«Об оценочной деятельности в рк» icon

«Об оценочной деятельности в рк»


1 чел. помогло.
Смотрите также:
Требования к повышению квалификации в области оценочной деятельности...
Требования к повышению квалификации в области оценочной деятельности...
Особенности контрольно-оценочной деятельности учащихся 1-х классов...
Отчет об оценке 53 > Современное состояние регулирования оценочной деятельности в России 56...
Президент Дагестанской корпорации...
Экспертно-консультативный совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития России...
Заседание гип «Ключевые компетенции» Тема: «Новые подходы к контрольно-оценочной деятельности...
Концепция организации и развития системы подготовки...
Основные рекомендации расширенного заседания комитета по образованию и координации научных...
Консалтинговая Группа «2к аудит-деловые консультации»...
Консалтинговая Группа «2к аудит-деловые консультации»...
Консалтинговая Группа «2к аудит-деловые консультации»...



страницы: 1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   27
вернуться в начало

Активы– все, чем владеет компания и что ей причитается: наличные деньги, инвестиции, дебиторская задолженность, сырье и товарно-материальные ценности, которые называются оборотным капиталом, здания и оборудование, которые называются основным капиталом, а также патенты и репутация компании, называемые нематериальными активами.

^ Активы внеоборотные — совокупность имущественных цен­ностей предприятия, многократно участвующих в процессе его хозяйственной деятельности и пере­носящих на продукцию использованную стоимость частями. В практике учета к ним относят имущест­венные ценности (активы) всех видов со сроком использования более одного года и стоимостью свы­ше законодательно установленного минимума.

^ Активы материальные - группа активов предприятия, имеющая вещественную (мате­риальную) форму. В группу материальных активов предприятия входят: основные средства; незавершен­ные капитальные вложения; оборудование, предназна­ченное к монтажу; производственные запасы сырья и материалов; запасы малоценных и быстроиз­нашивающихся предметов; объем незавершенного производства; запасы готовой продукции, предназначенной к реализации. ,

^ Активы нематериальные - группа активов предприятия, не имеющая вещественной формы, включающая объекты интеллектуальной (в том числе промышленной) его собственности. К этой группе активов предприятия относят: гудвилл, при­обретенные предприятием права пользования отдель­ными природными ресурсами, программными про­дуктами, товарными знаками, патентами, ноу-хау и другими аналогичными видами имущественных цен­ностей, определенными соответствующим законо­дательством и отражаемыми в балансе предприятия.

^ Активы оборотные - совокупность имущественных ценностей предпри­ятия, обслуживающих текущий хозяйственный про­цесс и полностью потребляемых в течение одного операционного (производственно-коммерческого) цикла. В практике учета к ним относят имущественные цен­ности (активы) всех видов со сроком использова­ния менее одного года и стоимостью менее законодательно установленного минимума.

^ Активы чистые - совокуп­ность имущественных ценностей (активов) предприятия, сформированных за счет собственного капитала или разница между суммарными активами и суммарными обязательствами.

^ Анализ дисконтированного денежного потока (ДДП) - методика финансового моделирования, основанная на приведении будущего дохода от имущества или от бизнеса к текущей (сегодняшней) стоимости.

^ Аннуитет (annuity): ряд выплат, регулярно производимых или получаемых либо в течение жиз­ни, либо в течение фиксированного числа периодов времени.

Бизнес - коммерческая, промышленная, обслуживающая или инвестиционная орга­низация, осуществляющая экономическую деятельность

^ Выручка от реализации продукции (валовые продажи) - сумма средств, полученных от реализации продукции за расчетный период, равная произведению объема реализованной продукции в натуральном измерении на ее цену.

^ Денежный поток (cash flow): фактический или расчетный периодический чистый доход, создаваемый поступлениями и затратами/расходами при эксплуатации и, в конечном сче­те, продажей имущества, приносящего доход.

  • ^ Валовой денежный поток: чистая прибыль за вычетом налогов плюс статьи расходов, не связанные с реальной выплатой денежных средств, такие как амортизация осязаемых и неосязаемых активов.

  • Чистый денежный поток: величина полученных на протяжении операци­онного периода денежных средств, остающаяся после того, как все денеж­ные потребности ведения бизнеса были удовлетворены.

  • ^ Чистый денежный поток на инвестированный капитал: чистый денеж­ный поток на акционерный (собственный капитал плюс процентные пла­тежи с учетом эффектов «налогового щита», минус чистый прирост ос­новной суммы долга.

