Доклад подготовлен консультантом fias icon

Доклад подготовлен консультантом fias



Смотрите также:
Отчет подготовлен Владимиром Бациным Консультантом по историческому образованию Москва...
Управление Верховного Комиссара ООН по делам беженцев серия исследований по правовой политике и...
Управление Верховного Комиссара ООН по делам беженцев серия исследований по правовой политике и...
Доклад о результатах и основных направлениях деятельности департамента комплексного развития...
Отчетный доклад...
Доклад о результатах деятельности Департамента культуры и культурного наследия Ивановской...
Доклад химки
Доклад об экологической ситуации...
Доклад подготовлен руководителем сектора «Институтов государственного регулирования экономики»...
Доклад Доклад подготовлен при участии Института экономических стратегий ран (инэс)...
Доклад Доклад подготовлен при участии Института экономических стратегий ран (инэс)...
Доклад Доклад подготовлен при участии Института экономических стратегий ран (инэс)...



страницы: 1   2   3   4   5   6   7
вернуться в начало
скачать
^

III. ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ


  1. В поселениях Ростовской области сохраняется монополизация рынка земли и иной недвижимости администрацией муниципалитетов и государством. Основным монополистом выступают муниципалитеты, органы власти субъекта РФ и - и, в меньшей степени - Российской Федерации.

  2. Выкуп земельных участков, на которых расположены частные здания, строения, сооружения идёт медленно, что объясняется нежеланием местных властей терять монополию на земельные ресурсы и контроль над деловой активностью граждан и организаций, реализуемый через договора земельной аренды.

  3. Муниципальная монополия реализуется через предоставление свободных и высвобождаемых земельных участков на внеконкурсной основе муниципальным строительным организациям или нескольким близким к администрации частным фирмам. Эта практика ограничивает предложение земельных участков для застройки и увеличивает цены на недвижимость для конечных покупателей.

  4. Предоставление земельных участков по процедуре предварительного согласования места размещения объектов (ст.31 ЗК РФ) крайне сложно, дорого и создаёт серьезные риски потерь капиталовложений. Основная часть затрат инвесторов при получении объекта инвестирования носит неявный характер и определяется наличием неофициальных платежей и/или «административного ресурса» застройщика, дающего доступ к «нужным» сведениям и решениям. В Ростове-на-Дону, по мнению респондентов, реальный доступ к участкам по этой процедуре имеют всего 5-6 фирм, как утверждают, близких к администрации.

  5. Предоставление земельных участков и иной недвижимости на аукционах носит эпизодический характер. Сами такие аукционы, по мнению респондентов, зачастую носят «организованный» характер, то есть их результат известен заранее и планируется местной администрацией.

  6. Большая часть барьеров на этапе получения участка связана с отсутствием местных правовых актов о территориальном (правовом) зонировании. Вследствие этого решения по правам на использование и строительное изменение каждого участка принимаются в индивидуальном порядке, келейно и произвольно.

  7. Для всех предприятий, а в особенности для малых и средних, проблему составляет отсутствие или нехватка информации о наличии земельных участков, зданий и помещений.

  8. Сложность решения всех перечисленных проблем в том, что органы местного самоуправления фактически не подконтрольны никому: от «управляющих сигналов» сверху они защищены конституционными гарантиями самостоятельности и отделённостью от органов государственной власти. В то же время органы местного самоуправления фактически не контролируются снизу – гражданами и общественными организациями. Невысокая гражданская активность населения связана в первую очередь с тем, что граждане, не будучи собственниками используемой земли и иной недвижимости, часто не проявляют ни заинтересованности, ни ответственности за дела местного сообщества.

  9. Серьёзной проблемой остается несовершенство федерального законодательства о недвижимости: о выкупе застроенных участков, кадастровом учёте, регистрации прав на недвижимость, о земельном налоге. Наибольшие нарекания на местах вызывает непродуманные централизация и распределение полномочий органов, обеспечивающих деятельность на рынке недвижимости и налогообложение земли.

