\"Черногорский рынок недвижимости в европейском контексте. Особенности и конкурентные преимущества\" Tradeunique holding. Докладчик: президент холдинга, Мирко Лат icon

"Черногорский рынок недвижимости в европейском контексте. Особенности и конкурентные преимущества" Tradeunique holding. Докладчик: президент холдинга, Мирко Лат


Смотрите также:
«Рынок и оценка жилой недвижимости»...
Конкурентные преимущества...
Программа семинара «Новое в системе управления жилой недвижимостью»...
1 лекция 0,5 балла*18=9 баллов (отсутствие -0,5)...
Комплектование. Дифференциация классов...
Проблемы производства высококачественных комплектующих для российской автомобильной...
Договор о Европейском Союзе...
Публичный доклад: слагаемые успеха...
Рефератный архив рунета...
Председатель /Куренков А. М./ Вопросы к итоговому государственному междисциплинарному экзамену...
А. Ю. Володин (мгу) Аксиома социального законодательства...
Экспоната



Загрузка...
скачать
"Черногорский рынок недвижимости в европейском контексте. Особенности и конкурентные преимущества"

Tradeunique holding. Докладчик: президент холдинга, Мирко Латинович

Уважаемые дамы и господа,

Перед тем как начать доклад хочется упомянуть, что наша компания присутствует на черногорском, сербском, российском, испанском и итальянском, германском и швейцарском рынках. В связи с этим у нас накопился большой опыт работы в различных бизнес средах, каждая из которых имеет свои особенности. В этом докладе, я буду говорить о месте Черногории как одной из самых популярных second-home стран для россиян. Для сравнения будут взяты страны, которые в основном конкурируют с Черногорией при выборе россиянам страны для покупки недвижимости. Это: Болгария, Кипр, Италия, Турция и Испания. Особый акцент будет сделан на Испании, которая, кроме Черногории одна из самых популярных second-home стран, где мы присутствуем.

Особенности рынка недвижимости Черногории

  • Молодой рынок

  • Резкий скачок спроса

  • Основные покупатели – россияне

  • Ограниченность спроса

  • Ценовая категория – развитых европейских стран

  • Природа и отношение к русскими возмещают недостатки


Особенности рынка недвижимости Черногории заключаются в том что это достаточно молодой рынок и его развитие только предстоит. Как многим известно, за достаточно короткий период спрос на недвижимость в Черногории вырос в разы, что естественно отразилось на ценах. Скептики стали говорить о том, что это нереальные цены. Можно согласиться, что Черногория в экономическом и инфраструктурном смысле отстает от стран из этой ценовой категории, но с другой стороны Черногория ограничена ее размерами и участков для развития проектов на уникальных локациях не так много. Напомню что длина черногорского побережья всего 293 км, т.е. 192 км воздушной линии. Из этого 80 км составляют пляжи.

Интерес к Черногории от стороны российских покупателей Черногории высокий по следующим причинам: мягкий климат, прекрасная природа, схожий менталитет, прекрасные пляжи, экологически чистые продукты, теплое и чистое море. Согласитесь, что эти причины никакая современная инфраструктура не может возместить.

Еще хотелось бы обратить внимание, что инвестиционная привлекательность Черногории, особенно в прибережной зоне с каждым годом растет. Направленность Черногории на вступление в ЕС и принятие новых законов, соответствующих законам ЕС значительно уменьшит риск для инвесторов и даст толчок для еще большей привлекательности страны. Здесь прежде всего имеется в виду рынок туризма и недвижимости. Напомню что Черногория находится на первом месте в мире по росту туристической индустрии. Как было сказано в предыдущем докладе туристический и сектор недвижимости тесно связаны и зависят друг от друга.

^ SWOT анализ недвижимости Черногории

Сильные стороны

-Географическое положение

-Климат

  • Природа (экология)

  • Туристический рынок

  • Законодательство (налоги)

  • Валюта

  • Политическая стабильность

  • Транспортная доступность

Слабые стороны

  • Присутствие массового туризма

  • Отсутствие капитальных инвестиций в период 1990-2000

  • Нехватка инфраструктуры (культурно-развлекательных комплексов) для удлинения сезона

  • Нехватка предложений для элитного туризма

  • Молодой рынок недвижимости

Возможности

  • Привлечение зарубежных инвестиций в туризм и недвижимость

  • Развитие элитного туризма

  • Определение туризма как стратегический важной отрасли

  • Незастроенные «золотые участки» на побережье

  • Развитие грандиозных проектов Правительства вместе с стратегическими партнерами.

