«Об оценочной деятельности в рк» icon

«Об оценочной деятельности в рк»


1 чел. помогло.
Смотрите также:
Требования к повышению квалификации в области оценочной деятельности...
Требования к повышению квалификации в области оценочной деятельности...
Особенности контрольно-оценочной деятельности учащихся 1-х классов...
Отчет об оценке 53 > Современное состояние регулирования оценочной деятельности в России 56...
Президент Дагестанской корпорации...
Экспертно-консультативный совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития России...
Заседание гип «Ключевые компетенции» Тема: «Новые подходы к контрольно-оценочной деятельности...
Концепция организации и развития системы подготовки...
Основные рекомендации расширенного заседания комитета по образованию и координации научных...
Консалтинговая Группа «2к аудит-деловые консультации»...
Консалтинговая Группа «2к аудит-деловые консультации»...
Консалтинговая Группа «2к аудит-деловые консультации»...



страницы:   1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   27


Комитет регистрационной службы и оказания правовой помощи

Министерства юстиции Республики Казахстан

НИИ проблем устойчивого развития регионов

Инновационного Евразийского университета


СПРАВОЧНИК ОЦЕНЩИКА

Сборник нормативно-справочных документов


часть 1

Комментарий к закону «Об оценочной деятельности в РК» и Международным стандартам оценки МСО 2007


Методы затратного подхода и затратные справочники


2010

СОДЕРЖАНИЕ



ПРЕДИСЛОВИЕ ………………………………………………………………………...

3

Комментарий к закону «Об оценочной деятельности в РК» (новая редакция по состоянию на 01.12.09 г.) ……………………………………………………………….


4

Основные изменения, внесенные в МСО 2007 ……………………………………….

26

Термины и определения, применяемые в оценочной деятельности …………………

35

Символы и обозначения, применяемые в формулах по оценке стоимости …………

49

Финансовые показатели ………………………………………………………………...

52

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД ………………………………………………………………..

53

Усредненные сроки службы конструктивных элементов зданий ……………………

59

Индексы увеличения стоимости основных средств ………………………………….

64

Индексы стоимости основных средств на 1 января 2009 года ……………….

64

Индексы стоимости основных средств на 1 января 2008 года ……………….

66

Индексы стоимости основных средств на 1 января 2007 года ……………….

68

Индексы стоимости основных средств на 1 января 2006 года ……………….

70

Индексы стоимости основных средств на 1 января 2005 года ……………….

72

Индексы стоимости основных средств на 1 января 2004 года ……………….

74

Индексы стоимости основных средств на 1 января 2003 года ……………….

76

Индексы стоимости основных средств на 1 января 2002 года ……………….

78

Индексы стоимости основных средств на 1 января 2001 года ……………….

80

Индексы стоимости основных средств на 1 января 2000 года ……………….

82

Сроки полезной службы объектов основных средств ………………………………...

84

Порядок определения полной стоимости воспроизводства (замещения) методом сравнительной единицы ………………………………………………………………..


152

Укрупненные показатели СМР и капвложений на единицу мощности объектов промышленного строительства ………………………………………………………..


156

Укрупненные показатели СМР и капвложений на единицу мощности объектов гражданского строительства ………………………………………………………..


203

Укрупненные показатели СМР и капвложений ТЭС и ТЭЦ ……………………….

214

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ………………………………………………………………………….

219



ПРЕДИСЛОВИЕ

В текущем 2010 году исполняется 15 лет развития профессиональной оценки в Казахстане и 10 лет со дня принятия закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан». За этот период в основном была создана нормативно-правовая база регулирования оценочной деятельности. Однако разразившийся в 2008 году глобальный экономический кризис наглядно показал ее недостатки. По этой причине в ноябре 2009 года был принят закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам оценочной деятельности», целью которого является создание условий для обеспечения достоверности оценки. Для этого в новой редакции закона предусмотрены серьезные санкции за составление оценщиком недостоверного отчета об оценке и создание основ системы саморегулирования оценочной деятельности.

Недостоверным может быть признан отчет об оценке имущества, составленный с нарушением требований нормативных правовых актов в области оценочной деятельности, стандартов оценки, с использованием в отчете об оценке недостоверных данных, приводящих к искажению рыночной или иной стоимости объекта оценки. Так как в последнее время произошли серьезные изменения в Международных стандартах оценки МСО – 2007 и действующем законодательстве по оценочной деятельности, а также ощущается недостаток в нормативно справочной литературе, настоящий сборник предназначен для оказания правовой помощи всем субъектам оценочной деятельности.

Следует отметить, что в новой редакции закона об оценочной деятельности, установлено, что стандарты оценки не относятся к нормативным документам по стандартизации, поэтому оценщики уже не могут руководствоваться ранее принятыми государственными стандартами серии СН РК, срок действия большинства из которых истек. Кроме того, многие положения этих стандартов, а также Правил по оценке, утвержденных в 2002 году, устарели и не соответствуют основным положениям МСО – 2007, применение которых на территории Республики Казахстан разрешено действующим законодательством. До официального принятия стандартов оценки оценщики могут использовать приведенный в настоящем Сборнике нормативно-справочный материал, т.к. он полностью соответствует требованиям МСО – 2007.