  10. Крайне мала прослойка граждан-собственников земельных участков и иной недвижимости. Получение гражданами прав собственности на земельные участки замыкается на явное и скрытое противодействие представителей органов власти и местного самоуправления. Возникает порочный круг – доступ к участкам затрудняют неподконтрольные мэры, а неподконтрольность сохраняется потому, что нет широкого слоя собственников земельных участков. Как показывает сам перечень проблем, их решение возможно только через увеличение числа собственников «полноценных» объектов недвижимости – частных зданий и предприятий, расположенных на частных земельных участках. Это создаст условия для более эффективного использования территорий поселений, увеличит предложение участков под застройку и, в конечном итоге, снизит стоимость получения участков и цену жилья.

  11. В долгосрочном плане стабильный экономический рост невозможен без большего внимания качеству жизни местных граждан, в первую очередь, к созданию условий для развития жилищного строительства. Дальнейшая приватизация земли создаст условия для инвестиций в развитие недвижимости, в том числе в жилищное строительство. Обеспечение надёжных прав на земельные участки привлечёт большее число инвесторов, в том числе иностранных. В долгосрочной перспективе частная собственность на землю и свободный оборот земельных участков на вторичном рынке окажут стимулирующее воздействие на переход к более рациональному землепользованию и более компактной застройке. Более надежная гарантия прав на землю и увеличение числа земельных собственников могут также содействовать в развитии ипотечного кредитования для инвестиций в недвижимость.
^

IV. ОСНОВНЫЕ РЕКОМЕНДАЦИИ


  1. Целесообразно внести в действующее региональное законодательство поправки, устраняющие недоразумение по расчёту выкупной цены застроенных земельных участков на основе обновлённого земельного налога.

  2. Целесообразно Администрации области объединить усилия с Управлением Федеральной антимонопольной службы по Ростовской области по проверке на соответствие законодательству принимаемых в муниципальных образованиях нормативных актов в сфере земли и иной недвижимости, в том числе о переоформлении прав на земельные участки. В частности, установленный в г.Ростове-на-Дону порядок повторно возвращает заявителя в Комитет по архитектуре, которому даётся не основанное на законе право устанавливать сервитуты «на приватизируемый участок». Комитет по архитектуре г.Ростове-на-Дону предъявляет к заявителям незаконное требование обеспечить за свой счёт подготовку «откорректированной топографической съёмки земельного участка».

  3. Администрации области желательно обязать областные учреждения и рекомендовать муниципальным органам принять для исполнения следующие положения:

а) в части выкупа земельных участков:

  • наличие договора аренды земельного участка не препятствует его переоформлению в собственность;

  • при возникновении проблемы дополнительных документов следовать норме федеральных законов, разъяснив, что для устранения проблемы достаточно справки из учреждения юстиции о том, что в ЕГРП не зарегистрировано прав иных лиц на здания на подлежащем выкупу участке;

  • следовать норме федеральных законов, разъяснив, что право на выкуп распространяется на весь участок в отношении которого у собственника недвижимости имеется право пользования.

б) в части аренды земельных участков и иной недвижимости:

  • провести ревизию заключённых договоров аренды и устранить нарушения, связанные с передачей в аренду доли в праве на участок, ущемляющие права собственников строений.

  1. Целесообразно Администрации области выступить с законодательной инициативой, внеся поправки в законопроект Минэкономразвития о новых условиях выкупа, которые ещё раз однозначно определят и в Земельном кодексе, что наличие договора аренды земельного участка не является препятствием для его переоформления в собственность. В тот же проект желательно внесение нормы о неувеличении выкупной цены на застроенные участки по сравнению с существующими сегодня.