^ Дата заключения договора на проведения оценки – дата, указанная в договоре между оценщиком и заказчиком, в котором устанавливается срок проведения оценки, т.е. дата составления и предоставления отчета, и дата оценки.

^ Дата оценки (эффективная дата) – дата, на которую действительно заключение оценщика о стоимости. Может совпадать с датой проведения оценки или отличаться от нее, например, при ретроспективной оценке (см. ниже).

Дата (сроки) проведения оценки – число, месяц, год или интервал времени в течение которого произведена оценка.

^ Дата осмотра объекта оценки – дата посещения оценщиком объекта оценки для его идентификации.

Дата составления отчета – дата подписания отчета оценщиками.

Движимое имущество - имущество, не относящееся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги

^ Допущения принятые при проведении оценки — разумные предположения, лежащие в основе оценки, считающиеся истинными, которые включают факты, условия или ситуации, влияющие на предмет оценки или подход к оценке, но которые, возможно, нельзя или не стоит проверять.

Здания — вид основных фондов по натурально-вещественному признаку, включающий архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных явлений и пр.) для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.

^ Износ (обесценение) - потеря стоимости имущества по сравнению с стоимостью нового имущества. Износ по признакам его возникновения разделяют на физический, функциональный и экономический (внешний). Физический и функциональный износ может быть таким, что технически устраняется, и таким, что не устраняется, или устранение его является экономически нецелесообразным;

^ Износ внешний (экономический) — снижение реальной стоимости отдельных видов используемых внеоборотных активов в связи с воздействием внешних по отношению к предприятию негативных экономических факторов, таких как экономический кризис, неблагоприятное место расположение и т.д.

^ Износ моральный (функциональный) — снижение реальной стоимости отдельных видов используемых внеоборотных активов в связи с научным и техническим прогрессом, вызывающим появление на рынке более эффективных аналогов

^ Износ общий (накопленный) – любая потеря полезности, которая приводит к тому, что действительная стоимость собственности становится меньше полной стоимости воспроизводства.

^ Износ физический — снижение реальной стоимости отдельных видов используемых внеоборотных активов в связи с ухудшением их работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

^ Идентификация имущества – проверка наличия оцениваемого имущества по адресу его регистрации, который указан в договоре на оценку, и сверка его фактических количественных и качественных характеристик с данными технического паспорта и других подтверждающих документов.

^ Идентификация имущественных прав – проверка наличия правоустанавливающих документов у заказчика, подтверждающих его право собственности на объект оценки.

Имущество - 1) совокупность вещей и материальных ценностей, состоящих в собственности лица (физического или юридического), государства или муниципального образования, либо принадлежащего организации на праве хозяйственного ведения или оперативного управления; 2) совокупность вещей и имущественных прав на получение вещей или имущественного удовлетворения от др. лиц (актив); 3) совокупность вещей, имущественных прав и обязанностей которые характеризуют имущественное положение их носителя (актив и пассив).

^ Интеллектуальная собственность - исключительное право на результаты интеллектуальной, творческой деятельности в различных областях (производственной, научной, литературной, художественной) и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции физического и юридического лица, выполняемых ими работ или услуг (товарный знак, наименования мест происхождения товаров и т.п.).

^ Контрольный пакет акций (мажоритарный пакет) – владение более чем 50% акций предприятия, дающих владельцу право голоса.

Лицензионное вознаграждение: платежи за предоставление прав на использование интеллектуальной собственности, являющейся предметом лицензионного соглашения.

^ Меньшая доля (миноритарный пакет) – владение менее чем 50% акций предприятия, дающих владельцу право голоса.

Метод оценки стоимости (appraisal method) – способ определения стоимости, который варьируется в зависимости от подхода к оценке стоимости.

^ Многолетние насаждения — вид основных фондов по натурально-вещественному признаку, включающий Деревья и кустарники, выращиваемые в посадках, которые имеют продолжительность жизни, выходящую за пределы одного года или однокультурного цикла Примерами являются виноградники или фруктовые сады. Эти типы объек­тов имущества могут иметь значительные капитальные инвестиции в посад­ки, которые представляют собой амортизируемый актив.

Мультипликатор дохода (income multiplier): соотношение между ценой продажи или стоимостью имущества и средним годовым доходом или его ожидаемой величиной; может основываться на вало­вой или на чистой величине дохода.

Назначение оценки – установленные в отчете варианты возможного использования заказчиком результатов оценки.

^ Наиболее эффективное использование - наиболее вероятное использование имущества, которое физически возмож­но, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости

^ Недвижимое имущество (недвижимые вещи, недвижимость) - земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также иное имущество, относящиеся к недвижимости в соответствии с законодательными актами.