В начале Сборника приведена новая редакция закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» с изменениями и дополнениями по состоянию на 05.12.09 г., к которым даны постатейные комментарии. Рассматриваются различные вопросы оценочной деятельности, начиная с проблем заключения договоров на оценку, кончая лицензированием. Приводятся основные термины, которые применяются в оценочной деятельности и их определения, которые приведены в соответствие с Международными стандартами МСО 2007. Во втором разделе представлен современный информационно справочный материал: основные методы и модели их оценки, укрупненные показатели восстановительной стоимости на единицу мощности, индексы увеличения стоимости активов предприятий с 1994 по 2009 года, сроки полезной службы объектов основных средств и стандартные ставки роялти. До принятия новой редакции закона об оценочной деятельности оценщики имели право самостоятельно применять методы оценки. В новой редакции закона указано, что методы оценки должны выбираться в соответствии с национальными и/или международными стандартами оценки. Применение единой терминологии, моделей оценки, одинаковых символов и обозначений повысит единообразие оценки и простит процесс проведения экспертизы отчета.


КОММЕНТАРИЙ

 Настоящий комментарий подготовлен профессорам Инновационного Евразийского университета, директором НИИ проблем устойчивого развития регионов, председателем Координационного Совета объединений оценщиков Казахстана Елисеевым В.М. Он является одним из разработчиков проекта основного текста закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» и закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам оценочной деятельности» от 9.11.09 г. № 197-IV.

В комментарии последовательно по главам, статьям и пунктам разъясняются нормы законодательства по вопросам оценочной деятельности. При этом анализируются все нормативные правовые акты, в которых регулируются отношения связанные с установлением рыночной стоимости имущества, а также основные положения Международных стандартов оценки МСО 2007.

Основной текст закона набран полужирным курсивом.

Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II

Об оценочной деятельности в Республике Казахстан

(с изменениями и дополнениями по состоянию на 5.12.09 г.)

Настоящий Закон регулирует отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности с целью установления рыночной или иной стоимости объектов оценки, определяет права и обязанности субъектов оценочной деятельности.

  1. Отношения, регулируемые законом «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» (далее – ЗОД), связаны с заключением и выполнением договора возмездного оказания услуг. Согласно п.1 статьи 683 ГК РК (особенная часть) по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. К договору о возмездном оказании услуг применяются общие положения о подряде (статьи 8616 – 650 ГК РК), если это не противоречит требованиям главы 33 «Возмездное оказание услуг».

  2. Одним из отличий данного договора от подрядного договора заключается в том, что исполнитель обязан оказать услуги лично, если это не предусмотрено договором возмездного оказания услуг (статья 684 ГК РК).

  3. Отношения, регулируемые настоящим законом, возникают между заказчиком и оценщиком с момента заключения договора о возмездном оказании услуг и прекращаются с момента приемки заказчиком отчета об оценке. В соответствии с пунктами 2-5 статьи 630 ГК РК заказчик, принявший результаты работы без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки). Заказчик, обнаруживший после приемки результатов работы отступления в ней от договора или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении. Предельный срок для извещения подрядчика об обнаруженных заказчиком скрытых недостатках составляет один год, а в отношении работ, связанных со зданиями и сооружениями, а также независимо от вида работ - в отношении недостатков, которые были умышленно скрыты подрядчиком, - три года со дня приемки работ.

  4. К субъектам оценочной деятельности на основании статьи 4 настоящего закона относятся также третьи лица – лица, не входящие в число оценщиков и заказчиков, имеющие определенное отношение к оцениваемому имуществу, к оценочной деятельности оценщика и к заказу заказчика. В ЗОД не дан исчерпывающий перечень третьих лиц и порядок регулирования отношений, которые у них возникают при осуществлении оценочной деятельности. К ним можно отнести:

  • Уполномоченный орган по оценочной деятельности, права которого установлены в статье 19 ЗОД;

  • Палаты оценщиков (см. главу 3-1 ЗОД);

  • Уполномоченные органы по управлению государственной и коммунальной собственностью (см. п.п. 2-1 и 2-2 статьи 6 ЗОД);

  • Суд (см. п. 2 статьи 7 ЗОД).

К числу «третьих лиц» могут себя относить банки второго уровня, выдавшие кредит под залог имущества, страховые компании и т.д., но эти взаимоотношения настоящим законом не регулируются, т.е. не могут относиться к оценочной деятельности и устанавливаются другими нормативными правовыми актами.

Глава 1. Общие положения

Статья 1. Законодательство Республики Казахстан об оценочной деятельности

1. Законодательство Республики Казахстан об оценочной деятельности основывается на Конституции Республики Казахстан, состоит из настоящего Закона и иных нормативных правовых актов Республики Казахстан.

К иным нормативным правовым актам настоящим законом отнесены акты, устанавливающие требования к проведению оценки, используемым подходам и методам, содержанию и форме отчетов об оценке (см. п.8 статьи 2 ЗОД).

2. Если международным договором, ратифицированным Республикой Казахстан, установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены настоящим Законом, то применяются правила международного договора.

Так как наше законодательство в области оценочной деятельности полностью соответствует Международным стандартам оценки, иные правила в международных ратифицированных договорах не предусмотрены. Во всех ратифицированных договорах, так же как и в нашем законодательств, компенсация ущерба должна устанавливаться в соответствии с рыночной стоимостью (см. например, п.2 статьи 6 Соглашения о поощрении и взаимной защите инвестиций в государствах-членах Евразийского экономического сообщества, ратифицированного 10.07.09 № 173-IV).