  2. Было бы полезно инициировать изменения в законодательство о земельном кадастре о том, что единственным юридически значимым идентификационным указанием на конкретный участок является его кадастровый номер, тогда как площадь земельного дачной амнистии участка и прочие его характеристики являются только справочными, техническими данными. Требуется установить чёткие требования к определённости земельного участка: он должен именоваться одним кадастровым номером во всех случаях незначительных изменений (например, в результате уточнения измерения площади) до тех пор, пока его изменения укладываются в пределы допустимой погрешности (относительно данных, указанных при первичном учёте такого участка).

  3. Целесообразно инициировать уточнение действующих федеральных правовых норм относительно допустимых погрешностей при измерении земельных участков, установив, что эти нормы применяются также и при разнице между данными правоустанавливающего документа и последующего межевания. Кроме того, следует установить обоснованное соотношение процента погрешности в измерениях земельных участков, которая для малых участков должна быть большей, а для больших по территории – меньшей.

  4. Можно рекомендовать законодательно установить порядок уточнения границ земельных участков аналогичный тому, что установлен в Федеральном законе о «дачной амнистии» - границы земельного участка при согласии смежных землепользователей могут быть уточнены при условии, что данный участок увеличивается на площадь, на которой не может быть образован новый земельный участок.

  5. Целесообразно инициировать внесение поправок в Федеральный закон о регистрации прав на недвижимость о восстановлении нормы относительно работы в учреждении юстиции лиц с иным, кроме юридического, высшим образования, прошедших специальные курсы.

  6. Необходимо инициировать изменения в Земельный кодекс, которые исключили бы несправедливое вторичное распоряжение земельными участками, на которых арендаторами произведены законные капитальные улучшения, в случае выделения из большого участка новых земельных участков

  7. Целесообразно обеспечить общественный контроль за проведением аукционов по предоставлению участков под застройку; расширять практику конкурентных процедур при предоставлении земельных участков для жилищного строительства. Аукционные процедуры целесообразно распространить на предоставление участков в городах для любого коммерческого строительства.

  8. Решением проблемы неэффективности процедуры предоставления участка с предварительным согласованием места размещения объекта мог бы быть областной закона о публичных и конкурентных процедурах при использовании такого способа представления участков, основные положения которого приводятся в настоящем докладе.

  9. Желательно содействовать распространению опыта г.Шахты по совершенствованию процедур подготовки регистрации прав на недвижимость в муниципальных образованиях области путем договоренности о взаимодействии на местном уровне с руководством федеральных ведомств – Росземкадастра и Роснедвижимости.

  10. Администрации Ростовской области целесообразно выявлять в правовых актах органов местного самоуправления нормы об отчислении средств на развитие инфраструктуры, равно как и иные подобные нормы о взимании незаконных платежей содействовать их скорейшему устранению и оперативному информированию граждан об изменении правовых актов.

  11. Желательно принятие на уровне области правового акта, которым будут установлены нормы, подлежащие отражению в договорах аренды земельных участков. Эти нормы должны свести к минимуму элементы кабальности таких договоров.

  12. Было бы полезно Администрации Ростовской области выступить с законодательной инициативой о внесении в федеральное законодательство изменений в части более справедливого и экономически эффективного порядка приватизации муниципальных объектов недвижимости, капитально улучшенных арендаторами. Варианты решения этой задачи приведены в докладе.

  13. Целесообразно инициировать изменения в Градостроительный кодекс (статей 47-55) с целью упрощения процедур выдачи разрешения на строительство и реконструкцию. В части государственной экспертизы проектной документации, включающей санитарно-эпидемиологические требования, следовало бы указать закрытый перечень контролируемых факторов, исключающий возможность выбора уполномоченным органом для контроля произвольных показателей.

  14. Можно рекомендовать областной Администрации принять меры для стимулирования разработки, принятия и реализации Правил территориального зонирования. Органам местного самоуправления можно рекомендовать использовать рекомендации по этим вопросам материалы разработчиков Градостроительного кодекса из Фонда «Институт экономики города» (см. сайт Фонда http://www.urbaneconomics.ru/). Для более активного продвижения работы по принятию проекта целесообразно использовать финансово-бюджетные инструменты. Часть трансфертов из областного бюджета муниципальным образованиям может быть увязана с требованием разработки и принятия таких Правил. В частности, областная Дума могла бы принять постановление о том¸ что трансферт из областного бюджета будет увязан с успехами муниципальных образований в подготовке и введении Правил территориального зонирования.