^ Недостоверная оценка – оценка, осуществленная на несуществующий объект или с нарушением требований нормативных правовых актов в области оценочной деятельности, стандартов оценки, с использованием в отчете об оценке недостоверных данных, приводящих к искажению рыночной или иной стоимости объекта оценки;

^ Необъективная оценка - оценка, основанного на заведомо неправдивых выходных данных, преднамеренно использованных оценщиком для предоставления необъективного заключения о стоимость объекта оценки;

^ Неоперационный актив — излишний актив или актив, который не считается необходимым для произ­водства товаров или услуг, производимых организацией, но который держат для инвестиций, развития или реализации, либо если он используется для какой-либо иной коммерческой цели, не связанной с основной деятельностью организации.

Обременение (лежащее на имуществе) — интерес или право в недвижимом имуществе, которое может повысить или понизить стоимость имущества, но не предотвращает его передачу собст­венником. Например, сервитуты и рестриктивные (ограничи­тельные) условия.

^ Ограничения действий и ограничительные условия — установленные законом ограничения, связанные с землей, которые могут повлиять на ее использование, застройку или передачу прав владения.

Операционный актив — актив, который считается необходимым для основной деятельности посто­янно функционирующего предприятия или корпорации.

^ Отчет об оценке - передаваемое заказчику письменное сообщение оценщика о результатах работы по оценке по форме, установленной уполномоченным органом, и соответствующее требованиям Государственных стандартов оценки

^ Оценочная деятельность - предпринимательская деятельность, осуществляемая оценщиками, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости на определенную дату, если иное не предусмотрено законами;

^ Оценочные процедуры - действия (этапы), выполнение которых в определенной последовательности представляет собой процесс оценки;

Паушальный платеж - твердо зафиксированная сумма вознаграждения за предоставленные по лицензионному договору права на использование объектов Передаточные устройства — один из видов основных фондов, при помощи которых производится передача электрической, тепловой или механической энергии от объекта к объекту (электросети, трубопроводы для передачи носителя тепла — горячей воды и пара, трансмиссии) со всеми промежуточными устройствами, необходимыми для трансформации (преобразования) и передачи энергии.

^ Подход к оценке стоимости – общий способ определения стоимости, в рамках которого используются один или более методов оценки стоимости. См. также определение подхода на основе активов, рыночного подхода и доходного подхода.

Предприятие (business enterprise) – организация, осуществляющая экономическую деятельность в сфере торговли, производства или услуг.

Рента - регулярно получаемый доход без осуществления производственной деятельности. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщик ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

^ Ретроспективная оценка – оценка стоимости имущества на определенную дату в прошлом, выполняется при исчислении налога на наследование (дата смерти), требования по страхованию (дата страхового случая), для судебного разбирательства (дата утраты) и других случаях по договору с заказчиком.

Роялти - текущие (периодические) отчисления в виде фиксированных ставок от объема реализуемой по лицензионному договору продукции (услуг), через определенные промежутки времени.

Сервитут - право ограниченного целевого пользования чужим земельным участком, в том числе для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций, охотничьего хозяйства и иных нужд.

^ Ситус - термин, характеризующий экономическое местоположение объекта недвижимости.

Согласование - процесс разрешения противоречий в показателях, выявленных в процессе оценки рыночной стоимости разными подходами, и получение наиболее вероятной оценки рыночной или иной стоимости объекта оценивания.

Сооружения — вид основах фондов по натурально-вещественному признаку. К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.

^ Специализированное имущество — имущество, которое редко, если вообще когда-либо, продается на рынке иначе, как посредством продажи бизнеса или организации, частью которых оно является, в силу его уникальности, обусловленной его специализиро­ванным характером и конструкцией, его конфигурацией, размером, место­положением и иными свойствами.

^ Специализированное торговое имущество — имущество с торговым потенциалом, такое как гостиницы, газо- или бензозаправочные станции, рестораны и т.п., рыночная стоимость которого может включать и другие активы, отличные от земли и зданий. Эти объекты имущества обычно продаются на рынке как операционные активы с учетом их торгового потенциала.

^ Срок действия отчета – промежуток времени, в течение которого оценка стоимости считается действительной. Срок действия отчета составляет 6 месяцев, при условии, что инфляция за этот период не превышает 20%;

^ Срок полезного использования (экономическая жизнь) – период времени, на протяжении которого использование собственности прибыльно.