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Законе

В настоящем Законе используются следующие основные понятия:

  1. оценка - определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки;

  1. В соответствии с международными стандартами оценки (введение в МСО 1, 2 и 3 п.3.3) стоимость определяет гипотетическую, или условную, цену товара или услуги, о которой, скорее всего, должны договориться мотивированные типичными соображениями покупатели и продавцы. Таки образом – стоимость – это не факт, а расчетная наиболее вероятная цена, которая будет уплачена в данное время за товар или услугу, имеющуюся для продажи. В глоссарии МСО 2007 устанавливается, что оценка - это процесс оценочного расчета стоимости.

  2. Поскольку оценщик устанавливает «возможную» стоимость, то в нормативных правовых актах и стандартах оценки должна быть утверждена методика определения погрешности в измерении стоимости и даны пределы этой погрешности.

В пункте 34 Методики оценки недвижимого имущества при его изъятии для государственных нужд, утвержденного приказом Министра юстиции от 7.12.07 г. № 329 установлено, что погрешность в расчетах оценивается по величине коэффициента вариации, который представляет собой отношение стандартного отклонения (вариации) к средней величине стоимости, рассчитанной разными методами. Коэффициент вариации не должен превышать 20%. В стандартах Палат оценщиков могут быть установлены более жесткие требования к точности оценки, например для объектов массовой оценки 10%.


  1. подход к оценке - способ определения возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки с использованием одного или нескольких методов оценки;

  1. Подход к оценке — способ расчета стоимости с использованием одного или не­скольких конкретных методов оценки. В зависимости от характера и назна­чения имущества могут применяться три подхода к оценке. Это подход, основанный на сравнении продаж, подход, основанный на капитализации дохода, и затратный подход. Их применение дает оценщику возможность определять рыночную стоимость или стоимость, отличную от рыночной стоимости.

  2. ^ Подход сравнения продаж. При этом сравнительном подходе рассматриваются продажи аналогич­ных или заменяющих объектов имущества и соответствующие данные рын­ка, а расчетная величина стоимости устанавливается посредством процесса, предусматривающего сравнение. В общем случае оцениваемое имущество (объект оценки) сравнивается с продажами аналогичных объектов иму­щества, которые имели место на рынке. Могут также изучаться перечни и данные о предложении. (ОППО, 9.2.1.1 - здесь и далее в скобках даются ссылки на разделы МСО – 2007).

Общий путь расчета показателя стоимости для движимого имущества или для интереса собственности в движимом имуществе с использованием одного или большего числа методов, при которых предмет оценки сравни­вается с аналогичными объектами имущества или интересами в собственно­сти на аналогичные объекты. Возможность этого похода к оценке движимого имущества сильно зависит от знаний рынка и опыта оценщика, а также от зарегистрированных данных по сделкам с сопоставимыми объектами. (МР 5, 3.18).

  1. Подход капитализации дохода. При этом сравнительном подходе рассматривают данные о доходах и расходах, относящиеся к оцениваемому имуществу, и рассчитывают стоимость посредством процесса капитализации. Капитализация связывает доход (обычно показатель чистого дохода) и определенный тип стоимости путем конвертирования суммы дохода в расчетную оценку стоимости. Этот процесс может учитывать прямые соотношения (известные как ставки капитализации), ставки доходности или ставки дисконтирования (отражающие меру отдачи на инвестиции), или и то, и другое. Вообще принцип замещения утверждает, что поток доходов, который обеспечивает наивысшую отдачу, соразмерную с заданным уровнем риска, приводит к наиболее вероятной величине стоимости. (ОППО, 9.2.1.2).

  2. Затратный подход. При этом подходе рассматривают возможность того, что в качестве альтернативы покупке данного имущества, можно приобрести современный эквивалентный актив, который обеспечит равную полезность. Применительно к недвижимости, это подразумевает затраты на приобретение эквивалентной земли и постройку эквивалентного нового сооружения. Обычно покупатель не заплатит за оцениваемое имущество цену большую, чем затраты на современный эквивалент, если последние не связаны с непомерным временем, неудобствами и риском. Часто оцениваемый актив будет менее привлекательный чем затраты на современный эквивалент по причине своего возраста или устаревания. Для отражения этого к затратам замещения требуется применять корректировку на амортизацию метод которой описан в МР 8 «Затратный подход для финансовой отчетности (АЗЗ)». (ОППО, 9.2.1.3).

  3. Выбор подхода зависит от вида оцениваемого имущества. Так для оценки земельного участка не возможно применть затратный подход. При оценке объектов интеллектуальной сосбтвенности (ОИС) трудно найти стоимости аналогов, т.к. каждая ОИС уникальна.

  4. Оценщику следует рассмотреть целесообразность применения каждого из трех подходов (МР 1, 5.1). При отказе от применения конкретного подхода оценщик обязан обосновать, по каким причинам он не может его использовать. Закон разрешает применять один подход, однако для некоторых видов оценки требуется обязательное использование не менее двух подходов. Так например, при оценке для целей финансовой отчетности стоимость активов расчитанную затратным подходом необходимо проверить на адекватную доходность (МР 8, 5.10). Практически всегда можно найти информацию для применения затратного подхода, но и здесь для расчета внешнего и функционального износа требуется применение доходного подхода. То есть по необходимости или по требованию конкретного стандарта оценщик должен применить при расчете рыночной стоимости не менее двух методов, которые могут быть реализованы в рамках одного или нескольких подходов.

  1. метод оценки - совокупность действий юридического, финансово-экономического и организационно-технического характера, используемых для установления рыночной и иной стоимости объекта оценки;

  1. Метод оценки – это конкретный путь расчета стоимости в рамках подходов к оценке (МР 4, 3.24).

