экономических условиях»...



скачать
Доклад «Закрытый ПИФ как способ привлечения финансирования в новых экономических условиях»

Президента Группы компаний "IMAC" Папахина Олега Евгеньевича


Конференция: «Антикризисное управление и возможности привлечения инвестиций в новых экономических условиях»

Дата : 20 марта 2009 г.

Место: Конференц-зал ОАО «Крайинвестбанк»

Организатор: Департамент по финансовому и фондовому рынку Краснодарского края


Добрый день, уважаемы коллеги, участники конференции!

Глобальные проблемы кризисной ситуации стали частными проблемами широкого круга участников рынка, имеющих отношение к сектору недви­жимости. Эмитенты и должники исчезают, а с ними исчезают и ценные бумаги, и права требования к ним. Объекты недвижимого имущества не исчезают. Недвижимость в отличие от инструментов фондового и кредитного рынка никогда не превратится в «воздух». Если не сегодня, то завтра рынку понадобятся коммерческие, производ­ственные, жилые и прочие здания, сооружения, помещения.

На рынке недвижимости звучат два главных вопроса. «Как строить в усло­виях недофинансирования?» - спрашивают строители и девелоперы, «Как повысить эффективность рентного бизнеса?» - интересуются владельцы объектов недвижимости. Впрочем, для целого ряда участников рынка в лице банков и иных кредиторов (получивших по Margin Call залоговую не­движимость), инвесторов (сделавших вложения на растущем рынке) также актуален более общий вопрос «Что делать с приобретенной недви­жимостью?».

Для многих из них ответ остается тем же, что и в период расцвета рынка - организуйте инвестирование, повышайте эффективность и защищайте недвижимость с помощью закрытых ПИФов категории недвижимости. Актуальность использования такого инструмента возросла в разы.

В современных условиях банки практически не готовы принимать новые кредит­ные риски по ссудам. Но рискованное долговое инвестирование можно заменить на эффективное долевое: для строителя - более дешевое, для инвестора - гаранти­рующее от дефолта получателя инвестиций. Точка совпадения интереса - инстру­мент с пониженным резервированием, возможностью прямого контроля инве­стора и прямым участием в доходности проекта - ЗПИФН.

Закрытый ПИФ недвижимости как инструмент долевого финансирования сейчас приобретает особенную актуальность. В отличие от проектного финансирования, предполагающего в качестве основы долговой инструмент - кредит (под залог строящейся недвижимости, земельных участков и (или) акций/долей застройщи­ка), финансирование через ЗПИФН имеет в основе долевое участие.

Проектный кредит предполагает долг и образование процентного дохода инве­стора (банка). Долевое участие в ЗПИФН - это доля в проекте, выраженная в виде финансового инструмента.

ЗПИФН как строительный проект, являясь имущественным комплексом под управлением специализированной организации (управляющей компании), может иметь в своем составе:

• как готовую недвижимость (или права аренды на нее, в т.ч. права аренды земельных участков);

• так и права из контрактов на получение объектов недвижимости по итогам строительства. Кроме того, в фонд для квалифицированных инвесторов можно включать доли/акции компаний строителей, застройщиков и т.п.

Для вхождения в проект инвестор (например, банк) приобретает ценную бумагу -инвестиционный пай закрытого ПИФа недвижимости. Пай ЗПИФН удостоверяет:

  • долю в имуществе составляющем ЗПИФН;

  • право на добросовестное управление со стороны управляющего;

  • право на погашение паев по истечении срока действия ЗПИФН.
    Могут быть предусмотрены также следующие права:

  • право на получение промежуточного дохода;

  • право на участие в инвестиционном комитете (это важнейший инструмент кон­троля инвестора за сделками с активами фонда путем их согласования, возмож­ный в фондах для квалифицированных инвесторов);

  • право на досрочное погашение паев.

Денежные средства, поступившие в оплату приобретаемых паев, составят перво­начальный капитал фонда, который будет возрастать по мере повышения стоимо­сти активов фонда и поступления в него иных доходов.

Традиционной гарантией для основного инвестора является соинвестирование со стороны инициатора проекта (в проектном кредите такое соотношение тради­ционно 80-70 / 20-30 %). В этом смысле важной возможностью для инициаторов проектов является возможность вносить в фонд реальные активы:

  • готовую недвижимость (например, земельные участки);

  • доли /акции компаний (например, организации-застройщика).

Поскольку строительные проекты финансируются поэтапно важной является воз­можность траншевого инвестирования в фонд, путем:

  • либо постепенного выпуска дополнительных паев;

  • либо поэтапной (частичной) оплаты паев, выдаваемых инвесторам при форми­ровании фонда.

Вложение средств в строительный проект осуществляется путем заключения кон­трактов, удостоверяющих право на получение по итогам строительства построен­ного объекта. Управляющая компания (действуя как доверительный управляю­щий ЗПИФН) может заключать:

а) договор долевого участия по 214-ФЗ;

а если фонд создан для квалифицированных инвесторов:

б) договор соинвестирования (инвестиционного контракта по 39-ФЗ) или

в) подрядный (ген.подрядный) договор.

Строительство по этим договорам финансируется из средств фонда. По итогам строительства объект поступает в состав имущества фонда. В дальней­шем в зависимости от выбранной инвестиционной стратегии, объект может быть продан (полностью или частично), либо проект может стать рентным (объект может сдаваться в аренду).

ЗПИФН как механизм альтернативного финансирования строительства несет в себе много важных преимуществ.

Во-первых, отсутствие налогов на доход, получаемый фондом: при продаже по­строенного объекта (или при сдаче его в аренду) доход фонда не облагается нало­гом на прибыль (реинвестирование дохода строительного проекта будет без на­логовых потерь).

Во-вторых, гарантии инвесторов: закрепление контроля пайщиков за сделками фонда от минимального до абсолютного, а также наличие контроля спецдепозитария (защита от недобросовестных посягательств).

В-третьих, для строителя - отсутствие обязанности обслуживания кредитного долга: долевое инвестирование предполагает участие в доходности пропорцио­нально долям участия.

В-четвертых, для инвестора-банка - снижение множества рисков (в т.ч. риска де­фолта и банкротства получателя средств, процентных рисков), ценная бумага на балансе (при этом стоимость пая не подвержена фондовым колебаниям и зависит от оценочной стоимости активов фонда, а норма резервирования не зависит от качества обслуживания долга заемщиком).




Скачать 43,89 Kb.
оставить комментарий
Дата15.10.2011
Размер43,89 Kb.
ТипДоклад, Образовательные материалы
Добавить документ в свой блог или на сайт

Ваша оценка этого документа будет первой.
Ваша оценка:
Разместите кнопку на своём сайте или блоге:
rudocs.exdat.com

Загрузка...
База данных защищена авторским правом ©exdat 2000-2017
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Анализ
Справочники
Сценарии
Рефераты
Курсовые работы
Авторефераты
Программы
Методички
Документы
Понятия

опубликовать
Документы

наверх