Стоимости объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

^ Стоимость воспроизводства (первоначальная стоимость) - стоимость точной копии нового или аналогичного по функциям оцениваемого имущества, приобретаемого или воспроизводимого в настоящее время;

^ Стоимость действующего предприятия - стоимость бизнеса в целом, исходя из которой возможно распределение или разнесение общей стоимости действующего предприятия по его составным частям в соответствии с их вкладом в общую стоимость;

^ Страховая стоимость - стоимость имущества, предусматриваемая положением контракта или страхового полиса;

Терминальная (реверсионная) стоимость – стоимость имущества в конце расчетного срока;

^ Транспортные средства — один из видов основных фондов, предназначенный для перемещения людей и грузов.

Убытки - текущая стоимость затрат на воссоздания, замещения или возмещения рыночной стоимости объекта оценки без учета неполученных будущих выгод;

Улучшения — здания, сооружения или преобразования земли, носящие постоянный харак­тер, связанные с затратами труда и капитала и призванные повысить стои­мость или полезность имущества. Улучшения имеют различные схемы ис­пользования и экономические сроки службы.

^ Финансовые интересы — интересы, создаваемые ипотечными залогами, когда имущество использу­ется в качестве обеспечения финансирования либо на имущество обращает­ся взыскание. Долевой интерес собственника в таком имуществе считается отдельным финансовым интересом. Финансовые интересы в имуществе проистекают как из правового разде­ления интересов в собственности на бизнес или на недвижимое имущество (например, партнерства, объединения в синдикаты, корпорации, совмест­ная аренда, совместные предприятия), так и из передачи по контракту оп­ционного права покупки или продажи имущества (например, недвижимо­сти, акций или других финансовых инструментов) по установленной цене в пределах определенного периода или из создания инвестиционных инст­рументов, обеспечиваемых пулами активов, относящихся к недвижимости

Цель оценки - определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Цена объекта оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Элементы сравнения — конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приво­дят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость. Элементы срав­нения включают следующее (хотя их круг этим не ограничивается): виды передаваемых имущественных прав, условия финансирования, условия про­дажи, условия рынка, местоположение, физические и экономические харак­теристики.

^ Эффективный (действительный) возраст — возраст объекта (например, здания), на который указывают его физическое состояние и полезность (в сравнении с его сроком полезной службы), может не соответствовать его фактическому хронологическому возрасту.

^ Юридический срок жизни — допускаемый законом срок службы неосязаемого актива (т.е. период юри­дической или договорной защиты неосязаемого актива).

2. Стоимость

База оценки – заявление об основных принципах измерения в процессе стоимостной оценки на определенную дату. (МСО 2, 3.1)

^ Бухгалтерская [балансовая] стоимость. В отношении активов — капитализированные затраты на создание/приобретение актива за вычетом накопленной амортизации (будь то амортизация материальных или нематериальных активов) и истощения (если речь идет о невоспроизводимых ресурсах), как они представлены в бухгалтерских документах бизнеса.

В отношении организации бизнеса— разница между суммар­ными активами (за вычетом амортизации материальных и нематериальных активов и истощения невоспроизводимых ресурсов) и суммарными обязательствами бизнеса, как они представлены в бухгалтерском балансе. В этом случае бухгалтерская стоимость является синонимом понятий бухгалтерской стоимо­сти чистых активов, чистой ценности и собственного капитала акционеров. (МР 4,3.1.1,3.1.2; МР 6,3.3.1,3.3.2)

Инвестиционная стоимость - стоимость имущества для конкретного инвестора при установленных инвестиционных или операционных целях. Инвести­ционная стоимость или ценность основного актива может быть выше или ниже рыночной стоимости этого актива. Термин инвестиционная стои­мость или ценность не следует путать с понятием рыночной стоимости инвестиционного имущества. (МСО 3, 3.3)

^ Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке;

^ Ликвидационная стоимость стоимость активов, рассчитываемая с учетом особых обстоятельств, в соответствии с которыми продаются эти активы. Ликвидационная стоимость описывает ситуацию, когда группа активов, совместно используемая в бизнесе, предлагается для продажи по отдельности, обычно после закрытия бизнеса. Хотя она часто ассоциируется с вынужденной продажей, эти понятия имеют разное значение. Нет никаких причин, из-за которых активы не могут ликвидироваться в ходе обычных (размеренных) продаж после проведения размеренного маркетинга. (МСО 2, 6.9.2)

^ Налоговая стоимость - стоимость, рассчитываемая на основе действующего налогового законодательства.

Остаточная восстановительная стоимость - первоначальная или восстановительная стоимость основных фондов за вычетом накопленного износа.

интеллектуальной собственности, вне зависимости от фактических размеров реализуемой лицензионной продукции (услуг).