  2. В рамках каждого подхода имеется несколько методов, выбор которых зависит от наличия достоверной информации. Перечень методов затратного подхода с их определениями, моделями и сферами применения приведены во втором разделе настоящего справочника. Методы сравнительного и доходного похода будут раскрыты в следующих сборниках.

  1. дата оценки - день или период времени, на который определяется возможная рыночная или иная стоимость объекта оценки.

Как правило, оценка производится на дату осмотра объекта. На основании договора с заказчиком, допускается ретроспективная оценка (на дату в прошлом) и перспективная оценка (на дату в будущем). Период времени от одного до 12-ти месяцев, в течение которых действительна оценка, устанавливается оценщиком в отчете после соответствующего обоснования. Длительность периода даты оценки зависит от темпов инфляции, которая за этот период не должна превышать 5%.

  1. оценочная деятельность - предпринимательская деятельность, осуществляемая оценщиками, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости на определенную дату, если иное не предусмотрено законами;

Согласно п.1 статьи 10 ГК РК Предпринимательство - это инициативная деятельность граждан и юридических лиц, независимо от формы собственности, направленная на получение чистого дохода путем удовлетворения спроса на товары (работы, услуги), основанная на частной собственности (частное предпринимательство) либо на праве хозяйственного ведения государственного предприятия (государственное предпринимательство). В связи с этим государственные служащие, государственные учреждения и государственные казенные предприятия не имеют права заниматься оценочной деятельностью, даже имея лицензии на осуществление данной деятельности. Так, например, судебная экспертиза в соответствии со статьей 4 Закона «О судебной экспертизе» осуществляется системой государственных учреждений, поэтому ее сотрудники не имеют права заниматься предпринимательской деятельностью, а значит и оценкой имущства.

  1. нормативные правовые акты в области оценочной деятельности - акты, устанавливающие требования к проведению оценки, используемым подходам и методам, содержанию и форме отчетов об оценке;

  1. Согласно статьи 3 ГК РК Закона РК от 24.03.98 г. № 213-I «О нормативных правовых актах» к нормативным правовым актам в области оценочной деятельности относится закон «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» и иные законодательные акты, где устанавливается порядок оценки стоимости имущества, права, обязанности и ответственность субъектов оценочной деятельности. Стандарты оценки, утвержденные уполномоченным органом являются нормативными правовыми актами (см. п.п. 6) п. 2 статьи 3 Закона РК от 24.03.98 г. № 213-I «О нормативных правовых актах»).

  1. стандарты оценки – нормативный документ, в котором устанавливаются для всеобщего и многократного использования правила, принципы и характеристики в области оценочной деятельности;

Стандарты оценки – это документы утвержденные уполномоченным органом по оценке имущества, т.е. Министерством юстиции РК. В этой связи все ранее принятые, утвержденные, либо зарегистрированные Госстандартом и другими ведомствами документы, такие как СН РК, СТ РК, УПСС, УПВС и т.д. не могут быть использованы для оценки стоимости. Подробнее об этом сказано в комментарии к статье 10-2.

  1. отчет об оценке - передаваемое заказчику письменное сообщение оценщика о результатах работы по оценке по форме, установленной уполномоченным органом, и соответствующее требованиям настоящего Закона;

Требования к содерданию отчета даны в статье 9 ЗОД. Отдельные пункты Правил по применению субьектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета, утвержденных МЮ РК 21.11.02 г. №172, устарели и несоответсвуют Международным стандартам МСО 2007, в связи с чем, они должны быть заменены на стандарт оценки, который должен быть разработан и утвержден уполномоченным органом. Так в п. 3.6 МСО 3 предусматривается, что письменный отчет может включать и электронную форму, что отсутсвует в действующих Правилах. Дополнительно с указанным в Правилам требований в отчете необходимо указвывать (см. п. 5.1 МСО 3):

  • предполагаемое использование оценки;

  • конкретное указание базы оценки, в том числе тип и толкование стоимости;

  • следует индентифицировать и описать имущественные права и интересы, физические и юридические характеристики имущества, классы имущества, включаемого в оценк, отличные от основных оценивамых категорий имущества;

Кроме того, структура отчета, установленная в действующих Правилах, подходит в основном для оценки недвижимости. Оценка для МСФО, для определения ущерба, в частности в результате ДТП, оценка налоговой, кадастровой стоимости требует специальной формы отчета, не совпадающей с требованиями действующих правил.

  1. оценщик – физическое лицо или юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности и обязательно являющееся членом одной из палат оценщиков;

  1. Данная формулировка устанавливает, что физическое и юридическое лицо обязано быть членом одной из палат оценщиков. То есть оценщик вправе самостоятельно выбрать палату, членом которой он желает быть. Это полностью соответствует праву гражданина, установленному в пункте 1 статьи 23 Конституции РК, в которой сказано, что граждане имеют право на свободу объединений. Поэтому оценщик может вступить в палату, которая находится не обязательно по месту его юридического и фактического адреса. Может вступить в любую палату и оценщик - физическое лицо, являющийся штатным сотрудником оценщика - юридического лица, независимо от того, членом какой палаты является эта оценочная организация.

  2. В пункте 2 статьи 9 ЗОД установлено, что отчет юридического лица, имеющего лицензию на осуществление оценочной деятельности, подписывается оценщиком -физическим лицом. Поэтому для того, чтобы данное физическое лицо, работающее штатным сотрудником оценочной организации, имело право считаться оценщиком, оно должно являться членом одной из палат оценщиков. То есть законом предусмотрен двойное членство в палатах: всех юридических лиц и всех физических лиц, осуществляющих оценку, независимо от того работают ли они частным предпринимателем или являются штатными сотрудниками оценочной организации.