  • Направленность на вступление в ЕС

Угрозы

- Высокая конкуренция

  • Отсутствие Детальных урбанистических планов для многих регионов

  • Закон о пребывание иностранцев в Черногории

  • Кредитование иностранных покупателей отсутствует

  • Потребительский рынок в основном сконцентрирован на Россию



^ Сравнительный анализ рынков недвижимости second-home страна

НАЛОГИ

При покупке




^ Ежегодные налоги




Вторичный рынок

Первичный рынок

налог на недвижимость

налог на доход от аренды

налог на прирост капитала

Черногория

3%

17%

0,08-0,8%

15-23%

0%

Испания

6-7%

7%

до 0,4%

24%

18%

Кипр

3-8%

15%

до 0,4%

20-30%

20%

Болгария

3%

20%

0,15-,0,3%

10%

10%

Италия

до 10%

10%

0,4-1,2%

20-43%

12,5%

Турция

3%

18%

0,1-0,3%

15-35%

20%


Черногория:

Налог на покупку составляет 3% от стоимости недвижимости. НДС при покупке нового жилья - 17%, обычно включается в стоимость. Налог на доход от сдачи в аренду - 15-23%. Ежегодный налог на недвижимость - 0,08-0,8%. Налог на увеличение стоимости капитала при условии владения недвижимостью более двух лет в Черногории не взимается.


ИСПАНИЯ

Налог на передачу прав собственности - 6-7% от стоимости объекта (в зависимости от автономии). Гербовый сбор - 0,5%. НДС при покупке новостройки - 7%, обычно не включается в цену. НДС на свободный земельный участок и коммерческую недвижимость - 16%. Ежегодный налог на недвижимость – до 0,4%. Налог на доходы от аренды - 24%. Налог на прирост капитала при перепродаже - 18%.

КИПР

После резкого скачка цен на кипрскую недвижимость 2006 г. ее стоимость стабильно росла почти на 20% в год. С началом кризиса и уходом большинства британских покупателей с рынка недвижимости он перешел в фазу стагнации. За 2008 г. средние цены снизились на 2,2%, а к осени 2009 г. недвижимость в крупных городах стоила уже на 10%, а на курортах – до 30-40% меньше, чем перед кризисом. При этом стоимость земли почти не изменилась.

Налоги

Гербовый сбор колеблется от 0,15% до 0,2% цены объекта. Пошлина на получение титула собственника - от 3 до 8%. НДС при покупке новых объектов - 15%, обычно входит в стоимость. Ежегодный налог на недвижимость – от 0% (при стоимости объекта до 170 860 евро) до 0,4% (при стоимости свыше 854 300 евро). Налог на доход от аренды является прогрессивным: сумма до 19 500 евро налогом не облагается, на 80% остальной прибыли начисляется от 20 до 30% налога. Налог на прирост стоимости при продаже - 20%, при этом от него свободны первые 17 086 евро.


БОЛГАРИЯ

В течение нескольких лет Болгария стала главным направлением для российских покупателей зарубежной недвижимости. В начале десятилетия на болгарском рынке наблюдался бум: в рекордном 2003 г. цены на жилье удвоились. Мировая рецессия обнажила неустойчивость как самой болгарской экономики, так и местного рынка недвижимости. Инфляция в 2008 г. подскочила до 12%, ВВП, по прогнозам европейского статистического агентства Eurostat, в 2009 г. упадет на 5,9%. Болгарские банки, страдая в кризис от нехватки финансов, перестали кредитовать застройщиков и покупателей жилья, в результате снизились и объемы строительства. Если в 1-м полугодии 2008 г. было выдано 4961 разрешение на строительство и построено 28 297 единиц недвижимости, то в 1-м полугодии 2009 г. количество разрешений составило 3301, а количество построенных единиц недвижимости – 11 036. То есть рынок фактически похудел в двое. При всех ростах и падениях болгарская курортная недвижимость остается одной из самых дешевых в Европе.

Налоги

Налог на передачу прав собственности не превышает 3% от суммы сделки. НДС при покупке новостроек - 20%, обычно включается в стоимость. Ежегодный налог на недвижимость - 0,15-0,3% от налоговой оценки объекта. Ставка налога на обслуживание жилья и территории определяется муниципалитетом и не превышает 1%. Налог на доходы частных лиц - 10%. Налог на прибыль от аренды - 10%. Налог на прирост капитала при продаже недвижимости – 10% (если продажа является первой в этом году, налог не начисляется).


ИТАЛИЯ

Для россиян итальянский рынок пока не является приоритетным направлением для инвестиций, хотя жители Западной Европы рассматривают его как один из основных. Наиболее популярная и дорогая недвижимость предлагается в районе альпийских озер, на ряде побережий и в крупных городах – Милане, Риме, Венеции, Флоренции. Также популярны крупные острова – Сардиния и Сицилия.

С 1999 по 2006 г. цены в среднем росли на 8% в год. За 10 лет жилье подорожало на 73%. В 2006–2007 гг. в ряде районов наблюдалось значительное снижение темпов роста стоимости недвижимости, до 3% в год, – однако некоторые эксклюзивные предложения по-прежнему быстро дорожали. Налог на прирост капитала 12,5%, после пяти лет владение недвижимостью, покупатели освобождаются от этого налога.