^ Полная стоимость замещения – выраженная в текущих ценах стоимость предмета наиболее схожего но своей полезности с оцениваемым предметом.

Полная восстановительная стоимость– сумма, которая требуется для замены существующего основного капитала, то есть это стоимость замены зданий, машин, оборудования и других активов на точно такие же (стоимость воспроизводства) или их аналоги (стоимость замещения). На практике – это первоначальная стоимость после переоценки активов по текущим ценам.

^ Подходы к оценке – способ расчета стоимости с использованием одного или не­скольких конкретных методов оценки. В зависимости от характера и назна­чения имущества могут применяться три подхода к оценке. Это подход, основанный на сравнении продаж, подход, основанный на капитализации дохода, и затратный подход. Их применение даст оценщику возможность определять рыночную стоимость или стоимость, отличную от рыночной стоимости. (МР 4,3.23; МР 5,3.20; МР 6,3.38)

Приведенная (дисконтированная) стоимость – стоимость ожидаемых будущих доходов, приведенная к настоящему моменту;

Принципы оценки - положенные в основу методических подходов основные правила оценки имущества, отображающих социально-экономические факторы и закономерности формирования стоимости имущества;

^ Рыночная стоимостьэто расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения;

^ Синергетическая стоимость - стоимость при слиянии, учитывающая дополнительный эффект, создаваемый комбинацией двух и более имущественных. Дополнительный элемент стоимости, создаваемый за счет сочетания двух или более имущественных интересов, когда стоимость имущественного интереса, получаемая в результате их объединения, выше чем сумма стоимостей первоначальных имущественных интересов. (МСО 2, 3.14)

^ Специальная стоимость - сумма, превышающая рыночную стоимость, и отражающая определенные свойства актива, которые имеют стоимость для специального покупателя. (МСО 2, 3.5)

^ Справедливая стоимость - денежная сумма, за которую может быть обменен актив в коммерческой сделке между хорошо осведомленными, заинтересованными сторонами. (МСФО 36, 6)

^ Стоимость в использовании (value in use)

  1. Приведенная [к дате оценки] (дисконтированная) стоимость расчетных будущих денежных потоков, которые предположительно возникнут от про­должения использования актива и от его продажи в конце срока его полез­ной службы. (МСФО 5, приложение А)

  2. Приведенная [к дате оценки] (дисконтированная) стоимость будущих денежных потоков, которые ожидается получить от актива или приносяще­го доход подразделения. (МСФО 16, 6)

^ Стоимость реверсии (терминальная стоимость) - стоимость от продажи имущества в конце расчетного периода.

Текущая стоимость – стоимость денежного потока и выручки от продажи (реверсии), дисконтированные по заданной ставке.

^ Утилизационная стоимость стоимость актива, рассчитываемая с учетом особых обстоятельств, при которых происходит продажа актива. Утилизационная стоимость описывает стоимость актива, который конца своего срока экономической службы в рамках того производственного назначения, для которого он был создан. Актив все еще может иметь стоимость для альтернативного использования или для утилизации с целью последующего использования его составляющих. (МСО 2, 6.9.3)

^ 3. Методология оценки

3.1 Принципы оценки

Принцип полезности заключается в соответствии объекта оценки удовлетворению потребности пользователя в конкретном месте и в течение определенного периода времени. Объект обладает стоимостью, если он полезен и необходим для реализации определенной цели хозяйственной деятельности (бизнеса), а его наличие способно удовлетворить потребность и гордость владельца, или принести ему другие выгоды.

Принцип спроса и предложения отражает соотношение предложения и спроса на подобное имущество. Согласно этому принципу во время оценки учитываются рыночные колебания цен на подобное имущество и прочие факторы, могущих привести к переменам в соотношении предложения и спроса на подобное имущество.

^ Принцип замещения заключается в соответствии максимальной стоимости объекта наименьшей цене или стоимости, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Данный принцип основан на том, что расчетливый покупатель не будет платить за товар или услугу больше, чем затраты на приобретение столь же удовлетворительного заменителя этого товара или услуги — при отсутствии осложняющих факторов времени, большего риска или неудобств. Наименьшие затраты по наилучшему альтернативному варианту – будь то заменитель или оригинал) – так или иначе свидетельствуют о рыночной стоимости, так или иначе, Этот принцип играет фундаментальную роль для всех трех подходов к оценке рыночной стоимости. (ОППО, 9.2)

^ Принцип ожидания заключается в установлении текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены при владении собственностью в будущем. При оценке важно знать, какой чистый доход от использования активов, а также от его перепродажи может быть получен в будущем. Для правильной оценки доходов и иных выгод, ожидаемых от владения объектом оценки, производится процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости, который называется дисконтированием.