Согласно МСО-2007 Оценщик должен быть лицом, имеющим хорошую репута­цию, которое:

  • получило надлежащую степень в признанном центре обучения или равноценную академическую квалификацию;

  • имеет подходящий опыт и компетенцию в оценивании различных категорий активов на рынке;

  • знает, понимает и может правильно использовать те признанные методы и способы, которые необходимы для получения надежной оценки;

  • является членом признанной национальной профессиональной оценочной ассоциации;

  • на протяжении всей своей карьеры регулярно проходит профессиональные программы повышения квалификации;

  • следует всем требованиям кодекса поведения профессиональной оценочной организации, членом которой является.

Для того, чтобы центр обучения получил надлежащее признание, он должен быть сертифицирован признанной международной организацией. Академической квалификацией можно признать второе высшее образование с получением диплома «Оценщик», диплом магистра, магистра делового администрирования или доктора PhD, со специализацией «Оценка имущества».

В МСО 2007 не установлено, как часто оценщик должен проходить профессиональные программы повышения квалификации. Практика зарубежных стран говорит о том, что оценщики должны проходить переподготовку не реже одного раза в три года. По нашему мнению, начинающим оценщикам было бы полезно ежегодно участвовать в работе различных обучающих семинаров.

  1. палата оценщиков - самостоятельная организационно-правовая форма некоммерческой организации, создаваемая для защиты прав и законных интересов оценщиков;

Палата оценщиков – это некоммерческая организация, созданная в особой организационно правовой формы Палаты. В главе 3-1 установлено, что на территории области, города республиканского значения, столицы может быть создана и действовать только одна палата оценщиков. Однако, например, в Алматы уже создано и действует три палаты, какая одна из них останется действовать, и почему закроются остальные? Критерии, по которым можно определить одну «настоящую» палату в законе не установлены. Следовательно, необходимо их установить в нормативном акте, утвержденном уполномоченном органе. Как показывает международный опыт создания саморегулируемых организаций, палата оценщиков должна отвечать следующим требованиям:

  • членами этой организации должны быть не менее 100 физических лиц;

  • палата должна иметь свои стандарты оценки;

  • палата должна иметь достаточную материальную и методическую базу, чтобы проводить учебу своих членов;

  • палата должна иметь свой сайт и необходимый справочный материал для информирования своих членов по всем возникающим вопросам.

  1. недостоверная оценка – оценка, осуществленная на несуществующий объект или с нарушением требований нормативных правовых актов в области оценочной деятельности, стандартов оценки, с использованием в отчете об оценке недостоверных данных, приводящих к искажению рыночной или иной стоимости объекта оценки;

В законе не определено, каким образом и кто устанавливает, что отчет выполнен с искажением рыночной или иной стоимости. В международном стандарте оценки МР 11 «Экспертиза (рецензирование) оценок стоимости» сказано: Экспертиза оценки стоимости [Valuation Review] представляет собой проверку работы оценщика, проводимую другим оценщиком, выражающим свое беспристрастное суждение. То есть экспертом может быть только оценщик. В пункте 2.2. данного стандарта сказано: Соблюдение настоящего руководства возлагается на любого оценщика, который в рамках полномочий по надзору и управлению подписывает заключение об экспертизе оценки, т.е. принимает на себя ответственность за содержание указанного заключения. То есть, оценщик должен быть уполномочен палатой выполнять функции, которые на нее возложены статьей 13-2. Каждая палата должна создать экспертный совет из наиболее квалифицированных оценщиков и поручить им проведение экспертизы отчетов своих членов. Если заказчик или третьи лица не согласны с мнением эксперта палаты, вопрос должен рассматриваться в Республиканской палате (подпункт 7 пункта 4 статьи 13-3 ЗОД). Если экспертом будет признано, что оценка выполнена недостоверно, заинтересованное лицо может требовать проведения повторной оценки.

  1. повторная оценка - определение рыночной или иной стоимости объекта вследствие возникающих споров по результатам оценки между субъектами оценочной деятельности;

Повторная оценка может быть выполнена на основании договора с заказчиком или по инициативе уполномоченного органа, суда и правоохранительных органов.

  1. рыночная стоимость - расчетная денежная сумма, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;

  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

  • цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

  1. Рыночная стоимость является основной базой оценки, где база – это заявление об основных принципах измерения в процессе стоимостной оценки на определенную дату (МСО 2, 3.1). Рыночная стоимость представляет собой стоимость в обмене или денежную сумму, которую принесло бы имущество, выставленное на продажу на (открытом) рынке на дату оценки при условиях, которые отвечают требованиям, содержащимся в определении рыночной стоимости. Чтобы оценить рыночную стоимость, оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование или наиболее вероятное использование (см. «Общие понятия и принципы оценки», п.п. 6.3–6.5). Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным использованием. Этот вопрос решается на основе данных рынка.

  2. Рыночная стоимость оценивается путем применения методов и процедур оценки, отражающих характер имущества и обстоятельства, при которых данное имущество наиболее вероятно можно продать на рынке. К наиболее распространенным методам установления рыночной стоимости относятся подход на основе сравнения продаж, подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, и затратный подход.