В 2008 г. рост цен остановился, за три квартала 2009 г. произошла 3,5%-ная коррекция. Такие сравнительно небольшие потери итальянского рынка недвижимости объясняются тем, что в стране до недавнего времени не была развита ипотечная форма кредитования.

Налоги

Регистрационный налог не превышает 7% от стоимости объекта, кадастровый и ипотечный налог - не более 3%. При покупке новостройки оплачивается фиксированный налог на регистрацию в размере 168 евро и НДС (IVA) - 10%. Ежегодный муниципальный налог (ICI) варьирует от 0,4 до 1,2%. Ставка прогрессивного налога на доход, получаемый от аренды, составляет от 20 до 43% в зависимости от размера дохода. Также существует ежегодный сбор на обслуживание улиц (вывоз мусора и т. д.).


ТУРЦИЯ

Турецкий рынок недвижимости был открыт для иностранцев в 2002 г. и с тех пор постоянно набирал обороты: в некоторых курортных районах дома для отдыха подорожали втрое.

Сегодняшняя ситуация в Турции противоречива. С одной стороны, налицо экономический спад, рост безработицы и, как следствие, снижение внутреннего спроса на жилье. С другой – по официальным данным, число покупок недвижимости выросло за год примерно на 70%.

Налоги

Гербовый сбор составляет 0,75% от стоимости объекта. Налог на покупку недвижимости - 3%, оплачивается до получения ТАПУ. При покупке новой недвижимости начисляется 18%-ный НДС, однако если площадь участка не превышает 150 кв. м, то размер НДС – 1%.

Ежегодный налог на недвижимость - 0,1-0,3%. Налог на прибыль от аренды для иностранцев - от 15 до 35%. Налог на прирост капитала при перепродаже не начисляется после пяти лет владения объектом. При более ранней перепродаже начисляется 20%-ный подоходный налог.


^ Черногория vs. Испания (для российского покупателя)

  • Развивающаясяя страна(с переходной экономикой)

  • Небольшая территория (большие контрасты);

  • Государственное регулирование рынка слабое;

  • Большие возможности для развития рынка и роста цен;

  • При вхождении в ЕС ожидается резкое улучшение инфраструктуры;

  • Низкие налоги

  • Потребительские расходы невысокие

  • Удобное географическое положение

  • Близость менталитетов

  • Языкового барьера нет

  • Безвизовая страна

  • Развитая страна;

  • Большая территория с однородной окружающей средой;

  • Налаженные и проверенные методы управления рынком и процессами на нем;

  • Рынок развит до такой степени что серьезных скачков вряд ли можно ожидать.

  • Развитая инфраструктура

  • Высокие налоги

  • Высокие потребительские расходы

  • Неудобное географическое положение

  • Языковой барьер

  • Страна в Шенген зоне



Tradeunique холдинг:

Компания "Трейдюник Групп" и ее члены присутствуют на мировом рынке дизайна, архитектуры и строительства более 15 лет.

Мы выступаем в качестве инвестора, соинвестора, генерального проектировщика и генерального подрядчика.

Строя новые объекты, реконструируя и реставрируя уже существующие, в том числе памятники архитектуры, мы гарантируем успешное осуществление проектов всех видов по системе «под ключ».

Мы располагаем всем необходимым для комплексного подхода к ведению строительных работ, начиная от новейших инструментов, машин, механизмов, транспортных средств, мастерских, заводов, и заканчивая штатом высококвалифицированных инженеров, архитекторов, дизайнеров и рабочих, а также всеми необходимыми лицензиями.

Основные проекты в Черногории:

- проектирование и строительство гостиницы «Сплендид » в Бечичах.

- TQ Плаза (Будва), многофункциональный центр (автор проект, инвестор, генподрядчик)

- Царское Село (Св. Стефан), (инвестор и генподрядчик)

Избранные проекты в других странах:

Россия: Бизнес центр в Казани, полная реставрация здания Центрального банка на улице Неглинная, здание ЦБ на Житной ул., комплекс ЦБ в городе Тверь, комплекс ЦБ в Иваново, комплекс ЦБ в г Кострома, комплекс ЦБ в Барнауле, главная поликлиника ЦБ в Ясенево, бизнес центр Сити Башня 2000.

Испания: проект Meisho Hills в Марбелье, - авторы проекта, проектанты, генподрядчики.

Сербия, TQ Plaza Сербия: шопинг центр, бизнес центр в Белграде, другие проекты




Скачать 86.12 Kb.
оставить комментарий
Дата15.10.2011
Размер86.12 Kb.
ТипДоклад, Образовательные материалы
Добавить документ в свой блог или на сайт

Ваша оценка этого документа будет первой.
Ваша оценка:
Разместите кнопку на своём сайте или блоге:
rudocs.exdat.com

Загрузка...
База данных защищена авторским правом ©exdat 2000-2017
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Анализ
Справочники
Сценарии
Рефераты
Курсовые работы
Авторефераты
Программы
Методички
Документы
Понятия

опубликовать
Загрузка...
Документы

Рейтинг@Mail.ru
наверх