^ Принцип вклада предельной продуктивности заключается в сопоставлении суммы увеличения (снижения) стоимости объекта или чистого дохода его собственника вследствие наличия (отсутствия) дополнительного вклада.

^ Принцип динамичности и сбалансированности заключается в изменении стоимости объекта оценки, поскольку с течением времени и развитием конкуренции на открытом рынке прослеживается тенденция к выравниванию спроса и предложения и др.

^ Принцип наиболее эффективного использования заключается в учете зависимости рыночной стоимости объекта оценки от его наиболее эффективного использования. Под наиболее эффективным использованием понимается использования имущества, в результате которого стоимость объекта оценки будет максимальной. При этом рассматриваются только те варианты использования имущества, которые технически возможны, юридически допустимы, физически возможны и экономически целесообразны.

^ 3.2 Подходы и методы оценки

Доходный подход - применение одного или совокупности методов определения стоимости имущества, основанных на определении ожидаемых доходов от его использования в будущем.

  • ^ Метод прямой капитализации - определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки, при постоянной величине дохода в неограниченный период времени, отсутствии первоначальных инвестиций, одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал;

  • ^ Метод капитализации по расчетным моделям - определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки, при постоянной величине дохода в неограниченный период времени;

  • ^ Метод дисконтирования денежных потоков (метод дисконтированного наличного потока) - определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта;

  • ^ Опционный метод – метод определения стоимости исходя из условий изменения денежных потоков, которые рассчитываются с использованием функции стандартного распределения, и дисконтируются по безрисковой ставке;

  • ^ Метод добавленной стоимости - определение стоимости исходя из текущей величины стоимости на дату оценки плюс дисконтированная сумма дополнительных денежных потоков от прироста прибыли в будущем.

  • ^ Метод освобождения от роялти предполагает, что оцениваемый объект интеллектуальной собственности не принадлежит истинному владельцу, а предоставлен ему на лицензионной основе за определенные процентные отчисления от выручки – роялти.


^ Затратный подход - применение одного или совокупности методов определения стоимости объектов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения оцениваемого объекта с учетом износа.

  • ^ Амортизированные затраты замещения (АЗЗ) — метод определения стоимости специализированных активов для целей финансовой отчетности в тех слу­чаях, когда прямые рыночные данные ограничены или отсутствуют. Текущие затраты воспроизводства или замещения актива за вычетом физиче­ского износа и всех относящихся к делу форм устаревания и оптимизации, относящихся к этому активу (ОППО, 9,4, МР 8, 3.1)

  • ^ Метод поэлементного расчета - определение стоимости воспроизводства или замещения на основе использования сборников единых районных единичных расценок (ЕРЕР), сметных норм и правил (СНиП), сметных норм и расценок (сборник СНиР) и других нормативов, с учетом износа.

  • ^ Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости - определение полной стоимости замещения на основе применения сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПСС КО-ИНВЕСТА), за вычетом износа.

  • ^ Метод сравнительной единицы - способ определения восстановительной стоимости или стоимости замещения недвижимого имущества, на основе унифицированных показателей потребительской полезности или единицы мощности (койко-место, МВт, тыс. тн., ското-место и т.п.).

  • ^ Индексный метод - способ корректировки балансовой стоимости объекта на соответствующий тренд, в соответствии с индексами изменения цен.

  • Метод фактических затрат – метод оценки нематериальных активов, основанный на приведении фактически затрат не их создание к текущей стоимости.

  • ^ Метод накопления активов - способ расчета стоимости предприятий, обладающих значительными активами, когда имеются возможность и необходимость в оценке нематериальных активов предприятия, когда у предприятия отсутствуют данные о производственно-хозяйственной деятельности или когда значительную часть активов предприятия составляют финансовые активы.

 ^ Рыночный (сравнительный) подход – общий способ определения стоимости имущества, предприятия или его собственного капитала, в рамках которого используются один или более методов, основанных на анализе продаж объектов-аналогов и сопоставления их с объектом оценки для внесения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

  • ^ Метод сравнительного анализа продаж - определение стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым, после выполнения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними;

  • ^ Метод рыночной информации - определение стоимости объекта недвижимости путем анализа информации о предложениях и спросе на сложившемся рынке недвижимости с учетом месторасположения оцениваемого объекта;

  • ^ Метод массовой оценки – определение рыночной стоимости путем систематического и единообразного применения методов оценки, которые предусматривают статистическое исследование и анализ результатов множества однородных объектов недвижимости;

  • ^ Метод разнесения (аллокации) - способ косвенного сравнения при оценке земельных участков, при котором разрабатывается соотношение между стоимостью земли и улучшений на ней или какое-либо другое соотношение между составными частями имущества. Результатом является мера для разнесения общей рыночной цены между землей и улучшениями на ней для целей сравнения;

  • ^ Метод извлечения (экстракции) - способ косвенного сравнения, применяемый при оценке земельных участков путем анализа затрат за вычетом амортизации и извлечения результата из полной цены объектов недвижимости, сравнимых в других отношениях.