  3. Все методы, способы и процедуры измерения рыночной стоимости, если они применимы и используются уместно и корректно, приводят к общему выражению рыночной стоимости, когда они основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение. Сравнения продаж или другие рыночные сравнения должны исходить из исследований рынка. Подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, должен быть основан на денежных потоках, определяемых рынком, и на ставках доходности, основанных на данных рынка. Затраты на строительство и сумма амортизации должны определяться на основе анализа расчетов затрат и накопленной амортизации по рыночным данным. Хотя доступность информации, а также ситуация на рынке и вокруг самого имущества определят, какой из методов оценки наиболее приемлем и адекватен, использование любой из вышеуказанных процедур должно приводить к установлению рыночной стоимости, если каждый из методов основывается на рыночных данных.

  4. Применимость тех или иных методов и процедур установления рыночной стоимости определяется исходя из способа, каким имущество обычно продается на рынке. Будучи основанным на рыночной информации, каждый метод — это сравнительный метод. В каждом случае оценки один или несколько методов дают наиболее полное представление о деятельности (открытого) рынка. При каждом задании по установлению рыночной стоимости оценщик должен рассмотреть все методы и определить наиболее пригодные из них.

  1. иная стоимость - иная, кроме рыночной, стоимость объекта оценки, виды которой устанавливаются стандартами оценки;

В пункте 14) не установлен исчерпывающий список иных видов стоимостей. Даже в Международных стандартах, выпущенных в разные годы, их перечень менялся. Очевидно, исчерпывающий перечень «иных» стоимостей будет установлен в стандартах оценки. Все иные стоимости входят в базы оценки, отличные от рыночной стоимости, которые подразделяются на три категории:

  • К первой категории относятся базы, которые отражают вы­годы экономического субъекта от владения активом. Такая стоимость является специфичной для заданного экономи­ческого субъекта. Хотя при некоторых обстоятельствах эта стоимость может быть равна сумме, которую экономический субъект мог бы выручить от продажи актива, ее величина, по существу, отражает выгоды, получаемые от владения акти­вом, и поэтому не обязательно подразумевает гипотетиче­ский обмен. Инвестиционная стоимость, или ценность, попадает в эту категорию. Различия между стоимостью ак­тива для конкретного экономического субъекта и его ры­ночной стоимостью обеспечивают покупателям или продав­цам мотивацию для выхода на рынок.

  • Вторая категория баз оценки отражает цену, которая была бы на разумных основаниях согласована между двумя опре­деленными сторонами при обмене активом. Несмотря на то, что стороны могут быть независимыми и вести переговоры на коммерческой основе, актив не обязательно выставляется на более широком рынке, а согласованная цена может отра­жать специфические преимущества (или неудобства) от владения активом для участвующих в сделке сторон, а не для рынка в целом. Эта категория включает в себя справед­ливую стоимость, специальную стоимость и синергетическую стоимость.

  • Третья категория баз оценки — это стоимости, устанавли­ваемые в соответствии с определениями, изложенными в контракте или нормативном акте. Эта категория включает в себя налоговую, кадастровую, страховую и иные стоимости, порядок расчета которых установлен нормативными правовыми актами РК.

  1. заказчик - физическое или юридическое лицо, потребитель услуг оценщика;

Заказчиком может быть собственник оцениваемого имущества. Данный вывод можно сделать на основании подпункта 8) пункта 2 статьи 8 ЗОД, в котором устанавливается, что в договоре, являющимся основанием оценки, должны быть указаны реквизиты документа, подтверждающего право собственности заказчика на объект оценки. Вместе с тем, далее устанавливается, что могут быть и иные основания, предоставляющие право заказчику на заключение договора об оценке. Одно из таких оснований установлено в пункте 2 статьи 7 ЗОД: В случаях, предусмотренных законодательными актами, оценка объекта, в том числе повторная, должна быть произведена на основании решения суда или уполномоченного органа.

Кроме того, собственник может поручить банку, страховой компании или другому третьему лицу произвести оценку его имущества на основании договора поручения (глава 41 ГК РК) или доверенности.

  1. уполномоченный орган - государственный орган, осуществляющий государственное регулирование в области оценочной деятельности;

Уполномоченным органом в области оценочной деятельности является Министерство юстиции Республики Казахстан.

  1. третьи лица – лица, не входящие в число оценщиков и заказчиков, имеющие определенное отношение к оцениваемому имуществу, к оценочной деятельности оценщика и к заказу заказчика.

Третьими лицами являются уполномоченный государственный орган, суд, прокуратура и другие правоохранительные органы. Кроме того лицами, имеющими определенное отношение к оцениваемому имуществу могут быть банки, страховые компании, инвестиционные фонды, а также

Статья 3. Основные принципы оценочной деятельности

Основными принципами оценочной деятельности являются объективность и достоверность.

Более детально эти принципы установлены в стандарте МСО «Кодекс поведения» в разделе «Этика»:

Оценщики всегда должны поддерживать высокий стандарт правдивости и честности и вести свою деятельность таким образом, чтобы не причинить вред своим клиентам, публике, своей профессии или своей соответствующей национальной профессиональной оценочной ассоциации. (ниже сохранены номера пунктов раздела «Этика» МСО 2007):

4.1. Честность

4.1.1. Оценщик не должен действовать в манере, которая является вводящей в заблуждение или мошеннической.

4.1.2. Оценщик не должен сознательно разрабатывать и доводить до сведения других отчет, который содержит ложные, неточные или предвзятые заключения и анализ.

4.1.3. Оценщик не должен вносить свой вклад или участвовать в оказании оценочной услуги, которую другие разумные оценщики не посчитали оправданной.

4.1.4. Оценщик должен действовать легально и придерживаться законов и правил государства, в котором он практикует, или того государства, где принимается задание.