  15. Было бы полезно усовершенствовать местное законодательство о проведении аукционов по продаже земельных участков для строительства, предусмотрев, что размер стоимости за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения входит в стоимость лота, а изменение цены подключения в период строительства не превышает величины, определённой условиями аукциона.

  16. Политику стимулирования выкупа застроенных земельных участков как базу будущего налога на недвижимость было бы целесообразно закрепить в документах стратегического планирования Ростовской области, например, в Плане социально-экономического развития области и программах по секторам экономики.

  17. Целесообразно инициировать изменение в налоговом законодательстве с тем, чтобы налог на землю и иную недвижимость определялся на единые объекты недвижимости – частные здания на частных участках.

  18. В интересах как Ростовской области, дотирующей сегодня преобладающую часть муниципалитетов, так и всех муниципалитетов было бы инициировать изменения в федеральном законодательстве о возможности передачи функций и полномочий по кадастровому учёту и регистрации прав на недвижимость на областной уровень – в субъект Федерации, а при наличии материальных возможностей – на уровень органов местного самоуправления.

  19. Администрации области целесообразно внести уточнения в своё Постановление от 16.06.05 №4 о переводе земель из одной категории в другую (Приложение 3), указав исчерпывающий перечень оснований для отказов и установив ответственность чиновников за неисполнение или нарушение требований этого нормативного акта. Кроме того, было бы полезно включить в Постановление перечень случаев, когда возможно использование земельного участка для новых целей без его перевода в иную категорию земель.

  20. Для устранения проблемы перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение Администрации Ростовской области целесообразно инициировать разработку и принятие областного закона, где установленная Жилищным кодексом процедура перевода была бы более подробна разъяснена. Там же следовало бы установить прямой запрет принципа «матрёшечных» требований, когда для подготовки заявителем одного документа от него требуются дополнительные документы и согласования.

  21. В процессе совершенствования законодательства Ростовской области о недвижимости было бы целесообразно устранить некоторые неточности в Законе Ростовской области «О регулировании земельных отношений в Ростовской области, в Постановлении областной Администрации от 16.0306г. №85 о переселении граждан из ветхого жилья (Приложение 2).

  22. Целесообразно Администрации области инициировать внесение в федеральное законодательство изменений для восстановления права собственников помещений на приобретение доли в праве собственности на участок.

  23. Целесообразно Администрации области стимулировать органы местного самоуправления к чёткому исполнению законодательства о земле и недвижимости, в частности к тому, чтобы действующие договора аренды земельных участков, заключенные с гражданами и организациями, были приведены в соответствие с федеральным законодательством. В качестве инструмента такого стимулирования может быть использовано, например, политическое решение о том, что в отношении муниципалитетов-нарушителей как «недобросовестных арендодателей» может быть использовано право субъекта РФ принять закон о передаче субъекту РФ полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (например, в поселениях, являющихся административными центрами).

  24. В докладе приводятся рекомендации по совершенствованию некоторых правовых актов, принятых городской Думой г. Ростова-на-Дону.




оставить комментарий
страница2/7
Дата15.10.2011
Размер1,55 Mb.
ТипДоклад, Образовательные материалы
Добавить документ в свой блог или на сайт

страницы: 1   2   3   4   5   6   7
средне
  1
Ваша оценка:
Разместите кнопку на своём сайте или блоге:
rudocs.exdat.com

Загрузка...
База данных защищена авторским правом ©exdat 2000-2017
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Анализ
Справочники
Сценарии
Рефераты
Курсовые работы
Авторефераты
Программы
Методички
Документы
Понятия

опубликовать
Документы

наверх