  • ^ Метод отраслевых коэффициентов - способ используемый для ориентировочных оценок стоимости предприятий с использованием разработанных для каждой отрасли коэффициентов.

  • Метод мультипликатора - способ оценки стоимости оборудования, машин и механизмов с использованием мультипликатора стоимость/мощность.

^ Методы с использованием нескольких подходов:

  • Техника остатка - метод, используемый для оценки стоимости зданий/сооружений, либо земли, если известны чистый операционный доход, а также стоимость и ожидаемая сумма дохода, приходящаяся соответственно на землю или здания/сооружения. Сумма чистого операционного дохода, невостребованная тем из активов, стоимость которого известна, капитализируется для определения стоимости другого актива.

  • ^ Метод избыточных прибылей - один из способов определения стоимости гудвилла (нематериальный актив).

  • Метод развития – метод оценки стоимости земельного участка, учитывающий возможность его разделения на участки меньшей площади или присоединения к нему смежных участков для наиболее эффективного его использования.


^ 3.3 Методы и модели расчета показателей, используемых для оценки имущества

Метод оценки капитальных активов (САРМ) - метод расчета ставки дисконтирования на основе показателей фондового рынка: безрисковой ставки дохода, бета-коэффициента, среднерыночной доходности ценных бумаг с прибавлением премий для малых предприятий, за риск инвестирования в данное предприятие и за страновой риск.

^ Метод кумулятивного построения - способ расчета ставки капитализации или дисконтирования, при котором к безрисковой процентной ставке прибавляются поправки, учитывающие риск инвестирования оцениваемым предприятием.

^ Метод остаточного срока - метод расчета начисленной амортизации путем применения к затратам приобретения/создания нового объекта имущества отношения эффекта, го возраста актива к экономическому сроку его полезной службы.

^ Модель Гордона - формула оценки стоимости объекта в послепрогнозный период, построенная на капитализации годового дохода послепрогнозного периода при помощи коэффициента, рассчитанного как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста доходов.

^ Метод анализа рыночных аналогов - способ определения ставки капитализации на основе анализа рыночной информации о стоимости и доходности оцениваемых объектов.

^ Метод коэффициента покрытия долга - способ определения ставки капитализации путем умножения ставки капитализации для заемных средств на ее долю и коэффициент покрытия долга.

^ Метод Ринга - способ определения ставки капитализации путем сложения ставки дисконта и коэффициента, который обеспечивает возврат первоначально инвестированного капитала ежегодно равными долями, сумма которых равна величине первоначально инвестированного капитала.

^ Метод Инвуда - основной способ определения ставки капитализации путем сложения ставки дисконта и фактор фонда возмещения в виде простого постоянного аннуитета обеспечивающего полный возврат начальных инвестиций и получение дохода на капитал в течение времени поступления аннуитета.

^ Метод Хоскольда - способ определения ставки капитализации, который отличается от метода Инвуда тем, что формирование фонда возмещения происходит не по норме процента на инвестиции, а по безрисковой ставке.

^ Модель собственности - способ определения ставки капитализации, который позволяет определить текущую стоимость потока доходов и терминальной (реверсионной) стоимости одним действием, т.к.в отличие от метода Инвуда тем, что формирование фонда рассчитывается с учетом изменения первоначальной стоимости в конце расчетного периода.

^ Формул Эллвуда - ипотечно-инвестиционная модель расчета ставки капитализации, с помощью которой определяют приведенную стои­мость собственности на основе соотношения собственного и заемного капитала.

^ 3.4. Расчетные показатели для оценки стоимости

Акционерный капитал - собственность компании, представляющая собой стоимость выпущенных ею акций, включая привилегированные и обычные акции.

Амортизация - погашение, ежегодное списание стоимости реального актива; перенесение стоимости средств труда по мере их износа на готовую продукцию; использование этой стоимости в виде амортизационных отчислений для простого и расширенного воспроизводства капитала;

Аннуитет: ряд выплат, регулярно производимых или получаемых либо в течение жиз­ни, либо в течение фиксированного числа периодов.