4.1.5. Оценщик не должен представлять, заявлять или сознательно давать ход ошибочному истолкованию профессиональных квалификаций, которыми он не обладает.

4.1.6. Оценщик не должен сознательно использовать ложные, вводящие или преувеличенные утверждения либо рекламу в стремлении обеспечить для себя возможность получения заданий.

4.1.7. Оценщик должен гарантировать, что любое лицо из его штата или из его подчиненных, оказывающее содействие в задании, привержено настоящему кодексу поведения.

4.2. Конфликты интересов

4.2.1. Оценщик не должен действовать за две или большее число сторон в одном и том же деле, кроме как с письменного согласия заинтересованных сторон.

4.2.2. Оценщик должен принять все разумные меры предосторожности, чтобы гарантировать, что не возникнет никаких конфликтов, связанных с исполнением долга, между интересами его клиентов и интересами других клиентов, самого оценщика, его фирмы, родственников, друзей или компаньонов. Потенциальный конфликт следует раскрыть в письменной форме до принятия инструкций. Любые такие конфликты, о которых оценщик узнает впоследствии, должны быть незамедлительно раскрыты. Если такие конфликты дойдут до сведения оценщика после завершения оценки, раскрытие должно быть осуществлено в разумные сроки.

4.3. Конфиденциальность

4.3.1. Оценщик всегда должен вести дела клиента с должной осмотрительностью и соблюдением конфиденциальности.

4.3.2. Оценщик не должен раскрывать важные фактические данные, полученные от клиента, либо результаты оценки, подготовленные для клиента, любым другим лицам, отличным от тех, которые специально уполномочены клиентом, за исключением случаев, когда этого требует закон, как и в ситуациях, когда оценщик должен соблюдать определенные квазисудебные нормы в рамках признанной национальной оценочной ассоциации, членом которой оценщик является.

4.4. Беспристрастность

4.4.1. Оценщик должен выполнять задание строжайше независимым образом, объективно, беспристрастно и без учета личных интересов.

4.4.2. Оценщик не должен принимать задание, которое включает представление заранее определенных мнений и заключений.

4.4.3. Вознаграждение, связанное с заданием, не должно зависеть от заранее определенного результата исхода какой-либо оценки или другого независимого объективного совета, содержащегося в отчете об оценке.

4.4.4. Следует раскрыть, зависит ли вознаграждение оценщика от какого-либо аспекта отчета.

4.4.5. Оценщик не должен полагаться на существенную информацию, представленную клиентом или какой-либо другой стороной, без надлежащего уточнения или подтверждения из независимого источника кроме тех случаев, когда сущность и степень такого доверия сообщается в отчете об оценке в качестве ограничивающего условия.

4.4.6. Оценщик не должен принимать задание составить отчет на принятых гипотетических условиях, которые вряд ли будут реализованы в какие-либо разумные сроки.

4.4.7. В отчете может быть сказано о гипотетических условиях, которые представляют собой разумную возможность, если это будет сопровождаться как некоторым обсуждением перспектив реализации гипотезы, так и рассмотрением стоимости, которая отражает истинно преобладающую ситуацию, — например, ситуацию, когда клиент желает знать, какова будет стоимость земли, пока не будет произведена ее детоксикация.

4.4.8. Оценщику не следует использовать или полагаться на неподкрепленные выводы, основанные на предубеждении любого рода, или излагать в отчете заключения, отражающие мнение о том, что такое предубеждение необходимо для сохранения или максимизации стоимости.

4.4.9. При проверке [экспертизе] отчета другого оценщика оценщик должен представить беспристрастное суждение и обосновать свои доводы в пользу согласия или несогласия с заключениями данного отчета.

Статья 4. Субъекты оценочной деятельности

1. Субъектами оценочной деятельности являются оценщики, заказчики и третьи лица.

2. Оценщики - физические лица – вправе заниматься оценочной деятельностью в соответствии с настоящим Законом на основании трудового договора с юридическим лицом, осуществляющим оценочную деятельность, либо самостоятельно в качестве индивидуального предпринимателя на основании лицензии в соответствии с законодательством Республики Казахстан о лицензировании.

3. Оценщики – юридические лица вправе заниматься оценочной деятельностью в соответствии с законодательством Республики Казахстан о лицензировании.

1. Пункт 2 данной статьи устанавливает, что оценщик - физическое лицо, являющееся штатным сотрудником оценочной организации, не может одновременно заниматься оценочной деятельностью как индивидуальный предприниматель. Но он может заключить договор подряда и выполнить определенную работу по оценке имущества для физического или юридического лица.

2. В пункте 6 Постановления Правительства Республики Казахстан от 9 января 1997 года N 25 О дополнительных мерах по реализации Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, "О лицензировании" (с изменениями постановлениями Правительства РК N 1196 от 31.07.97; от 19.09.97 г. N 1352) установлено, что физическим и юридическим лицам не требуется получение лицензии на осуществление определенного вида деятельности, если подрядчик данного лица обладает такой лицензией.

Статья 5. Объекты оценки

К объектам оценки относятся:

1) отдельные материальные объекты (вещи), в том числе бесхозяйное, выморочное имущество;

2) совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое);

3) право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

4) право требования обязательства (долги);

5) работы, услуги, информация;

6) объекты права интеллектуальной собственности;

7) иные объекты гражданских прав.

1. Данной статьей установлено, что все виды имущества и все имущественные права являются объектами оценки. То есть их оценивать имеют право только оценщики, имеющие лицензию. В тоже время имеется много нормативных правовых и внутриведомственных актов, в которых дается право производить оценку рыночной стоимости лицам, которые не обладают лицензией на осуществление оценочной деятельности. Так оценкой всех видов имущества, работ и услуг выполняют судебные эксперты, кадастровую оценку земли – работники земельного комитета, оценку вещей и автотранспорта производят работники ломбардов и этот список моно продолжить. В тоже время занятие деятельностью без получения лицензии влечет за собой штраф и даже конфискацию незаконно полученных доходов в соответствии со статьей 357-1 Кодекса РК об административных нарушениях от 30.01.01 № 155- II.

2. В настоящее время лицензируется деятельность по оценке движимого и недвижимого имущества и отдельно по оценке интеллектуальной собственности и нематериальных активов. Ранее выдавались и продолжают действовать четыре вида лицензий: недвижимое, движимое имущество, интеллектуальная собственность и действующее предприятие. В связи с этим часто возникают вопросы, какие лицензии требуются, чтобы оценить тот или иной объект оценки. В общем виде можно ответить на этот вопрос, разделив все объекты оценки на две группы: имущество в вещественной форме и права на имущество. Первую группу объектов могут оценивать лица имеющие лицензию на оценку движимого и недвижимого имущества. Вторую группу: право аренды, стоимость контракта, ноу-хау, базы данных и т.п. могут оценивать лица имеющие лицензию на оценку интеллектуальной собственности. Так как в состав активов предприятия входят как материальные, так и нематериальные активы, то оценку стоимости акций, доли в ТОО, оценку для целей финансовой отчетности имеют право оценивать лица, имеющие генеральную лицензию или обе вышеперечисленные лицензии, либо ранее выданную лицензию на оценку предприятия.

Но так как каждый объект оценки имеет свою специфику, то заказчик при выборе оценщика должен помимо наличия лицензии руководствоваться наличием у оценщика Сертификата о повышении им квалификации по оценке данного конкретного вида оцениваемого имущества.

Статья 6. Виды оценки

1. Видами оценки являются обязательная и инициативная.

2. Обязательная оценка в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан проводится:

1) для налогообложения объектов недвижимости физических лиц, не используемых в предпринимательской деятельности, а также для определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств;

2) для приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду (аренду с последующим выкупом);

3) для ипотечного кредитования;

4) для выкупа и изъятия имущества у собственника для государственных нужд;

5) для определения стоимости имущества должника, когда он или взыскатель возражают против произведенной судебным исполнителем оценки;

6) для определения стоимости имущества, поступившего в государственную собственность;

7) в иных случаях.

2-1. Организация работы по оценке имущества, поступившего в республиканскую собственность, производится государственным органом, определяемым Правительством Республики Казахстан.

2-2. Организация работы по оценке имущества, поступившего в коммунальную собственность, проводится органом, уполномоченным распоряжаться коммунальной собственностью.

3. Инициативная оценка проводится на основании волеизъявления заказчика по проведению оценщиком оценки любого объекта оценки в соответствии с настоящим Законом и другими нормативными правовыми актами Республики Казахстан.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.

Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Примечание. Заказчиком услуг по оценке имущества физических лиц для налогообложения, не используемого в предпринимательской деятельности, являются местные исполнительные органы города республиканского значения, столицы района (города областного значения).

  1. В пункте 2 статьи 6 дан не исчерпывающий перечень объектов и целей обязательной оценки. Отдельными законодательными актами введена обязательная оценка, например, при оценке не денежного вклада в оплату размещаемых акций АО (п.1 ст. 21. Закона об акционерных обществах от 13.05.03 № 415- II. В случае, если в уставный капитал ТОО вносится имущественный вклад суммой более 20000 МРП, оценка производится также профессиональным оценщиком. Аналогичное требование содержится в статье 46 Закона Республики Казахстан от 21 июля 1999 года № 450-I «О сельской потребительской кооперации в Республике Казахстан».

  2. В подпункте 1) пункта 2 данной статьи к оценке, проводимой в обязательном порядке, отнесено определение налоговой и кадастровой стоимости. В Налоговом Кодексе установлено, что исчисление земельного налога, подлежащего уплате физическими лицами, производится налоговыми органами (п.1 Ст. 391 НК РК). Оценка кадастровой стоимости, на основании которой взимается плата за пользование земельными участками, устанавливается уполномоченными государственными органами по земельным отношениям, а на территориях специальных экономических зон - местными исполнительными органами или администрациями специальных экономических зон (п.1 Ст. 401 НК РК). Аналогичное положение и с определением налоговой базы имущества физических лиц, которое в соответствии с п. 1 статьи 406, производится уполномоченным государственным органом в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. Министерством юстиции РК. Так как Центры недвижимости, которые фактически выполняют эту работу, не являются уполномоченным государственным органом. Так как оценочная деятельность, согласно подпункта 5) статьи 2 ЗОД, это предпринимательская деятельность, то нужно по государственному заказу передать определение налоговой и кадастровой стоимости оценщикам, имеющим лицензию, либо убрать этот пункт и настоящего закона.





оставить комментарий
страница1/27
Дата24.09.2011
Размер8.58 Mb.
ТипДокументы, Образовательные материалы
Добавить документ в свой блог или на сайт

страницы:   1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   27
отлично
  8
Ваша оценка:
Разместите кнопку на своём сайте или блоге:
rudocs.exdat.com

База данных защищена авторским правом ©exdat 2000-2017
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Анализ
Справочники
Сценарии
Рефераты
Курсовые работы
Авторефераты
Программы
Методички
Документы
Понятия

опубликовать
Документы

Рейтинг@Mail.ru
наверх