^ Балансовая (валовая) прибыль - общая сумма прибыли по всем видам производственной и непроизводственной деятельности, до вычета из нее налогов и других обязательных платежей, отражаемая в балансе предприятия.

^ Балансовая стоимость актива – стоимость актива по данным бухгалтерского учета, отраженная в балансе предприятия, согласно общепринятым принципам бухгалтерского учета. Следует различать полную первоначальную стоимость, учитываемую в момент постановки актива на баланс, остаточную стоимость, определяемую как разность между первоначальной стоимостью приобретения актива и суммой износа, списанной в процессе амортизации и текущую стоимость актива после переоценки, произведенной профессиональными оценщиками.

^ Безрисковая норма доходности - норма доходности по финансовым операциям, по которым отсутствует реальный риск потери капитала или дохода.

Бета-коэффициент - показатель, характеризующий уровень риска в отдельные ценные бумаги в сравнении с уровнем систематического (рыночного) риска.

^ Будущая стоимость денег - сумма инвестированных в настоящий момент денежных средств, в которую они превратятся через определенный период времени с учетом определенной ставки процента.

^ Валовой операционный доход (выручка от реализации продукции) - сумма средств, полученных от реализации продукции за расчетный срок, равная произведению объема реализованной продукции в натуральном измерении на ее цену.

Гудвилл– один из видов нематериальных активов, стоимость которого определяется как разница между рыночной стоимостью действующего предприятия как имущественного комплекса (бизнеса) и его балансовой стоимостью (суммой чистых активов).

Денежный поток – поступление (положительный денежный поток) и расходование (отрицательный денежный поток) денежных средств в процессе осуществления хозяйственной деятельности предприятия. Различают денежный поток от операционной (производственной), финансовой и инвестиционной деятельности. Разница между положительным и отрицательным денежным потоком от операционной деятельности называется чистым операционным доходом и обычно применяется для оценки активов доходным методом.

^ Доход до выплаты процента и налога - денежные средства находящиеся в распоряжении предприятия до выплаты им процентов по кредиту и корпоративного подоходного налога; рассчитывается как разность между выручкой от реализации и суммарной величиной постоянных и переменных издержек.

^ Инвестированный капитал – сумма обязательств и собственного капитала предприятия, рассматриваемого в долгосрочной перспективе.

Капитал заемный - образуется за счет средств от выпуска облигаций и банковского кредита.

^ Капитал собственный компании - средства, полученные от выпуска и продажи акций, и резервный капитал.

Контрольный пакет акций (majority) – владение более чем 50% акций предприятия, дающих владельцу право голоса.

^ Коэффициент вариации - статистический оценочный показатель, характеризующий отношение среднеквадратического отклонения и средней величины значения рассматриваемого показателя, т.е. степень не стабильности изучаемого показателя, который в оценке имущества используется для анализа риска.

^ Коэффициент капитализации – любой множитель или делитель, используемый для пересчета прибылей предприятия в его стоимость.

Коэффициент покрытия долга -– коэффициент левериджа, т.е. отношение заемных средств к собственным средствам компании.

^ Коэффициент соотношения рыночной цены акции и дохода по ней – один из важнейших показателей оценки инвестиционных качеств акций, характеризующий период окупаемости вложенных в нее средств инвестора.

^ Леверидж операционный - механизм воздействия на сумму и уровень прибыли за счет изменения соотношения постоянных и переменных издержек.

Налоговая ставка - величина налога на единицу обложения: денежную единицу дохода, единицу земельной площади и т.д.

^ Норма капитализации – любой делитель, используемый для пересчета доходов предприятия в его стоимость. Как правило, выражается в процентах.

Норма отдачи для собственного капитала поступления денежных средств до уплаты налога, после оплаты суммы по обслуживанию долга, деленные на инвестированный собственный капитал; учитывает как прибыль на вложенные средства, так и возврат первоначально вложенных средств, т.е. все преимущества от владения предприятием.




оставить комментарий
страница4/27
Дата24.09.2011
Размер8.58 Mb.
ТипДокументы, Образовательные материалы
Добавить документ в свой блог или на сайт

страницы: 1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   27
отлично
  8
Ваша оценка:
Разместите кнопку на своём сайте или блоге:
rudocs.exdat.com

База данных защищена авторским правом ©exdat 2000-2017
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Анализ
Справочники
Сценарии
Рефераты
Курсовые работы
Авторефераты
Программы
Методички
Документы
Понятия

опубликовать
Документы

Рейтинг@Mail.ru
наверх